درج حق ارتفاق در سند مالکیت

حقوق ارتفاقی در قانون مدنی که از مصادیقی نظیر حق عبور در اراضی کشاورزی یا حق شرب و مجری در ملک دیگری، برخوردار است، به موجب وضعیت قرار گرفتن ملک، قرارداد یا به تبع یک حق ارتفاق دیگر، ایجاد می گردند و درج حق ارتفاق در سند مالکیت، حسب مورد می تواند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا با نوشتن دستی در قولنامه ملک، صورت گیرد.

حقوق مالکانه، انتفاعی و ارتفاقی افراد در اموال منقول یا غیر منقول، قواعد و شرایط و ضوابط حاکم بر این حقوق، به قدری از اهمیت برخوردارند که تماما در قوانینی چون قانون مدنی و یا قانون ثبت اسناد و املاک، پیش بینی شده اند و افراد، برای اعمال صحیح، مشروع و قانونی این حقوق، باید به قوانین مرتبط، مراجعه کنند.

از جمله پرکاربردترین حقوق پیش بینی شده در قانون مدنی و یا قانون ثبت، حقوق ارتفاقی هستند که برای به رسمیت شناخته شدن، بهتر است در سند مالکیت، درج گردند و این امر، یعنی درج حق ارتفاق در سند مالکیت، تنها با اطلاع از قواعد و ضوابط آن، میسر می باشد.

لذا در مقاله حاضر، معنای درج حق ارتفاق در سند مالکیت، حقوق ارتفاقی در قانون مدنی​، شیوه های ایجاد این حق در سند مالکیت، محل ثبت آن در خصوص اموال غیر منقول، قواعد حقوق ارتفاقی در قانون ثبت و انواع و مصادیق مهم آن، در اراضی کشاورزی، بررسی شده است.

درج حق ارتفاق در سند مالکیت به چه معناست؟

در پاسخ به این پرسش که درج حق ارتفاق در سند مالکیت به چه معناست؟ باید گفت، از آنجا که افراد، باید برای اثبات حقوق مالکانه و حق تصرف خود در املاک و اموال، از مدرک برخوردار باشند، اقدام به تهیه سند رسمی یا عادی در خصوص حقوق خود می نمایند.

حق ارتفاق نیز از این امر، مستثنی نیست. در اغلب مواقع، حق ارتفاق، در سند مالکیت (اعم از رسمی یا عادی)، درج می شود و در صورت درج نشدن، افرادی که در این حق، دخیل هستند، می توانند نسبت به درج آن، به صورت دست نویس در قولنامه یا از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، اقدام کنند.

به عبارتی، درج حق ارتفاق در سند مالکیت بدین معنا است که حق ارتفاق طبیعی، قراردادی یا تبعی یک فرد در ملک شخص دیگر، در سند مربوط به ملک این افراد، نوشته شود تا در مقام اعمال و اثبات این حق، با کمترین مشکل حقوقی، مواجه گردند.

لازمه فهم بهتر معنای درج حق ارتفاق در سند مالکیت، ارائه توضیح در خصوص حقوق ارتفاقی در قانون​ مدنی و سایر قوانین جمهوری اسلامی ایران که در خصوص حق و حقوق ارتفاقی، تعیین تکلیف نموده اند، می باشد. بر اساس ماده 93 قانون مدنی، "ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری."

بر اساس حق ارتفاق، فردی در ملک شخصی دیگر، دارای حقی است که می تواند به واسطه آن حق، از ملک دیگری، به نحوی محدود و در حد اجازه ای که مالک داده، استفاده کند. حق ارتفاق، دارای انواع طبیعی، قراردادی و تبعی می باشد که در تیتر بعدی، در خصوص هریک، توضیح داده خواهد شد.

حقوق ارتفاقی در قانون مدنی

حقوق ارتفاقی در قانون مدنی، دارای انواع و اقسام مخصوص به خود بوده که در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، انواع حقوق ارتفاقی در قانون مدنی، مورد بررسی قرار گرفته و در صورت نیاز، مثالی برای فهم بهتر برخی از آن ها، ذکر خواهد شد. حقوق ارتفاقی در قانون مدنی عبارتند از: حق ارتفاق طبیعی، تبعی و قراردادی. 

