مطالبه اجرت المثل املاک وقفی

مطالبه اجرت المثل املاک وقفی، زمانی مطرح می‌ گردد که شخصی بدون اذن متولی یا اداره اوقاف، از ملک موقوفه استفاده کند یا مستاجر پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه ننماید. میزان اجرت المثل بر اساس آیین نامه های مرتبط و نظر کارشناسی تعیین می شود و نحوه طرح دعوا از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی می باشد.

املاک وقفی، از جمله اموالی هستند که به صورت دائمی در اختیار عموم یا مصارف خاص قرار می گیرند. این املاک با هدف انجام امور خیریه یا خدمات عمومی وقف می شوند و مدیریت آن ها بر اساس قوانین خاصی صورت می پذیرد.

یکی از چالش های مهم در ارتباط با املاک وقفی، تصرف غیرمجاز این املاک، استفاده خارج از چارچوب قرارداد از آن ها و استفاده از ملک وقفی و تصرف آن پس از پایان مدت اجاره یا بدون عقد قرارداد رسمی است که در این زمان، بحث مطالبه اجرت المثل املاک وقفی، مطرح می گردد و ضرورت اطلاع از شرایط و نحوه مطالبه اجرت المثل این املاک را برای متولی ملک وقفی و سایر افراد، ایجاب می نماید تا از تضییع حقوق موقوفه، جلوگیری شود.

لذا در مقاله حاضر، شرایط مطالبه اجرت المثل املاک وقفی و میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی، مورد بررسی قرار گرفته و پس از پاسخ به این پرسش که چرا پس از انقضای مدت اجاره ملک اوقافی، درخواست اجرت المثل می گردد؟، درباره نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل املاک وقفی، توضیح داده شده است.

شرایط مطالبه اجرت المثل املاک وقفی

مطالبه اجرت‌ المثل املاک وقفی، تابع قوانین مربوط به موقوفات است و دعوای مطالبه اجرت المثل این املاک، زمانی به نتیجه خواهد رسید که شرایط مطالبه اجرت المثل املاک وقفی، وجود داشته باشد. در ادامه این تیتر از مقاله، این شرایط، بررسی خواهند شد.

نخستین شرط آن است که شخصی، بدون اجازه اداره اوقاف یا متولی، از ملک وقفی بهره برداری کند.

دومین شرط، اثبات وقفیت ملک توسط متولی مال موقوفه یا اداره اوقاف است.

سومین شرط، احراز تصرف خوانده بر ملک وقفی می باشد.

چهارمین شرط، عدم اعطای اجازه از سوی متولی یا اداره اوقاف برای انتفاع از ملک یا پایان مدت اجاره ملک وقفی بدون تمدید آن است.

پنجمین شرط، اثبات تصرف غیرمجاز یا استفاده از ملک پس از پایان مدت اجاره می باشد.

ششمین شرط، عدم وجود قرارداد اجاره رسمی یا تمدید آن است که در این صورت، متصرف ملزم به پرداخت اجرت المثل خواهد بود. در ادامه، میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی، مورد توضیح و بررسی قرار خواهد گرفت. علاقمندان به کسب اطلاعات در خصوص اینکه اجرت المثل چیست می توانند، نسبت به مطالعه مقاله زیر، اقدام کنند.

میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی

میزان اجرت‌ المثل ایام تصرف املاک وقفی، به چند عامل بستگی دارد. از جمله این عوامل می‌ توان به موقعیت جغرافیایی ملک، نوع کاربری آن (تجاری، مسکونی، اداری یا کشاورزی)، مدت زمان تصرف غیرقانونی و میزان اجاره‌ بهای املاک مشابه اشاره کرد.

تعیین میزان اجرت المثل، معمولا توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌ شود. دادگاه پس از ارجاع پرونده به کارشناس، بر اساس نرخ عادله اجاره‌ بها در منطقه و سایر شرایط، مبلغ اجرت‌ المثل را تعیین می‌ کند. ماده 1 لایحه قانونی اجاره املاک و اموال موقوفه، عقد اجاره املاک موقوفه را به نرخ عادله مقرر کرده است.

همچنین ماده 2 آیین نامه این لایحه، روش تعیین اجاره بهای املاک وقفی را مشخص کرده که از جمله آن، محاسبه اجاره بر اساس ارزش معاملاتی عرصه و اعیان می‌ باشد. بر اساس ماده 2 آیین‌ نامه اجرایی تبصره ماده 1 لایحه قانونی تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه، اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه، به شرح زیر تعیین می شود:

میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی در املاکی که مشمول قانون موجر و مساجر مصوب 1356 هستند، بر اساس اجاره‌ بهای قبلی و شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی که بانک مرکزی سالانه اعلام می‌ کند، محاسبه می‌ گردد. این شاخص به عنوان مبنای تعدیل و تعیین میزان افزایش اجاره بها در نظر گرفته می شود.

در مواردی که قانون موجر و مستاجر اعمال نشده یا شاخص مربوطه توسط بانک مرکزی اعلام نگردیده، میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی، بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌ شود. به این صورت که میزان اجاره‌ بها برای عرصه، برابر با 8 درصد و برای اعیان، 10 درصد ارزش معاملاتی مصوب وزارت امور اقتصادی و دارایی خواهد بود.

