قانون عقب نشینی ساختمان

قانون عقب‌ نشینی ساختمان، مالکان را ملزم می‌ کند تا بخشی از زمین خود را برای بهبود دسترسی و نظم شهری آزاد بگذارند. محاسبه میزان این عقب نشینی، با در نظر گرفتن فاکتورهایی چون عرض معبر و ارتفاع ساختمان، تعیین می گردد و استعلام عقب نشینی، مستلزم استفاده از روش هایی نظیر مراجعه حضوری به شهرداری است.

با توجه به تنوع قوانین در مناطق شهری، روستایی و حتی انواع ملک ها (سنددار یا فاقد سند)، چالش های حقوقی مرتبط با عقب نشینی ساختمان روز به روز پیچیده تر می شود. بسیاری از شهروندان به دلیل ناآگاهی از این قوانین، با مشکلاتی مانند تعارضات ملکی، دعواهای حقوقی یا توقف پروژه های ساخت وساز مواجه می گردند.

از این رو، قواعدی برای عقب نشینی ساختمان در مقررات شهرداری و نظام مهندسی، مورد پیش بینی قرار گرفته که به آن ها، قانون عقب نشینی ساختمان می گویند و از آنجا که عدم رعایت این قانون ممکن است به جریمه های سنگین، تخریب بخشی از ساختمان یا حتی ابطال پروانه ساخت منجر شود، آگاهی از جزئیات آن برای هر مالک یا خریدار ملکی، ضروری است.

لذا در مقاله حاضر، عقب نشینی ساختمان تعریف گردیده، قوانین خاص عقب نشینی مرتبط با انواع ملک، مورد بررسی قرار گرفته و درباره. نحوه استعلام و محاسبه عقب نشینی، همچنین شیوه های اعتراض به تصمیمات شهرداری در این زمینه، توضیح داده شده است.

عقب نشینی ساختمان چیست

در پاسخ به این پرسش که عقب نشینی ساختمان چیست؟ باید گفت، عقب نشینی ساختمان به معنای اختصاص بخشی از زمین به عنوان فضای باز و بدون ساخت است. عقب‌ نشینی ساختمان زمانی اتفاق می‌ افتد که شهرداری برای نوسازی شهری، زیباسازی، عریض کردن خیابان‌ ها و معابر، بخشی از زمین یا ساختمان یک ملک را در طرح‌ های توسعه شهری قرار دهد. 

در این شرایط، مالک موظف است قسمت مشخص‌ شده را به‌ عنوان فضای باز نگه دارد یا به شهرداری واگذار کند. این امر بر اساس عرض معبر، موقعیت ملک و قوانین شهرداری تعیین می‌ شود. در برخی موارد، اگر این عقب‌ نشینی باعث کاهش ارزش ملک شود، مالک می‌ تواند درخواست جبران خسارت کند یا برای اعتراض به رای صادره، اقدام نماید.

این عقب نشینی و نگهداری فضا، با هدف تامین نور کافی، دسترسی مناسب به معابر و پیشگیری از تراکم غیرمجاز ساختمان ها ایجاد می شود. در قوانین ایران، میزان عقب نشینی، براساس عرض معبر، نوع کاربری ملک و دستورالعمل های شهرداری محاسبه می گردد.

عقب نشینی ممکن است به صورت اختیاری یا اجباری اعمال شود؛ در موارد اجباری، شهرداری یا اداره راه و شهرسازی، با استناد به قوانین ملی مانند قانون شهرداری و قانون نظام مهندسی، مالک را ملزم به رعایت حداقل فضای باز می نماید. در مقابل، عقب نشینی اختیاری معمولا در پروژه های بزرگ یا مجتمع های مسکونی، برای افزایش ایمنی و زیبایی سازه انجام می گردد.

عدم رعایت قانون عقب نشینی ساختمان و ملک، نه تنها جریمه مالی دارد، بلکه ممکن است سبب ابطال پروانه ساخت ملک یا تخریب بخشی از ساختمان شود. بنابراین، پیش از آغاز هر پروژه ساخت و ساز، استعلام وضعیت عقب نشینی، همچنین مشورت با کارشناسان حقوقی و مهندسان شهرداری، برای تعیین دقیق محدوده مجاز ساخت، ضروری است.

قانون عقب نشینی ساختمان

در توضیح قانون عقب نشینی ساختمان باید گفت، قانون عقب نشینی، مجموعه قواعدی است که به منظور حفظ ایمنی، حفظ نظم شهری و حفظ حقوق همسایگان وضع شده و مالکان ملک ها را موظف می کند، بخشی از زمین خود را به عنوان فضای باز و بدون ساخت، باقی بگذارند. 

قانون عقب نشینی در ملک سند دار 

در ملک های سنددار، میزان عقب نشینی، براساس عرض معبر و نقشه های تفکیکی مصوب شهرداری تعیین می شود و پس از انجام اصلاحات، به دلیل تغییر در مساحت ساختمان، سند رسمی باید اصلاح گردد. به عنوان مثال و مطابق قوانین، اگر عرض معبر کمتر از ۶ متر باشد، عقب نشینی حداقل ۲ متر و اگر عرض معبر بیش از ۶ متر باشد، عقب نشینی براساس درصدی از ارتفاع ساختمان محاسبه می شود. مالک موظف است این فضا را به صورت دائمی آزاد نگه دارد.

