تغییر مشاعات ساختمان

قانون مشاعات آپارتمان، قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی این قانون است که به موجب این قوانین، تغییر مشاعات ساختمان با رای اکثریت، مجاز نیست و صرفا در موارد ضروری و دفع ضرر، پس از صدور حکم از مرجع صالح، امکان تغییر در مشاعات، وجود خواهد داشت.

بر اساس ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها، "مالکیت در آپارتمان‌ های مختلف و محل‌ های پیشه و سکنای یک ساختمان، شامل دو قسمت است؛ ‌مالکیت قسمت‌ های اختصاصی و مالکیت قسمت‌ های مشترک" که به آن ها (مقصود، قسمت های مشترک است)، مشاعات ساختمان می گویند.

با توجه به مشترک بودن مالکیت مشاعات، تغییر مشاعات ساختمان، به تنهایی و به صرف تصمیم یک یا چند تن از مالکین، امکان پذیر نیست و قانون گذار، قواعد ویژه ای را برای این امر، پیش بینی نموده که ضروری است، تمامی ساکنین آپارتمان ها، از آن ها، مطلع باشند.

لذا در مقاله حاضر و در راستای اطلاع رسانی، قانون مشاعات آپارتمان بررسی گردیده، pdf قانون مشاعات ساختمان ارائه شده و پس از صحبت درباره امکان یا عدم امکان تغییر در مشاعات ساختمان با رای اکثریت، دخل و تصرف و تصمیم گیری در خصوص این قسمت ها، همچنین مراحل اعتراض به تغییرات صورت گرفته در قسمت های مشترک، رای وحدت رویه مربوط به مشاعات ساختمان، ارائه گردیده است.

قانون مشاعات ساختمان

برای ذکر قوانین مربوط به مشاعات ساختمان و بررسی وضعیت حقوقی تغییر در مشاعات، باید به قانون حاکم بر مشاعات ساختمان، مراجعه کرد. مقصود از قانون مشاعات ساختمان، قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی این قانون است و علاقمندان به دانلود pdf قانون مشاعات آپارتمان، می توانند از طریق باکس زیر،اقدام کنند.

به موجب قانون مشاعات آپارتمان که pdf آن در باکس دانلود بالا، ارائه گردید، مهم ترین قواعد و قوانین لازم الرعایه در خصوص مشاعات ساختمان و آپارتمان، به شرحی است که در ادامه خواهد آمد: هیچ کس نمی تواند، بدون رضایت سایر ساکنین و اخذ مجوز از شهرداری، دادگاه یا سایر مراجع ذی صلاح، و صرفا به تصمیم و میل شخصی، نسبت به تغییر مشاعات، اقدام کند.

هیچ یک از مالکین نمی تواند برای خویش، حق انحصاری بر قسمت های مشترک ساختمان و متعلقات آن ها، قائل شود و گذاشتن میز، صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. (مستفاد از ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها)

قسمت های مشترک آپارتمان و ساختمان، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید، در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است. (مستفاد از ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها)

شرکای ساختمان، موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود، مشارکت نمایند و طریقه این مشارکت، در ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، پیش بینی شده است. در ادامه، امکان یا عدم امکان تغییر در مشاعات ساختمان با رای اکثریت، بررسی خواهد شد.

آیا تغییر در مشاعات ساختمان با رای اکثریت مجاز است؟

برای بررسی قانون ساخت و ساز در مشاعات و اینکه آیا تغییر در مشاعات ساختمان با رای اکثریت مجاز است؟ باید به قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن مراجعه کرد و موارد مرتبط به این موضوع را مد نظر قرار داد. با در نظر گرفتن مفاد قوانین مذکور، باید گفت؛

تغییر در مشاعات ساختمان، مستلزم اذن و اجازه تمام مالکین است و نمی توان با رای اکثریت، اقدام به ایجاد تغییر در مشاعات آپارتمان و ساختمان نمود. صرفا در موارد ضروری که دفع ضرر اولویت است، آن هم پس از صدور حکم از مرجع صالح و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، می توان نسبت به ایجاد تغییرات حیاتی، اقدام کرد. ماده 13 الحاقی قانون تملک آپارتمان ها، در این باره مقرر می دارد:

"در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری، ساختمان دچار‌ فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی، در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان‌ که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌ توانند براساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری‌ می‌ ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه، اقدام نمایند؛"

"و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌ های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده‌ است، از اموال آن ها از جمله همان واحد، استیفا کنند." بر اساس تبصره 2 (الحاقی 1376/03/11) به ماده 13:

 "چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌ مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌ صادر خواهد کرد."

