سند شورایی چیست

سند شورایی نوعی سند، برگه یا قولنامه است که در دسته اسناد عادی قرار می گیرد . این سند قابل استعلام از دهیاری، جهادکشاورزی و شورا می باشد. اسناد شورایی در ابتدا توسط افراد معتمد امضا و بعد از آن به تاییدیه شورای محل می رسد، این اسناد قابل استناد در دعاوی ملکی می باشد. 

یکی از مهمترین دلایلی که به کمک آن، می توان یک دعوای حقوقی یا یک دعوای کیفری را ثابت کرد، سند است. مطابق قانون، انواع سند را می توان شامل سند عادی و سند رسمی دانست. هر یک از این دو قسم سند، شرایط ویژه و خاص خود را دارند و بار اثبات هر یک از آن ها نیز با یکدیگر، متفاوت است.

به طور کلی در خصوص سند شورایی، می توان گفت که سند شورایی نوعی سند عادی است که بین طرفین معامله به امضاء افراد معتمد می رسد و پس از آن به تادییه شورای محل ملک مورد نظر می رسد. این نوع سند به علت عادی بودن مورد انکار و تردید قرار می گیرد، به همین جهت لازم است افراد با نحوه استعلام و تبدیل آن به سند رسمی آشنا شوند. 

 از این رو در این مقاله، پس از شناخت و پاسخ به این سوال که سند شورایی چیست؟ در مورد مشکلات سند شوررایی، اعتبار، استعلام، نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی، هزینه تبدیل آن و دریافت سند تک برگی و اینکه چه قوانینی بر آن حاکم است توضیح داده خواهد شد.

سند شورایی چیست؟

پس از آشنایی جزئی با مفهوم سند شورایی در قسمت پیشین مقاله، برای برخی از افراد، این سوال مطرح شود که به طور کلی سند شورایی چیست؟ لذا در ادامه به این پرسش پاسخ داده می شود. در ابتدای امر به ارائه توضیح مختصری در رابطه با مفهوم سند شورایی می پردازیم.

در مورد اینکه سند شورایی چیست و چگونه به وجود آمده؟ باید بگوییم که در گذشته که ثبت سند به شکل امروزی رواج نداشته افراد املاک را به صورت شفاهی به یکدیگر انتقال می دادند و بعد از آن به ثبت اسناد به صورت مکتوب درآمد، که افراد معتمدی ذیل آن را امضاء می نمودند، ولی با این وجود باز هم مشکلاتی به وجود می آمد. بنابراین در این زمان ثبت مکتوب اسناد و نقل و انتقال آن از طریق شورا های محل صورت می گرفت.

افراد مدارک مالکیت خود را بعد از ایجاد شورا، زیر نظر آنها به ثبت می رساندند. در واقع علاوه بر طرفین معامله و شهود طرفین ، شورای روستا نیز ذیل آن را مهر و امضاء می نمود. به اینگونه اسناد، که به تادییه شورای محل می رسد را سند شوایی می گویند. همانطور که از نام آن پیداست نوعی برگه یا سند عادی است که توسط گروهی از افراد معتمد و شورای محل به امضا می رسد. به این دلیل به آن سند عادی می گویند که صفات و و یژگی های سند رسمی که مطابق ماده 1287 در قانون مدنی ذکر شده است را ندارد.

مشکلات سند شورایی

سند شورایی در زمره اسناد عادی به شمار می آید و کلیه مزایایی که برای سند رسمی متصور است برای اینگونه اسناد نیست. همانطور که پیش تر اشاره کردیم این اسناد در واقع تنها تأدیه محلی دارند نه بیشتر، در واقع این نوع سند یک سند توافقی و قولنامه ای به شمار می آید.

از دیگر مشکلات سند شورایی می توان به وقفی بودن یا نبودن ملک مذکور اشاره کرد که در این نوع سند ثبت نمی شود. ارثی بودن یا به عبارتی بین ورثه بودن یا نبودن ملک مورد معامله قابل  استعلام نیست و ثبت نمی شود، عدم ثبت مشخصات شریک و عدم مشخص بودن نوع کاربری می توان برای مورد معامله ذکر کرد .

هر کدام از موارد بالا که به عنوان مشکل در سند شورایی از آن یاد شد، مشکلات خاص خود را در پی خواهد داشت. به عنوان مثال مال موقوفه قابل نقل و انتقال نمی باشند. و مالک هیچگونه حقی در خصوص عین موقوفه نخواهد داشت و موقوف علیهم تنها حق دخل و تصرف در منافع عین موقوفه را خواهد داشت.

