اختیارات مالک سرقفلی

اختیارات مالک سرقفلی حقوقی هستند که در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی برای دارنده آن پیشبینی شده است. از جمله مهمترین اختیارات مالک سرقفلی حق اجاره مغازه به شخص دیگر و دریافت دستمزد در قبال آن و ایجاد تغییرات در بنای ساختمان می باشد.

رشد و پیشرفت اقتصادی و رونق کسب و کار برای اشخاص حقیقی و حقوقی اهمیت به سزایی دارد، در این راستا از جمله اقدامات مهمی که این اشخاص انجام می دهند این است که اقدام به تهیه مکانی برای فعالیت های تجاری خود از جمله اجاره املاک تجاری بنمایند. اجاره املاک تجاری دارای قوانین و مقررات به خصوصی می باشد.

از جمله این قوانین می تواند به حق سرقفلی در املاک تجاری اشاره نمود. شخصی که اقدام به اجاره ملک تجاری می نماید در مواردی باید اقدام به پرداخت حق سرقفلی به مالک ملک تجاری بنماید چرا که مالک سرقفلی اختیاراتی دارد. از جمله اختیارات مالک سرقفلی این است که می تواند مبلغی در قبال آن دریافت نماید. به همین جهت آشنایی با اختیارات مالک سرقفلی و قوانین مربوط به آن اهمیت به سزایی دارد.

از این رو در مقاله پیش رو ابتدا به پرسش معنی مالکیت سرقفلی چیست و آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد، پاسخ داده و در ادامه اختیارات مالک سرقفلی و موارد آن و اختیارات مالک سرقفلی در تخلیه مغازه، اختیارات مالک سرقفلی در پشت بام ملک، معایب اختیارات مالک در حق سرقفلی و در نهایت، موارد شکایت از مالک سرقفلی را بررسی خواهیم کرد. در ادامه برای آشنایی بیشتر با اختیارات مالک سرقفلی و پاسخ به این پرسش که آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد با ما همراه باشید.

معنی مالکیت سرقفلی چیست؟

سرقفلی حقی است که به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 برای اجاره املاک تجاری با هدف حمایت از مستاجر ایجاد شده است. پیش از این، این حق در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می شد. سرقفلی حقی است که در اثر فعالیت تجاری مستاجر ایجاد می گردد. 

شهرت و اعتباری که در اثر فعالیت تجاری برای یک ملک تجاری ایجاد می شود، دارای ارزش مالی می باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ایجاد حق سرقفلی باید ضمن قرارداد اجاره توافق شده باشد در غیر این صورت چیزی تحت عنوان حق سرقفلی به صورت خود به خود ایجاد نمی گردد و به هنگام تخلیه ملک مستاجر نمی تواند خواهان دریافت سرقفلی باشد.

شهرت و اعتبار مذکور ارزش افزوده پنهان یک ملک تجاری است. هنگامی که یک مغازه تجاری خالی، در اثر فعالیت اقتصادی مستاجر شناخته شده و اعتبار تجاری آن بالا می رود، ارزش مادی آن ملک نیز افزایش می باید این ارزش مادی همان سرقفلی است. 

برای پاسخ به پرسش معنی مالکیت سرقفلی چیست؟ باید بگوییم حق سرقفلی حقی است که در اثر شناخته شدن محل کسب و تجارت ایجاد می گردد. وفق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 :«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌ تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌ تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌ اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»

اختیارات مالک سرقفلی

همانطور که گفتیم زمانی که مالک اصلی و مستاجر اقدام به انعقاد قرارداد حق سرقفلی نمایند، مالکیت سرقفلی به مستاجر اعطا می شود. در این صورت برای شخص مالک سرقفلی اختیاراتی ایجاد می شود و مالک سرقفلی می تواند از ان تاریخ به بعد نسبت حقوق خود مدعی باشد. مالکیت سرقفلی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به صورت محدود به مستاجر اعطا می شود مگر اینکه موجر و مستاجر توافق نموده باشند که اختیارات مالک سرقفلی به صورت دائمی به فرد منتقل شود.

تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بعد از انعقاد قرارداد سرقفلی، مالک هیچ حقی در قبال ملک خود نداشت و نمی توانست پس از اتمام قرارداد اجاره ملک خود را پس بگیرد؛ اما امروزه با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 پس از اتمام قرارداد اجاره، مالک ملک حق دارد تخلیه ملک را مالک سرقفلی بخواهد.

در مواردی موجر اقدام به پرداخت حق سرقفلی می نماید، از جمله این موارد می توان به تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه اشاره نمود. برای آشنایی بیشتر با موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

موارد اختیارات مالک سرقفلی

پیش از این به ارائه توضیحاتی در خصوص سرقفلی پرداخته شد و به پرسش آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد پاسخ دادیم. اکنون قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که حدود و موارد اختیارات مالک سرقفلی​ تا کجاست. اختیارات مالک سرقفلی نسبت به اختیارات مستاجر ملک بیشتر می باشد. جزئیات این امر در قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 آمده است. از جمله مهم ترین اختیارات مالک سرقفلی حق اجاره ملک به فرد دیگر و ایجاد تغییرات در بنا می باشد.

اجاره ملک به فرد دیگر: مالک سرقفلی با توجه به اختیاراتی که دارد می تواند اقدام به اجاره دادن ملک به شخص دیگر بنماید. این امر مستلزم کسب اجازه و رضایت مالک ملک تجاری می باشد. در نتیجه اجاره ملک مالک سرقفلی می تواند در قبال ان مبلغی دریافت کرده و کسب سود نماید. در صورتی که در قرارداد بین مالک سرقفلی و مالک این حق از او سلب شده باشد اجازه این کار را نخواهد داشت.

ایجاد تغییرات در بنا: در این خصوص باید گفت درست است که مالک سرقفلی می تواند تغییراتی در ملک ایجاد کند اما این تغییرات نباید تا حدی باشد که به اصل ملک خدشه وارد کند. برای مثال می تواند تغییرات ظاهری از جمله تغییر دیزاین ساختمان را انجام دهد.

اختیارات مالک سرقفلی در تخلیه مغازه

در خصوص اختیارات مالک سرقفلی در تخلیه مغازه باید بگوییم بر طبق قانون سال ۷۶‌ و قانون سرقفلی، انتقال یا فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک برای همه‌ ی مستاجر ها ممکن می باشد. ولی اگر شخص مالک، مستاجر را از این حق سلب کند یا شرط خاصی را برای انتقال یا فروش سرقفلی گذاشته و ولی مستاجر خلاف این‌ ها اقدام نماید، مالک این حق را دارد که با پرداخت مبلغ سرقفلی به مستاجر، او را از ملک تجاری بیرون نماید.

علاوه بر موارد مذکور موارد مجاز دیگر برای تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک هنگامی است که مدت اجاره پایان یافته، قرارداد اجاره فسخ شده، مالک نیاز شخصی مالک به ملک جهت سکونت، نوسازی ساختمان و... می باشد. چنانچه مستاجر مرتکب تخلف شده باشد مثلا قرارداد اجاره را نقض کرده باشد مالک می تواند قرارداد اجاره را اعلام نموده و درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.

با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را به جز مواردی که سابقه اجاره آن به قبل از تصویب این قانون باز می ‌گردد مشمول قانون جدید قرار داده است، در این قانون تقاضای سرقفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به ‌عنوان سرقفلی به موجر می ‌پردازد. از طرف دیگر در بیشتر قراردادهای اجاره امروزی، موجر شرط می ‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض ‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد. 

اختیارات مالک سرقفلی در پشت بام ملک

مالکیت پشت بام ملک تجاری یکی از موضوعاتی است که همواره برای افراد چالش برانگیز بوده و این سوال را مطرح می کند مالک اصلی پشت بام ملک تجاری چه کسی است؟ آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد؟ این مشکل علی الخصوص در مجتمع های تجاری بیشتر مطرح می شود. از جمله اختیارات مالک سرقفلی در پشت بام ملک استفاده از پشت بام ملک تجاری می باشد.

