تغییر کاربری از مسکونی به تجاری

تغییر کاربری از مسکونی به تجاری به معنای تبدیل کاربری استفاده ملک مسکونی به استفاده تجاری می باشد. تغییر کاربری می بایست با اخذ مجوز از شهرداری صورت بگیرد و مستلزم پرداخت هزینه های عوارض شهرداری می باشد. تغییر کاربری به صورت غیر مجاز جرم بوده و در صورت طرح شکایت، توسط شهرداری یا همسایگان، برای مالک، جریمه در پی خواهد داشت.

تغییر کاربری املاک از جمله اقدامات مهمی است که توسط مالکین یا افراد ذی حق با اهداف گوناگون از جمله اهداف اقتصادی مانند افزایش ارزش ملک یا افزایش تراکم و استفاده بهینه از اراضی و... صورت می گیرد. یکی از موارد پر تکرار در تغییر کاربری املاک، تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، می باشد.

تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری، تنها با رعایت قوانین و اخذ مجوز تغییر کاربری از شهرداری ناحیه وقوع ملک و ارگان های ذی ربط، امکان پذیر است. مالک ملک پس از پرداخت هزینه عوارض شهرداری ملک و بررسی موقعیت ملک می تواند درخواست تغییر کاربری را برای ملک خود به ثبت برساند. به همین دلیل آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری اهمیت به سزایی دارد. 

از این رو در مقاله پیش رو ضمن پاسخ به پرسش تغییر کاربری از مسکونی به تجاری چیست به ارائه توضیحاتی در خصوص اصل عدم امکان تغییر کاربری، مراحل و نحوه و هزینه آن پرداخته شده؛ سپس مطالبی در رابطه با جریمه و شکایت از تغییر کاربری مسکونی به تجاری ارائه شده است. برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص با ما همراه باشید.

تغییر کاربری از مسکونی به تجاری چیست

در پاسخ به پرسش تغییر کاربری از مسکونی به تجاری چیست؟ باید گفت تغییر کاربری از مسکونی به تجاری به معنای تبدیل کاربری یک ملک از استفاده مسکونی (مثلا برای سکونت افراد) به استفاده تجاری (مانند فروشگاه، دفتر، رستوران، یا دیگر فعالیت‌ های تجاری) است. این تغییر ممکن است به دلایل مختلفی مانند افزایش نیاز به فضاهای تجاری در یک منطقه خاص یا تمایل مالک به بهره‌ برداری اقتصادی بیشتر از ملک انجام شود.

تغییر کاربری از مسکونی به تجاری نیازمند رعایت قوانین و مقررات مختلفی است که توسط مراجع مختلف نظیر شهرداری‌ ها، وزارت کشور، و سایر نهاد های دولتی تعیین می‌ شود. تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری باید با رعایت قوانین صورت بگیر، چراکه تاسیس مراکز تجاری در برخی مناطق به دلیل متفاوت بودن نوع بافت منطقه، به طور کلی منتفی می باشد. 

به منظور تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری، مالک ملک باید درخواست تغییر کاربری را به شهرداری ارائه دهد. درخواست باید همراه با مدارک و مستندات مربوط به مالکیت فرد باشد. شهرداری بر اساس ضوابط موجود در طرح‌ ها و نیاز های منطقه ای که ملک در آن حوزه واقع شده است، این درخواست را بررسی می‌ کند.

اصل عدم امکان تغییر کاربری

اصل عدم امکان تغییر کاربری به این معناست که در برخی موارد و شرایط خاص، تغییر کاربری یک ملک از یک نوع به نوع دیگر، برای مثال از مسکونی به تجاری، مجاز نیست و نمی‌ توان آن را به‌ راحتی انجام داد. این اصل به‌ ویژه در قوانینی که برای حفظ نظم شهری، محیط زیست، و حقوق ساکنان سایر بخش‌ ها تنظیم شده‌ اند، کاربرد دارد.

تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در خصوص اصل عدم امکان تغییر کاربری چنین آورده است: "شهرداری در شهر هایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند."