ارثی بودن مال منقول یا غیر منقولی در زمان معامله نکته بسیار مهمی است که خریدار حتما باید آن را در نظر داشته باشد. زیرا برای نقل و انتقال این اموال، بعد از دادخواست انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث کلیه ورثه ای که این اموال به آن ها به ارث رسیده است باید ذیل سند مذکور را امضاء نمایند و یا به یکی از ورثه برای نقل انتقال آن با وکالتی تحت عنوان وکالتنامه فروش رسمی اجازه داده باشند، تا آن معامله به شکل صحیح و قانونی صورت گرفته باشد.

عدم ثبت مشخصات شریک در سند شورایی خود معضل بزرگی به شمار می آید زیرا یکی از طرفین که از این طریق اقدام به فروش حصه می کند، در صورتی که ملک مشاعی باشد و دارای سند مشاع محسوب می شود و برای فروش و یا هرگونه اقدامی تنها نسبت به میزان سهمی که در سند ذکر گردیده می تواند مالک باشد. به علت عدم ذکر مشخصات شریک و فروش تمامی مال در واقع علاوه بر سهم خود سهم شریک از مال مذکور را نیز به صورت کلی منتقل می نماید، که این معامله فضولی است و غیرنافذ می باشد.

عدم ثبت نوع کاربری زمین و یا تغییر کاربری زمین به صورت غیر قانونی از دیگر معضلاتی است که بعد از فروش ملک گریبان گیر خریدار می شود. این مشکل بیشتر در اسناد عادی و غیر رسمی پیش می آید. اگر زمینی به صورت شورایی یا قولنامه و ... خریداری شده باشد و در آن ساخت و ساز و یا زراعت انجام شود مسلما مشکل ساز خواهد بود. بعد از اثبات کاربری اصلی زمین و مشخص شدن فعالیت مغایر با کاربری اصلی زمین، متخلف علاوه بر پرداخت جریمه ای سنگین و متحمل شدن ضرر مالی قابل توجهی ملزم به توقیف فعالیت و یا تخریب بنا احداثی را در پی خواهد داشت.

اعتبار سند شورایی

با توجه به تمام مواردی که در بالا به آن اشاره کردیم، سند شورایی زیر مجموعه سند عادی می باشد و کلیه شرایطی یک سند رسمی که باید در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق قانون ثبت شده باشد را ندارد. به همین علت از اعتبار سندی پایین تری برخوردار هستند.

شایان ذکر است که با توجه به اعتبار سند شورایی تحت عنوان سند عادی نقل و انتقال صورت می گیرد. اما این معاملات دارای ریسک بالایی می باشد و بهتر است قبل از خرید اموالی که دارای سند شورایی می باشند از اداره جهاد کشاورزی و شهرداری استعلام های مربوطه را بگیرید.

در خصوص اعتبار سند شورایی، باید این نکته را نیز متذکر بشویم که سند شورایی که معتمدین ذیل آن را امضاء نموده باشند و به تادیه شورای محل رسیده باشد قابلیت استناد در دعاوی را دارد و نمی توان به کلی منکر آن شد و صحت آن را رد کرد. 

نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی

با توجه به توضیحاتی که در این مقاله ارائه گردید. مسلما اولین سوالی که مطرح خواهد شد نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی باشد، که در ادامه آن را نیز به صورت کامل توضیح خواهیم داد. اگر فروشنده ای ملک دارای سند شورایی هست، توصیه می شود که قبل از انجام معامله اقدامات لازم به دریافت سند انجام شود. زیرا بر ارزش ملک افزوده خواهد شد . ودر خصوص خرید املاک دارای سند شورایی نیز باید تام جوانب احتیاط سنجیده شود .

برای تبدیل سند شورایی به سند قطعی یا تک برگی لازم است شخص از طریق سازمان ثبت اسناد درخواست صدور سند تک برگی  دهد و هنگام مراجعه برای تبدیل سند، مدارک هویتی نظیر شناسنامه و کارت ملی به همراه سند شورایی ملک و سایر مدارک مرتبط را به همراه داشته باشد. در فرم درخواستی که شخص به سازمان ثبت اسناد ارائه می دهد شخص به صراحت عنوان می نماید که در خواست صدور سند تک برگی برای ویلا یا زمین و ... را دارد.

