شاهد قرارداد اجاره چیست

شاهد قرارداد اجاره، شخصی است که با دارا بودن شرایط قانونی همچون بلوغ و عقل، ذیل متن اجاره نامه را امضا می نماید. بر اساس قانون موجر و مستاجر 1376، دو نفر شاهد مرد یا یک شاهد مرد و دو زن، باید متن قرارداد را امضا نمایند. لذا اجاره نامه با امضا و اثر انگشت یک شاهد، مشمول قانون 1356 می باشد و پیگیری دعاوی ناشی از آن، در دادگاه حقوقی، با دشواری بیشتری انجام می شود.

قرارداد اجاره، یکی از مهم ترین عقود و قراردادهای موجود در حوزه ملک و مسکن در نظام حقوقی ایران محسوب می شود که از قضا قوانین مهمی نیز در این خصوص، به تصویب رسیده است که از جمله، می توان به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1357 و 1376، در کنار قانون مدنی اشاره نمود.

در هر حال، امروزه، قراردادهای اجاره، به قراردادهایی گفته می شود که یک نفر، ملک خود را به شخص دیگری اجاره می دهد و این قراردادها، عمدتا در بنگاه های معاملات ملکی، تنظیم می گردند. با این حال، یکی از مهم ترین شرایط تنظیم قراردادهای اجاره، امضای شاهد، ذیل سند اجاره نامه می باشد. اما در همین ارتباط، ممکن است ابهاماتی نیز، مطرح شود؛ از جمله در خصوص اینکه اثر امضای شاهد چیست و در چه شرایطی، می توان از شاهد قرارداد اجاره شکایت کرد؟

به همین مناسبت، در ادامه این مقاله، قصد داریم به بررسی این موضوعات بپردازیم که شاهد قرارداد اجاره چیست و چه شرایطی دارد. همچنین، وضعیت اجاره نامه بدون شاهد، اجاره نامه با یک شاهد و شاهد زن در اجاره نامه نیز، بررسی شده و پس از توضیح اینکه مرجع حل اختلاف در قراردادهای دارای شاهد و بدون شاهد کجاست، به این سوال پاسخ داده شده است که آیا برای تمدید اجاره نامه هم نیاز به شاهد هست یا خیر؟ در اخر نیز به بررسی شرایط شکایت از شاهد قرارداد پرداخته ایم.

شاهد قرارداد اجاره چیست

قرارداد اجاره، یکی از مهم ترین انواع قراردادها در حوزه ملک می باشد که در کنار عقد بیع، حجم وسیعی از معاملات شهروندان را تشکیل می دهد. به همین دلیل، از آن رو که ممکن است انعقاد عقد اجاره، اختلافاتی را میان شهروندان ایجاد نماید، بهتر است در خصوص انعقاد عقد اجاره و شرایط طرفین، توافقات را به شکل دقیقی مکتوب کرده و به امضا و اثر انگشت شهود رسانید تا در صورت لزوم، بتوان اختلافات ایجاد شده را به آسانی مرتفع نمود.

در حال حاضر، طبق قانون روابط موجر و مستاجر، نیاز است که متن قرارداد اجاره را به صورت کتبی تنظیم کرده و به امضای دو نفر شاهد با شرایط قانونی، رساند تا در صورت وقوع اختلاف میان طرفین در ارتباط با موارد مذکور در اجاره نامه، بتوان به سادگی این اختلافات را حل کرد. به همین دلیل، در این قسمت از مقاله، قصد داریم به بررسی این سوال بپردازیم که شاهد قرارداد اجاره چیست تا سپس، اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی بعد از سال ۱۳۷۶ را مورد بررسی قرار دهیم.

به طور کلی، شاهد به معنای شخصی است که در حضور وی، اتفاقی افتاده است و شاهد، آن را چشم خود دیده یا با گوش خود شنیده است. به عنوان مثال، در قراردادی همچون قرارداد اجاره، شاهد قرارداد اجاره، به شخصی گفته می شود که در حضور وی، دو نفر، اقدام به تنظیم قرارداد اجاره ای نموده اند و این شاهد، بدون اینکه از یکی از طرفین، جانبداری نماید، شهادت می دهد که قراردادی تحت عنوان اجاره، با شرایط مد نظر طرفین، منعقد شده است.

