اجباری نبودن خرید عرصه مسکن مهر

در پاسخ به این سوال که حق سرقفلی چیست؟ باید گفت حق سرقفلی، حقی است که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کرده و در پایان مدت اجاره، به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد. ویژگی های حق سرقفلی عبارتند از : حق سرقفلی، یک حق مالی غیرمنقول، شرعی، قابل توقیف و قابل ضمانت بوده و اصل بر قابلیت انتقال آن توسط مستاجر می باشد.

سرقفلی، از زمان های قدیم در عرف کشور ما و در بین تجار وجود داشته است. با این توضیح که در قرارداد اجاره اماکن تجاری، معمولا مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به موجر پر داخت می کرد و  در مقابل، اولا اجاره بهای پرداختی مبلغ کمی تعیین می گشت؛ ثانیا، موجر نیز متعهد بود تا در انقضای زمان اجاره، اجاره را مجددا با همان مستاجر تمدید کرده و به این ترتیب ، مستاجر یک حق اولویت برای تمدید اجاره در همان مکان را نسبت به بقیه افراد داشت.

اما، در جریان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، قانون گذار از مفهوم عرفی سرقفلی که هم مورد پذیرش عرف و هم مورد تایید شرع بود، فاصله گرفت و به تبعیت از حقوق غربی، مفهومی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت در این قانون پیش بینی نمود که دارای تفاوت های متعددی با نمونه عرفی سرقفلی بود. 

به همین دلیل، در این مقاله به بررسی حقوقی سرقفلی پرداخته، ابتدا به این سوال پاسخ می دهیم که حق سرقفلی چیست ؟ سپس، تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را توضیح داده ودر پایان، ویژگی های حق سرقفلی را بررسی و تحلیل خواهیم کرد.

حق سرقفلی چیست

سرقفلی، مفهومی است که حتی پبش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در عرف کشور ما و در بین تجار وجود داشت. با این توضیح که در قرارداد اجاره اماکن تجاری، معمولا مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به موجر پر داخت می کرد و در مقابل، اولا اجاره بهای پرداختی مبلغ کمی تعیین می گشت؛ ثانیا، موجر نیز متعهد بود تا در انقضای زمان اجاره، حکم تخلیه مستاجر را نگرفته، اجاره را مجددا با همان مستاجر تمدید کرده و به این ترتیب ، مستاجر یک حق اولویت برای تمدید اجاره در همان مکان را نسبت به بقیه افراد داشت.

با این وجود، در جریان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، قانون گذار از مفهوم عرفی سرقفلی که هم مورد پذیرش عرف و هم مورد تایید شرع بود، فاصله گرفت و به تبعیت از حقوق غربی، مفهومی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت در این قانون پیش بینی نمود که دارای تفاوت های متعددی با نمونه عرفی سرقفلی بود. 

مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، به تبعیت از حقوق غربی، به اعتباری اشاره دارد که در اثر چند عامل و به خصوص ، فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده برای وی ایجاد می شود. با این توضیح که، وقتی فردی ملک تجاری ای را اجاره کرده و در اثر فعالیت وی و خوش نامی این فرد، بر تعداد مشتریان دایم آن ملک اضافه می شود، علاوه بر اعتبار خود فرد، اعتبار ملک اجاره شده نیز افزایش می بابد؛ به گونه ای که مشتریان موقت تبدیل به مشتریان دائم شده و از این به بعد، برای خرید کالا یا دریافت خدمات خود همیشه به آن ملک مراجعه خواهند کرد.

حال اگر در چنین وضعیتی، مالک ملک که موجر بوده، قادر باشد تا در انقضای مدت اجاره، ملک را بدون قید و شرط از مستاجر پس گیرد، این امر موجب بی عدالتی در حق مستاجر و انتفاع ناحق موجر می گردد. انتفاعی که ناشی از تلاش مستاجر در ملک تجاری بوده و موجر مستحق بهره مندی از آن نمی باشد. به همین دلیل است که قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با پیش بینی مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت، سعی کرده تا از این حق مستاجر در برابر موجر حمایت نماید و بنابراین مطابق این قانون، با تمام شدن مدت اجاره، اصولا موجر حق تخلیه ملک را ندارد.