ممنوعیت تغییر کاربری ملک در موارد خاص، دلایل مختلفی دارد، از جمله این دلایل می توان به حفظ بافت مسکونی و شهری و حفظ حقوق همسایگان اشاره نمود. چنانچه مالک ملک درخواست تغییر کاربری داشته و سازمان صلاحیت دار، که عموما شهرداری است مطابقت درخواست را با ضوابط شهری تایید کند، اجازه تغییر کاربری صادر می شود.

مراحل و نحوه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یکی از فرآیند های پیچیده و حساس است که نیازمند رعایت مراحل و مقررات مختلفی است. این تغییر می‌ تواند تاثیرات زیادی بر محله، زیرساخت‌ ها و حتی محیط زیست داشته باشد. برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری، به طور معمول باید مراحل مختلفی طی شود از این رو در این بخش قصد داریم به بررسی مراحل و نحوه تغییر کاربری مسکونی به تجاری بپردازیم. لازم به ذکر است تغییر کاربری بدون رعایت ضوابط فوق منتهی به طرح شکایت از کالک یا شهرداری می شود. در صورت تخلف شهرداری مرجع رسیدگی به آن دیوان عدالت اداری می باشد.

1بررسی شرایط منطقه: اولین گام در تغییر کاربری، بررسی این است که آیا منطقه‌ ای که ملک در آن قرار دارد، قابلیت تغییر کاربری از مسکونی به تجاری را دارد یا خیر. این موضوع بستگی به طرح‌ های جامع شهری و سیاست‌ های شهرداری محل دارد.

2تهیه و ارسال درخواست تغییر کاربری: برای شروع فرآیند تغییر کاربری، باید مدارکی مانند شناسنامه ملک، سند مالکیت، تسویه حساب عوارض شهرداری ملک، نقشه‌ ها، اطلاعات فردی صاحب ملک و خود ملک و دیگر مستندات قانونی ملک به شهرداری یا مراجع ذی‌ صلاح ارائه شود. در درخواست باید دلایل مشخصی برای تغییر کاربری مطرح شود، از جمله این دلایل می توان به نیاز به فضای تجاری در منطقه، نبود مزاحمت برای ساکنان و یا نیاز به توسعه اقتصادی منطقه اشاره کرد.

3بررسی درخواست توسط شهرداری: شهرداری با اعزام کارشناس به ملک بررسی می کند که آیا ملک مورد نظر با ضوابط شهری مانند تراکم جمعیتی، دسترسی‌ ها، پارکینگ و غیره تطابق دارد یا خیر، همچنین ملک از لحاظ مطابقت با نواحی مجاور نیز مورد بررسی قرار می گیرد.

4تهیه نقشه جدید: پس از تایید درخواست تغییر کاربری، باید نقشه جدید ملک مطابق با کاربری جدید آن ترسیم شود، این نقشه باید به تایید اداره نوسازی برسد و اطلاعات ملک تجاری در آن درج گردد.

5دریافت مجوز تغییر کاربری و پروانه ساخت: بعد از تایید نقشه توسط کارشناسان مجوز نوسازی پروانه ساخت تجاری صادر می‌ گردد که به منزله ی مجوز تغییر کاربری است. پس از اینکه مجوز تغییر کاربری صادر شود می توان گفت فرایند تغییر کاربری ملک پایان یافته و می توان فعالیت تجاری را در ملک آغاز کرد.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری می‌ تواند بسته به عوامل مختلفی متفاوت باشد. این هزینه‌ ها معمولا شامل هزینه‌ های اداری، مهندسی، ساخت‌ و ساز و مجوز های مختلف است. بنابراین هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری با توجه به محل و عوامل تاثیرگذار دیگر می‌ تواند به طور قابل توجهی متغیر باشد. از جمله این عوامل می توان به منطقه و محل قرارگیری ملک، متراژ و مساحت ملک و... اشاره نمود.

