نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی

از نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی، قبل از انعقاد عقد، بازدید ملک؛ حین و بعد از تنظیم قرارداد، امضای آن توسط طرفین و تحویل ملک در موعد مقرر، توسط موجر بوده و از شرایط و قوانین رهن مزرعه و اجاره زمین کشاورزی، می توان به اذن قانونی اجاره و رهن دهنده برای انعقاد عقد اجاره و رهن مزرعه و زمین، اشاره کرد.

زمین کشاورزی، یکی از مواردی بوده که به کرات، موضوع عقد اجاره قرار می گیرد و به همین جهت (رواج عقد اجاره در خصوص این زمین ها) و با هدف پیشگیری از تضییع حق طرفین معامله، قانون گذار، قوانین و شرایط ویژه ای را در قانون مدنی و برخی قوانین خاص، در خصوص اجاره زمین کشاورزی، معیین نموده که عدم رعایت آن ها می تواند سبب ایجاد آثار حقوقی منفی و در شرایطی، بطلان قرارداد گردد.

از این رو، اطلاع از شرایط و قوانین رهن مزرعه و اجاره زمین کشاورزی، همچنین اطلاع از نکات حقوقی مهمی که باید در اجاره زمین کشاورزی، مد نظر افراد، به ویژه کشاورزان قرار گیرد، ضروری بوده و تلاش در راستای این امر باید مورد توجه طرفین عقد، به ویژه کشاورزان، باشد.

لذا در مقاله حاضر، نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی؛ قبل از انجام معامله، حین تنظیم قرارداد و پس از انجام معامله آن، مورد بررسی قرار گرفته و در خصوص شرایط و قوانین این امر از منظر قانون مدنی، توضیح داده شده است. علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر در خصوص این امر می توانند، ادامه مقاله را دنبال کنند.

نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی قبل از معامله

زمین با کاربری کشاورزی، یکی از مهم ترین مواردی می باشد که افراد، به ویژه روستاییان و کشاورزان در خصوص آن اقدام به انعقاد عقد اجاره می نمایند و همین امر، این ضرورت را ایجاب می کند که طرفین قرارداد اجاره، از شرایط و قوانین رهن مزرعه و نکات حقوقی در اجاره و رهن زمین کشاورزی که قبل از معامله، حین تنظیم قرارداد و بعد از آن، باید رعایت گردد، مطلع باشند. نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی قبل از معامله عبارتند از:

استعلام وضعیت ثبتی زمین و بررسی مدارک هویتی و قانونی اجاره دهنده، در راستای اطمینان از این امر که زمین کشاورزی، دارای سند رسمی بوده یا خیر و در صورت داشتن سند رسمی، اجاره دهنده، مالک قانونی آن می باشد و یا از اذن قانونی برای اجاره دادن زمین، برخوردار است یا نه؛

بررسی اصالت و استعلام تاریخ وکالت نامه اجاره دهنده، در صورتی که او به نیابت از مالک اصلی، اقدام به اجاره زمین کشاورزی می نماید؛

بررسی حقوق ارتفاقی و انتفاعی زمین کشاورزی، نظیر حق مجرا، حق عبور و...؛

بررسی وضعیت قرار گرفتن زمین کشاورزی نسبت به سایر زمین ها، از حیث اطلاع در خصوص سهولت یا صعوبت دسترسی به آن؛

کمک از کارشناسان جهاد کشاورزی یا فرد خبره، برای بررسی مرغوبیت کیفیت خاک و آب و هوای منطقه ای که زمین کشاورزی در آن واقع شده، در راستای بهره برداری بهتر از محصولی که قصد کشت آن وجود دارد؛

بررسی این موضوع که آیا زمین کشاورزی مورد اجاره، جزو اراضی ملی می باشد یا خیر؛

بررسی وضعیت حق آبه زمین، ساعات آبی که به زمین برای آبیاری محصولات کاشته شده تعلق می گیرد و همچنین، بررسی وضعیت مجوز بهره برداری از آب چاه هایی که در اطراف زمین کشاورزی، موجود بوده و اجاره دهنده مدعی است که مستاجر، حق استفاده از آب آن ها را برای آبیاری دارد.

نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی در هنگام تنظیم قرارداد

تنظیم قرارداد اجاره زمین کشاورزی، هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی، ممکن بوده و لازم است که افراد برای ایجاد اثر حقوقی ناشی از عقد اجاره زمین کشاورزی، بر نکات حقوقی مهم تنظیم قرارداد زمین کشاورزی، واقف باشند. از این رو، در این تیتر از مقاله، نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی در هنگام تنظیم قرارداد، ذکر می گردند:

در صورت کتبی بودن قرارداد اجاره زمین کشاورزی، طرفین باید نام و نام خانوادگی، مشخصات پستی و اطلاعات تماس موجر و مستاجر، همچنین ویژگی های زمین کشاورزی، اعم از پلاک ثبتی، مساحت، حقوق ارتفاقی و انتفاعی مربوط به آن، تاریخ دقیق انعقاد عقد، مدت، میزان اجاره بها، نحوه، موعد و شیوه پرداخت آن را در قرارداد، درج کنند؛

سپس، شروط ضمن عقد، حق آبه زمین، خیارات قانونی و مورادی که سبب فسخ قرارداد می شوند را نوشته و هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، ذیل قرارداد را امضا و انگشت بزنند. پیشنهاد می شود که در صورت امکان، حین تنظیم قرارداد، دو شاهدی که حاضر به امضای آن نیز هستند در مجلس، حضور داشته و پس از مطالعه متن قرارداد، ذیل آن را امضا کنند.

