خیارات در معامله ملک

انواع خیارات در معامله ملک شامل خیار مجلس، خیار شرط، تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه می باشد. فوری بودن از جمله مهمترین شرایط اعمال برخی خیارات می باشد، با این حال ممکن است که فرد با قبول شرط اسقاط کافه خیارات، امکان استفاده از حق فسخ را از خود سلب نماید.

در معاملات ملکی یا هر معامله دیگری، طرفین به موجب تعهدات میان خود یا به سبب متن مواد قانون، از حقوقی برخوردار می شوند که از جمله آن می توان به بحث خیارات اشاره نمود. در صورتی که یکی از طرفین معامله نخواهد که به تعهدات قراردادی خود پایبند بماند، می تواند به لغو قرارداد از طریق اعمال خیار فسخ اقدام نموده و از این طریق، معامله را بر هم بزند.

خیارات در معامله ملک دارای انواع مختلفی می باشد که هر کدام، دارای ویژگی ها و شرایط مخصوص به خود می باشند، به طوری که عدم وجود شرایط مذکور، اعمال خیار را غیر ممکن می سازد. از طرف دیگر، تا زمانی که شخص از مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک آشنایی نداشته باشد، قادر به اعمال خیارات نخواهد بود.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که انواع خیارات در معامله ملک چه می باشد؛ به شرایط اعمال آن بپردازیم. سپس در خصوص مراحل و نحوه اعمال خیارات در این نوع معاملات صحبت خواهیم کرد و در انتها؛ توضیحاتی در رابطه با اسقاط کافه خیارات ارائه خواهیم نمود. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

انواع خیارات در معامله ملک

در قانون مدنی ایران، عقود به دو دسته عقود جایز و عقود لازم تقسیم بندی شده اند. عقود لازم به عقودی گفته می شود که طرفین معامله، حق فسخ آن را، مگر در موارد معین شده، ندارند. اعمال انواع خیارات، یکی از مواردی است که موجب فسخ و بر هم زدن معامله ملکی می شود. به جهت آشنایی علاقمندان با اقسام مختلف این خیارات، در این قسمت از مقاله انواع خیارات در معامله ملک ارائه گردیده است.

ماده 396 قانون مدنی انواع مختلف خیارات را بیان نموده است، که بنابر این ماده، خیارات به ده نوع تقسیم بندی می شود که شامل: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه می باشد. کلیه این خیارات به استثنای خیار حیوان، در معامله ملک قابلیت اعمال دارد.

مطابق ماده 397 قانون مدنی، هر یک از طرفین معامله ملک، بعد از عقد و تا زمانی که در مجلس حضور دارند، می توانند معامله را فسخ کنند. طببیعی است که بعد از پراکنده و متفرق شدن حاضرین، امکان فسخ، بنابر این خیار، امکان پذیر نخواهد بود. ماده 399 همین قانون، در خصوص خیار شرط چنین بیان می دارد که در عقد بیع معامله ملک، ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد.

به موجب ماده 402 قانون مدنی در رابطه با خیار تاخیر ثمن، هر گاه در معامله ملک، برای تادیه ثمن یا تسلیم ملک، اجلی معین نشده باشد و سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع، ملک را تسلیم و نه مشتری تمام ثمن را بدهد، فروشنده اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. توجه به این نکته ضروری است که این خیار، فقط مخصوص عقد بیع و شخص فروشنده بوده و در سایر معاملات ملک مثل اجاره و یا از طرف مشتری، قابلیت اعمال نخواهد داشت.

اگر کسی ملکی را ندیده و تنها آن را به وصف بخرد و بعد از دیدن ملک، برای وی مشخص شود که ملک دارای اوصاف مذکور نبوده، این اختیار را دارد که بنابر ماده 410 قانون مدنی، معامله بیع ملک را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید. خیار رویت و تخلف از وصف بعد از آگاهی فوری است. همچنین به موجب ماده 416 همین قانون، هر یک از طرفین معامله که توسط طرف دیگر مورد غبن واقع شود، می تواند معامله را بر اساس خیار غبن فسخ نماید. غبن نیز در صورتی فاحش است که از نظر عرف قابل مسامحه نباشد. این نوع خیار نیز، از جمله خیارات فوری است.

در صورتی که بعد از انجام معامله ملک مشخص شود که ملک معیوب بوده، خریدار می تواند معامله را بنابر خیار عیب موجود در ماده 422 قانون مدنی، فسخ نماید یا این که همان ملک معیوب را با دریافت ارش قبول نماید. همچنین زمانی که یکی از طرفین معامله به هر نحوی، طرف دیگر را فریب دهد، طرف مورد فریب واقع شده، می تواند بر طبق ماده 438 و خیار تدلیس معامله را بر هم بزند. خیار تدلیس نیز از جمله خیارات فوری است.

ماده 441 قانون مدنی، در خصوص خیار تبعض صفقه، چنین بیان می دارد که: «خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق‌ خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.» این خیار در معامله ملک نیز مورد استفاده قرار می گیرد.

بنابر آنچه بیان شد، اعمال خیار غبن، عیب، تدلیس، رویت، تخلف از وصف فوری می باشد. این امر به این معنی است که فرد می بایست پس از آگاهی از آن، فورا به اعمال خیار اقدام نماید. از این امر چنین نتیجه گیری می شود که سایر خیارت یعنی، خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن و تبعض صفقه غیر فوری هستند.