باید دانست، قانون گذار، حتی تغییر در برخی قسمت های اختصاصی که در مرئی و منظر است را، منوط به اذن اکثریت مالکین کرده است. ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها در این باره، مقرر داشته: "هیچ یک از مالکین، حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌ قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد، بدهند."

دخل و تصرف در مشاعات ساختمان

پس از توضیح درباره تغییر مشاعات ساختمان و ارائه pdf قانون مشاعات آپارتمان در تیترهای پیشین، در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، مورد توضیح و بررسی قرار خواهد گرفت. در توضیح این امر باید گفت:

حق مالک در مشاعات ساختمان، صرفا محدود به استفاده است نه تصرف و چنانچه یک یا چند نفر از مالکان، اقدام به تصرف مشاعات نمایند، امکان طرح شکایت تصرف عدوانی بر علیه آن ها، وجود دارد و مرتکب، به مجازات پیش بینی شده برای این جرم، محکوم خواهد شد. در باکس دانلود زیر، یک نمونه رای محکومیت در خصوص دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، ارائه شده است.

شایان ذکر است، نه تنها دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، ممنوع است، بلکه هیچ یک از مالکین یا مستاجرین، حق گذاردن وسیله، نگهداری حیوانات، قرار دادن میز و صندلی، جاکفشی، گلدان، سطل یا کیسه زباله و... را در مشاعات نداشته و استفاده هر مالک یا مستاجر از مشاعات آپارتمان و ساختمان، نباید به گونه ای باشد که سبب ایجاد مزاحمت، محرومیت یا دشواری در استفاده برای سایر افراد گردد.

تصمیم گیری در مورد مشاعات ساختمان

در توضیح تصمیم گیری در مورد مشاعات ساختمان و آپارتمان، باید میان تصمیم گیری در خصوص اداره مشاعات و تصمیم گیری برای تغییر مشاعات ساختمان، تفکیک قائل شد. قواعد تغییر مشاعات ساختمان، در سه تیتر پیشین مقاله، مورد توضیح و بررسی، قرار گرفت و در توضیح قوانین حاکم بر تصمیم گیری در مورد هزینه های مشاعات ساختمان و آپارتمان و اداره این بخش ها باید گفت:

تصمیم گیری در مورد مشاعات آپارتمان (هزینه های مربوطه و اداره مشاعات)، در حدود قانون و بر اساس حدود اختیارت تعیین شده برای مدیر، توسط مدیر یا مدیران ساختمان، انجام می گردد. بر اساس ماده 14 و 17 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها:

"مدیر یا مدیران، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌ باشند" و "تصمیمات مدیران، با اکثریت آرا معتبر است‌." در ادامه، در خصوص امکان و روش اعتراض به تغییر در مشاعات ساختمان، توضیح داده خواهد شد.

اعتراض به تغییر در مشاعات ساختمان

بحث اعتراض به تغییر در مشاعات ساختمان، عموما زمانی مطرح می گردد که یک یا چند تن از مالکین، بدون جلب رضایت تمامی مالک ها و بدون اخذ مجوز از شهرداری، نسبت به ایجاد تغییر در مشاعات، اقدام می نمایند. نظیر اینکه، بدون اخذ مجوز قانونی، قسمتی از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیبدار را به واحد آپارتمان خود اضافه کنند.

 از آنجا که مشخصات ابنیه مجاز در ملک، در گواهی پایان کار ساختمان درج می شود، امکان شکایت و اعتراض به تغییر در مشاعات آپارتمان، در شهرداری وجود دارد. پس از ثبت شکایت، مامور شهرداری، برای بازدید از محل، به ساختمان، مراجعه خواهد کرد و در صورت تایید تغییر در مشاعات، دستور رفع تغییر، صادر خواهد شد.

در صورت عدم توجه به دستور شهرداری، پرونده در کمیسیون ماده 100 شهرداری، مطرح می گردد و رای مقتضی در این باره، صادر می شود. باید دانست، امکان اعتراض به آرای قطعی کمیسیون ماده 100، در دیوان عدالت اداری، وجود دارد.

رای وحدت رویه در مورد مشاعات ساختمان

در خصوص رای وحدت رویه در مورد مشاعات ساختمان باید گفت، با توجه به صدور آرای متناقض صادره از شعب دیوان عدالت اداری در خصوص تغییر مشاعات ساختمان، هیات عمومی دیوان، پس از درخواست شهرداری مربوطه برای صدور رای وحدت رویه، اقدام به صدور رای در این باره نمود که به موجب آن، مالکان قسمت های اختصاصی آپارتمان ها، حق بهره برداری اختصاصی از قسمت های مشترک را ندارند. دانلود رای دیوان عدالت اداری، از طریق باکس زیر، میسر است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین تغییر مشاعات ساختمان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قوانین تغییر مشاعات ساختمان پاسخ دهند.