قانون عقب نشینی در ملک فاقد سند

در مورد ملک های فاقد سند، تعیین عقب نشینی، تابع قوانین عرفی و تصمیمات شورای اسلامی روستا یا شهر است. معمولا در این موارد، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری وارد عمل شده و با بررسی وضعیت موجود، میزان عقب نشینی را تعیین می کند. با این حال، به دلیل نبود سند رسمی، حل اختلافات پیچیده تر است. اگر ملک فاقد سند در حریم روستا واقع شده باشد، مطابق مصوبات وزارت راه و شهرسازی، مالک باید حداقل ۵ درصد از مساحت زمین را به عنوان عقب نشینی اختصاص دهد. این درصد ممکن است براساس موقعیت جغرافیایی یا مصوبات محلی تغییر کند.

قانون عقب نشینی کوچه در روستا

در روستاها، عرض کوچه ها و میزان عقب نشینی، براساس مصوبات وزارت راه و شهرسازی و دستورالعمل های شورای اسلامی روستا تعیین می شود. معمولا حداقل عرض کوچه های روستایی ۴ متر در نظر گرفته می شود و مالکین موظفند حداقل ۱.۵ متر از زمین خود را به عنوان عقب نشینی، آزاد بگذارند. در مواردی که کوچه های روستایی نیاز به توسعه داشته باشند، شورای روستا می تواند با جلب موافقت مالکین مجاور، میزان عقب نشینی را افزایش دهد. 

قانون عقب نشینی کوچه بن بست

در کوچه های بن بست، به دلیل محدودیت دسترسی، قوانین عقب نشینی سخت گیرانه تر است. معمولا مالکین موظفند حداقل ۳ متر از زمین خود را به عنوان فضای باز برای امکان گردش وسایل نقلیه اضطراری اختصاص دهند. این امر در آیین نامه های اجرایی مربوط به قانون شهرداری، تصریح شده است.

در صورتی که کوچه بن بست، کمتر از ۶ متر عرض داشته باشد، شهرداری حق دارد با پرداخت هزینه به مالکین، زمین مورد نیاز برای توسعه را تملک کند که این موضوع گاهی به اختلافات مالی بین مالکین و شهرداری می انجامد. مالکین کوچه های بن بست باید توجه داشته باشند که ساخت دیوار یا مانع در محدوده عقب نشینی، حتی اگر در ملک شخصی باشد، ممنوع است و پیگرد قانونی دارد.

قانون عقب نشنی مغازه

مغازه ها به دلیل موقعیت تجاری خود، ملزم به رعایت عقب نشینی خاصی هستند. معمولا در خیابان های اصلی، مغازه ها باید حداقل ۲.۵ متر از خط معبر عقب نشینی داشته باشند تا فضای کافی برای عابران و ویترین مغازه ها فراهم شود. در برخی شهرها، برای مغازه های واقع در مراکز تاریخی یا بازارهای سنتی، قوانین سختگیرانه تری وجود دارد. به عنوان مثال، در شهرهایی مانند اصفهان یا یزد، مغازه ها باید تا ۴ متر از معبر عمومی فاصله بگیرند.

نحوه استعلام عقب نشینی ملک

در توضیح نحوه استعلام عقب نشینی ملک، باید گفت، استعلام عقب نشینی، راه های مختلفی دارد که یکی از مهم ترین و رایج ترین آن ها، مراجعه حضوری به شهرداری است؛ در این روش، برای استعلام عقب نشینی ساختمان و ملک، مالک باید به شهرداری منطقه مراجعه و نقشه تفکیکی ملک را دریافت کند. در این نقشه، محدوده مجاز ساخت و میزان عقب نشینی مشخص شده است. در مناطق روستایی، استعلام عقب نشینی، از طریق دهیاری و شورای اسلامی روستا انجام می شود.

در مواردی که نقشه های شهرداری به روز نباشند یا اختلافی وجود داشته باشد، استخدام کارشناس رسمی دادگستری برای تهیه گزارش کارشناسی، ضروری است. این گزارش می تواند به عنوان سند معتبر در مراجع قضایی، مورد استفاده قرار گیرد.

شایان ذکر است، سایت شهرداری برخی از شهرها، امکان استعلام آنلاین را نیز فراهم آورده است. در این شیوه شخص باید وارد سایت شهرداری محل وقوع ملک شده و پس از عضویت در آن، گزینه خدمات ملک و شهرداری را انتخاب کند. در گام بعدی، فرد باید کد شناسایی ملک را وارد کرده و برروی گزینه استعلام، کلیک کند تا تمام اطلاعات مورد نظر را ببیند.

