شرایط معافیت از مالیات بر اجاره

از جمله شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه یا اجاره املاک مسکونی و اجاره بازنشستگان، این است که اجاره، تنها منبع درآمد شخص حقیقی باشد. بر اساس جدول معافیت از مالیات سال جاری، افرادی که املاک مسکونی خود را به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، اجاره دهند، مشمول صد در صد، تخفیف مالیاتی می گردند.

یکی از انواع مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد است که خود، به پنج شاخه مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بر درآمد مشاغل، مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات، تقسیم می گردد.

در میان انواع مالیات بر درآمد، مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک، مشمول اشخاص بسیاری می شود و قانون گذار، جهت تشویق مشمولین به اظهار و پرداخت این مالیات، برخی معافیت ها را برای آن، در نظر گرفته است که تنها افراد مطلع و دارای شرایط معافیت از مالیات بر اجاره می توانند، از این نهاد مالیاتی (مقصود، معافیت از مالیات بر درآمد اجاره است)، استفاده نمایند.

لذا در مقاله حاضر، افراد معاف از مالیات بر درآمد اجاره، شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه، مالیات بر اجاره املاک مسکونی و مالیات بر اجاره بازنشستگان، بررسی شده و جدول معافیت اجاره سال جاری (1403)، ارائه گردیده است.

چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند

اینکه موارد عدم مشمولیت یا معافیت مالیات بر درآمد اجاره کدام است و چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند؟ پرسش اغلب مالکین و موجرین است. لذا در این تیتر، با در نظر گرفتن مواد 53، 55 و 57 قانون مالیات های مستقیم، اشخاص معاف از مالیات بر درآمد اجاره (اعم از شخصیت حقیقی یا شخص حقوقی)، بررسی و ذکر شده اند. اشخاص معاف از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره، عبارتند از:

اشخاص حقوقی دارای خانه‌ های سازمانی (در صورتی‌ که مالیات آن ها، طبق دفاتر قانونی تشخیص شود)؛

فردی که املاک خود را، مجانا در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده‌ (2) این قانون (اعم از شرکت ها و موسسات دولتی و...) قرار داده است؛

افرادی که املاک مسکونی خود را بدون دریافت اجاره، جهت سکونت، به پدر، مادر، همسر، فرزندان، اجداد و افراد تحت تکفل خویش داده اند؛

اشخاصی که مالک مجتمع‌ های مسکونی دارای بیش از سه واحد اجاره ای هستند و مجتمع مسکونی آن ها، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده یا خواهد شد؛

مالکی که اقدام به اجاره ملک داری 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران و 200 متر مربع زیر بنای مفید در شهرستان ها، نموده است؛

شخص حقیقی ای که صرفا از اجاره املاک، کسب درآمد کرده و درآمد دیگری ندارد؛

اشخاصی که ملک مسکونی خود را به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین درآمدی، اجاره داده اند؛

اشخاصی که ملک مسکونی خود را به صورت بلند مدت، به عنوان مثال، قراردادهای دو ساله یا سه ساله، اجاره داده اند؛

اشخاصی که صاحب یک واحد مسکونی هستند و ملک متعلق به خود را فروخته اند، "و در سند انتقال، بدون اجاره­ بها، مهلتی برای تخلیه ملک داده شده است". در این شرایط، ملک، "در مدتی که محل‌ سکونت انتقال‌ دهنده می‌ باشد، تا شش ماه و در بیع شرط، مادام که طبق شرایط معامله، مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌ شود" و از مالیات بر اجاره، معاف خواهد بود؛ مگر این‌که‌ به موجب اسناد و مدارک، ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌ گردد. (مستفاد از تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات)

اشخاصی که اجاره بهای واحد آن ها، حداقل پانزده درصد (15٪) کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌ بها، باشد؛

اشخاصی که دارای ملک شخصی بوده، ملک خویش را اجاره داده و در منزل دیگری، اجاره نشین هستند یا سرپرست خانواری که درآمد ناشی از اجاره، متعلق به او می باشد. 

