ملک ورثه ای چیست و نکات قانونی آن

ملک ورثه ای، به املاکی گفته می شود که صاحب آن فوت کرده و طبق قواعد ارث، به ورثه وی تعلق گرفته است که حین انجام مراحل فروش ملک ورثه ای، می بایست نکات قانونی مربوط به آن، از جمله اخذ رضایت وراث، مدنظر قرار گیرد. نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای، در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود.

اموال و دارایی های متوفی، بعد از فوت، به ورثه وی تعلق می گیرند. به عبارت دیگر، پس از پرداخت هزینه های کفن و دفن و عمل کردن به وصیت های احتمالی شخص متوفی، اموال و دارایی ها را می توان بر اساس قانون ارث، میان ورثه تقسیم نمود. اما تا قبل از تقسیم ارث، اموال ورثه ای، به صورت مشاع، به همه ورثه تعلق دارد.

به عنوان نمونه، در صورتی که شخص متوفی، ملکی داشته و سه نفر ورثه داشته باشد، این ملک، به صورت مشاع، به این سه نفر تعلق دارد؛ تا زمانی که طبق قانون، میان ایشان تقسیم شود. در هر حال، ممکن است ورثه، قصد فروش ملک ورثه ای را داشته باشند؛ که در این خصوص، توجه به نکات قانونی مربوط به نحوه نوشتن مبایعه نامه، جهت فروش ملک ورثه ای، بسیار اهمیت می یابد که بی توجهی به این نکات، ممکن است طرفین را با مشکلات حقوقی مواجه سازد.

از همین رو، در این مقاله، قصد داریم به بررسی این سوال بپردازیم که ملک ورثه ای چیست و نکات قانونی معاملات املاک موروثی کدامند. سپس، به این سوال که چه مدارکی را باید هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد، پاسخ داده و نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای و مراحل فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه و تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث را نیز، توضیح خواهیم داد.

ملک ورثه ای چیست

زمانی که شخصی فوت می کند، اموال و دارایی هایی از وی بر جای می ماند که در اصطلاح حقوقی، به آن اموال و دارایی ها، ترکه یا ماترک متوفی گفته می شود. بر اساس قانون، پس از پرداخت دیون و بدهی ها و کنار گذاشتن هزینه کفن و دفن متوفی، نوبت به عمل کردن به وصیت های متوفی می رسد که این وصیت، تا ثلث مال متوفی، نافذ است و بیشتر از آن، نیازمند تنفیذ ورثه است.

پس از عمل کردن به وصایای متوفی، اموال و دارایی ها، بر اساس سهم الارث قانونی، به ورثه متوفی، تعلق می گیرد که ورثه متوفی و سهم الارث آنها، بر اساس مدرکی با عنوان گواهی انحصار وراثت، مشخص می شود که این گواهی، توسط شورای حل اختلاف صادر می گردد. اما تا قبل از تقسیم ارث، این اموال، به صورت مشاع، به تمامی وراث تعلق دارد و خرید و فروش آن، نکات حقوقی خاصی دارد.

اما سوالی که ممکن است مطرح شود، آن است که ملک ورثه ای چیست؟ در پاسخ به این سوال، باید گفت که ملک ورثه ای، به املاکی گفته می شود که صاحب آنها فوت کرده و هنوز میان ورثه وی، تقسیم نشده است و به عبارت دیگر، تمامی ورثه متوفی، به نحو اشاعه، در آن ذی حق بوده و هنوز، این ملک، افراز نشده است که نکات حقوقی مربوط به معاملات آن در ادامه، شرح داده شده است.

نکات قانونی معاملات املاک موروثی

خرید و فروش املاک موروثی، به لحاظ حقوقی و قانونی، فاقد اشکال می باشد؛ با این حال، طرفین، می بایست برخی از نکات قانونی مربوطه را مدنظر قرار دهند تا معامله، به صورت صحیح انجام شده و فاقد ایراد باشد. به همین دلیل، در این قسمت، به برخی از مهم ترین نکات قانونی معاملات املاک موروثی، پرداخته شده است.

