قانون فسخ معامله

قانون فسخ معامله که غالبا به شکل خیار فسخ اعمال می شود، در برخی موارد نظیر خیار شرط، غبن، تدلیس، مجلس و تخلف از شرط، از طرف فروشنده و خریدار یکسان بوده و در مواردی نظیر خیار حیوان و تاخیر ثمن، متفاوت می باشد. امکان فسخ معامله تا 24 ساعت، صرفا یک اتفاق مرسوم در عرف می باشد و مبنای قانونی ندارد.

یکی از اصطلاحاتی که در حوزه معاملات بسیار به کار برده می شود، فسخ معامله می باشد. فسخ معامله به طرفین عقد این اجازه را می دهد که به صورت یک جانبه، به تعهدات قراردادی خود خاتمه داده و معامله را بر هم بزنند. با این حال، فسخ و بر هم زدن معامله، در همه موارد امکان پذیر نبوده و قانون گذار شرایط و ضوابط خاصی را به این منظور وضع نموده است.

این شرایط و ضوابط، در قانون فسخ معامله بیان گردیده و رعایت آن، برای طرفین الزام آور است. همچنین، در این قانون، انواع، آثار و احکام فسخ معامله ارائه شده و از آن جایی که کلیه افراد، در طول زندگی خود ممکن است با انعقاد معاملات و قراردادهای متعددی مواجه شوند، لازم است که با جزئیات قانون فسخ معامله آشنایی داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پاسخ به این پرسش که قانون فسخ معامله چیست؛ به بیان جزئیات این قانون از طرف فروشنده و خریدار بپردازیم. سپس در خصوص قانون فسخ معامله تا 24 ساعت و نحوه اعمال آن صحبت خواهیم کرد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

قانون فسخ معامله چیست

عقود در حقوق ایران، به دو دسته عقود جایز و عقود لازم تقسیم بندی می شوند. عقود جایز به عقودی گفته می شود که هیچ‌ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را مگر در مواردی که قانون مشخص کرده است، نداشته باشد، اما عقود جایز به عقودی گفته می شود که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.

با توجه به تعریف فوق، می توان بیان داشت که برای آن دسته از عقودی که به صورت جایز منعقد می گردند، قانون خاصی برای فسخ معامله وجود نداشته و طرفین می توانند از هر زمان که مایل باشند، قرارداد را فسخ نمایند (به جز موارد فوت، جنون یا سفه که قرارداد منفسخ می شود)، اما در رابطه با عقود لازم و ماهیت انعقاد آن ها، قانون گذار شرایط و ضوابطی را معین نموده و طرفین می توانند تنها با وجود آن ضوابط اقدام به فسخ معامله نمایند که این ضوابط، در قانون فسخ معامله بیان گردیده است.

بنابراین در پاسخ به این پرسش که قانون فسخ معامله چیست؛ می توان بیان داشت که قانون فسخ معامله در واقع قواعد و مقرراتی است که از جانب قانون گذار وضع گردیده و طرفین معامله می بایست به هنگام پایان دادن به هستی حقوقی قرارداد و یا انحلال یک جانبه آن، آن را مورد رعایت قرار دهند.

آنچه در این میان، حائز اهمیت می باشد این است که این قواعد و مقررات به صورت یک جا و در یک قانون خاص، تحت عنوان قانون فسخ معامله گرد هم نیامده و شخص باید برای اطلاع از این قوانین و مقررات، به قوانین مختلف به خصوص قانون مدنی، مراجعه کرده و با توجه به موضوع معامله خود، به مطالعه مواد مرتبط بپردازد.

همچنین، قانون فسخ معاملات، دو روش را برای بر هم زدن معاملات در نظر گرفته است که در روش اول، طرفین می توانند با توافق یک دیگر، حق فسخ معامله را برای خود یا شخص ثالث در نظر گیرند و در روش دوم، قانون به منظور وارد آمدن ضرر به یکی از طرفین معامله، به طور مستقیم این حق را به او می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند.

قانون فسخ معامله از طرف فروشنده

در قسمت گذشته، به بیان تعریف و ماهیت قانون فسخ معامله پرداخته و بیان نمودیم که قانون ویژه ای تحت عنوان قانون فسخ معامله توسط قانون گذار به تصویب نرسیده است و فرد می بایست برای مطالعه موارد مرتبط با فسخ معامله، به مطالعه قوانین موجود، به خصوص قانون مدنی اقدام نماید. در این بخش از مقاله قصد داریم تا به بیان قانون فسخ معامله از طرف فروشنده بپردازیم.

قوانین موجود در کشور، در مواد مختلقی به بیان موارد فسخ معامله از طرف فروشنده پرداخته و این حق را برای وی به رسمیت شناخته است که با وجود شرایط به فسخ معامله اقدام نماید که از آن با عنوان خیارات فسخ معامله از جانب فروشنده یاد می شود که شامل موارد زیر می گردد:

خیار مجلس: فروشنده می تواند بنابراین خیار و با توجه به ماده 398 قانون مدنی، تا زمانی که متبایعین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده اند، معامله را با خیار مجلس بر هم بزند.

خیار تاخیر ثمن: هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن باشد و برای پرداخت بهای معاله یا تسلیم مبیع، بین متبایعین مدتی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ‌ عقد بیع بگذرد و در این مدت، نه فروشنده، مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری کل ثمن معامله را به بایع بدهد، فروشنده می تواند معامله را بر اساس خیار تاخیر ثمن فسخ نماید.

