فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک

فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک، حقی است که قانونگذار به موجب ماده 355 قانون مدنی، برای خریدار و فروشنده در نظر گرفته است. چنانچه مساحت ملک از مقدار مورد توافق کمتر باشد، خریدار و چنانچه بیشتر باشد، فروشنده، حق فسخ معامله را خواهد داشت. این موضوع در نمونه های مختلف آرای صادر شده از دادگاه ها منعکس شده است. در صورت توافق نیازی به فسخ نیست.

خرید و فروش املاک از جمله زمین و باغ عموما براساس قواعد عمومی قراردادها و مواد مختلف قانون مدنی صورت می گیرد. معاملات املاک از جمله مهمترین قراردادها می باشند. با توجه به آمار بالای قراردادهای فروش ملک، اعم از رسمی و قولنامه ای، دعاوی مربوط به آن نیز آمار بالایی داشته و قابل توجه می باشند.

یکی از مهمترین دعاوی مربوط به املاک، دعوای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک می باشد. چنانچه ملکی با متراژ معین مورد معامله قرارشده و پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که مساحت ملک با مساحت مورد توافق مغایرت داشته، آثار حقوقی ای را برای طرفین قرارداد به بار می آورد. از این رو دانستن قواعد این امری ضروری است.

از این رو در ادامه مقاله قصد داریم با بررسی کسری یا اضافه مساحت باغ یا زمین و حق فسخ ناشی از آن به بررسی آثار حقوقی اختلاف مساحت ملک بپردازیم. در ادامه نیز به بررسی موارد شکایت از فروشنده از بابت کسری زمین پرداخته و یک نمونه رای دادگاه و رای وحدت رویه ارائه شده است. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک با ما همراه باشید.

کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ

برای بررسی شرایط حاکم بر قرارداد در زمان کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ، پیش از هر چیز باید به بررسی این موضوع بپردازیم که آیا ملک مورد نظر با شرایط خاص به فروش رفته یا خیر؟ به بیان بهتر باید بررسی شود که آیا متراژ خاصی مد نظر طرفین قرارداد بوده است یا خیر؟ اهمیت این موضوع از آن جهت است که در برخی مناطق روستایی که معاملات به صورت حد به حد انجام می شود، مساحت خاصی در معامله ملک مد نظر نمی باشد.

امروزه با رشد تکنولوژی و رواج عکس برداری های هوایی، موضوع معاملات املاک به صورت حد به حد به حداقل رسیده و متراژ دقیق املاک مشخص است و عموما کسری یا اضافه متراژ ملک در قولنامه با حدود اربعه به حداقل رسیده است. در پاسخ به این پرسش که اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست باید بگوییم چنانچه طرفین قرارداد بیع توافق نموده باشند که ملک با اطلاعات مشخصی موضوع معامله باشد، ولی بعد از انجام معامله مشخص شود که ملک موضوع معامله کسری یا اضافه مساحت دارد خریدار اجازه فسخ معامله را خواهد داشت. 

برای بررسی بهتر این موضوع می توان گفت، چنانچه ملکی با متراژ 1000 متر موضوع قرارداد بیع بوده و متراژ ملک وصف مهمی برای طرفین بوده باشد، اما پس از انجام معامله، معلوم شود که ملک 900 متر بوده است، در واقع با فرض کسر متراژ روبرو هستیم؛ در این حالت خریدار حق دارد که یا معامله مزبور را فسخ نماید و یا مبلغ مازاد را از فروشنده دریافت کند. در این خصوص می توان گفت که خریدار می تواند هم قرارداد را فسخ کند و مبیع را به فروشند رد و ثمن را دریافت کند و هم نسبت به مطالبه مخارج معامله و مصارف متعارف خود اقدام نماید. در خصوص کسری متراژ زمین مشاع نیز به همین ترتیب است.

در خصوص اضافه متراژ، این حق فسخ برای فروشنده ثابت است؛ برای مثال در فرض فوق چنانچه ملک موضوع معامله 1100 متر بوده باشد، فروشنده به موجب ماده 355 قانون مدنی حق فسخ معامله را خواهد داشت. وفق ماده 355 قانون مدنی : «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی‌ نمایند.»

حق فسخ معامله به دلیل اختلاف متراژ

همانطور که پیش از این بیان شد، چنانچه ملک موضوع معامله دارای اختلاف متراژ باشد، با رعایت شرایطی، برای طرفین حق فسخ معامله به دلیل اختلاف متراژ​ ایجاد می گردد؛ البته چنانچه طرفین اقدام به تنظیم قراردادی فی مابین نموده باشند، می توانند به موجب ماده 10 قانون مدنی حق فسخ را برای هر یک از طرفین پیش بینی نمایند.

زمانی که ملک موضوع معامله کسری متراژ داشته باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید. چنانچه متراژ ملک به عنوان وصف مهم مبیع بوده باشد، خریدار می تواند معادل آن را از فروشنده دریافت نماید، در این صورت پرداخت غرامات وارد شده به خریدار تمام بر عهده خریدار می باشد؛ چنانچه ملک اضافه متراژ داشته باشد، وفق مواد 355 و 384 قانون مدنی بایع حق فسخ خواهد داشت.

