کمیسیون خرید ملک

کمیسیون خرید ملک، اجرت بنگاه املاک است که واسطه انجام معامله خرید ملک شده و معامله، به راهنمایی او، تحقق یافته و از جمله نکات حقوقی مهم این کمیسیون در سال ۱۴۰۲​، این امر بوده که حتی در صورت فسخ معامله، بنگاه، مستحق دریافت آن، خواهد بود و نحوه محاسبه میزان نرخ 1402 آن، با محاسبه نرخ کمیسیون و مالیات می باشد.

خرید و فروش ملک، که در زمره عقود معین است، هم می تواند توسط خود طرفین عقد، یعنی خریدار و فروشنده، انجام گیرد و هم می تواند با مراجعه به بنگاه معاملات ملکی یا همان بنگاه املاک دارای مجوز، انجام شود؛ بدین صورت که صاحب بنگاه املاک، ملکی که توسط فروشنده به وی، سپرده شده را به خریدار، معرفی نموده و در واقع، واسطه انجام معامله می گردد.

در این شرایط، یعنی در شرایطی که بنگاه املاک، واسطه انجام معامله خرید و فروش ملک می گردد، مستحق دریافت کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون خرید ملک شده که نحوه محاسبه و نکات حقوقی مخصوص به خود را دارد و هر کدام از خریدار و فروشنده، مسئول پرداخت بخشی از آن، هستند.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم، پس از صحبت درباره چیستی کمیسیون خرید ملک، نحوه محاسبه میزان نرخ ۱۴۰۲​، آن را بگوییم و در خصوص نکات حقوقی این کمیسیون در سال 1402، توضیح دهیم. علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر درباره این امر، می توانند در ادامه مقاله، همراه ما باشند.

کمیسیون خرید ملک چیست

قبل از بررسی نکات حقوقی و نحوه محاسبه میزان نرخ 1402 کمیسیون خرید ملک، لازم است توضیح دهیم که کمیسیون خرید ملک چیست و به چه کسی، پرداخت می گردد؛ سپس، در خصوص نحوه محاسبه میزان نرخ آن و سهم هر یک از خریدار و فروشنده در پرداخت، صحبت خواهیم نمود.

بنگاه های املاک، در واقع، دلالانی هستند که پس از اخذ پروانه از نهاد صلاحیت دار، در در مقابل دریافت اجرت یا حق الزحمه، واسطه انجام معامله شده یا برای طرف مقابل، طرف معامله پیدا می کنند. نظریه مشورتی قوه قضاییه نیز در این باره، مقرر می دارد: 

"متصدیان بنگاه‌ های املاک که مبادرت به دلالی و تصدی به اموری می‌ نمایند که موجب تسهیل معاملات ملکی می‌ شود، مستند به بند 3 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 و ماده 7 قانون راجع به دلالان، مصوب ۱۳۱۷، دلال محسوب می‌ شوند... "

در صورتی که معامله، به وساطتت و راهنمایی دلال، منعقد گردد، فارغ از اینکه بعدا، معامله، انجام شود یا خیر و یا مورد فسخ، قرار بگیرد یا نه، مشاور املاک، مستحق دریافت حق الزحمه مشاور املاک یا کمیسیون خرید ملک خواهد بود که درصدی از آن را خریدار و درصدی از آن را فروشنده، به بنگاه دار، پرداخت می نمایند.

بنابر توضیحات فوق الذکر، در پاسخ به این پرسش که کمیسیون خرید ملک چیست؟ باید گفت، کمیسیون خرید ملک، اجرت بنگاه معاملات املاک است که واسطه انجام معامله خرید ملک شده، برای یکی از طرفین معامله، شخص مورد نظر را پیدا کرده و یا معامله، به راهنمایی او، تحقق یافته است. شایان ذکر می باشد، به صرف انعقاد عقد خرید ملک، بنگاه دار، مستحق اجرت خواهد بود و مسولیتی در قبال انجام معامله یا فسخ آن، نخواهد داشت، مگر اینکه تقصیر کرده باشد.

نحوه محاسبه میزان نرخ کمیسیون خرید ملک 1402

برای بررسی نحوه محاسبه میزان نرخ کمیسیون خرید ملک ۱۴۰۲، باید ماده 4 آخرین تصویبنامه هیات وزیران در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌ بها و ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، با آخرین اصلاحات آن را مد نظر قرار داد. ماده 4 آخرین تصویبنامه هیات وزیران در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌ بها، مقرر می دارد: 

"نرخ خدمات مشاورین املاک برای خرید و فروش ملک، بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (64 قانون مالیات های مستقیم -مصوب 1366- با اصلاحات بعدی آن، با رعایت تبصره های ذیل آن،... تعیین می شود."

