نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها

نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها بر عهده موجر و مستاجر می باشد. البته، توجه به این نکته ضروری است که موجران نمی توانند درصد اجاره بها را از سقف درصد افزایشی که دولت برای هر استان مشخص نموده است، بیشتر نمایند. پس از تعیین اجاره بهای مغازه ملک مسکونی و تجاری، موجر و مستاجر نمی توانند در طول مدت قرارداد میزان اجاره بها را تغییر دهند.

به موجب ماده 466 قانون مدنی، عقد اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌ شود. به شخص اجاره‌ دهنده موجر و شخص اجاره‌ کننده مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند. اگر چه قانون گذار برای برخی از موضوعات قرارداد اجاره تعیین تکلیف کرده است، اما به طرفین قرارداد این اجازه را نیز داده است که خلاف موضوع قرارداد با هم توافق کنند.

یکی از مواردی که قانون گذار تعیین آن را بر عهده طرفین قرارداد گذاشته است؛ تعیین میزان اجاره بها در قرارداد اجاره می باشد. اجاره بها هزینه ای است که مستاجر در قبال استفاده از ملک به موجر می پردازد. به منظور تعیین میزان این امر، متقاضیان می بایست با نحوه تعیین میزان اجاره بها آشنا باشند.

از این رو، در این مقاله، نحوه تعیین و محاسبه اجاره بهای مغازه ملک مسکونی و تجاری، توضیح داده شده و به تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام قرارداد اجاره پرداخته می شود. در انتها؛ نرخ اجاره بها در سال 1403 آمده است. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این مقاله با ما همراه باشید.

نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها

همانطور که پیش تر بیان شد؛ به مبلغی که مستاجر، بابت استفاده از منافع ملک مورد اجاره، به موجر پرداخت می کند، اجاره بها گفته می شود. در این میان، ممکن است که برخی افراد از نحوه تعیین و محاسبه این هزینه اطلاع نداشته و این سوال برای آن ها مطرح شود که نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها به چه صورت می باشد؟ به منظور پاسخگویی به این پرسش، در قسمت زیر، نحوه محاسبه اجاره بها ملک مسکونی و نحوه محاسبه ملک تجاری یا مغازه در قرارداد اجاره به تفکیک ارائه شده است.

در خصوص نحوه تعیین و محاسبه اجاره بهای ملک مسکونی می بایست بیان نمود که تعیین و محاسبه این امر، بر عهده موجر و مستاجر و تابع اجاره نامه است. به اجاره مورد توافق موجر و مستاجر در حقوق "اجاره بها" یا "اجرت المسمی" گفته می شود و مستاجر می بایست آن را در زمان مشخص شده به موجر پرداخت نماید.

هر‌گاه اجاره‌ نامه میان طرفین قرارداد منعقد و تنظیم نشده باشد، این هزینه به میزانی‌ است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است. در صورتی که میزان آن به این روش معلوم نشود، با رعایت مقاد قانونی، میزان اجاره بها از طرف دادگاه و به نرخ‌ عادله روز تعیین می‌ شود.

میزان اجاره بها تعیین شده در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر قابل برای تمام مدت اجاره است و اصل بر این است که هیچ کدام از دو طرف قرارداد نمی توانند آن را در مدت قرارداد اجاره تغییر دهند. با این حال، به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، موجر یا مستاجر می‌ تواند به استناد افزایش یا کاهش هزینه های زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید.

این امر منوط به آن است که ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد. در چنین مواردی، دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. توجه به این نکته ضروری است که نرخ افزایش درصد اجاره بهای مسکن در هر سال، نمی تواند از درصدی که توسط دولت مشخص نموده است، بیشتر باشد.

در خصوص این که نحوه محاسبه اجاره مغازه تجاری، به چه صورت می باشد، می بایست بیان نمود که نحوه محاسبه اجاره بها مغازه، مشابه تعیین اجاره بهای ملک مسکونی بوده و در این خصوص تفاوت چندانی میان آن ها وجود ندارد، به جز آن که نحوه تعیین اجاره بها ملک تجاری​، از درصد افزایش مشخص شده توسط دولت پیروی نمی آید. عوامل موثر بر میزان اجاره بهای ملک اجاری، میزان تقاضا برای ملک، برند شدن محل کسب، واقع بودن در بورس عرضه کالا یا خدماتی خاص و وسعت مغازه می باشد.

تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام قرارداد اجاره

در خصوص این که تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام قرارداد اجاره به چه صورت می باشد؛ می بایست بیان نمود که، زمانی که قرارداد اجاره به پایان می رسد، دیگر هیچ یک از موجر و مستاجر به تعهد خود قبلی خود پایبند نیستند و در صورتی که مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره همچنان به تصرف خود ادامه دهد، باید قیمت واقعی استفاده از مال مورد اجاره را که در بازار رایج است؛ به موجر پرداخت کند. این میزان را کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد کرد.

اما اگر ثابت شود بعد از پایان قرارداد اجاره، مستاجر با رضایت موجر همچنان به تصرف خود ادامه داده است، مستاجر ملزم به پرداخت همان میزان اجاره توافقی در قرارداد اجاره است. بنابراین بعد از پایان یافتن قرارداد اجاره تا زمانی که موجر درباره فسخ قرارداد اجاره نظر خود را اعلام نکرده است، دو طرف به قرارداد قبلی پایبند هستند و مستاجر می بایست در موعد مشخص، میزان اجاره بها را به موجر پرداخت کند.

توجه به این نکته ضروری است که مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها، منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود؛ مگر این که طرفین به ترتیب دیگری توافق کرده باشند. در صورتی که طرفین قرارداد به نحو دیگری توافق نموده باشند، این امر می بایست در قرارداد اجاره ذکر گردد.

نرخ اجاره بها در سال 1403

در قسمت های پیشین مقاله به توضیح نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها پرداخته و تعیین میزان اجاره بها بعد از اتمام و تمدید قرارداد اجاره ارائه گردید. در این بخش از مقاله قصد داریم تا به جهت اطلاع علاقمندان، به توضیح نرخ اجاره بها در سال 1403 بپردازیم.

قانون گذار به منظور نظارت بر بازار و نیز حمایت از مستاجرین، هر سال، میزان افزایش اجاره بهای مسکن را در هر استان اعلام نموده و به موجب آن، موجران حق افزایش اجاره بها برای مسکن، را بالاتر از سقف معین شده نخواهند داشت. جدول افزایش سقف اجاره‌ بها مسکن برای مراکز ۳۱ استان کشور به شرح زیر می باشد:

همانطور که در این جدول مشخص است، حداکثر افزایش سقف اجاره‌ بها مسکن با 25/2 درصد بوده که مربوط به شهر یزد است و کمترین میزان افزایش نیز با 22 درصد برای شهر زاهدان و در شهر تهران نیز سقف افزایش نرخ اجاره‌ بها 25 درصد است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها​، به کانال تلگرام حقوق قراردادها مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه تعیین و محاسبه اجاره بها​، پاسخ دهند.