در خصوص احکام دیوار مشترک بين دو ملك مجاور، قانون به صراحت مقرراتی را وضع كرده است. هيچ يك از مالكين حق تخريب يكجانبه ديوار مشترک را نداشته و در صورت نياز به تخريب، بايد رضايت همسايه مجاور جلب شود، مگر در موارد اضطراری مانند خطر ريزش قريب الوقوع. همچنين قانون فاصله بين ساختمان ها را مشخص نموده و در صورت تخلف از اين مقررات، مالک متخلف موظف به بازسازی ديوار و جبران خسارات وارده خواهد بود. 

در حقوق مالکیت و قوانین مربوط به املاک، موضوع دیوار مشترک بین دو ملک مجاور از جمله مسائل مهم و پرکاربرد است که به دلیل ارتباط مستقیم با حقوق همسایگان، همواره مورد توجه قانونگذاران و فقها قرار گرفته است. دیوار مشترک به عنوان مرز فیزیکی بین دو ملک، نه تنها تعیین کننده حدود مالکیت است، بلکه ممکن است منشا اختلافات حقوقی میان صاحبان املاک مجاور شود. از این رو، آگاهی از احکام و قوانین مرتبط با آن برای حفظ حقوق طرفین و پیشگیری از منازعات احتمالی ضروری به نظر می رسد.

مطالعه احکام دیوار مشترک از آن جهت حائز اهمیت است که عدم آگاهی از قوانین مربوط به آن می تواند به اختلافات مالی و حقوقی گسترده بین همسایگان منجر شود. مسائلی مانند تعمیر، تخریب، افزایش ارتفاع یا استفاده مشترک از دیوار، همگی تابع مقررات خاصی هستند که در صورت رعایت نکردن آن ها، ممکن است یکی از طرفین متحمل ضرر شود. همچنین، در نظام های حقوقی مختلف، از جمله فقه اسلامی و قوانین مدنی کشورها، برای این موضوع راهکارهای دقیقی پیش بینی شده است. بنابراین، بررسی این احکام نه تنها به حفظ حقوق فردی کمک می کند، بلکه زمینه ساز روابط مسالمت آمیز و عادلانه بین مالکان مجاور خواهد بود.

از این رو در این مقاله قصد داریم ضمن ارائه توضیحاتی در خصوص قانون و قواعد اداره کردن دیوار مشترک، محدوده تصرف دو شریک در دیوار مشترک به این پرسش که آیا امکان بازکردن در و پنجره در دیوار مشترک وجود دارد پاسخ داده دهیم. در ادامه نیز توضیحاتی در خصوص این که اگر دیوار مشترک خراب شود، می توان شریک دیگر را ملزم به تعمیر نمود یا خیر و حق شریک دیگر در صورت تخریب ساختمان ارائه نموده ایم.

آیا امکان بازکردن در و پنجره در دیوار مشترک وجود دارد

قانون و قواعد اداره کردن دیوار مشترک در قانون مدنی به تفصیل بیان شده است. بر این اساس دیواری که حد فاصله بین دو ملک مجاور قرار دارد، به صورت پیش فرض جزو اموال مشترک مالکین هر دو طرف محسوب می شود. این اصل کلی تنها در مواردی نقض می شود که مدارک یا نشانه های روشنی دال بر تعلق انحصاری دیوار به یکی از طرفین وجود داشته باشد. چنین رویکردی در قانون، به منظور ایجاد توازن بین حقوق مالکان و پیشگیری از بروز اختلافات مرزی میان همسایگان اتخاذ شده است.

برخی ویژگی های فیزیکی و معماری می توانند نشان دهنده وضعیت حقوقی دیوار باشند. به عنوان مثال، اگر ساخت وسازهای دو ملک به صورت متقارن و چسبیده به دیوار از هر دو طرف انجام شده باشد، یا تیرهای باربر سقف به طور یکسان روی دیوار استوار شده باشند، این موارد دلیلی بر مشترک بودن دیوار خواهند بود. در مقابل، زمانی که آثار ساخت وساز یا عناصر معماری تنها از یک طرف دیوار مشاهده شود، فرض بر این است که تمامی حقوق دیوار متعلق به مالک آن سمت است، مگر اینکه خلاف آن به اثبات برسد.

هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر دیوار مشترک به صورت عادلانه بین تمامی ذینفعان تقسیم می شود. با این حال، هیچ یک از مالکان حق ندارند دیگری را ملزم به مشارکت در ساخت یا بازسازی دیوار کنند، مگر در شرایط ویژه ای که عدم اقدام فوری موجب خسارت جبران ناپذیر گردد و راه حل دیگری موجود نباشد. این مقررات ضمن حفظ حقوق همه طرف های درگیر، از تحمیل هزینه های غیرمنطقی به هر یک از مالکان جلوگیری می کند و زمینه را برای روابط مسالمت آمیز همسایگان فراهم می سازد.

لازم به ذکر است، یکی از مسائل فنی مهم در ساخت دیوارهای مشترک، ضخامت دیوار بین دو واحد است که باید طبق مقررات ساختمان سازی تعیین شود. ضخامت دیوار بین دو واحد نه تنها بر استحکام بنا تاثیر دارد، بلکه در میزان عایق بندی صوتی و حرارتی نیز نقش مهمی ایفا می کند. در صورت عدم رعایت استانداردهای مربوطه، ممکن است مشکلات دیوار مشترک مانند نفوذ صدا یا رطوبت ایجاد شود که به اختلافات بین همسایگان دامن می زند. بنابراین، رعایت اصول فنی و قانونی در ساخت و نگهداری دیوارهای مشترک، از جمله توجه به ضخامت دیوار و حقوق مالکانه طرفین، ضروری است.

آیا امکان بازکردن در و پنجره در دیوار مشترک وجود دارد

قانون و قواعد اداره کردن دیوار مشترک در قانون مدنی به تفصیل بیان شده است. بر این اساس دیواری که حد فاصله بین دو ملک مجاور قرار دارد، به صورت پیش فرض جزو اموال مشترک مالکین هر دو طرف محسوب می شود. این اصل کلی تنها در مواردی نقض می شود که مدارک یا نشانه های روشنی دال بر تعلق انحصاری دیوار به یکی از طرفین وجود داشته باشد. چنین رویکردی در قانون، به منظور ایجاد توازن بین حقوق مالکان و پیشگیری از بروز اختلافات مرزی میان همسایگان اتخاذ شده است.

برخی ویژگی های فیزیکی و معماری می توانند نشان دهنده وضعیت حقوقی دیوار باشند. به عنوان مثال، اگر ساخت وسازهای دو ملک به صورت متقارن و چسبیده به دیوار از هر دو طرف انجام شده باشد، یا تیرهای باربر سقف به طور یکسان روی دیوار استوار شده باشند، این موارد دلیلی بر مشترک بودن دیوار خواهند بود. در مقابل، زمانی که آثار ساخت وساز یا عناصر معماری تنها از یک طرف دیوار مشاهده شود، فرض بر این است که تمامی حقوق دیوار متعلق به مالک آن سمت است، مگر اینکه خلاف آن به اثبات برسد.

هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر دیوار مشترک به صورت عادلانه بین تمامی ذینفعان تقسیم می شود. با این حال، هیچ یک از مالکان حق ندارند دیگری را ملزم به مشارکت در ساخت یا بازسازی دیوار کنند، مگر در شرایط ویژه ای که عدم اقدام فوری موجب خسارت جبران ناپذیر گردد و راه حل دیگری موجود نباشد. این مقررات ضمن حفظ حقوق همه طرف های درگیر، از تحمیل هزینه های غیرمنطقی به هر یک از مالکان جلوگیری می کند و زمینه را برای روابط مسالمت آمیز همسایگان فراهم می سازد.

لازم به ذکر است، یکی از مسائل فنی مهم در ساخت دیوارهای مشترک، ضخامت دیوار بین دو واحد است که باید طبق مقررات ساختمان سازی تعیین شود. ضخامت دیوار بین دو واحد نه تنها بر استحکام بنا تاثیر دارد، بلکه در میزان عایق بندی صوتی و حرارتی نیز نقش مهمی ایفا می کند. در صورت عدم رعایت استانداردهای مربوطه، ممکن است مشکلات دیوار مشترک مانند نفوذ صدا یا رطوبت ایجاد شود که به اختلافات بین همسایگان دامن می زند. بنابراین، رعایت اصول فنی و قانونی در ساخت و نگهداری دیوارهای مشترک، از جمله توجه به ضخامت دیوار و حقوق مالکانه طرفین، ضروری است.

