ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برای نخستین بار در سال 1395، به مجلس ارائه گردید که نهایتا در سال1399، در مجلس تصویب شد ولی شورای نگهبان، آن را تایید نکرد تا اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام، در سال 1403، متن طرح مزبور را با تغییراتی، تحت عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تصویب رساند.

در طی سال های اخیر، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از قبیل زمین، آپارتمان، ملک مسکونی و غیر اینها، حجم وسیعی از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی را به خود اختصاص داده است که یکی از مهم ترین دلایل آن، بحث عدم وجود سند رسمی برای برخی اموال غیر منقول است.

در واقع، اسناد عادی، نسبت به سند رسمی، از اعتبار کمتری برخوردار بوده و در مواردی، ممکن است برخی افراد سودجو، با جعل سند عادی، ادعای مالکیت مال غیر منقولی را نمایند و مالک نیز، سند رسمی در اختیار نداشته باشد. همین امر، منجر به مشکلات فراوانی برای افراد و نیز، مراجع قضایی خواهد شد. از همین رو، نیاز است که معاملات اموال غیر منقول، به ثبت رسمی برسد که گام های حل این مشکل، اخیرا با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برداشته شده است.

به همین دلیل، در این مقاله، قصد داریم ابتدا طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را توضیح داده و سپس، متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را نیز، ارائه نماییم. در ادامه نیز، نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، با توجه به قانون الزام ثبت سند رسمی و آیین‌ نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را ذکر خواهیم کرد. در آخر نیز مطالبی در رابطه با اختصاص شناسه یکتا به هر واحد آپارتمان تا صدور سند مالکیت ارائه شده است.

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

به لحاظ قانونی، توان اجرایی و اثباتی اسناد رسمی، از اسناد عادی، به مراتب بالاتر است. لکن در حال حاضر، بسیاری از اموال غیر منقول در ایران، سند رسمی نداشته و از طریق اسناد عادی، مورد خرید و فروش قرار می گیرند. هرچند که صحت عقد بیع در خصوص اموال غیر منقول، منوط به ثبت رسمی سند ملکی در دفاتر اسناد رسمی نیست، با این حال، عدم ثبت رسمی این معاملات، مشکلات بسیاری را برای افراد جامعه ایجاد می نماید.

علاوه بر این، دستگاه قضا نیز، وقت و هزینه فراوانی جهت رسیدگی به دعاوی ناشی از عدم وجود سند ملکی برای مالک یا فقدان سند رسمی، صرف می نماید. به همین دلیل، سال هاست که ضرورت تصویب قانونی در جهت بهبود وضع معاملات اموال غیر منقول، احساس می شود که با سامان دادن به معاملات اموال غیر منقول همچون خانه و زمین، حجم ورودی دعاوی این حوزه را کنترل و به سلامت نظام اقتصادی کشور نیز، کمک کند.

این امر، از سال 1395، با ارائه طرحی تحت عنوان "طرح ارتقا اسناد رسمی" به مجلس شورای اسلامی ارائه گردید که این طرح، با اصلاحات فراوان، در نهایت، در سال 1399، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که البته، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بنا به ایرادات متعدد شرعی و قانون اساسی، توسط شورای نگهبان، تایید نشد.

در نهایت، پس از کش و قوس های فراوان، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به موجب اصل 112 قانون اساسی، به منظور رفع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد که مجمع تشخیص مصلحت نظام، ضمن پیش بینی تغییراتی در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، آن را در اردیبهشت ماه 1403، تایید نموده و رسما، متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در نظام حقوقی ایران، به تصویب رسید.

متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بالاخره پس از رفت و برگشت های متعدد میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به منظور حل اختلاف در خصوص الزامی شدن ثبت سند رسمی، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده و متن این طرح، با تغییراتی، در اردیبهشت ماه سال 1403 به تصویب نهایی رسید. اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، حاوی چه موضوعاتی است؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در ارتباط با الزامی شدن ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در دفاتر اسناد رسمی می باشد که بر اساس این قانون، پس از گذشت موعد زمانی که به منظور ثبت رسمی اسناد عادی ملکی پیش بینی شده است، سند عادی ملک، در مراجع قضایی، قابلیت استناد خود را از دست می دهند و به عنوان نمونه، نمی توان به استناد یک سند عادی ملکی و مبایعه نامه ملک، اقدام به شکایت فروش مال غیر نمود.