گاهی پیش می آید که طرفین اموال خویش را با همان سند شورایی با برگه واگذاری به یکدیگر انتقال می دهند و این معامله تسلسل می یابد و انتقال صورت می گیرد. برای تبدیل برگ واگذاری به سند رسمی باید از طریق سازمان ثبت اسناد اقدام نمود . شایان ذکر است گاهی این برگه های واگذاری از روی سند رسمی تنظیمی می شود و افراد برای عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک اقدام به انجام اینگونه معامله می نمایند که در نهایت با توجه به داشتن سند مادر و برگه های واگذاری می توانند اقدام به تبدیل برگه واگذاری به سند نمایند.

علت عنوان نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی این می باشد که اگر در آینده مشکلاتی در خصوص مالکیت و ادعای شخص ثالث دیگری به وجود بیاید، به استناد اسناد رسمی که موجود می باشد مالکیت قابل اثبات است. شایان ذکر است که سند شورایی این امکان را به شخص نمی دهد.

هزینه تبدیل سند شورایی به سند تک برگ

بعد از نحوه تبدیل سند شورایی به سند رسمی سوالی که ممکن است برای شما پیش بیاید هزینه تبدیل سند شورایی به سند تک برگی به چه صورت و چه مبلغی می باشد؟ بعد از درخواست تبدیل سند شورایی به سند رسمی و تکمیل مدارک مورد نیاز، باید هزینه تبدیل به صورت کامل پرداخت شود .

این هزینه ها شامل هزینه های نوسازی، خلافی، پسماند، مالیات نقل و انتقال و هزینه های مربوط به دارایی می باشد. که هر کدام از این هزینه ها باید به صورت مجزا و با صدور فیش پرداختی انجام شود. به عنوان مثال هزینه های شهرداری  که شامل خلافی، نوسازی و پسماند می باشد به عهده فروشنده است. هزینه های دارایی به عهده فروشنده می باشد که این مقدار برای اسناد ملکی و تجاری بدون سرقفلی شامل 5 درصد می باشد و برای املاک شامل 2 درصد می باشد. شایان ذکر است که اگر در این مدت مالک ملک را اجاره داده باشد باید مالیات بر درآمد اجاره ملک پرداخت نماید.

هزینه کلیه اسناد رسمی و همچنین هزینه تبدیل سند شورایی به سند تک برگی به عوامل مختلفی بستگی دارد، که در ادامه به آن اشاره می نماییم. عوامل موثر در محاسبه هزینه سند شامل نوع ملک، متراژ زمین، متراژ بنا، نوع بنا، موقعیت جغرافیایی، محل (نشانی)، تعداد خواب و قیمت می باشد.

استعلام سند شورایی

استعلام سند شورایی به این علت ضروری  می باشد که شخص خریدار، ملکی را که با سند شورایی خریداری نموده است بعد از مدتی قصد فروش آن به شخص دیگری و یا درخواست صدور سند تک برگی آن را دارد و خریدار جدید و یا سازمان اسناد املاک رسمی اعتبار این اسناد را می سنجد و به همین علت حائز اهمیت است.

استعلام سند شورایی که اوقافی است ممکن نمی باشد. مستند به ماده 349 قانون مدنی "بیع مال وقف، صحیح نیست" و قانونگذار تنها تحت شرایط خاصی آن را پذیرفته است. چون در مراحل استعلام زمین،  دارای سند شورایی آورده نمی شود که عرصه ملک موقوفی می باشد پس معامله آن ریسک بالایی دارد.

علاوه بر استعلام سند شورایی و صحت آن باید از دهیاری، جهاد کشاورزی و شهرداری استعلام آن گرفته شود. تا نوع کاربری زمین مشخص شود. با بررسی از طریق GIS زمین که در دهیاری های هر منطقه وجود دارد، این امر فرهم می شود که به راحتی کاربری زمین مورد نظر در منطقه مورد بررسی مشخص شود.

نمونه سند شورایی

در خصوص سند شورایی شاید این سوال به وجود بیاید که به چه شکل تهیه و تنظیم می شود. سند شورایی گاه به صورت دست نویس و گاه چاپ شده به امضاء معتمدین و شورا محل می رسد که در این قسمت یک نمونه سند شورایی برای علاقمندان ارائه می گردد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه تبدیل و اعتبار سند شورایی در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان در خصوص نحوه تبدیل و اعتبار سند شورایی پاسخ دهند.