خیار شرط: درمواردی ممکن است که طرفین معامله با یکدیگر توافق نمایند که در مدت معینی، برای فروشنده حق فسخ وجود داشته باشد. بنابراین، فروشنده در بازه زمانی مشخص شده، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

خیار غبن: اگر فروشنده در معامله به هر نحوی، مورد غبن فاحش واقع شود، بعد از علم به غبن می‌ تواند معامله را فسخ کند.

خیار تدلیس: اگر در حین معامله، خریدار عملیاتی انجام دهد که موجب فریب بایع شود، فروشنده حق فسخ بر اساس خیار تدلیس را خواهد داشت.

خیار تخلف شرط: در صورتی که در ضمن عقد به نفع فروشنده شرطی ذکر شده باشد، در صورت تخلف شرط، فروشنده با حدود و شرایطی می‌ تواند معامله را فسخ کند.

توجه به این نکته ضروری است که مطابق با ماده 445 قانون مدنی، هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وراث می‌ شود. بنابراین، اگر چنانچه، برای فروشنده، به موجب خیارات فوق، حق فسخی ایجاد شده باشد، با فوت وی این خیارات به وراث او منتقل می گردد.

قانون فسخ معامله از طرف خریدار

علاوه بر خیاراتی که برای فروشنده حق فسخ ایجاد می کند، خیاراتی نیز وجود دارد که این حق را برای خریدار ایجاد می نماید که معامله را به صورت یک جانبه بر هم بزند. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به بیان قانون فسخ معامله از طرف خریدار بپردازیم که عبارت است از:

خیار مجلس: خریدار می تواند بنابراین خیار و با توجه به ماده 398 قانون مدنی، تا زمانی که متبایعین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده اند، معامله بر هم بزند.

خیار شرط: درمواردی ممکن است که طرفین معامله با یکدیگر توافق نمایند که در مدت معینی، برای خریدار حق فسخ وجود داشته باشد. بنابراین، خریدار در بازه زمانی مشخص شده، حق فسخ معامله را به موجب خیار شرط خواهد داشت.

خیار رویت و تخلف وصف: هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد، مختار می‌ شود که بیع را‌ فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

خیار غبن: اگر خریدار در معامله به هر نحوی، مورد غبن فاحش واقع شود، بعد از علم به غبن می‌ تواند معامله را فسخ کند.

خیار عیب: اگر بعد از معامله آشکار شود که مبیع معیوب بوده، خریدار مختار است که مبیع معیوب را با اخذ ارش قبول کند یا این که معامله را فسخ نماید.

خیار تدلیس: اگر در حین معامله، فروشنده عملیاتی انجام دهد که موجب فریب بایع شود، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

خیار حیوان: اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله مبتنی بر خیار حیوان را دارد.

خیار تخلف شرط: در صورتی که در ضمن عقد به نفع خریدار شرطی ذکر شده باشد، در صورت تخلف شرط، خریدار با حدود و شرایطی می‌ تواند معامله را فسخ کند.

به موجب ماده 499 قانون مدنی، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل می‌ شود. همچنین، تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است. همچنین، جهت اعمال حق فسخ نیاز به ارسال اظهارنامه نیست؛ زیرا خواهان با ارائه دادخواست درحقیقت اراده خود را بر فسخ اعمال می کند.

قانون فسخ معامله تا 24 ساعت

یکی از قوانین رایجی که در مورد معاملات ملکی مطرح شده است، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت است. در این میان ممکن است که برخی افراد با این قانون آشنا نبوده و این سوال برای آن ها مطرح شود که جزئیات قانون فسخ معامله تا 24 ساعت به چه صورتی است؟

قانون فسخ معامله تا 24 ساعت، بیان می دارد که اگر در تا 24 ساعت، طرفین قرارداد (من جمله خریدار و فروشنده) از انعقاد قرارداد منصرف شوند، بدون ضرر و زیان امکان ابطال آن را دارند. این امر صرفا یه اتفاق مرسوم و عرفی بین خریداران و فروشندگان می باشد و ماده ویژه ای برای آن در قانون مدنی یا سایر قوانین مرتبط وجود ندارد.

بنابراین، اگر افراد می خواهند که از حق فسخ معامله تا 24 ساعت بر مبنای قانونی بهره مند شوند، لازم است که این حق را در قالب خیار شرط در قرارداد خود گنجانده تا در موارد لزوم بتوانند با استناد قانونی، از این حق خود استفاده نمایند.

بر این مبنا، دادگاه تجدید نظر استان تهران در دادنامه 9309970221200617 صادره در تاریخ 1393/05/20 در خصوص نحوه اعمال حق فسخ چنین حکمی صادر نموده است: «دارنده حق فسخ برای این که بتواند از حق خود بهره مند گردد بایستی فسخ قرارداد را به نحو منجز و قابل اثبات در خارج انشاء نماید و سپس استفاده از این حق و اعمال آن را به طریق مقتضی به طرف مقابل اعلام کند و در صورت بروز اختلاف، تایید آن را از دادگاه تقاضا کند.»

برای دریافت اطلاعات بیشتر پیرامون قانون فسخ معامله در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قانون فسخ معامله پاسخ دهند.