به همین مناسبت، در این قسمت از مقاله، متن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، ارائه می گردد. لازم به ذکر است که متن این طرح، با انجام تغییراتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام، بعنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تصویب رسیده است که مخاطبان محترم، می توانند برای آشنایی بیشتر، با کلیک کردن بر روی لینک زیر، اقدام به دانلود متن طرح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نمایند.

از جمله مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، آن است که با رسمی شدن اسناد ملکی موجود، از جرایمی کلاهبرداری، زمین خواری، فروش مال غیر و نیز معاملات معارض، جلوگیری شده و حجم ورودی پرونده های مراجع قضایی نیز، کنترل می گردد. علاوه بر این، مشخص شدن آمار مالکان اموال غیر منقول، به تنظیم و بهبود نظام اقتصادی کشور و ارتقای شفافیت، کمک شایانی می نماید. پیشنهاد می شود که برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص، مقاله زیر را نیز مطالعه نمایید.

نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

یکی از مهم ترین مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، آن است که طی یک مهلت معقول، به شهروندان، این فرصت داده می شود تا با مراجعه به سامانه های ذی ربط، اسناد عادی مربوط به اموال غیر منقول خود را بارگزاری نموده و پس از گذشت مدت زمانی، اقدام به دریافت سند رسمی نمایند. در غیر این صورت، پس از سپری شدن مهلت قانونی، دعاوی ناشی از اسناد عادی، در مراجع قضایی، مسموع نخواهد بود. لذا یکی از سوالاتی که در این خصوص مطرح می شود، آن است که نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به چه صورت است؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که طبق ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، سازمان ثبت، مکلف است ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول را که فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.

مدعیان، موظف هستند ظرف مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، اقدام به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه نموده و ظرف مهلت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد، با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی دیگر، به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام نموده و مدارک مربوطه را در سامانه، بارگزاری کنند و پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی، مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را، در سامانه ثبت اسناد و املاک، درج کنند.

لازم به ذکر است که پس از گذشت مهلت های قانونی مزبور و عدم اقدام مدعیان، ادعاهای مربوط علیه اراضی عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی، اراضی موات، خالصه، مستحدث، ساحلی و همچنین، دعاوی علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

البته، در حال حاضر، نحوه ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی می باشد و تا زمانی که قانون جدیدی در این باره به تصویب نرسد، روال مزبور، کماکان پابرجاست. بنابراین، نحوه ثبت معاملات اموال غیر منقول در سامانه ثبت، بر اساس قانون اخیرالتصویب، مختص آن دسته از املاکی است که قبل از این تصویب این قانون، به صورت عادی، معامله شده و برای آنها، سند رسمی دریافت نشده است.

بر این اساس، در خصوص نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول معامله شده قبل از تصویب قانون جدید، باید گفت که با توجه به اینکه متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تازگی به تصویب رسیده است، جزئیات مربوط به نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، هنوز به صورت کامل، تعیین نشده است. باید منتظر ماند و دید تا سازمان ثبت اسناد، چه سامانه هایی را در راستای ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، راه اندازی می نماید.

چنانچه طرفین بدون واسطه معامله نموده باشند می توانند یا از قرارداد یکسان استفاده نموده و یا حضورا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. چنانچه طرفین از قرارداد های یکسان استفاده می نمایند باید ظرف 3 ماه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و با تایید سردفتر و ثبت قطعی معامله در دفتر املاک درخواست سند مالکیت بدهند. چنانچه در مهلت 3 ماهه مذکور به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نشود باید تکلیف قرارداد طرف 6 ماه مشخص شود.

