سند غیررسمی چیست و انواع آن

سند غیررسمی، سندی می باشد که توسط اشخاص فاقد صلاحیت و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت احوال، تنظیم شده و انواع آن، شامل، مواردی نظیر اسناد تجاری، قولنامه و مبایعه نامه است. تفاوت سند غیر رسمی و رسمی، در نحوه تنظیم آن ها است و در تعارض این دو نوع سند در محاکم، سند عادی، فاقد اعتبار خواهد بود. 

سند ها، به ویژه در خصوص اموال غیر منقول، نظیر ملک و زمین، جزو مهم ترین مدارک اثبات مالکیت هستند و به همین علت، علی رغم اینکه قانون گذار، جز در موارد استثنا، نظیر عقد بیمه، معاملات و قراردادهای شفاهی را صحیح و دارای آثار حقوقی ای نظیر انتقال مالکیت می دارند، اکثر افراد، به دنبال برخورداری از سند مکتوب هستند.

سند ها، از منظر قانون، به دو دسته، سند عادی یا غیررسمی و سند رسمی، تقسیم می گردند که با توجه به طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول که در مجلس، مطرح می باشد و در زمان نگار این مقاله (تیر ماه 1402) هنوز تصویب نشده، ضروری است افراد، از این امر که سند غیررسمی چیست و انواع آن کدام است و تفاوت و جایگاه آن در تعارض با سند رسمی در محاکم، قبل و بعد از تصویب طرح مذکور، چگونه خواهد بود، مطلع گردند.

لذا در مقاله حاضر، در این خصوص که سند غیررسمی چیست و انواع آن، کدام است، توضیح داده شده و پس از ذکر تفاوت این سند با سند رسمی، همچنین، بررسی تعارض سند رسمی و غیرر سمی از حیث توان اثباتی در محاکم از منظر قانون مدنی، اعتبار معاملات سند غیررسمی در اموال منقول و غیر منقول، در قبل و بعد از تصویب طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، بررسی شده است.

سند غیررسمی چیست

قبل از پاسخ به این پرسش که سند غیررسمی چیست، باید این نکته را متذکر شد که با توجه به طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول که در مجلس، مطرح است و هنوز به تصویب نرسیده و در حال حاضر، به دلیل اینکه مجلس بر تصویب آن، پافشاری داشته ولیکن، شورای نگهبان آن را خلاف شرع می داند و پیش بینی می شود به دستور رهبری، جهت حل اختلاف، به مجمع تشخیص مصلحت نظام، ارجاع گردد، در تمامی تیترهای این مقاله؛

هر آنچه در خصوص اعتبار سند غیررسمی یا همان سند عادی اموال غیر منقول، نظیر ملک و خانه، بیان می گردد، با در نظر گرفتن مواد قانون مدنی خواهد بود و باید در نظر داشت، تا مادامی که طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، تصویب نشده و به شکل قانون در نیاید، همچنان مفاد قانون مدنی، در خصوص اعتبار اسناد معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، صادق می باشد؛ یعنی این اسناد، دارای اعتبار هستند.

چراکه در صورت تصویب طرح مذکور که با هدف جلوگیری از هرج و مرج و سوء استفاده های بازار مسکن، در دست بررسی و تصویب است، اسناد عادی یا غیر رسمی معاملات غیر منقول، اعم از قولنامه و مبایعه نامه های دست نویس و تنظیم شده در بنگاه املاک، ولو اینکه دارای کد رهگیری باشد، بی اعتبار خواهند شد.

در همین راستا، پیشنهاد می گردد، افراد دارای سند عادی یا غیررسمی اموال منقول، هرچه سریع تر، برای تبدیل قولنامه به سند و تنظیم سند رسمی اموال غیر منقول خود، اقدام کنند و تا حد امکان، از انعقاد عقد بیع، به موجب قولنامه و مبایعه نامه، بپرهیزند.