این وضعیت و حکومت مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت بر اجاره های تجاری تا زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 ادامه داشت. در این قانون، مقنن ایرانی بار دیگر به مفهوم عرفی سرقفلی برگشته و مطابق این قانون، سرقفلی دارای دو معنا می باشد:

۱سرقفلی، وجهی است که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر پرداخته و با پرداخت آن، علاوه بر اینکه اجاره بهای ماهیانه، مقدار کمی تعیین می گردد، موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و عقد اجاره را با وی تمدید نماید.

۲ در معنای دوم، سرقفلی به حقی گفته می شود که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره به دلیل اولویت بر سایر اشخاص برای اجاره کردن مجدد آن ملک، به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد.

تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت

در بخش قبل مفهوم سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را توضیح داده و گفتیم که گاهی، حق کسب و پیشه، موجب ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر می شود. همچنین، به طور کلی تفاوت های این دو حق را توضیح دادیم . از آنجا که حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با حق سرقفلی در قانون 76 دارای تفاوت هایی بوده؛ در این بخش از مقاله ، به توضیح تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت می پردازیم.

حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، به اعتباری اشاره دارد که در اثر چند عامل و به خصوص ، فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده برای وی ایجاد می شود. در حالی که، سرقفلی به حقی گفته می شود که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد و در این حالت، فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر امکان پذیر نمی باشد.

به دلیل اینکه حق کسب، پیشه یا تجارت با عرف و مبانی حقوقی در کشور ما تطابق نداشت، از سوی شورای نگهبان غیر شرعی اعلام شد و در حال حاضر، تنها در مورد اجاره های مشمول سال 56 اجرا می شود. اما سرقفلی، شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می باشد.

حق کسب، پیشه یا تجارت به تدریج و در اثر فعالیت های مستاجر در ملک تجاری برای وی ایجاد می شود، در حالی که سرقفلی به یکباره و با پرداخت وجه آن به موجر برای مستاجر ایجاد می گردد.

سرقفلی، مبلغ مشخصی است که در ابتدای اجاره به موجر پرداخت می گردد و در نحوه تعیین میزان اجاره بها موثر می باشد؛ در حالی که مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت مشخص نبوده و در مواقعی که لازم است پرداخت شود، میزان آن توسط کارشناس تعیین می شود.

ضمانت از سرقفلی و توقیف آن صحیح می باشد؛ در حالی که ضمانت از حق کسب، پیشه یا تجارت و توقیف آن امکان پذیر نمی باشد.

در سرقفلی، اصل بر قابلیت انتقال آن توسط مستاجر است، در حالی که در حق کسب، پیشه یا تجارت، اصل بر آن است که مستاجر حق انتقال را به دیگری ندارد.

انتقال حق کسب، پیشه یا تجارت تنها با سند رسمی امکان پذیر بوده؛ در حالی که در مورد سرقفلی چنین الزامی وجود ندارد.

ویژگی های حق سرقفلی

در بخش های قبل، به توضیح مفهوم سرقفلی پرداخته و تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را مورد بررسی قرار دادیم. اما سرقفلی مانند تمام پدیده های حقوقی دیگر، دارای ویژگی های اختصاصی بوده که از طریق آن ها شناخته می شود؛ به همین دیل، در این بخش به توضیح ویژگی های حق سرقفلی پرداخته که به شرح زیر می باشد: 

حق سرقفلی یک حق مالی است و تمام ویژگی های حقوق مالی بر آن حاکم است .

حق سرقفلی جزء  اموال غیر منقول بوده و بنابراین، سرقفلی یک  مال غیر منقول محسوب می شود.

سرقفلی، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می باشد.

مبلغ سرقفلی با توافق مستاجر با موجر تعیین شده و بنابراین یک مبلغ مشخص می باشد. البته ، نقل و انتقال سرقفلی ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است .

سرقفلی، قابل توقیف بوده و می توان از آن ضمانت نمود.

اصولا سرقفلی توسط مستاجر، قابل انتقال بوده و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص معنی حق سرقفلی ، در کانال تلگرام حقوق تجاری عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون معنی حق سرقفلی پاسخ دهند .