چنانچه طرفین از ابتدای امر به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و سند قطعی غیر منقول تنظیم نموده باشند می توانند مستقیما درخواست سند مالکیت بدهند؛ ولی چنانچه با مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم قولنامه نموده باشند، باید نسبت به تنظیم و ثبت سند قطعی غیر منقول اقدام نموده و پس از ثبت رفع محدودیت در سامانه CPMS درخواست سند مالکیت بدهند.

چنانچه طرفین به واسطه مشاور املاک یا دلال معامله نموده باشند یا باید از قرارداد های یکسان استفاده نمایند یا اقدام به تنظیم پیش نویس کنند. چنانچه اقدام به استفاده از قرارداد های یکسان نموده باشند باید ظرف 3 ماه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و با تایید سردفتر و ثبت قطعی معامله در دفتر املاک درخواست صدور سند مالکیت را ثبت نمایند. چنانچه در مهلت 3 ماهه مذکور به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نشود باید تکلیف قرارداد طرف 6 ماه مشخص شود.

چنانچه اقدام به تنظیم پیش نویس نموده باشند باید ظرف 5 روز به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند؛ پس از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی دو راه حل پیش روی این عزیزان وجود دارد، راه اول این است که اقدام به تنظیم سند قطعی غیر منقول و سپس درخواست سند مالکیت نمایند؛ راه دوم نیز، این است که اقدام به تنظیم قولنامه خصوصی و تنظیم و ثبت سند قطعی غیر منقول نمایند. پس از آن نیزرفع محدودیت قولنامه را در سامانه CPMS ثبت نموده و درخواست سند مالکیت بدهند.

آیین‌ نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

آیین‌ نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مشتمل بر ۲۹ ماده و چهارده تبصره توسط سازمان ثبت و با همکاری وزارت‌ خانه‌ های صمت و راه و شهرسازی تهیه شده و اکنون لازم الاجرا می باشد. این آیین نامه در خصوص نحوه اجرای ماده 3 قانون مذکور می باشد. وفق ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول:

«دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.» در ادامه فایل آیین‌ نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول برای دانلود ارائه شده است.

از جمله مفاد مهم این آیین نامه، نحوه ارتباط مشاوران معاملات املاک با سامانه جهت درج پیش نویس قرارداد و تقسیم اسناد، نحوه ثبت قرارداد های یکسان در سامانه و سایر مقررات مربوط به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از تیر مال سال 1403 لازم الاجرا می باشد از این رو، قانون اسناد عادی از تاریخ مذکور به بعد، مورد پذیرش مراجع قضایی نمی باشد.

اختصاص شناسه یکتا به هر واحد آپارتمان تا صدور سند مالکیت

وفق ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: "سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحد های هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی صادر شده است امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد"

در این خصوص باید گفت با اختصاص شناسه یکتا به هر واحد آپارتمان تا صدور سند مالکیت، ملک فقط بر اساس آن شناسه قابل پیش فروش و یا انجام سایر معاملات حقوقی است. این روند مادامی که سند قطعی صادر نشده است باید ادامه داشته باشد. صدور شناسنه یکتا برای املاک منجر به جلوگیری از زمین خواری و یا پیش فروش یک ملک به چند خریدار می گردد. 

در این خصوص باید گفت، اجرای ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در صورتی امکان پذیر است که معامله با اسناد عادی کنار گذاشته شده و اشخاص برای تنظیم قراردادهای خود به سامانه ثبت الکترونیک اسناد مراجعه نمایند. 

بر اساس قانون مذکور، ساکنان شهر های با جمعیت زیر 25هزار نفر این امکان را دارند که برای اراضی و املاک خود، حتی در صورت عدم ساخت و ساز، سند رسمی دریافت کنند. در حال حاضر، در چارچوب اجرای قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی، مالکان املاک قولنامه‌ ای می‌ توانند درخواست صدور سند مالکیت خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه دهند. هیئت های حل اختلاف پس از بررسی وضعیت ملک، اقدام به صدور حکم برای مالکیت اعم از ساختمان، باغ یا زمین زراعی می‌کنند و در نهایت سند رسمی مالکیت برای صاحب ملک صادر خواهد شد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پاسخ دهند.