شرایط اعمال خیارات در معامله ملک

اعمال خیارات قید شده در قسمت فوق، تنها زمانی امکان پذیر می باشد که شرایط آن وجود داشته باشد. طبیعی است که فقدان ضوابط لازم، موجب بر هم زدن معامله نگردیده و طرفین را ملزم به رعایت تعهدات قراردادی می نماید. به منظور اطلاع متعاملین، در این بخش از مقاله به شرایط اعمال خیارات در معامله ملک پرداخته شده است.

اعمال خیار مجلس در معامله ملک تا زمانی امکان پذیر می باشد که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده اند. بدیهی است که با پراکنده و متفرق شدن حاضرین، امکان فسخ، بنابر این خیار، ممکن نیست. اعمال خیار شرط نیز تنها در مدت قید شده برای آن و تنها برای همان شخصی که این خیار به وی اعطا شده، امکان پذیر می باشد. عدم ذکر مدت در خیار شرط معامله ملک، بنابر ماده 401 قانون مدنی موجب بطلان شرط و بیع می گردد. شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن به شرح زیر می باشد:

برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد.

سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد.

 نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد.

همچنین به موجب ماده 410 قانون مدنی، برای این که فرد متضرر بتواند از خیار رویت و تخلف وصف استفاده نماید، می بایست مال را ندیده و از طرفی مال خریداری شده نیز اوصاف ذکر شده را نداشته باشد. بنابراین چنانچه، این دو شرط وجود نداشته باشد، فرد قادر به اعمال خیار رویت نخواهد بود. مواد 416 تا 421 قانون مدنی نیز برای اعمال خیار غبن شرایطی را مد نظر قرار داده که این شرایط به شرح زیر می باشد:

غبن فاحش بوده و عرفا قابل مسامحه نباشد.

مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله نبوده باشد.

در رابطه با اعمال خیار عیب نیز شرایطی بیان گردیده که از جمله آن می توان به مخفی و موجود بودن عیب در زمان معامله ملک اشاره نمود. بنابراین چنانچه عیب بعد از معامله ملک ایجاد شود یا ظاهر و آشکار باشد، متضرر حق اعمال خیار عیب را نخواهد داشت. شرط استفاده از خیار تدلیس در معامله ملک نیز به این صورت است که شخص می بایست به واسطه عمل طرف معامله ملک، فریب بخورد.

شرایط خیار تبعض صفقه نیز در مواد 441 تا 443 قانون مدنی، بیان گردیده که به موجب آن، عقد بیع ملک نسبت به بعض ملک به جهتی از جهات باطل باشد و دوم این که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد. همچنین در رابطه با خیارات فوری، شرط فوری بودن نیز می بایست مورد رعایت واقع شود.

مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک

در قسمت های گذشته پیرامون انواع خیارات در معامله ملک و شرایط آن توضیحاتی ارائه گردید. در این میان، سوالی که ممکن است برای اکثر افراد مطرح شود این است که مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک چگونه می باشد و به چه نحوی می توان از خیارات معامله ملک استفاده نمود.

به طور کلی می توان اظهار داشت که مراحل و نحوه اعمال انواع خیارات در معامله ملک یکسان بوده و شخص متضرر در ابتدا می بایست با ارسال اظهارنامه قضایی به طرف مقابل، خواهان فسخ معامله شود. چنانچه طرف دیگر قرارداد از فسخ معامله امتناع نماید، متضرر می بایست دادخواست خود را بر اساس خیار مربوطه تکمیل نموده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال نماید.

توجه به این نکته ضروری است که تکمیل و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی، مستلزم ثبت نام در سامانه ثنا به آدرس sana.adliran.ir می باشد. پس از ثبت نام در این سامانه، شخص می تواند از طریق سایت ثنا، برای اخذ نوبت از دفاتر قضایی و دریافت ابلاغیه های الکترونیکی اقدام نماید.

اسقاط کافه خیارات در معامله ملک

اگر چه افراد، به موجب خیارات قانونی می توانند معامله را فسخ نمایند، اما گاهی پیش می آید که افراد با ساقط کردن حقوق خود در زمینه اعمال خیارات، شرایط فسخ معامله و حق خود مبنی بر این موضوع را از بین می برند. به این امر اسقاط کافه خیارات گفته می شود. به جهت آشنایی علاقمندان با این موضوع، در این بخش به توضیح اسقاط کافه خیارات در معامله ملک پرداخته شده است.

اصولا صاحب هر حقی، می تواند از حق خویش صرف نظر نماید. صرف نظر از اعمال خیارات (در زمانی که شرایط و ضوابط اعمال آن وجود دارد) به شکل اسقاط کافه خیارات نمایان می گردد. بنابراین، چنانچه فرد با اسقاط کافه خیارات در معامله ملک موافقت نماید، دیگر قادر به استفاده از خیارات قانونی نخواهد بود.

توجه به این نکته ضروری است که حتی با وجود بیان اسقاط کافه خیارات در معامله ملک، برخی حقوقدانان معتقد هستند که خیاراتی نظیر تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم قابل اسقاط نمی باشند. یعنی حتی اگر فرد در متن قرارداد، خیار تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم را از خود ساقط کرده باشد، باز هم می تواند از این خیارات، استفاده نماید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد انواع و شرایط اعمال خیارات در معامله ملک در کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون انواع و شرایط اعمال خیارات در معامله ملک پاسخ دهند.