اولا، املاک موروثی، به نحو اشاعه، به تمامی وراث تعلق دارد. به همین دلیل، هرکدام از آنها می توانند اقدام به تصرف در آن نموده و یا اقدام به خرید و فروش این اموال نمایند؛ با این حال، هر کدام از ورثه، تنها در سهم الارث خود، دارای حقوق مذکور بوده و صرفا می توانند سهم خود را به دیگری بفروشند و در مورد سهم بقیه، چنین حقی ندارد.

بنابراین، در صورتی که یک ملک ورثه ای، به سه نفر به نحو اشاعه تعلق داشته باشد، هر کدام از ورثه تنها می توانند سهم خود را بفروشند و اگر بخواهند کل ملک ورثه ای را بفروشند، اساسا تمامی ورثه، باید برای انجام این امر، رضایت داشته باشند؛ وگرنه معامله، غیر نافذ خواهد بود.

همچنین، یکی دیگر از نکات قانونی معامله ملک موروثی، اهلیت طرفین معامله می باشد. بنابراین، در صورتی که میان ورثه، یک شخص محجور، اعم از صغیر یا سفیه یا مجنون وجود داشته باشد، معاملات املاک موروثی، نیازمند اخذ مجوز از دادستان و رضایت قیم محجور می باشد و در غیر این صورت، معاملات مذکور، به لحاظ قانونی، صحیح نیست.

چه مدارکی را باید هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد

هنگام تنظیم مبایعه نامه برای نقل و انتقال املاک ورثه ای، علاوه بر اطلاع از مراحل و نحوه نوشتن مبایعه نامه، یکسری از مدارک قانونی مهم، می بایست تهیه و ارائه شوند که بی توجهی به آنها، ممکن است به ویژه برای خریداران، مشکلاتی ایجاد نماید. به همین دلیل، در این قسمت، به این سوال پاسخ داده شده است که چه مدارکی را باید هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد.

لازم به ذکر است که هر کدام از مدارک مزبور، می بایست به دقت، به رویت شخص خریدار برسد؛ در غیر این صورت، ممکن است به عنوان مثال، در صورت عدم رضایت هر کدام از ورثه متوفی، معامله فضولی بوده و غیر نافذ باشد. همینطور، در شرایطی که در میان ورثه، شخص صغیری وجود دارد.

نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای

همانطور که اشاره شد، خرید و فروش ملک ورثه ای، منع قانونی ندارد؛ با این حال، هر کدام از ورثه، تنها می تواند سهم خود را بفروشد و در صورتی که ورثه بخواهند کل ملک ورثه ای را بفروشند، همگی باید قصد و رضایت بر انجام این کار را داشته باشند. به عبارت دیگر، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، امکانپذیر نیست. اما سوال آن است که نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای به چه صورت است؟ در ارتباط با مراحل فروش ونحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای، توجه به موارد زیر، ضروری است:

نخست آنکه، فروشنده (گان) باید برای انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه، قصد و رضایت داشته باشند. فلذا نمی توان کل ملک ورثه ای را بدون رضایت تمامی ورثه، فروخت. علاوه بر این، برای نوشتن مبایعه نامه، می بایست موضوع قرارداد به صورت دقیق، تعیین شده و هدف از آن، مشروع باشد؛ در غیر این صورت، حسب مورد ممکن است معامله، غیر نافذ یا باطل باشد.

سپس، تمامی ورثه و یا یک نفر از آنها با ارائه وکالتنامه معتبر (به نمایندگی از بقیه وراث)، می تواند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و با طی تشریفات قانونی مربوط، اقدام به تنظیم مبایعه نامه ملک ورثه ای نماید. البته، همانطور که گفته شد، هر کدام از ورثه، می توانند صرفا سهم خود را نیز، به بقیه، منتقل نمایند که در این صورت، نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای، به این صورت است که موضوع مذکور، در متن مبایعه نامه، به شکل دقیق، ذکر گردد.