میزان اجرت المثل ایام تصرف املاک وقفی مزروعی و باغات که فاقد ارزش معاملاتی هستند، اجاره عادله با نظر کارشناس و بر مبنای 6 درصد ارزش ارزیابی‌ شده، محاسبه خواهد شد. علاوه بر این، سازمان اوقاف مکلف است در تعیین میزان اجاره‌ بها برای اراضی مزروعی، قابلیت زراعی زمین و میزان سطح کشت را مدنظر قرار دهد. 

در خصوص اجرت المثل آپارتمان‌ ها، هزینه قسمت‌ های اشتراکی نیز بر اساس مقررات قانون تملک آپارتمان‌ ها به نسبت سهم هر واحد محاسبه و لحاظ می‌ شود. همچنین، در خصوص اراضی شهری که بیش از هزار مترمربع مساحت دارند، اجاره‌ نامه صرفا برای متقاضیان خاص و تحت شرایط تعیین‌ شده تنظیم خواهد شد.

چرا پس از انقضای مدت اجاره ملک اوقافی، درخواست اجرت المثل می گردد؟

در پاسخ به این پرسش که چرا پس از انقضای مدت اجاره ملک اوقافی، درخواست اجرت المثل می گردد؟ باید گفت، پس از انقضای مدت اجاره ملک اوقافی، وضعیت حقوقی مستاجر تغییر می‌ کند. در طول مدت اجاره، مستاجر به عنوان امانت‌ دار قانونی ملک شناخته می‌ شود، اما پس از پایان مدت اجاره، در صورتی که ملک را تخلیه نکند، تصرف وی به عنوان غصب تلقی می‌ شود.

به موجب ماده ۴۹۴ قانون مدنی، پس از انقضای مهلت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک بوده و در صورت عدم تخلیه، باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید. از آنجایی که درآمدهای موقوفه باید به نیات واقف تخصیص یابد، ادامه تصرف غیرمجاز ملک اوقافی به معنای محروم شدن مال موقوفه از منابع مالی قانونی است.

در این راستا، قانون گذار امکان مطالبه اجرت المثل برای جبران خسارت ناشی از تصرف غیرمجاز را پیش‌ بینی کرده است. همچنین، ماده ۱ لایحه قانونی اجاره املاک وقفی، اجاره‌ های قدیمی را باطل اعلام می‌ کند، بنابراین هرگونه بهره‌ برداری پس از انقضای اجاره، فاقد پشتوانه قانونی خواهد بود.

مطالبه اجرت المثل املاک وقفی پس از پایان مدت اجاره، به عنوان یک حق قانونی برای متولی وقف، هدفی جز جلوگیری از تضییع حقوق موقوفه و استفاده بهینه از منافع آن ندارد. به موجب این قوانین، متولی وقف یا اداره اوقاف می‌ تواند پس از پایان مدت اجاره، اجرت المثل ایام تصرف را از مستاجر مطالبه کند تا حقوق موقوفه حفظ شود.

نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل املاک وقفی

در توضیح نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت‌ المثل املاک وقفی باید گفت، دعوای مطالبه اجرت‌ المثل املاک وقفی باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. این دعوا در دسته دعاوی مربوط به مال غیر منقول قرار می‌ گیرد و رسیدگی به آن نیازمند ارائه دادخواست رسمی از سوی متولی وقف می‌ باشد. مراحل طرح دعوا به شرح زیر است:

تنظیم دادخواست و ثبت آن: متولی وقف باید دادخواستی تحت عنوان "مطالبه اجرت‌ المثل ایام تصرف ملک وقفی" تنظیم کند و فایل ورد (word) آن را همراه با مدارک لازم به دفاتر خدمات قضایی ارائه نماید. مسئول مربوطه در دفتر، دادخواست را ثبت و به مرجع صالح، ارسال خواهد نمود.

تشکیل پرونده، رسیدگی و ارجاع امر به کارشناس: پس از ارسال دادخواست به دادگاه، پرونده تشکیل و رسیدگی آغاز می گردد؛ دادگاه برای تعیین میزان اجرت‌ المثل، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌ دهد.

بررسی نظریه کارشناسی: پس از ارائه نظر کارشناس، طرفین می‌ توانند نسبت به آن اعتراض نمایند.

صدور حکم و اجرای آن: در صورت عدم اعتراض، دادگاه بر اساس نظر کارشناس، حکم نهایی را صادر می‌ کند و در صورت اعتراض، پرونده مجدد به هیات کارشناسی ارجاع و سپس، بررسی های لازم و صدور حکم، صورت می گیرد. پس از قطعی شدن رای، مستاجر موظف به پرداخت مبلغ تعیین‌ شده خواهد بود و در صورت امتناع، حکم از طریق اجرای احکام دادگستری، به اجرا گذاشته می‌ شود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط و نحوه مطالبه اجرت المثل املاک وقفی در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و نحوه مطالبه اجرت المثل املاک وقفی پاسخ دهند.