از مهم ترین مواردی که باید به عنوان نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی در هنگام تنظیم قرارداد، مد نظر طرفین قرار گیرد این است که هر دو آن ها، در هنگام تنظیم قرارداد از اهلیت لازم (رشد، بلوغ و عقل)، برخوردار باشند و با جهت مشروع و قانونی، اقدام به انعقا عقد نمایند؛ چراکه در صورت درج جهت در قرارداد و نامشروع و غیر قانونی بودن آن، عقد اجاره زمین کشاورزی، باطل خواهد بود.

نکته حقوقی مهم دیگری که حین تنظیم قرارداد اجاره زمین کشاورزی باید مد نظر قرار گیرد این است که افراد در مقام موجر و مستاجر، با میل و رضای قلبی و بدون هیچ گونه اجبار و اکراهی، عقد اجاره زمین کشاورزی را منعقد کرده و ایجاب و قبول خود را اعلام نمایند.

شایان ذکر است که نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی در هنگام تنظیم قرارداد آن به صورت شفاهی، تفاوتی با نکات حقوقی تنظیم قرارداد این امر به صورت کتبی نداشته و با توجه به سختی اثبات قراردادهای شفاهی، پیشنهاد می شود افراد، تا حد ممکن از انعقاد چنین قراردادی بپرهیزند یا حداقل در حضور شهود، اقدام به این امر، یعنی انعقاد قرارداد اجاره زمین کشاورزی نمایند.

نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی بعد از قرارداد

در توضیح نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی بعد از قرارداد، باید قانون مدنی، به ویژه مواد 476 تا 479 و 486 و 487 را مد نظر قرار داد. در زیر، نکات حقوقی اجاره زمین کشاورزی که باید بعد از انعقاد قرارداد، مورد توجه افراد باشد، با استفاده از مواد مذکور و سایر مواد این قانون، ذکر می گردد:

موجر زمین کشاورزی، باید در موعد مقرر شده در قرارداد اجاره، زمین کشاورزی را در شرایطی که قابلیت استفاده مطلوب از آن وجود دارد، تقدیم و تحویل مستاجر نماید؛

در صورتی که مشخص و آشکار گردد که زمین کشاورزی در حال اجاره معیوب بوده، برای مستاجر زمین، حق فسخ ایجاد می گردد؛ البته، مستاجر می تواند، قرارداد را فسخ نکرده و زمین کشاورزی معیوب را با تمام اجرت آن، قبول کند. در خصوص این نکته، باید مد نظر داشت که در صورت رفع عیب توسط موجر به گونه ای که به مستاجر ضرری وارد نگردد، حق فسخی برای مستاجر، وجود نخواهد داشت.

در خصوص عیب در مورد اجاره، باید این امر را مد نظر داشت که مقصود قانون گذار، عیبی است که باعث نقص منفعت مورد اجاره یا سختی در انتفاع و بهره بردن از آن شود.

در صورتی که بعد از انجام معامله و پیش از قبض منفعت آن، عیبی در عین مستاجره به وجود آید، مستاجر از خیارات قانونی برای فسخ قرارداد برخوردار می گردد. شایان ذکر است که اگر عیب در طول مدت اجاره به وجود آید، خیارات قانونی برای فسخ، نسبت به باقی مدت اجاره زمین کشاورزی برای مستاجر، ایجاد می شود.

بطلان قرارداد اجاره بر اثر ایجاد عیب در عین مستاجره، زمانی است که "عین مستاجره به واسطه عیب، از قابلیت انتفاع خارج" گردد و نتوان از آن، رفع عیب کرد.

موجر، به هیچ وجه، حق ایجاد تغییرات منافی با مقصود مستاجر را در مورد اجاره ندارد. 

ید مستاجر، نسبت به زمین کشاورزی اجاره شده، امانی بوده و در صورت تعدی و تفریط و عدم توان موجر بر منع و بازداری او از این امر، موجر می تواند با رای محکمه، اقدام به فسخ قرارداد اجاره زمین کشاورزی نماید و در صورت بروز خسارت، آن را از مستاجر، اخذ کند.

شرایط و قوانین اجاره زمین کشاورزی

پس از ذکر نکات حقوقی در قرارداد اجاره که باید قبل از معامله، حین تنظیم قرارداد و بعد از معامله، مورد توجه طرفین عقد باشد، در این تیتر از مقاله، شرایط و قوانین اجاره زمین کشاورزی از منظر قانون مدنی، به ویژه مواد 466 تا 476، مورد بررسی قرار می گیرد که عبارتند از:

بدون ذکر مدت، قرارداد اجاره زمین کشاورزی، باطل خواهد بود و بنابراین، طرفین حتما باید این امر را مد نظر خود قرار دهند؛

در صورت عدم ذکر شروع مدت قرارداد اجاره زمین کشاورزی، مدت اجاره از روزی خواهد بود که عقد، منعقد شده است؛

موجر باید قدرت تسلیم عین مستاجره را داشته باشد و در غیر این صورت، قرارداد باطل خواهد بود؛

زمین کشاورزی مورد اجاره، باید معین و معلوم باشد، چرا که اجاره زمین مردد و مجهول، سبب بطلان قرارداد اجاره زمین کشاورزی می شود؛

اجاره دهنده، باید یا مالک زمین کشاورزی یا مالک قانونی منافع آن باشد؛

در صورتی مستاجر می تواند عین مستاجره را به اشخاص دیگر اجاره دهد که از این امر، در قرارداد فی مابین، منع نشده باشد؛

زمین کشاورزی مورد اجاره، نباید وقفی بوده یا از لحاظ قانونی، برای اجاره دادن آن، منعی وجود داشته باشد، همچنین در صورت مشاعی بودن زمین کشاورزی مورد اجاره، تمامی شرکای مشاعی، باید بر این امر، رضایت داشته باشند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نکات حقوقی در اجاره زمین کشاورزی پاسخ دهند.