حق مجرای آب از زمین دیگری؛ حق عبور در زمین های مجاور یک ملک؛ حق آبریز یا آبچک یا ناودان به زمین مجاور؛ حق چرای دام و حق باز بودن درب و پنجره با املاک مجاور، نمونه هایی از حقوق ارتفاقی در قانون جمهوری اسلامی ایران هستند. 

حق عبور از ملک شخصی دیگر، به واسطه موقعیت ملکی طرف مقابل، می تواند ازجمله مثال های حق ارتفاق طبیعی باشد؛ یعنی، موقعیت ملک دو همسایه، به گونه ای باشد که یکی از آن ها، برای خروج از منزل خود، مجبور گردد از ملک دیگری، عبور کند. در صورتی که مالکی، با میل و رضای خود و به واسطه قرارداد شفاهی یا کتبی، حقوقی مانند حق عبور یا حق مجری را در ملک خود، به دیگری بدهد، حق ارتفاق قراردادی محقق شده است.

در شرایطی که لازمه انتفاع کامل از حق ارتفاق اصلی، وجود حق ارتفاقی دیگر باشد، حق ارتفاق تبعی، مصداق می یابد. نظیر اینکه فردی، دارای حق شرب در ملک دیگری باشد و به واسطه این حق، برای برداشتن آب از چاهی که در ملک دیگری است و فرد، حق شرب آن را دارد، از حق عبور نیز برخوردار شود. تا مادامی که حق ارتفاق اصلی باقی است، حق ارتفاق تبعی نیز پابرجاست.

شیوه های ایجاد حق ارتفاق در سند مالکیت

برای فهم شیوه های ایجاد حق ارتفاق در سند مالکیت، باید از نحوه به وجود آمدن حقوق ارتفاقی در قانون مدنی، مطلع بود. لذا در این راستا، ابتدا نحوه به وجود آمدن حقوق ارتفاقی در قانون مدنی، بررسی شده و در یک جمع بندی کلی، شیوه های ایجاد حق ارتفاق در سند مالکیت، ذکر می گردند.

قرارداد؛ وضعیت طبیعی قرار گرفتن ملک؛ ضرورت برخورداری از حق ارتفاق تبعی، برای انتفاع کامل از حق ارتفاق اصلی، از جمله شیوه های ایجاد حق ارتفاق در قانون هستند و می توانند به طور رسمی یا عادی، در سند مالکیت، درج گردند.

ماده 94 قانون مدنی، در خصوص حق ارتفاق قراردادی، مقرر می دارد: "صاحبان املاک می توانند در ملک خود، هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند؛ در این صورت کیفیت استحقاق، تابع قرارداد و‌ عقدیست که مطابق آن، حق، داده شده است."

ماده 95 قانون مدنی، مثالی است که یکی از مصادیق حق ارتفاق طبیعی را ذکر می نماید. این ماده، مقرر داشته: "هر گاه زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن ‌کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود."

ماده 104 قانون مدنی نیز یکی از مواد در قانون و حقوق ایران است که حق ارتفاق تبعی را مورد پیش بینی قرار داده است. این ماده مقرر می دارد: "حق‌ الارتفاق، مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود؛ مثل اینکه اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر دارد، حق ‌عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد."

زمانی که این حقوق ارتفاقی، به هر یک از طرق بالا، ایجاد شدند، افراد می توانند برای درج آن ها در سند مالکیت یا به عبارتی برای ایجاد آن ها در سند مالکیت، به دفترخانه مراجعه کرده و از دفتردار بخواهند حقوق ارتفاقی موجود را در سند، به طور رسمی درج کند یا بر وجود آن ها، ضمن یک سند رسمی، تصریح نماید؛

و یا اینکه در قولنامه دست نویس و سند عادی مربوط به ملک، یا ضمن قراردادی جداگانه، وجود حق ارتفاق را درج کرده و طرفین مرتبط با حقوق ارتفاقی و حتی الامکان دو شاهد، ذیل آن را امضا بزنند تا سند و قولنامه و قرارداد دست نویس، از اعتبار اسناد عادی، برخوردار شود. 