آیا امکان بازکردن در و پنجره در دیوار مشترک وجود دارد

قانون و قواعد اداره کردن دیوار مشترک در قانون مدنی به تفصیل بیان شده است. بر این اساس دیواری که حد فاصله بین دو ملک مجاور قرار دارد، به صورت پیش فرض جزو اموال مشترک مالکین هر دو طرف محسوب می شود. این اصل کلی تنها در مواردی نقض می شود که مدارک یا نشانه های روشنی دال بر تعلق انحصاری دیوار به یکی از طرفین وجود داشته باشد. چنین رویکردی در قانون، به منظور ایجاد توازن بین حقوق مالکان و پیشگیری از بروز اختلافات مرزی میان همسایگان اتخاذ شده است.

برخی ویژگی های فیزیکی و معماری می توانند نشان دهنده وضعیت حقوقی دیوار باشند. به عنوان مثال، اگر ساخت وسازهای دو ملک به صورت متقارن و چسبیده به دیوار از هر دو طرف انجام شده باشد، یا تیرهای باربر سقف به طور یکسان روی دیوار استوار شده باشند، این موارد دلیلی بر مشترک بودن دیوار خواهند بود. در مقابل، زمانی که آثار ساخت وساز یا عناصر معماری تنها از یک طرف دیوار مشاهده شود، فرض بر این است که تمامی حقوق دیوار متعلق به مالک آن سمت است، مگر اینکه خلاف آن به اثبات برسد.

هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر دیوار مشترک به صورت عادلانه بین تمامی ذینفعان تقسیم می شود. با این حال، هیچ یک از مالکان حق ندارند دیگری را ملزم به مشارکت در ساخت یا بازسازی دیوار کنند، مگر در شرایط ویژه ای که عدم اقدام فوری موجب خسارت جبران ناپذیر گردد و راه حل دیگری موجود نباشد. این مقررات ضمن حفظ حقوق همه طرف های درگیر، از تحمیل هزینه های غیرمنطقی به هر یک از مالکان جلوگیری می کند و زمینه را برای روابط مسالمت آمیز همسایگان فراهم می سازد.

لازم به ذکر است، یکی از مسائل فنی مهم در ساخت دیوارهای مشترک، ضخامت دیوار بین دو واحد است که باید طبق مقررات ساختمان سازی تعیین شود. ضخامت دیوار بین دو واحد نه تنها بر استحکام بنا تاثیر دارد، بلکه در میزان عایق بندی صوتی و حرارتی نیز نقش مهمی ایفا می کند. در صورت عدم رعایت استانداردهای مربوطه، ممکن است مشکلات دیوار مشترک مانند نفوذ صدا یا رطوبت ایجاد شود که به اختلافات بین همسایگان دامن می زند. بنابراین، رعایت اصول فنی و قانونی در ساخت و نگهداری دیوارهای مشترک، از جمله توجه به ضخامت دیوار و حقوق مالکانه طرفین، ضروری است.

اگر دیوار مشترک خراب شود، می توان شریک دیگر را ملزم به تعمیر نمود؟

در پاسخ به این پرسش که اگر دیوار مشترک خراب شود، می توان شریک دیگر را ملزم به تعمیر نمود؟ باید گفت، هیچ یک از شرکا نمی توانند دیگری را مجبور به ساخت یا تعمیر دیوار مشترک کنند، مگر در مواردی که عدم تعمیر منجر به ضرر جبران ناپذیر شود. به عبارت دیگر، اگر دیوار مشترک خراب شود، هیچ شریکی به صورت خودکار مسئولیت تعمیر آن را ندارد، مگر اینکه خرابی دیوار باعث ایجاد ضرری شود که تنها از طریق تعمیر دیوار قابل رفع باشد. در این صورت، شریک متضرر می تواند شریک دیگر را به تعمیر دیوار ملزم کند.

