تجمیع املاک، فرآیند ادغام چند ملک کوچک در یک ملک واحد است که برای اهدافی چون بهینه سازی استفاده از زمی، انجام می شود. این کار با رعایت شرایطی مانند مجاورت املاک با یکدیگر، یکسان بودن کاربری آن ها و اخذ تاییدیه از شهرداری و اداره ثبت، امکان پذیر بوده و پس از طی مراحل لازم، سند تجمیعی، صادر خواهد شد.
برای مشاوره شرایط تجمیع املاک
برای مشاوره شرایط تجمیع املاک
شهرداری، ادارات ثبت اسناد و املاک و سایر مراجع ذی صلاح، با هدف ترغیب افراد برای سرمایه گذاری در پروژه های ساخت و ساز بزرگ و بهبود وضعیت شهری، سیاست ها و طرح های تشویقی مختلفی را اجرا می نمایند و بدین ترتیب، علاوه بر کمک به به بهبود زیرساخت های شهری، رشد اقتصادی خود و سرمایه گذار را نیز موجب می گردند.
تجمیع املاک و امتیازاتی که در صورت انجام این امر به تجمیع کنندگان اعطا می گردد، از جمله سیاست ها و طرح هایی است که در راستای اهداف فوق الذکر، پیش بینی شده و به مالکان امکان می دهد از حداکثر ظرفیت زمین خود استفاده کنند. از آنجا که ناآگاهی از شرایط قانونی تجمیع املاک، سبب تحمیل هزینه های اضافی و ایجاد چالش های جدی می گردد، اطلاع از مراحل و قوانین این فرآیند ضروری است.
لذا در مقاله حاضر، اینکه تجمیع املاک چیست و سند تجمیعی چه می باشد مورد بررسی قرار گرفته، در خصوص شرایط تجمیع املاک یا تجمیع سند، مراحل آن، نحوه تجمیع ملک در شهرداری، روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می باشند، عوارض تجمیع ملک و هزینه تجمیع سند، همچنین، فرم درخواست تجمیع سند توضیح داده شده و نمونه قرارداد تجمیع دو ملک، ارائه گردیده است.
در پاسخ به این پرسش که تجمیع املاک چیست؟ باید گفت، تجمیع املاک به معنای ادغام چند ملک مجزا در یک ملک واحد است که عمدتا در مناطق شهری و برای افزایش بهره وری از زمین انجام می شود. این فرآیند معمولا برای املاک کوچک صورت می گیرد تا پس از تجمیع، امکان ساخت و ساز گسترده تری مانند برج ها و مجتمع های مسکونی فراهم شود.
هدف اصلی از این اقدام، استفاده بهینه از زمین و ایجاد ظرفیت بیشتر برای توسعه شهری است که در نهایت منجر به افزایش بهره وری اقتصادی و تولید مسکن می شود. شهرداری ها برای تشویق مالکان و سازندگان به تجمیع املاک، طرح های حمایتی و تشویقی مختلفی را ارائه می دهند، به ویژه در بافت های فرسوده شهری که نیاز به نوسازی دارند. این طرح های تشویقی شامل افزایش تراکم ساختمان، کاهش هزینه های صدور مجوز و تسهیلات ویژه برای سازندگان و سرمایه گذاران است. به طور کلی، فرآیند تجمیع املاک به دو روش اصلی انجام می شود؛
در روش اول، چند مالک که دارای پلاک های ثبتی مجزا ولی مجاور یکدیگر هستند، می توانند با هماهنگی و رعایت شرایط قانونی، املاک خود را ادغام کنند. این امر مستلزم دریافت تاییدیه های لازم از شهرداری و اداره ثبت اسناد است. در روش دوم، اگر یک فرد مالک چندین پلاک ثبتی باشد، می تواند با مراجعه به اداره ثبت، اسناد جداگانه را ابطال کرده و یک سند مالکیت جدید برای ملک تجمیعی دریافت کند. این اقدامات در نهایت منجر به ساماندهی بهتر اراضی و افزایش ارزش املاک خواهد شد.
در پاسخ به این پرسش که سند تجمیعی چیست؟ باید گفت، سند تجمیعی، سند مالکیتی ای است که پس از ادغام چند ملک مجاور (تجمیع املاک) صادر می شود. این سند، کلیه مشخصات املاک قبلی را در یک سند واحد ثبت می کند. بر اساس قانون، در سند تجمیعی باید موارد زیر، ذکر شود:
مشخصات دقیق مرزهای جدید، مساحت کل و نام مالکان. سند تجمیعی از نظر قانونی، همان اعتبار سندهای قبلی را داشته، اما امکان انتقال جداگانه قطعات ادغام شده در آن وجود نخواهد داشت. به عبارت دیگر، ملک تجمیع شده باید به عنوان یک واحد مستقل معامله شود.