ماده 64 قانون مالیات های مستقیم، مقرر می دارد: "تعیین ارزش معاملاتی املاک، بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌ باشد. کمیسیون مزبور، موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول، معادل دو درصد (2%) میانگین قیمت های روز منطقه، با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند. این شاخص، هر سال به میزان دو واحد درصد، افزایش می‌ یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه، به بیست درصد (20%) میانگین قیمت‌ های روز املاک برسد:

الف) قیمت ساختمان، با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت؛ ب) قیمت اراضی، با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی، از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی" 

بنا بر موارد فوق، "نحوه محاسبه میزان نرخ کمیسیون خرید ملک​ ۱۴۰۲​، بر اساس ارزش معاملاتی املاک که کمیسیون تقویم املاک، مشخص و ابلاغ می نماید، خواهد بود، اما از آنجایی که تاکنون و تا زمان نگارش این مقاله، جزئیات این تصویبنامه، ابلاغ و اجرایی نشده و یکسان سازی در خصوص نرخ کمیسیون خرید ملک، صورت نگرفته، در زیر، نحوه محاسبه میزان نرخ کمیسیون خرید ملک 1402 را بر اساس فرمول قبل از تصویب نامه هیئت وزیران نیز، توضیح می دهیم که به شرح زیر است:

 نیم درصد از ارزش هر معامله (25 درصد، توسط خریدار و 25 درصد، توسط فروشنده)، باید به عنوان کمیسیون، به مشاورین املاک، داده شود و علاوه بر این نیم درصد، 9 درصد مالیات نیز به حق کمیسیون املاک، تعلق می گیرد که این مالیات را نیز طرفین قرارداد، پرداخت می نمایند.

 شایان ذکر است، نیم درصد مذکور، در خصوص معاملاتی است که ارزش آن ها، زیر 500 میلیون تومان باشد، چنانچه ارزش، بالاتر از این مبلغ بوده، مشاورین املاک حق دریافت 25 صدم درصد مازاد بر نرخ کمیسیون املاک را خواهند داشت. 

نکات حقوقی کمیسیون خرید ملک

پس از توضیح در خصوص چیستی کمیسیون خرید ملک و نحوه محاسبه میزان نرخ 1402 آن، در این بخش از مقاله، قصد داریم پیرامون نکات حقوقی این کمیسیون که باید، مد نظر خریدار و فروشنده باشد، صحبت کنیم. نکات حقوقی کمیسیون خرید ملک به شرح زیر هستند:

در صورت اجرایی شدن تصویبنامه هیئت وزیران، پیرامون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌ بها، کمیسیون خرید ملک، باید بر اساس ارزش منطقه ای ملک در جدول تهیه شده توسط کمیسیون تقویم املاک دریافت گردد نه ارزش معاملاتی ملک.

در حال حاضر، خریدار و فروشنده، هر دو به تساوی (هر کدام 25 درصد)، نرخ کمیسیون محاسبه شده بر اساس فرمول محاسبه نرخ کمیسیون خرید ملک را می پردازند.

مالیاتی که به کمیسیون خرید ملک تعلق می گیرد، باید توسط خریدار و فروشنده، به تساوی، پرداخت گردد.

حتی در صورت فسخ معامله، در صورتی که این فسخ، مستند به تقصیر بنگاه معاملات املاک نباشد، او همچنان، مستحق دریافت کمیسیون می باشد و همانند کمیسیون فسخ قرارداد اجاره، باید به بنگاه، پرداخت گردد.

خریدار و فروشنده، می توانند، با یکدیگر توافق کنند که صرفا، یکی از آن ها، تمام کمیسیون خرید ملک را بپردازد یا به صورت تساوی، این کمسیون را نداده و هر کدام، درصدی که مورد توافق است را بپردازند. علاقمندان به کسب اطلاعات در خصوص نکات حقوقی مهم در خرید خانه، می توانند مقاله قسمت در ادامه بخوانید را مطالعه کنند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نکات حقوقی کمیسیون خرید ملک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نکات حقوقی کمیسیون خرید ملک پاسخ دهند.