مالک سرقفلی حق استفاده از ملک برای منافع غیر تجاری را ندارد؛ بنابراین در راستای استفاده از پشت بام ملک نیز حق استفاده غیر تجاری از پشت بام را نخواهد داشت و تنها در جهت تامین اهداف تجاری اجازه استفاده از پشت بام مغازه را خواهد داشت. ساخت انباری در پشت بام ملک تجاری که مشاع باشد حتی در جهت تامین اهداف تجاری ممنوع است. 

ساخت انباری در پشت بام تجاری تنها در صورتی امکان پذیر است که تک تک مالکان ملک تجاری برای ساخت انباری در پشت بام ملک تجاری با یکدیگر به توافق رسیده و رضایت داشته باشند. نکته حائز اهمیت دیگر در خصوص استفاده از پشت بام واحد تجاری این است که هیچ یک از مالکین نمی تواند از ملک استفاده شخصی نماید. البته شایان ذکر است که گاهی اوقات مجتمع های تجاری اقدام به تنظیم قوانین داخلی برای خود نموده و به نوعی یک اساسنامه داخلی تنظیم می نمایند.

معایب اختیارات مالک در حق سرقفلی

پیش از این به ارائه توضیحاتی در خصوص مالکیت سرقفلی پرداخته و در خصوص موارد اختیارات مالک سرقفلی در پشت بام ملک تجاری و مغازه مطالبی ارائه شد، اکنون قصد داریم به پاسخ به این پرسش بپردازیم که آیا اختیارات مالک سرقفلی صرفا دارای منفعت است؟ یاخیر. در همین ابتدای امر لازم به ذکر است که اختیارات مالک سرقفلی به صورت مطلق نبوده و همین علت معایبی را به دنبال دارد.

از جمله معایب اختیارات مالک در حق سرقفلی می توان به این موضوع اشاره کرد که مالک سرقفلی حق ایجاد تغییرات ندارد و هرگونه تغییرات در ملک مستلزم اخذ اجازه و رضایت مالک می باشد. یکی دیگر از معایب اختیارات حق سرقفلی این است که علی رغم پرداخت مبلغ بالا، مالک سرقفلی اختیار تام نداشته و در برخی موارد نیاز به اجازه مالک دارد.

همچنین از دیگر معایب اختیارات مالک سرقفلی این است که افرادی که حق سرقفلی دارند حق دخل و تصرف در ملک را ندارند. در گذشته و پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر از سرقفلی با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت یاد می شد، در ادامه برای آشنایی بیشتر مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

شکایت از مالک سرقفلی

در صورت تخلف از حدود اختیارات مذکور مالک ملک یا هر شخص ذی نفع دیگر می تواند اقدام به طرح شکایت از مالک سرقفلی بنماید. شکایت از مالک سرقفلی زمانی رخ می دهد که حقی از حقوق شخص ضایع شده باشد، رسیدگی به دعاوی شکایت از مالک سرقفلی بهتر است ابتدا با تنظیم اظهارنامه حقوقی شروع شود. 

برای تنظیم اظهارنامه قانونی، اشخاص باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و اظهارنامه خود را تنظیم و ارسال نمایند. همچنین می توانند به صورت مستقیم اقدام تنظیم دادخواست نمایند. رسیدگی به دعاوی سرقفلی تا جایی که مربوط به موارد احقاق حق باشد در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد، اگر چنانچه موضوع مربوط به ارتکاب جرم باشد رسیدگی به آن در صلاحیت دادسرا و دادگاه کیفری است.

برای طرح دعوای سرقفلی مدعی باید مدارک و مستندات خود را ارائه نماید، از جمله مهم ترین مستندات در دعوای سرقفلی ارائه اجاره نامه و سایر مستندات مربوط به سرقفلی از جمله فیش های واریزی می باشد. دارنده سرقفلی در قبال آن مستلزم پرداخت مالیات سرقفلی می باشد. در ادامه برای آشنایی با این موضوع مطالعه مقاله زیر پیشنهاد می گردد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص اختیارات مالک سرقفلی در کانال تلگرام عقود و قرارداد ها عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون اختیارات مالک سرقفلی پاسخ دهند.