صدور سند تجمیعی، نیازمند تاییدیه شهرداری و سازمان ثبت اسناد است. در صورت وجود هرگونه اختلاف مرزی، فرآیند صدور سند متوقف خواهد شد. در ادامه، شرایط تجمیع املاک یا تجمیع سند، مورد توضیح و بررسی قرار خواهد گرفت.
پس از بررسی اینکه سند تجمیعی و تجمیع املاک چیست، در این تیتر از مقاله حقوقی دینا شرایط تجمیع املاک یا تجمیع سند، مورد توضیح و بررسی قرار خواهد گرفت. شرایط تجمیع املاک یا تجمیع سند، شامل چند الزام قانونی، به شرح زیر است:
املاکی که قصد تجمیع دارند نباید از نظر حقوقی و ثبتی هیچ گونه مشکل یا اختلافی داشته باشند. علاوه بر این، اسناد نباید در رهن یا بازداشت بوده، زیرا در غیر این صورت، امکان تجمیع وجود نخواهد داشت.
املاک باید در یک پلاک ثبتی یا پلاک های مجاور قرار داشته و دو یا چند پلاکی که قرار است تجمیع شوند، باید حداقل از نظر فیزیکی، با دیوارکشی، به صورت یک واحد مجزا تعریف شده باشند؛ این امر به منظور ایجاد انسجام و یکپارچگی در محدوده ملک تجمیعی صورت می گیرد. همچنین، رعایت این شرط باعث تسهیل در اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و اداره ثبت خواهد شد.
وجود سند مالکیت رسمی برای تمامی قطعات الزامی بوده و ثبت آن ها باید پیش از شروع فرآیند تجمیع انجام شده باشد.
برای تجمیع املاک، باید ضوابط شهرداری، مانند نسبت کاربری و مساحت، رعایت گردد و پس از تجمیع، باید اطمینان حاصل شود که ملک تجمیع شده با ضوابط شهرداری، همخوانی داشته باشد.
برای هر مرحله از تجمیع، باید تاییدیه های مختلف از نهادهای مربوطه (مانند شهرداری و ثبت اسناد) دریافت شود تا مراحل قانونی تکمیل گردد.
کاربری املاک کاندیدای تجمیع باید یکسان باشد. اگر یکی از ملک ها با کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد، تجمیع میسر نخواهد بود.
تمامی مالکان باید اسناد خود را تحویل ثبت دهند تا پس از تجمیع، اسناد قبلی ابطال و یک سند واحد برای زمین های تجمیع شده صادر شود. اسناد مالکیت باید کاملا منطبق با موقعیت فیزیکی املاک باشند و مشخصات آن ها، از جمله مساحت و حدود، با اطلاعات ثبت شده در دفتر املاک سازگاری داشته باشد.
تجمیع املاک نباید باعث تجاوز به معابر عمومی شود.
در صورتی که املاک دارای مالکان مشاعی باشد، تمامی مالکان باید سهمی برابر در تمامی قطعات داشته باشند. همچنین، فرآیند تجمیع باید با رعایت حقوق ارتفاقی سایر املاک مجاور انجام شود و نباید موجب آسیب یا مانع استفاده دیگران از حقوق قانونی شان گردد.
همانطور که در تیترهای ابتدایی مقاله، اشاره شد، تجمیع سند، فرآیندی است که در آن چندین سند مالکیت از املاک مختلف به یک سند واحد تبدیل می شود. این فرآیند به منظور یکپارچه سازی و تسهیل امور مالکیت و انتقال املاک انجام می گردد و نیازمند رعایت مراحل مختلف قانونی است. مراحل تجمیع سند، عبارتند از:
تهیه مدارک لازم:
اولین قدم در فرآیند تجمیع سند، تهیه تمامی مدارک و اسناد مربوط به املاک است. این مدارک شامل اسناد مالکیت املاک، نقشه های تفکیکی که جزئیات حدود و مساحت ملک را نشان می دهند، شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکان می باشد. این اسناد باید به طور کامل و صحیح تهیه شوند تا امکان بررسی و تایید آن ها در مراحل بعدی فراهم گردد.
استعلام از شهرداری:
در این مرحله، مالکان باید از شهرداری محل وقوع ملک درخواست استعلام کنند. هدف از این استعلام بررسی این موضوع است که آیا امکان تجمیع املاک از نظر قوانین شهرداری و ضوابط ساختمانی وجود دارد یا خیر. همچنین، باید از شهرداری تاییدیه ای دریافت شود که نشان دهنده امکان تجمیع این املاک از لحاظ کاربری و ضوابط فنی است.