مشمولینی که اظهارنامه مالیاتی خود را در موعد مقرر تسلیم کرده‌ اند ( میزان معافیت مالیاتی این دسته از مشمولین، بر اساس میزان معافیت موضوع ماده (84) قانون مالیات مستقیم می باشد و مازاد بر آن، بر اساس نرخ ­های پیش بینی شده در قانون، مشمول مالیات خواهد بود. ‌(مستفاد از ماده 101 قانون مالیات مستقیم)

شایان ذکر است، معافیت از مالیات بر درآمد اجاره، می تواند به صورت صد در صد بوده یا به صورت تخفیف باشد و صرفا، به بخشی از درآمد حاصل از اجاره مستغلات (بر اساس درصدی که در قانون مالیات مستقیم، پیش بینی شده)، تعلق گیرد. در ادامه، شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه، بررسی خواهد شد.

شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه

در توضیح شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه باید گفت، صدر ماده 53 قانون مالیات مستقیم، مقرر داشته: "درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­ گردد، عبارت است از کل مال‌ الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد (25%) بابت هزینه‌ ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نسبت به مورد اجاره."

بنابراین، پس از محاسبه کل مال الاجاره دریافتی یک سال مغازه، 25 درصد آن، کسر و معاف از مالیات خواهد بود و مالیات بر اجاره مغازه، صرفا به 75 درصد مال الاجاره مغازه، تعلق خواهد گرفت. به طور کلی، تحت یکی از شرایط زیر، معافیت از مالیات بر اجاره مغازه، تحقق خواهد یافت:

مستفاد از تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات مستقیم، اگر مغازه، مجانا در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده‌ (2) قانون مالیات قرار گیرد، غیر اجاری تلقی شده و مالیات بر درآمد اجاره ملک، در خصوص آن، معنا نخواهد داشت. 

مستفاد از موارد الحاقی به ماده 53 قانون مالیات (الحاقی 1403/02/10)، درآمد ناشی از اجاره مغازه، برای سرپرست خانوار، تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون، از مالیات، معاف است.

مستفاد از ماده 57 قانون مالیات، در صورتی که اجاره دهنده مغازه، شخصیت حقیقی ای باشد که هیچ‌ گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع‌ ماده ‌(84) قانون مالیات، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات، از مالیات معاف خواهد بود و مازاد، طبق مقررات ماده 53 قانون مالیات مستقیم، مشمول مالیات می شود. فرد خواهان معافیت ناشی از ماده 57، نباید، فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر هستند، باشد.

نکته قابل توجه در خصوص استفاده از معافیت مذکور در پاراگراف قبل این است که؛ حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی، درآمد تلقی نمی‌ شوند و اشخاص حقیقی ای که غیر از موارد مذکور، صرفا از اجاره مغازه خود، کسب درآمد می نمایند، باید اظهارنامه مالیاتی خود را تهیه و به اداره امور مالیاتی ارائه دهند و اعلام و اثبات نمایند که هیچ درآمد دیگری ندارند تا از مالیات اجاره، معاف گردند.

شرایط معافیت از مالیات بر اجاره املاک مسکونی

پس از بررسی اشخاص و موارد معاف از مالیات بر اجاره در تیترهای قبل، در این تیتر از مقاله دینا، شرایط معافیت از مالیات بر اجاره املاک مسکونی، بررسی خواهد شد. با استناد به مواد 53، 57 و 55 قانون مالیات مستقیم، تحت یکی از شرایط زیر، معافیت از مالیات بر اجاره املاک مسکونی، تحقق خواهد یافت:

شخص حقیقی فاقد درآمد، تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع‌ ماده ‌(84) این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات، از مالیات معاف می باشد. (در صورتی که این افراد، تحت تکفل پدر باشند، مشمول این معافیت نخواهند بود.)

 اجاره‌ بهای واحد مسکونی، حداقل پانزده درصد، کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌ بها، باشد. در چنین شرایطی، پنجاه درصد (50٪) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره املاک مسکونی، در نظر گرفته می شود.

 درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی، برای سرپرست خانوار باشد. در این شرایط، درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی، تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون، مشمول معافیت می گردد. (سقف معافیت حقوق از مالیات، هر ساله، به موجب بخشنامه، به نهادهای ذی صلاح، ابلاغ می شود.)

درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی، متعلق به موجری باشد که همزمان، در واحد مسکونی دیگری، مستاجر است. در این شرایط، درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی، تا سقف اجاره ای که موجر می پردازد، مشمول صد در صد (100) تخفیف می‌ گردد.

انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره املاک مسکونی توسط مالکان واحدهای ۱۵۰ متر در تهران و بیش از ۲۰۰ متر در مراکز سایر استان‌ ها و عدم فسخ قرارداد در طول دوره. در چنین شرایطی، درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله، مشمول هفتاد درصد (70٪) تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر، مشمول صد در صد (100٪) تخفیف می‌ گردد.

اجاره املاک مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین درآمدی (بر اساس تاییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی). در چنین شرایطی، درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی، مشمول صد در صد (100) تخفیف می‌ گردد.

در صورتی که املاک مسکونی، مجانا در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده‌ (2) قانون مالیات قرار گرفته یا املاک مسکونی، بدون دریافت اجاره و صرفا برای سکونت، در اختیار پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک، قرار گیرند، مشمول مالیات بر اجاره املاک مسکونی، نخواهند شد.

25 درصد از کل مال‌ الاجاره املاک مسکونی، اعم از نقدی و غیر نقدی، بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، کسر می گردد و بدین ترتیب، این 25 درصد، مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک، نخواهد بود.

بر اساس تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات، "در صورتی‌ که مالک، محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال، بدون اجاره­ بها، مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که ملک، محل‌ سکونت انتقال‌ دهنده می‌ باشد، تا شش ماه و در بیع شرط، مادام که طبق شرایط معامله، مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌ شود" و مشمول مالیات نخواهد شد؛ مگر این‌ که‌ به موجب اسناد و مدارک، ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌ گردد.

مجتمع‌ های مسکونی ای که بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی، با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده یا می‌ شوند و دارای بیش از سه واحد استیجاری هستند، در طول مدت اجاره، از صد درصد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری، معاف می‌ باشند.

نکته مهم اینکه، به موجب بند 2 تبصره 9 ماده 169 مکرر قانون مالیات، موجران املاک مسکونی ای که قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد، ثبت نکرده اند، یا در صورت ثبت، اطلاعات خلاف واقع را در سامانه های مذکور، درج نموده اند، مشمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره (11) ماده (53) این قانون، نخواهند شد. 

شرایط معافیت از مالیات بر اجاره بازنشستگان

برای بررسی شرایط معافیت از مالیات بر اجاره بازنشستگان، باید ماده 57 قانون مالیات مستقیم را مورد بررسی قرار داد. این ماده، مقرر می دارد: "در مورد شخص حقیقی که هیچ‌ گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع‌ ماده ‌(84) این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات، از مالیات معاف و مازاد، طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می ‌باشد."

"در اجرای‌ حکم این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌ های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد.... در صورتی‌ که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مودی، کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات ‌اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی، بالغ بر مبلغ فوق باشد، معاف و مازاد طبق مقررات این فصل، مشمول مالیات خواهد بود."

بنابراین، اگر شخص بازنشسته، صرفا از حقوق بازنشستگی برخوردار بوده و جز این حقوق، درآمد دیگری نداشته باشد و اقدام به اجاره دادن ملک خود کند، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع‌ ماده ‌(84) این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات، از مالیات معاف خواهد بود و در خصوص درآمد مازاد، طبق مقررات قانون مالیات مستقیم، مشمول مالیات بر اجاره املاک، می گردد.

شایان ذکر است، تمامی مواردی که در تیتر اول، دوم و سوم مقاله، ذکر شد، در خصوص فرد بازنشسته نیز، مصداق خواهد داشت. نظیر اینکه، اگر فرد بازنشسته، اقدام به اجاره ملک خود، به افراد تحت پوشش کمیته امداد نماید، از صد در صد معافیت مالیاتی، بهره مند خواهد شد.

جدول معافیت اجاره 1403

در تیترهای قبلی مقاله، شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه، املاک مسکونی و بازنشستگان، بررسی و ذکر شد. در این تیتر از مقاله دینا، جدول معافیت اجاره ۱۴۰۳، بر اساس مواد قانون مالیات مستقیم و بخشنامه های موجود در این خصوص، ارائه گردیده است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط معافیت از مالیات بر اجاره در کانال تلگرام حقوق تجاری عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط معافیت از مالیات بر اجاره پاسخ دهند.