با در نظر گرفتن مقدمات مذکور، در حال حاضر و تا قبل از تصویب طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، برای توضیح اینکه سند غیررسمی چیست، باید، مواد قانون مدنی، به ویژه مواد کتاب دوم این قانون را که در خصوص سند و انواع آن است را مد نظر قرار داد. چراکه قانون گذار، در قانون مدنی، سند را به دو دسته سند عادی و سند رسمی، در خصوص اموال منقول یا غیر منقول، تقسیم بندی نموده است.

ماده 1286 و 1287 قانون مدنی، به ترتیب، مقرر می دارند: "سند، بر دو نوع است: رسمی و عادی"و " اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است."

بنا بر مواد فوق و در نظر گرفتن مفهوم مخالف ماده 1287 در پاسخ به این پرسش که سند غیررسمی چیست؟ باید گفت، هرگاه سند، صرفا توسط اشخاص عادی و نه مامور صلاحیت دار و در غیر اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد، سند تنظیم شده، یک سند عادی یا غیررسمی است.

همچنین، مستفاد از ماده 1293 قانون مدنی، در صورتی که سند، در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد و مامور تنظیم، آن را امضا یا مهر کرده باشد اما، محرز گردد که مامور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا ترتیبات قانونی را در تنظیم سند، رعایت نکرده باشد، سند مزبور، عادی یا همان غیررسمی است.

انواع سند غیررسمی کدامند؟

پس از پاسخ به این پرسش که سند غیررسمی چیست، در این بخش از مقاله، به یک پرسش پر تکرار دیگر، در خصوص اسناد غیر رسمی، پاسخ داده خواهد شد، مبنی بر اینکه انواع سند غیررسمی کدامند؟ در پاسخ به پرسش مذکور، باید گفت؛

همانگونه که ذکر شد، در قانون مدنی، هر سندی که در دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت و توسط مامور صلاحیت دار در این نهاد ها، در حیطه وظایف مامور و مطابق مقررات قانونی، تنظیم نشده باشد، عادی است و بنابراین، باید گفت، انواع سند غیررسمی یا عادی، عبارتند از:

دفاتر تاجر و اسناد تجاری، اعم از سفته و چک و برات؛ همچنین، مبایعه نامه و قولنامه های تنظیمی در بنگاه های املاک، حتی اگر کد رهگیری داشته باشند؛ و تمامی اسنادی که به صورت چاپی یا دست نویس، توسط اشخاص عادی، در خصوص معاملات و عقود اموال منقول و غیر منقول، تنظیم و امضا شده اند، انواع سند غیررسمی هستند و می توان آن ها را جزو اسناد عادی لحاظ کرد.

تفاوت سند رسمی و غیررسمی

در این تیتر از مقاله، تفاوت سند رسمی و غیررسمی، از منظر قانون مدنی، مورد بررسی قرار خواهد گرفت و توضیح داده خواهد شد که تفاوت این دو سند، در محاکم دادگستری و در برابر شخص ثالث، چیست. تفاوت سند رسمی و غیررسمی عبارت است از:

نسبت به سند رسمی، در محاکم دادگستری و در برابر شخص ثالث، صرفا می توان ادعای جعل کرد و ادعای انکار و تردید، نسبت به اسناد رسمی اموال منقول و غیر منقول، پذیرفته نخواهد شد اما، نسبت به اسناد عادی، می توان ادعای انکار و تردید و جعل را در مواعد مقرر قانونی و بر اساس ترتیب قانون، مطرح نمود.

سند رسمی، دارای قدرت اجرایی است و می توان، اجرای آن را از اجرائیات ثبت اسناد و املاک نیز خواستار شد اما، سند عادی، در اصل، این قابلیت را ندارد، جز در مواردی نظیر اسناد تجاری خاص (چک، سفته، برات) که قانون گذار آن ها را در حکم سند لازم الاجرا دانسته است.

از لحاظ تاریخ، تاریخ سند رسمی، در محاکم دادگستری و خارج از آن، هم در برابر اصحاب دعوا و هم در برابر اشخاص ثالث، دارای اعتبار است اما تاریخ سند عادی در محاکم دادگستری و خارج از آن، در برابر اشخاص ثالث، دارای اعتبار و موثر نیست.

