سند غیر منقول سندی است که از سوی اداره ثبت برای املاک و مستغلات صادر می‌ شود و تحت شرایطی اشخاص می توانند ابطال آن را از دادگاه تقاضا نمایند. برای این که انواع سند رسمی غیر منقول صادر شود؛ لازم است که تشریفات قانون ثبت رعایت شده و آگهی مقدماتی، تحدیدی و . . . منتشر شود.

سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است. به عبارت دیگر نوشته را علی القاعده در صورتی می توان به مفهوم اصطلاحی «سند» دانست که دارای امضا، اثر انگشت و یا مهر شخصی باشد که سند به او نسبت داده می شود. همچنین این سند می تواند راجع به اموال منقول یا غیر منقول باشد.

تنظیم سند غیر منقول و ابطال آن نیازمند طی یک سلسله تشریفات قانونی است. در این میان؛ ممکن است، برخی افراد با این شرایط و تشریفات، آشنایی نداشته باشد. به همین دلیل؛ پرداختن به جزئیات سند غیر منقول از جمله تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی و نحوه ابطال آن، امری ضروری به نظر می رسد.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پاسخ پرداختن به این موضوع که سند غیر منقول چیست و تشریفات تنظیم آن چه می باشد؛ به شرایط ابطال انواع سند رسمی غیر منقول بپردازیم. در نهایت در خصوص نحوه ابطال سند غیر منقول و دادگاه صالح صحبت خواهیم کرد.جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

شرایط ابطال سند رسمی غیر منقول

در پاسخ به این سوال که سند غیر منقول چیست؛ لازم است که نخست توضیح داده شود که اموال غیر منقول به چه معنا می باشد. اموال غیر منقول اموالی هستند که امکان جا به جایی آن ها وجود ندارد و در صورت جا به جایی به خود مال یا محل استقرار آن مال آسیب وارد می کند. به عنوان مثال زمین، معدن و پنجره کار شده در ساختمان جز اموال غیر منقول هستند.

همچنین سند به دو دسته سند رسمی و عادی تقسیم می شود. ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی را این گونه تعریف کرده است: «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.»

بنابراین سند رسمی، سندی است که 3 مشخصه داشته باشد؛ اول این که باید در دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مامورین قانونی تنظیم شده باشد. بنابراین مامور تنظیم کننده سند باید مامور قانونی باشد؛ یعنی شخصی باشد که ماموریت او در قانون تعیین شده است. مشخصه بعدی این است که سند تنظیم شده در حدود صلاحیت شخص تنظیم کننده باشد و در نهایت؛ در تنظیم سند مزبور، مقررات و تشریفات قانونی رعایت شده باشد.

بنابراین؛ اگر سندی یکی از اوصاف فوق را نداشته باشد، باید آن را جز اسناد عادی دانست. حال با توجه به توضیحات گفته شده؛ باید گفت که از جمله مهمترین انواع سند رسمی، سند غیر منقول است و آن سندی می باشد که برای املاک و مستغلات صادر می‌ شود که می تواند به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود.

به این معنی که اگر سازمان ثبت اسناد و املاک برای زمین، سند صادر کند آن سند رسمی غیر منقول است و سندی که برای خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود، سند عادی غیر منقول است. همچنین از جمله اسناد غیر منقول می توان به سند خانه یا سند باغ اشاره نمود. 

همچنین ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مقرر می دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه، دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» بنابراین کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و در خصوص آن سند رسمی تنظیم شود.

شرایط ابطال سند رسمی غیر منقول

در پاسخ به این سوال که سند غیر منقول چیست؛ لازم است که نخست توضیح داده شود که اموال غیر منقول به چه معنا می باشد. اموال غیر منقول اموالی هستند که امکان جا به جایی آن ها وجود ندارد و در صورت جا به جایی به خود مال یا محل استقرار آن مال آسیب وارد می کند. به عنوان مثال زمین، معدن و پنجره کار شده در ساختمان جز اموال غیر منقول هستند.

همچنین سند به دو دسته سند رسمی و عادی تقسیم می شود. ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی را این گونه تعریف کرده است: «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.»

بنابراین سند رسمی، سندی است که 3 مشخصه داشته باشد؛ اول این که باید در دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مامورین قانونی تنظیم شده باشد. بنابراین مامور تنظیم کننده سند باید مامور قانونی باشد؛ یعنی شخصی باشد که ماموریت او در قانون تعیین شده است. مشخصه بعدی این است که سند تنظیم شده در حدود صلاحیت شخص تنظیم کننده باشد و در نهایت؛ در تنظیم سند مزبور، مقررات و تشریفات قانونی رعایت شده باشد.