یکی از دیگر از هزینه هایی که بر مالک تحمیل می شود هزینه پرداخت عوارض شهرداری ملک می باشد. این هزینه می تواند از 20 تا 50 درصد ارزش ملک متغیر باشد. این هزینه بر اساس نرخ مصوب شهرداری در هر منطقه مورد محاسبه قرار می گیرد. همانطور که پیش از این بیان یکی از موارد تاثیر گذار محل وقوع ملک است، به طور مثال هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری در روستا با شهر بسیار متفاوت است. در این رابطه ذکر این نکته ضروری است که هزینه تغییر کاربری ملک به ازای هر متر مربع از آن ملک محاسبه می شود.

لازم به ذکر است اگر ملکی در محدوده ای باشد که کاربری تجاری در آن مجاز نباشد، هزینه تغییر کاربری آن به مراتب بیشتر خواهد بود. عموما هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری از موارد دیگر همچون هزینه تغییر کاربری مسکونی به اداری بیشتر است. همانطور که گفتیم به هنگام بررسی نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری، یکی از عوامل مهم عوارض شهرداری ملک می باشد، برای آشنایی بیشتر در این خصوص مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

چنانچه کاربری ساختمان یا ملک به کاربری تجاری، اداری یا غیر مجاز تغییر یابد و این تغییر به نحوی باشد که موجب اخلال در نظم شهری یا استفاده‌ ای خلاف ضوابط گردد، شهرداری‌ ها موظف به اتخاذ تدابیر لازم از جمله جریمه مالی، بازگرداندن به وضعیت اولیه یا حتی حکم تخریب هستند.

تبصره 3 ماده 100 قانون شهرداری در خصوص جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری چنین آورده است: "هرگونه تغییر کاربری و بهره برداری غیرمجاز از ساختمان حسب مورد موجب تعطیلی و توقف فعالیت غیر مجاز، پلمپ محل و تخریب مستحدثات مازاد و اعاده به وضعیت مجاز به وسیله ماموران شهرداری پس از اخذ دستور دادستان می باشد."

تغییر کاربری از مسکونی به تجاری بدون اخذ مجوز قانونی از شهرداری یا مراجع ذی‌ ربط می تواند منجر به جریمه‌ های نقدی، الزام به بازگشت ملک به وضعیت اولیه یا حتی حکم تخریب ساختمان شود. لذا باید برای انجام هرگونه تغییر در کاربری ملک، ابتدا مجوز های لازم از شهرداری یا مراجع قانونی دریافت گردد. در ادامه برای آشنایی بیشتر با مفاد ماده 101 قانون شهرداری مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

شکایت از تغییر کاربری مسکونی به تجاری

پس از ارائه توضیحاتی در خصوص تغییر کاربری از مسکونی به تجاری، اصل عدم امکان تغییر کاربری، مراحل، هزینه و جریمه آن در این بخش قصد داریم به بررسی شرایط شکایت از تغییر کاربری مسکونی به تجاری بپردازیم. شکایت از تغییر کاربری ملک با توجه به موضوع آن از دو بعد قابل بررسی، مورد اول مربوط به زمانی است شاکی قصد شکایت از مالک ملک را دارد و مورد بعدی مربوط به زمانی است که شاکی قصد طرح شکایت علیه شهرداری را دارد.

چنانچه شاکی قصد شکایت از مالک را داشته می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ثبت دادخواست و ارائه مستندات مربوطه، شکایت خود را مطرح نماید. مرجع رسیدگی کننده به این امور، در ابتدای امر شورای حل اختلاف در صورت عدم حصول نتیجه، دادگاه عمومی حقوقی می باشد، مگر این که اقدام مالک ملک جرم انگاری شده باشد که در این صورت رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه کیفری است.

در صورتی که شاکی قصد شکایت از شهرداری را داشته باشد و مدعی این باشد که به طور مثال شهرداری حق صدور مجوز تغییر کاربری نداشته باید اقدام به شرح دعوا در دیوان عدالت اداری بنماید، چرا که مرجع صالح به رسیدگی در دعاوی بین اشخاص و شهرداری دیوان عدالت اداری می باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص تغییر کاربری از مسکونی به تجاری در کانال تلگرام موضوعات حقوقی دینا عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و مراحل تغییر کاربری از مسکونی به تجاری پاسخ دهند.