تعارض سند رسمی و غیررسمی از حیث توان اثباتی در محاکم

گاهی در محکمه، سند عادی یا همان سند غیررسمی ارائه شده و سند رسمی، از حیث تاریخ تنظیم، در تعارض با یکدیگر قرار می گیرند (یعنی تاریخ سند عادی، مقدم بر تاریخ سند رسمی است) و در این بین، این پرسش، مطرح می گردد که در صورت تعارض سند رسمی و غیررسمی از حیث توان اثباتی در محاکم، کدام سند، دارای توان اثباتی، خواهد بود.

در نگاه اول، باید گفت، بر اساس قانون، اساسا، سند رسمی، بر سند عادی یا غیررسمی، خصوصا زمانی که تاریخ سند رسمی، مقدم بر سند عادی است، ارجحیت داشته و در شرایطی که در تعارض این دو سند، در محاکم دادگستری، دارنده سند غیررسمی، نتواند، معامله را اثبات کند، مالک شناخته نخواهد شد و سند عادی او فاقد اعتبار می باشد.

شایان ذکر است بر اساس ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم اسناد رسمی، هم در خصوص شخص ثالث و هم طرف دعوا، معتبر است اما در اسناد غیر رسمی، تاریخ تنظیم، صرفا درباره اشخاصی که در تنظیم، شرکت کرده اند، همچنین، ورثه این افراد و شخص یا اشخاصی که به نفع آن ها وصیت شده معتبر می باشد.

نکته مهمی که باید مد نظر داشت، از این قرار است که بر اساس قانون مدنی و مستفاد از ماده 1291 این قانون، تنها در دو شرایط، می توان سند غیررسمی را دارای اعتبار سند رسمی دانست، آن هم صرفا در خصوص طرفین و وراث و قائم‌ مقام آنان و نه اشخاص ثالث. این دو مورد، عبارتند از :

1-شخص و طرفی از دعوا که سند غیررسمی بر علیه او اقامه شده، صدور آن را از شخصی که این امر به او منتسب است، تصدیق کند؛ 2- در دادگاه، محرز و اثابت گردد که سند غیررسمی و عادی اقامه شده به عنوان دلیل را، طرفی که آن را مورد تکذیب یا تردید قرار داده، امضا یا مهر کرده است.

با این حال، بنا بر نظر اکثریت، گرچه اسناد عادی یا غیررسمی در حکم سند رسمی، دارای اعتبار اسناد رسمی هستند و نمی‌ توان آن ها را مورد انکار و تردید قرار داد و در جایگاه اثبات دعوا، همانند اسناد رسمی و تجاری لازم‌ الاجرا هستند، اما، از طریق اجرای ثبت قابل اجرا نیستند و در مقام صدور قرار تامین خواسته، نیاز است که خسارت احتمالی، پرداخت گردد.

اعتبار معاملات سند غیررسمی در اموال منقول و غیر منقول

در خصوص اعتبار معاملات سند غیررسمی در اموال منقول و غیر منقول، باید مد نظر قرار داد، در حال حاضر و تا قبل از تصویب طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول و بر اساس آنچه در قانون ثبت اسناد و ماده 10 قانون مدنی آمده؛

 معاملات با سند غیر رسمی، هم در اموال منقول و هم در اموال غیرمنقول، صحیح هستند و چنانچه شرایط اساسی صحت معاملات رعایت شده و قواعد قانون مدنی، به درستی، در خصوص عقد مد نظر طرفین، پیاده سازی گردیده باشند، سند عادی یا غیر رسمی، دارای اعتبار است.

اما، در شرایطی که طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، تصویب شود، معاملات با سند غیر رسمی، در اموال غیر منقول، دارای اعتبار نخواهد بود و سند عادی فرد، به رسمیت شناخته نخواهد شد که به محض تصویب طرح، متن مقاله، بروزرسانی می گردد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص سند غیررسمی و انواع آن در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون سند غیررسمی و انواع آن پاسخ دهند.