یکی دیگر از روش های استعلام عقب نشینی، بررسی و مشاهده نامه های ارسالی از سوی شهرداری است. شهرداری همیشه یک نامه برای مالک ملک ارسال می کند تا از طرح موجب عقب نشینی ملک خود، آگاه گردد. در برخی موارد، شهرداری جزئیات مربوط به طرح های موجب عقب نشینی را در روزنامه رسمی یا سایت خود نیز منتشر می نماید و با بررسی روزنامه یا مراجعه به سایت نیز امکان اطلاع از طرح های موجب عقب نشینی، وجود دارد.

نحوه محاسبه عقب نشینی ملک

یکی از پرسش هایی که از سوی مالکان مطرح می گردد، مبنی بر این است که نحوه محاسبه عقب نشینی ملک، چگونه است؟ در پاسخ به پرسش مذکور باید گفت، محاسبه عقب نشینی معمولا براساس عرض معبر و ارتفاع ساختمان انجام می شود و در محاسبه، مواردی نظیر استانداردهای ملی مقررات ساختمان (برای خدمت رسانی های امدادی در مواقع ضروری)، مد نظر قرار می گیرد.

 به عنوان مثال، اگر عرض کوچه ۱۰ متر باشد و ارتفاع ساختمان ۱۲ متر، میزان عقب نشینی حدود ۳ متر (۲۵ درصد ارتفاع) خواهد بود. در روستاها، محاسبه عقب نشینی توسط شورای روستا، ممکن است براساس مساحت کل ملک باشد. به طور معمول، ۵ تا ۱۰ درصد مساحت زمین، باید به عنوان فضای باز اختصاص یابد.

برای محاسبه دقیق، بهتر است طرح های موجود شهرداری در خصوص عقب نشینی را بررسی کرد و با استفاده از نرم افزارهای مهندسی یا مشورت با مهندسین شهرداری، میزان عقب نشینی ملک و ساختمان را محاسبه نمود. این موضوع، بسیار حائز اهمیت می باشد زیرا خطا در محاسبات، ممکن است منجر به صدور حکم تخریب بخشی از ساختمان گردد.

اعتراض به عقب نشینی ملک

همانطور که در تیترهای پیشین اشاره شد، عقب‌ نشینی ساختمان، یکی از موضوعات مهم در حوزه ساخت‌ و ساز شهری است و امکان مواجه شدن مالکان با آن وجود دارد. سوالی که از سوی مالکان مطرح می گردد، مبنی بر این است که آیا می توان نسبت به عقب نشینی ساختمان، اعتراض کرد یا خیر؟

برای توضیح در خصوص اعتراض به عقب‌ نشینی ملک، باید قوانین و رویه‌ های قضایی موجود را مورد بررسی قرار داد. در این خصوص، دو دیدگاه متفاوت در رویه قضایی و قوانین مربوطه وجود دارد که در ادامه، هر دو دیدگاه، ذکر خواهند شد.

دیدگاه اول مبنی بر رد دعوی اعتراض به عقب‌ نشینی ساختمان است:

برخی از آرای صادره از دیوان عدالت اداری و قوانین مربوطه مانند تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری، نشان می‌ دهد که مالک موظف است در هنگام نوسازی، مطابق با پروانه ساخت و طرح‌ های مصوب، برهای اصلاحی را رعایت کند. در این دیدگاه، مالک به‌ عنوان شخصی که قصد احداث یا نوسازی ساختمان خود را دارد، ملزم به رعایت مقررات شهرسازی بوده و حقی برای مطالبه خسارت در صورت عقب‌ نشینی نخواهد داشت.

نمونه ای از این دیدگاه در دادنامه شماره 9109970903102310 صادره از شعبه 31 دیوان عدالت اداری دیده می‌ شود، که در آن اعلام شده است، چنانچه مالک در راستای نوسازی، اقدام به دریافت پروانه ساخت نماید، ملزم به رعایت برهای اصلاحی خواهد بود و درخواست مطالبه خسارت بابت عقب‌ نشینی، قابل استماع نیست.

دیدگاه دوم، امکان اعتراض و مطالبه خسارت بابت عقب‌ نشینی را مجاز می داند:

بر اساس این دیدگاه و مطابق با قوانین مربوط به تملک املاک توسط دولت و شهرداری‌ ها، مالک حق دارد که در صورت اجرای طرح‌ های تعریض معابر، مطالبه خسارت نماید. در این دیدگاه، قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌ های عمومی، عمرانی و نظامی دولت و همچنین قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌ های دولتی و شهرداری‌ ها مورد استناد قرار می‌ گیرند که بر اساس آن ها، دولت و شهرداری ملزم به پرداخت هزینه تملک املاک واقع در طرح‌ های عمرانی هستند.

با توجه به اختلاف نظرات موجود در این زمینه باید گفت، مالکان می‌ توانند در صورت صدور رای مبنی بر لزوم عقب‌ نشینی، نسبت به آن اعتراض کنند و موضوع را در کمیسیون‌ های مربوطه یا دیوان عدالت اداری پیگیری نمایند. در صورتی که بتوانند اثبات کنند که ملک آن‌ ها بدون پرداخت خسارت در طرح تعریض معابر قرار گرفته، احتمال دریافت غرامت وجود خواهد داشت.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قانون عقب نشینی ساختمان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قانون عقب نشینی ساختمان پاسخ دهند.