اگر یکی از شرکا از تعمیر دیوار مشترک خودداری کند، شریک دیگر این حق را دارد که در بخش متعلق به خود، دیوار را بازسازی کند. همچنین، اگر یکی از شرکا اجازه تصرف در مبنای مشترک را بدهد اما از پرداخت هزینه های تعمیر امتناع ورزد، شریک دیگر می تواند دیوار را تعمیر کند. در این حالت، اگر مصالح استفاده شده مشترک باشند، دیوار همچنان مشترک محسوب می شود؛ در غیر این صورت، دیوار تنها متعلق به شریکی خواهد بود که هزینه تعمیر را متحمل شده است.

علاوه بر این، هیچ یک از شرکا حق انجام تغییرات یک جانبه در دیوار مشترک، مانند افزایش ارتفاع، نصب سرتیر، ایجاد دریچه یا رف، یا هرگونه تصرف دیگر را بدون اجازه شریک دیگر ندارد. این محدودیت ها نشان می دهد که حفظ حقوق هر دو شریک در استفاده از دیوار مشترک اهمیت زیادی دارد و هرگونه تغییر یا تعمیر باید با توافق طرفین انجام شود، مگر در موارد ضروری که قانون استثنا قائل شده است.

اگر دیوار توسط یکی از شرکا تخریب شود شریک دیگر چه حقی دارد؟

در رابطه با احکام دیوار مشترک یکی از سوالاتی که عموما به ذهن می رسد این است که اگر دیوار توسط یکی از شرکا تخریب شود شریک دیگر چه حقی دارد؟در پاسخ باید بگوییم اگر یکی از شرکا بدون اجازه یا خارج از حدود مجوز، اقدام به تخریب دیوار مشترک کند، به عنوان ضامن شناخته می شود. این حکم شامل تمامی تصرفات غیرمجاز در اموال مشترک است و تخریب دیوار نیز از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین شریک متخلف ملزم به جبران خسارت وارده خواهد بود، صرف نظر از اینکه این عمل عمدی یا سهوی صورت گرفته باشد.

در چنین مواردی، شریک متخلف موظف است دیوار تخریب شده را دقیقا به همان حالت اولیه بازسازی کند. این الزام ناشی از مسئولیت مدنی شریک در قبال تخریب مال مشترک است. در صورتی که بازسازی دیوار به شکل سابق امکان پذیر نباشد، شریک خاطی باید معادل قیمت دیوار و سایر خسارات وارد شده را جبران نماید. این حکم تضمین کننده حقوق شریک دیگر در حفظ و نگهداری اموال مشترک است.

تنها استثنا در این مورد زمانی است که تخریب دیوار به دلیل ضرورت و برای جلوگیری از خطراتی مانند ریزش قریب الوقوع صورت گرفته باشد. در این شرایط خاص، اگر شریک به ناچار اقدام به تخریب دیوار کرده باشد، مسئولیتی متوجه او نخواهد بود. این استثنا مبتنی بر قاعده "الضرورات تبیح المحظورات" در فقه اسلامی است که اقدامات ضروری برای دفع خطر را مجاز می شمارد.

چنانچه نیاز به تخریب دیوار مشترک باشد، قانون به طور مشخص شرایطی را برای نحوه تخریب دیوار مشترک تعیین کرده است. هیچ یک از شرکا نمی توانند بدون رضایت دیگری اقدام به تخریب دیوار کنند، مگر در موارد ضروری مانند خطر ریزش. همچنین، تشخیص دیوار مشترک معمولا بر اساس سند مالکیت یا اقرارنامه دیوار مشترک صورت می گیرد. در صورت اختلاف، مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین مالکیت و حدود دیوار ضروری است. در برخی موارد، مانند دیوار مشترک باغ، رعایت فاصله بین دو دیوار همسایه نیز طبق قانون باید مورد توجه قرار گیرد تا از بروز مشکلات دیوار مشترک جلوگیری شود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد احکام دیوار مشترک بین دو ملک مجاور در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون احکام دیوار مشترک بین دو ملک مجاور پاسخ دهند.