در همین رابطه، باید افزود که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، عدم امضای عقد اجاره توسط شهود، آثار حقوقی خاصی مبنی بر عدم اعتبار قانونی اجاره نامه، ایجاد نمی کرد؛ لکن بر اساس قانون مصوب 1376، تنها قراردادهای اجاره نامه ای که ذیل آنها توسط دو نفر شاهد امضا شده است مشمول قانون می باشند که این امر، آثار مهمی دارد؛ از جمله اینکه در صورت وجود دو نفر شاهد، می توان دعاوی ناشی از قرارداد اجاره (همچون صدور حکم تخلیه) را با سهولت بیشتری انجام داد.

شرایط شاهد قرارداد اجاره

همانطور که در قسمت قبل ذکر شد، یکی از آثار وجود دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره، آن است که قرارداد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می شود و دعاوی ناشی از قرارداد اجاره را می توان در مدت زمان کوتاه تر و به نحو ساده تری پیگیری کرد. در هر حال، برای آنکه شهادت دو نفر شاهد قرارداد اجاره معتبر باشد، شاهدان باید حایز برخی شرایط قانونی باشند؛ در غیر این صورت، شهادت آنها صحیح نبوده، حسب مورد، می توان اقدام به شکایت از شاهد قرارداد اجاره نمود.

بر این اساس، در قانون، یکسری شرایط مهم و کلی، برای شاهد پیش بینی شده است که این شرایط شهادت شاهد، نه تنها در ارتباط با شاهد قرارداد اجاره، بلکه در ارتباط با شاهد در هر پرونده حقوقی نیز، کاربرد دارد. لذا در این قسمت از مقاله، قصد داریم شرایط شاهد قرارداد اجاره را طبق قانون، توضیح دهیم.

یکی از مهم ترین نکاتی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که آیا خویشاوندان طرفین قرارداد اجاره نیز می توانند شاهد قرارداد اجاره باشند؟ در پاسخ به این سوال، باید گفت که در قانون قدیم، برای ادای شهادت توسط بستگان، محدودیت هایی وجود داشت؛ لکن در حال حاضر، این محدودیت ها برداشته شده است و خویشاوندان نیز، می توانند از شهود اجاره باشند؛ لکن در صورتی که ایشان، نفع شخصی به صورت عین، منفعت یا حق، در خصوص موضوع داشته باشند، شهادت آنها پذیرفتنی نیست.

همچنین، ممکن است این سوال نیز مطرح شود که آیا شهادت مشاور املاک به عنوان شاهد صحیح و معتبر است؟ پاسخ به این سوال، بستگی به آن دارد که مشاور املاک، ذیل کدام قسمت را امضا کرده باشد. اگر ذیل قسمت مشاور املاک را امضا و اثر انگشت کرده باشد، امضای وی، شهادت محسوب نمی شود؛ اما اگر صراحتا به عنوان شاهد و ذیل قسمت شهود، متن قرارداد اجاره را امضا نماید، می توان به نوعی امضای وی را نیز، امضای شاهد قلمداد کرده و حسب مورد، قرارداد را مشمول قانون اجاره 1376 تلقی نمود.

اجاره نامه بدون شاهد

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356، هر گونه قرارداد اجاره ای که میان طرفین تنظیم می شد، چه به شکل قرارداد شفاهی و چه به شکل کتبی، خواه توسط شهود نیز، امضا و اثر انگشت شده باشد و خواه امضا و اثر انگشت شاهد را نداشته باشد، کاملا صحیح و معتبر قلمداد می شد.

لکن قانون مصوب 1376، ضمن ماده 2، شرایطی را برای تنظیم قراردادهای اجاره، مقرر داشته است که بر اساس آن، قراردادهای عادی، باید با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم شده و علاوه بر موجر و مستاجر، توسط دو نفر شاهد نیز، امضا شوند تا قرارداد، مشمول این قانون باشد و طرفین، بتوانند از مزایای مذکور در این قانون، بهره مند شوند.

یکی از مهم ترین آثار اجاره نامه بدون شاهد، آن است که در صورت بروز اختلاف میان طرفین قرارداد اجاره، از جمله عدم پرداخت اجاره بها، درخواست تخلیه ملک، وجود عیب در مورد اجاره یا حتی اجاره دادن مال اجاره ای توسط مستاجر، به جای اینکه طرفین بتوانند در یک روال از پیش تعیین شده و ساده، به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و اختلافات خود را حل و فصل کنند، می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه کرده تا ابتدائا صحت اجاره نامه بدون شاهد را اثبات کرده و سپس، حقوق قانونی مستند به اجاره نامه را مطالبه کنند.