حقوق ارتفاقی ملک غیرمنقول در کجا ثبت می شود؟

پس از توضیحاتی که در خصوص حقوق ارتفاقی در قانون مدنی و شیوه های ایجاد حق ارتفاق در سند مالکیت ارائه گردید، در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، به این پرسش که حقوق ارتفاقی ملک غیرمنقول در کجا ثبت می شود؟ پاسخ داده خواهد شد.

ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک، در این راستا مقرر می داد: "پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت، مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌ شود." و ماده ۲۶ این قانون نیز مقرر داشته: "در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و سکنی و معاملات راجع به انتقال منافع ملک برای مدتی بیش از سه سال، به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:

"سند معامله، در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیرمنقول، ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک، ذیل صورت ثبت ملک، قید می‌ شود و به همین طریق، خلاصه کلیه انتقالات، در دفتر املاک، به ترتیب تاریخ، ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید. شرایط و ترتیب ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت به موجب نظامنامه وزارت عدلیه، معین خواهد شد."

در یک جمع بندی کلی، در پاسخ به پرسش حقوق ارتفاقی ملک غیرمنقول در کجا ثبت می شود؟ باید گفت؛ حقوق ارتفاقی ملک غیرمنقول، در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیرمنقول، ثبت شده و خلاصه آن ها در دفتر املاک، آن هم در ذیل صورت ثبت ملک، قید می‌ شود. 

حقوق ارتفاقی در قانون ثبت

حقوق ارتفاقی در مواد مختلف قانون ثبت نیز مورد اشاره قرار گرفته است. برای بررسی احکام حقوق ارتفاقی در قانون ثبت اسناد و املاک، باید برخی از مواد این قانون را مد نظر قرار داد، ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک، در خصوص همسایه ملک مجاوری که در ملک دیگری، حق ارتفاقی برای خود قائل است، مقرر می داد: 

"مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی، حقی برای خود قائل است، می‌ تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت، به مرجع صلاحیت‌ دار، عرض‌ حال دهد. مقررات مواد ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ (به استثنای مدت اعتراض که ۳۰ روز است) در این مورد نیز رعایت خواهد شد..."

تبصره 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک نیز در خصوص حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت مقرر می دارد: "۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت، کلا یا بعضا، خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن، با هیات نظارت است."

ماده ۲۸ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص محکوم شدن به خیانت در امانت افرادی که باید در مورد املاک وقف و حبس و ثلث، تقاضای ثبت بدهند و افرادی که باید نسبت به ثبت این قبیل املاک، "عرض‌ حال اعتراض دهند و حقوق وقف و حبس و ثلث باقی را حفظ کنند" مقرر داشته:

" ... در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری، بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف و حبس و ثلث باقی، شده است، هر‌گاه اشخاص مذکور در فوق، در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند، به مجازات خائنین در امانت، محکوم می‌ شوند."

حقوق ارتفاقی در اراضی کشاورزی

حقوق ارتفاقی در اراضی کشاورزی نیز وجود دارند و در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، برخی از مهم ترین حقوق ارتفاقی ای که ممکن است در زمین کشاورزی، برای مالکین زمین های مجاور یا هر شخص دیگری، به موجب قانون، قرارداد، حق ارتفاق طبیعی یا تبعی، ایجاد شوند، مورد بررسی قرار می گیرد.

حق عبور، از مهم ترین حقوق ارتفاقی در زمین های کشاورزی است و معمولا، به دلیل موقعیت قرار گیری زمین مجاور، برای مالک زمین مجاورایجاد می گردد و به موجب آن، دارنده حق، می تواند برای دسترسی به زمین خود، از ملک و زمین کشاورزی دیگری، عبور کند. شایان ذکر بوده که این حق، ممکن است به صورت قراردادی یا تبعی (به واسطه حق شرب) نیز برای اشخاص، ایجاد شود.

حق مجری، به منظور ایجاد راه عبور آب از زمین دیگری به زمین خود یا حق شرب، یعنی برداشتن آب از چاه یا مخزن آبی که در ملک دیگری نیز از مهم ترین مصادیق حقوق ارتفاقی در زمین کشاورزی هستند و همانند حق عبور، می توانند به واسطه موقعیت ملک، قرارداد یا به تبع حق ارتفاقی دیگر، ایجاد شوند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط و امکان درج حق ارتفاق در سند مالکیت در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و امکان درج حق ارتفاق در سند مالکیت پاسخ دهند.