مراجعه به اداره ثبت اسناد:
پس از اخذ تاییدیه از شهرداری، مالکان باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند. در این مرحله، درخواست تجمیع سند ارائه می شود و مدارک مربوط به ملک ها و تاییدیه ها باید به این اداره تحویل گردد. اداره ثبت اسناد، بررسی های لازم را انجام می دهد تا مطمئن شود تمامی پیش نیازهای قانونی برای تجمیع اسناد فراهم است.
پرداخت هزینه ها:
در این مرحله، مالکان موظفند تمامی هزینه های مرتبط با تجمیع سند را پرداخت کنند. این هزینه ها شامل عوارض و مالیات های مورد نیاز برای تجمیع املاک و صدور سند جدید است. همچنین ممکن است نیاز به پرداخت هزینه هایی برای بررسی و تایید مدارک و اسناد از سوی مراجع مختلف، وجود داشته باشد.
صدور سند تجمیعی:
پس از بررسی نهایی مدارک و انجام مراحل قانونی، اداره ثبت اسناد اقدام به صدور سند واحد برای املاک تجمیع شده می کند. این سند واحد به عنوان سند رسمی مالکیت جدید برای تمام ملک های تجمیع شده شناخته می‌شود و تمامی اسناد قبلی ابطال می گردند. در نهایت، پس از اتمام این مراحل، مالکان قادر خواهند بود از سند تجمیعی برای انتقال ملک، اخذ وام و انجام سایر امور قانونی مربوط به ملک استفاده کنند.
در پاسخ به این پرسش که مراحل و نحوه تجمیع ملک در شهرداری چیست؟ باید گفت، تجمیع ملک در شهرداری نیازمند طی مراحل اداری مشخصی است. ابتدا، مالکان باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه و درخواست خود را ثبت کنند؛ ارائه مدارک مورد نیاز که شامل اصل سند مالکیت، نقشه تفکیکی و رضایت نامه کتبی تمام مالکان است، الزامی می باشد.
سپس شهرداری با بررسی نقشه های موجود، همجواری و کاربری املاک را کنترل می کند. در صورت مغایرت با طرح تفصیلی شهرداری، درخواست رد خواهد شد. همچنین، مالکان باید تعهد دهند که پس از تجمیع املاک، ملک را مطابق ضوابط شهرداری استفاده کنند.
در صورت تایید نهایی، شهرداری مجوز تجمیع املاک را صادر نموده و پرونده را برای صدور سند تجمیعی، به ثبت اسناد ارسال خواهد کرد. در ادامه، در خصوص روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می باشند، توضیح داده خواهد شد.
تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت هستند، به فرآیندی اطلاق می گردد که طی آن چند ملک مجاور با یکدیگر ادغام شده و یک سند مالکیت جدید برای ملک تجمیعی صادر می شود. این اقدام معمولا برای تسهیل در ساخت و ساز، افزایش ارزش ملکی و بهره برداری بهینه از زمین انجام می گیرد.
روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می باشند، بدین صورت است که ابتدا باید تطابق حدود املاک با اسناد مالکیت بررسی شود. بر اساس قانون، حدود املاک باید مطابق با سند رسمی و نقشه های ثبتی ملک باشند.
در اولین گام، مالکان باید درخواست تجمیع را به اداره ثبت ارائه دهند و اسناد مالکیت اولیه را تسلیم کنند. پس از ثبت درخواست، کارشناس نقشه برداری با تهیه نقشه یو تی ام utm، حدود و موقعیت املاک را مشخص کرده و جانمایی پلاک های ثبتی را بررسی می کند؛ در این مرحله، بررسی های حقوقی نیز انجام می شود تا وضعیت بازداشت، رهن یا سایر محدودیت های قانونی ملک مشخص گردد. سپس نقشه تجمیعی تهیه شده و صورت جلسه تجمیع تنظیم می شود که باید توسط مالکان و نمایندگان اداره ثبت، امضا گردد.
پس از تایید نهایی، سند مالکیت تجمیعی صادر شده و در دفتر املاک، ثبت می شود. در نهایت، پرونده به حسابداری اداره ثبت ارسال می گردد و مالک موظف به پرداخت هزینه های مربوطه خواهد بود. پس از انجام تمامی این مراحل، سند مالکیت جدید به متقاضی تحویل داده خواهد شد که نشان دهنده مالکیت واحد بر زمین تجمیع شده است.