علاوه بر مورد مذکور یک حالت دیگر از موارد اختلاف مساحت مربوط به زمانی است که خریدار اقدام به پیش خرید ملک می نماید، در این صورت برا اساس ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه اضافه یا مساحت ملک تا 5% مازاد بر متراژ مندرج در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ نخواهند داشت و چنانچه متراژ ملک به میزان 5% بیشتر از مقدار مورد توافق بوده باشد، صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین چنانچه کسری متراژ ملک کمتر از 95% مقدار مورد توافق باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و یا می تواند خسارت وارده را به نرخ روز محاسبه و از پیش فروشنده دریافت نماید.

شکایت از فروشنده از بابت کسری زمین

همانطور که پیش از این گفته شد، چنانچه ملک موضوع معامله کسری مساحت داشته باشد، خریدار می تواند وفق ماده 355 قانون مدنی اقدام به فسخ معامله نماید، اما در خصوص دریافت غرامت یا خسارت فسخ، در ماده فوق مطلبی بیان نشده و قانونگذار حق مطالبه خسارت را پیش بینی نکرده است؛ حال آن که در قواعد عمومی قرارداد ها و ماده 235 و 386 قانون مدنی بیان شده است که اگر مال موضوع معامله فاقد شرط اساسی مورد توافق طرفین باشد، ذی نفع حق فسخ و یا مطالبه خسارت خواهد داشت. 

موضوع پرداخت خسارت در ماده 386 قانون مدنی منعکس شده است؛ به موجب این ماده: "... بایع باید علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد."بنابراین می توان گفت چنانچه مساحت ملک از موارد اساسی مورد توافق طرفین بوده باشد و علی رغم این موضوع، ملک کسر مساحت داشته باشد، مشتری می تواند اقدام به طرح شکایت از فروشنده در دادگاه محل وقوع ملک،  از بابت کسری زمین و مطالبه خسارات آن، مستند به مواد 385 و 386 قانون مدنی بنماید.

همانطور که گفته شد شاکی باید شکایت خود را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نماید، به این منظور باید اقدام به تنظیم موضوع دعوا نماید، چنانچه موضوع دعوا کیفری است نسبت به تنظیم شکوائیه و چنانچه احقاق حق است اقدام به طرح دادخواست با موضوع معین نموده و با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به ثبت و ارسال آن به دادگاه اقدام نماید.

چنانچه قاضی رسیدگی کننده به پرونده تشخیص دهد که مساحت ملک از موارد اساسی مورد توافق در قرارداد نبوده است، خریدار تنها حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و نمی تواند درخواستی از بابت مطالبه غرامت و ضرر و زیان داشته باشد؛ چراکه حق شکایت از فروشنده بابت کسری متراژ، زمانی ایجاد می شود که متراژ ملک وصف اساسی ملک بوده باشد، یا فروشنده برای فسخ قرارداد ممانعت کند.

لازم به ذکر است، چنانچه کسری زمین به موجب ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان به نحو دیگری پیش بینی شده است، بر اساس ماده مذکور اگر مساحت ملک کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه نماید، چنانچه پیش فروشنده از این امر خودداری نماید پیش خریدار می تواند با ارائه دادخواست کم بودن متراژ زمین را اثبات نموده و خسارات خود را دریافت نماید.

نمونه رای دادگاه در مورد مطالبه مابه التفاوت کسری ملک

پس از ارائه توضیحاتی در خصوص فسخ معامله بدلیل اختلاف مساحت ملک باید بگوییم، دعاوی مربوط به اختلاف متراژ، از جمله دعاوی ای هستند که منتج به صدور آرای متفاوتی می شوند؛ مهمترین علت این امر ارائه دلایل و مستندات مختلف می باشد. از جمله مستندات مذکور می توان به اثبات اضافه متراژ ملک در قولنامه با حدود اربعه یا ارائه سند اشاره کرد. با توجه به این موضوع و تنوع آرای قضایی، برای آشنایی بیشتر یک نمونه رای دادگاه در مورد مطالبه مابه التفاوت کسری ملک ارائه شده است.

علاوه بر شرایط فسخ معامله که در قانون بیان شده است، طرفین قرارداد می توانند اقدام به تنظیم شروط ضمن عقد و حق فسخ قرارداد بنمایند. به طور مثال می توانند اقدام به درج حق فسخ در معاملات املاک نمایند؛ برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

رای وحدت رویه در خصوص کسری مساحت مبیع

در حقوق ایران، رای وحدت رویه‌ قضائی به رایی اطلاق می‌ شود که توسط دیوان عالی کشور صادر شده و برای یکسان‌ سازی احکام قضائی در مسائل مشابه به کار می‌ رود. رای وحدت رویه به عنوان مبنای قانونی برای حل اختلافات مورد استفاده قرار می گیرد. متاسفانه تاکنون رای وحدت رویه در خصوص کسری مساحت مبیع صادر نشده است؛ برای آشنایی بیشتر با آرای مربوط به این موضوع در ادامه یک نمونه رای دادگاه تجدید نظر ارائه شده است.

لازم به ذکر است رای وحدت رویه در خصوص اضافه مساحت نیز تا کنون صادر نشده است. فسخ قرارداد در واقع به معنای پایان دادن به قرارداد به‌ طور یک‌ جانبه توسط یکی از طرفین قرارداد است. برای نوشتن اعلامیه فسخ قرارداد، باید نکات قانونی و قراردادی آن به درستی رعایت شود تا فرآیند فسخ به‌درستی انجام شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه نوشتن فسخ قرارداد مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک در کانال تلگرام عقود و قراردادها عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و مراحل فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک پاسخ دهند.