بنابراین؛ اگر سندی یکی از اوصاف فوق را نداشته باشد، باید آن را جز اسناد عادی دانست. حال با توجه به توضیحات گفته شده؛ باید گفت که از جمله مهمترین انواع سند رسمی، سند غیر منقول است و آن سندی می باشد که برای املاک و مستغلات صادر می‌ شود که می تواند به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود.

به این معنی که اگر سازمان ثبت اسناد و املاک برای زمین، سند صادر کند آن سند رسمی غیر منقول است و سندی که برای خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود، سند عادی غیر منقول است. همچنین از جمله اسناد غیر منقول می توان به سند خانه یا سند باغ اشاره نمود. 

همچنین ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مقرر می دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه، دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» بنابراین کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و در خصوص آن سند رسمی تنظیم شود.

شرایط ابطال سند رسمی غیر منقول

در پاسخ به این سوال که سند غیر منقول چیست؛ لازم است که نخست توضیح داده شود که اموال غیر منقول به چه معنا می باشد. اموال غیر منقول اموالی هستند که امکان جا به جایی آن ها وجود ندارد و در صورت جا به جایی به خود مال یا محل استقرار آن مال آسیب وارد می کند. به عنوان مثال زمین، معدن و پنجره کار شده در ساختمان جز اموال غیر منقول هستند.

همچنین سند به دو دسته سند رسمی و عادی تقسیم می شود. ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی را این گونه تعریف کرده است: «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.»

بنابراین سند رسمی، سندی است که 3 مشخصه داشته باشد؛ اول این که باید در دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مامورین قانونی تنظیم شده باشد. بنابراین مامور تنظیم کننده سند باید مامور قانونی باشد؛ یعنی شخصی باشد که ماموریت او در قانون تعیین شده است. مشخصه بعدی این است که سند تنظیم شده در حدود صلاحیت شخص تنظیم کننده باشد و در نهایت؛ در تنظیم سند مزبور، مقررات و تشریفات قانونی رعایت شده باشد.

بنابراین؛ اگر سندی یکی از اوصاف فوق را نداشته باشد، باید آن را جز اسناد عادی دانست. حال با توجه به توضیحات گفته شده؛ باید گفت که از جمله مهمترین انواع سند رسمی، سند غیر منقول است و آن سندی می باشد که برای املاک و مستغلات صادر می‌ شود که می تواند به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود.

به این معنی که اگر سازمان ثبت اسناد و املاک برای زمین، سند صادر کند آن سند رسمی غیر منقول است و سندی که برای خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود، سند عادی غیر منقول است. همچنین از جمله اسناد غیر منقول می توان به سند خانه یا سند باغ اشاره نمود. 

همچنین ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مقرر می دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه، دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» بنابراین کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و در خصوص آن سند رسمی تنظیم شود.

نحوه ابطال سند غیر منقول و دادگاه صالح

اطلاع از فرایند طرح دعوا ابطال سند حائز اهمیت است؛ زیرا در این صورت شخص با چیستی روند و فرآیند طرح دعوا آشنا شده و در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارد، اقامه دعوا می کند. به همین جهت؛ در این بخش، نحوه ابطال سند غیر منقول و دادگاه صالح بررسی می شود.

ابطال سند بدین نحو است که شخص در ابتدا باید دادخواستی با خواسته ابطال سند رسمی طرح و مدارک و دلایل خود را ضمیمه دادخواست کند. خواهان این دعوا کسی است که مدعی بی اعتباری سند است و طرف دیگر، خوانده دعوا خواهد بود. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده وجود ندارد.

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ابطال سند رسمی این دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. گاهی اوقات برای ابطال سند مجعول در دادگاه نیاز است که مقدمات تنظیم سند باطل شود که در این مورد شخص باید در مرجعی که صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارد؛ اقامه دعوا کند و پس از این که آن مرجع حکم به ابطال مقدمات را صادر کرد، آن وقت می تواند دادخواست ابطال سند رسمی را تقدیم کند.

پس از این که رای ابطال سند صادر و قطعی شد، دادگاه یک گواهی قطعیت به شخصی که حکم به نفعش صادر شده تحویل می دهد که لازم است آن گواهی را به اداره ثبت ارائه دهد. پس از آن رئیس اداره ثبت گواهی را به رئیس دفتر املاک ارجاع می دهد تا موضوع را بررسی کند. اگر مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی مطابقت داشته باشد؛ مراتب ابطال سند در ستون ملاحضات در دفتر املاک قید می شود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد اطلاع از انواع سند غیر منقول در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون اطلاع از انواع سند غیر منقول پاسخ دهند.