در تیترهای پیشین مقاله، در خصوص نحوه تجمیع ملک در شهرداری، روش تجمیع حدود املاک دارای سند و مراحل تجمیع سند، توضیح داده شد. در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، عوارض تجمیع ملک، مورد توضیح و بررسی، قرار خواهد گرفت.
عوارض تجمیع املاک، شامل هزینه هایی است که مالکان برای صدور مجوز و تغییر کاربری پرداخت می کنند. میزان عوارض متعلقه، کاملا بستگی به مساحت ملک، منطقه شهری، کاربری مورد نظر و سال اقدام برای تجمیع املاک دارد.
برای مثال، در مناطق مرکزی شهرها، عوارض تجمیع ممکن است تا ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک افزایش یابد. همچنین، در صورت تغییر کاربری ملک (مثلا از مسکونی به تجاری)، عوارض جداگانه ای دریافت می شود. عدم پرداخت به موقع عوارض، تبعاتی چون، توقف فرآیند را در پی خواهد داشت.
هزینه تجمیع سند، پرسش اکثر مالکانی است که قصد اقدام برای تجمیع املاک را دارند. لذا در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، هزینه های تجمیع سند، مورد توضیح و بررسی قرار خواهد گرفت. هزینه تجمیع سند املاک شامل موارد زیر است:
هزینه های ثبتی، حقوقی و خدمات مهندسی
هزینه صدور سند تجمیعی
هزینه تهیه نقشه تجمیع توسط مهندسین ناظر
هزینه های دفاتر اسناد رسمی
در صورت استفاده از وکیل یا مشاور حقوقی، این هزینه نیز باید لحاظ گردد. در ادامه، درباره فرم درخواست تجمیع سند، توضیح داده خواهد شد. علاقمندان به کسب اطلاعات در خصوص هزینه جواز ساخت می توانند نسبت به مطالعه مقاله زیر، اقدام کنند.
در توضیح فرم درخواست تجمیع سند باید گفت، این فرم توسط مسئول مربوطه در اداره ثبت اسناد و املاک، تحویل متقاضی تجمیع سند می گردد و شامل بخش هایی مانند مشخصات مالکان، آدرس دقیق املاک، شماره سندهای مالکیت و دلایل درخواست تجمیع می باشد.
مالکان باید این فرم را به صورت دستی یا الکترونیکی تکمیل و همراه با مدارک لازم، تحویل مسئول مربوطه دهند. پس از تحویل فرم، استعلامات مورد نیاز و مراحل اداری و قانونی لازم، طی خواهد شد و سند تجمیع شده املاک، صادر خواهد گردید.
شایان ذکر است، قبل از صدور سند تجمیعی، سند های قبلی املاک، ابطال می شود. علاقمندان به کسب اطلاعات در خصوص گواهی عدم خلاف ساختمان و نحوه و مراحل دریافت آن می توانند نسبت به مطالعه مقاله پیشنهادی در لینک زیر، اقدام نمایند. در ادامه، فایل دانلود نمونه قرارداد تجمیع دو ملک ارائه خواهد شد.
قرارداد تجمیع دو ملک باید شامل بندهای ضروری مانند مشخصات طرفین، وصف دقیق املاک، تعهدات مالی و مراحل تجمیع باشد. در این قرارداد، توافق بر سر نحوه تقسیم هزینه ها و مسئولیت پیگیری مراحل قانونی، ذکر می شود. علاقمندان به دانلود نمونه قرارداد تجمیع دو ملک می توانند، از طریق باکس زیر، اقدام کنند.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط تجمیع املاک در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط تجمیع املاک پاسخ دهند.
برای مشاوره شرایط تجمیع املاک
برای مشاوره شرایط تجمیع املاک
عناوین اصلی این مقاله
مقالات مرتبط
ارتباط با ما
درصورتی که برای مشاوره در تمامی زمینه های ذکر شده در سایت، به دانش چندین ساله ما در این زمینه نیاز داشتید می توانید با شماره تلفن 9099075303 ( تماس با تلفن ثابت از سراسر کشور و به ازای هر دقیقه 230000 ریال ) در ارتباط باشید.
سایت مشاوره دینا یک مرکز خصوصی و غیرانتفاعی است و به هیچ ارگان دولتی و خصوصی دیگر اعم از قوه قضاییه ، کانون وکلا ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری و .... هیچگونه وابستگی ندارد.
جهت ارئه انتقادات، پیشنهادات و شکایات با شماره تلفن 54787900-021 تماس حاصل فرمایید.
تمامی حقوق این سایت متعلق به دینا می باشد ©