اجاره نامه با یک شاهد

بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، لازم است که متن اجاره نامه، علاوه بر اینکه توسط موجر و مستاجر، امضا می شود، توسط دو نفر شاهد نیز، به امضا یا اثر انگشت برسد تا مشمول این قانون، بوده و طرفین، بتوانند با استناد به آن، دعاوی ناشی از قرارداد را در شورای حل اختلاف، به سادگی پیگیری قضایی نمایند؛ بی آنکه نیازی به مراجعه به دادگاه حقوقی باشد.

اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که وضعیت حقوقی اجاره نامه با یک شاهد چیست؟ به عبارت دیگر، آیا امضای یک نفر شاهد نیز، به لحاظ قانونی اعتبار دارد و قرارداد اجاره را مشمول قانون مصوب 1376 می کند تا بتواند به عنوان مثال، در صورت بروز اختلاف، بتوان حکم تخلیه فوری را از شورای حل اختلاف دریافت نمود یا خیر؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که اجاره نامه با یک شاهد، سبب نمی شود تا قرارداد را بتوان مشمول قانون 1376 دانست. بر همین اساس، هر چند که اجاره نامه با یک شاهد، به لحاظ قانونی، معتبر است و در صورتی که اختلافی میان طرفین ایجاد شود می توان از طریق مراجعه به دادگاه حقوقی آن را حل و فصل نمود؛ لکن نمی توان قرارداد را مشمول قانون 1376 دانست تا بتوان اختلافات مطروحه را در شورای حل اختلاف، پیگیری کرد.

بر همین اساس، به عنوان مثال، در صورتی که قرارداد اجاره، توسط یک نفر شاهد امضا شده و یا امضای یک نفر از دو شاهد قرارداد اجاره اعتبار نداشته باشد، برای دریافت دستور تخلیه با یک شاهد، صرفا می توان به دادگاه حقوقی دادخواست داد و دادگاه هم ابتدائا باید صحت قرارداد اجاره با یک شاهد را احراز کند و سپس، حکم تخلیه صادر نماید. در واقع، از آن جهت که صدور حکم تخلیه فوری، یک امر استثنایی است، برای صدور این حکم، صرفا می بایست در شرایط قانونی (یعنی وجود دو شاهد) آن را صادر نمود.

شاهد زن در اجاره نامه

بر اساس قانون، شهادت شهود، در صورتی معتبر است که این شهود، دارای برخی شرایط و اوصاف قانونی از جمله بلوغ و عقل و حلال زادگی باشند. اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که آیا شهادت زنان نیز، در خصوص قراردادی همچون قرارداد اجاره معتبر است یا خیر؟ به عبارت دیگر، آیا شهادت شاهد زن در اجاره نامه اعتبار دارد یا خیر؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که شهادت شاهد زن در اجاره نامه نیز، همچون شاهد مرد، کاملا صحیح و معتبر است و زنان نیز، می توانند شاهد قرارداد اجاره باشند. با این حال، نصاب شهود مرد و زن، در قانون، با هم تفاوت دارد و در واقع، شهادت دو نفر خانم، به منزله شهادت یک نفر آقا است.

به همین دلیل، در قراردادی همچون قرارداد اجاره ملک، می بایست دو نفر مرد شهادت بدهند ولی به جای آن، می توان به شهادت یک مرد و دو زن نیز، اکتفا نمود. لازم به ذکر است که شهود زن برای قرارداد اجاره نیز، همچون شهود مرد، می بایست شرایط ذکر شده در قانون، از قبیل بلوغ و عقل و غیره را حایز باشند تا شهادت آنها صحیح و معتبر باشد.

مرجع حل اختلاف در قراردادهای دارای شاهد و بدون شاهد

قراردادهای اجاره، اساسا مشمول دو قانون اصلی می باشند که یکی، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد و دیگری، قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد که قانون اخیر، قراردادهای اجاره کتبی با امضای موجر و مستاجر و دو نفر شاهد را شامل می شود. در هر حال، قراردادهای اجاره، ممکن است برای طرفین، سبب ایجاد اختلافات حقوقی بشود که می بایست با مراجعه به مراجع قضایی حل و فصل شوند.

اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که اساسا مرجع حل اختلاف در قراردادهای دارای شاهد و بدون شاهد کجاست؟ در پاسخ به این سوال، باید گفت که اگر قراردادی امضا و اثر انگشت دو نفر شاهد مرد (یا یک مرد و دو زن) را داشته باشد، اساسا این قرارداد، مشمول قانون مصوب 1376 می باشد که بر این اساس، مرجع حل اختلاف ناشی از دعاوی مطروحه این قبیل قراردادها، شورای حل اختلاف می باشد.

اما در صورتی که قراردادی امضا و اثر انگشت شاهد را نداشته باشد، علی رغم اینکه به لحاظ قانونی صحیح و معتبر است، حل اختلافات ناشی از آن، با دشواری بیشتری مواجه بوده و نیاز است که طرفین، به دادگاه حقوقی، دادخواست دهند و شورای حل اختلاف، دعاوی ناشی از قراردادهای اجاره بدون شاهد را استماع نخواهد کرد.

آیا برای تمدید اجاره نامه هم نیاز یه شاهد است؟

انعقاد قراردادهای اجاره با امضای شهود، آثار مثبت فراوانی را به همراه دارد و به همین دلیل، توصیه می شود که افراد، هنگام تنظیم قراردادهای اجاره، اقدام به تنظیم یک نسخه قرارداد کتبی به همراه امضا و اثر انگشت نمایند تا از مزایایی همچون دریافت حکم تخلیه مستاجر از طریق شورای حل اختلاف، بهره مند شوند.

در همین رابطه، سوالی ممکن است مطرح شود و آن این است که آیا برای تمدید اجاره نامه هم نیاز به شاهد است؟ پاسخ به این سوال، از آن جهت اهمیت دارد که امروزه، در بسیاری از موارد، افراد برای تمدید قراردادهای اجاره خود، از شهود استفاده نمی کنند و در واقع، شاهد تمدید قرارداد اجاره ای وجود ندارد و این تمدید، گاها به صورت شفاهی است.

لکن باید توجه داشت که اساسا بهتر است برای تمدید اجاره نامه هم، متن قرارداد اجاره را به صورت کتبی تنظیم کرده و دو نفر را شاهد آن تعیین کرد تا اجاره نامه، مشمول قانون 1376 شود و به تبع آن، پیگیری دعاوی ناشی از آن، همچون عدم پرداخت اجاره بها، فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از موجر و مستاجر و یا صدور حکم تخلیه، در شورای حل اختلاف، با سهولت بیشتری انجام گیرد. در همین رابطه، مطالعه مقاله زیر نیز، توصیه می شود.

شکایت از شاهد قرارداد 

همانطور که پیش تر نیز به آن پرداختیم شهادت شهود و امضای شاهد ذیل قرارداد اجاره اهمیت به سزایی دارد. شهادت شاهد باید با رعایت قوانین باشد از جمله اینکه از روی قطع و یقین باشد، مطابق با موضوع دعوی باشد، شهادت شهود دارای محتوای متحد باشد و شاهد عاقل و بالغ باشد.

اگر شاهد اقدام به شهادت دروغین کرده یا یکی از شرایط صحت شهادت را نداشته و علی رغم این موضوع شهادت او پذیرفته شده باشد، یا اینکه به طور کلی شاهد به هر دلیلی نقض قانون کرده باشد، شخص ذی نفع می تواند اقدام به طرح شکایت علیه وی بنماید. شکایت از شاهد قرارداد باید با ارائه دلیل و مدرک باشد.

بنابر نوع اقدام شاهد،موضوع شکایت و مرجع رسیدگی کننده به شکایت متفاوت می باشد. اگر شکایت به دلیل تحقق جرم باشد شاکی باید اقدام به طرح شکوائیه نماید و اگر اقدام شاهد صرفا نقض حقوقی قانونی باشد می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی نموده و دادخواست ثبت نمود. 

برای دریافت اطلاعات بیشتر  در خصوص شاهد قرارداد اجاره و شرایط آن در کانال تلگرام عقود و قراردادها عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شاهد قرارداد اجاره و شرایط آن پاسخ دهند.