در هر حال، نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه ای در دفاتر اسناد رسمی، نیازمند ارائه مدارکی است که از جمله آنها می توان به گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری و .... اشاره نمود و در صورتی هم که فروشنده محجور است، باید اجازه کتبی دادستان و رضایت قیم، ضمیمه آن شود.

مراحل فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

شرایط و نحوه فروش ملک ورثه ای توسط ورثه، در قسمت های قبل، به تفصیل توضیح داده شد؛ با این حال، در برخی مواردی، ممکن است که ملک ورثه ای، قابلیت افراز نداشته باشد. به همین دلیل، ورثه متوفی، برای دریافت سهم الارث خود، چاره ای ندارند جز آنکه دادگاه، آن ملک را تحت شرایط خاصی، فروخته و مبلغ آن را میان ورثه، تقسیم نماید. لذا در این قسمت، مراحل فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، ذکر خواهد شد.

به طور کلی، فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، در حالتی امکانپذیر است که ملک ورثه ای، قابلیت افراز نداشته باشد و یا میان ورثه، اختلافات شدیدی ایجاد شود که نتوانند با هم در خصوص فروش ملک ورثه ای، به توافق برسند. در این حالت، لازم است که دادگاه مراحل فروش ملک ورثه ای را انجام داده و هزینه فروش ملک را بر اساس قواعد ارث، به حساب ورثه، واریز کند.

مراحل فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، به این صورت است که پس از ارائه دادخواست توسط ورثه به دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیر منقول، دادگاه، با ملاحظه جمیع اسناد و مدارک موجود، مزایده ای ترتیب می دهد که در آن، ملک ورثه ای، به بالاترین پیشنهاد شده، فروخته می شود. تشریفات برگزاری مزایده برای فروش ملک ورثه ای، باید در روزنامه، آگهی شود که پرداخت هزینه آن هم، به عهده ورثه می باشد.

در نهایت، پس از واریز مبلغ توسط خریدار به حساب دادگستری، این مبلغ میان ورثه تقسیم می شود. همچنین باید افزود که یکی از مراحل فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، حضور آنها در فرایند مزایده است. لذا اگر شخص خارج از کشور باشد، باید وکیل وی حضور یابد و اگر هم محجور است، قیم وی باید در این فرایند حاضر شود.

تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

همانطور که گفته شد، تا زمانی که ملک ورثه ای، میان ورثه تقسیم نشده است، این ملک مشاع است. با این حال، هیچکدام از ورثه، نمی توانند بدون رضایت دیگر ورثه، در آن تصرفی انجام داده و حتی بعنوان مثال، در آن سکونت نمایند. حال، سوالی که ممکن است مطرح شود، آن است که تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث چه حکمی دارد؟

به عنوان نمونه، زمانی که یکی از ورثه، با متوفی، در ملکی سکونت دارد، اما پس از فوت متوفی، همچنان ملک در تصرف اوست؛ بی آنکه دیگر ورثه، از این امر، رضایت داشته باشند. در چنین حالتی، این سوال مطرح می شود که اگر یکی از وراث ملک را تخلیه نکند تکلیف چیست؟

در پاسخ به این سوال، باید گفت که بر اساس قانون، تصرف ملک ورثه ای که به منزله استفاده از آن بدون رضایت دیگران است، حال چه به شکل سکونت در آن باشد یا به شکل اجاره دادن آن، عملی غیر قانونی بوده و به منزله تصرف عدوانی در ملک مشاع است.

تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث، به لحاظ حقوقی و کیفری، می تواند مورد پیگرد قانونی قرار گیرد. به عنوان مثال، اگر اگر یکی از وراث ملک ورثه ای را تخلیه نکند، می توان علیه او در دادگاه حقوقی، دادخواست داده و یا به دادگاه کیفری، شکایت نمود که پس از رسیدگی دادگاه و صدور حکم، شخص متصرف ملک ورثه ای، موظف به جبران خسارت سایر ورثه نیز، خواهد شد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نکات قانونی ملک ورثه ای در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نکات قانونی ملک ورثه ای پاسخ دهند.