خیار تدلیس در معامله ملک

خیار تدلیس در معامله ملک ، در شرایطی قابل اعمال است که یکی از طرفین ، اقدام به تدلیس یا فریب دیگری نموده باشد . مراحل اعمال و اجرای خیار تدلیس در معامله ملک ، بدوا ارسال اظهارنامه به طرف مقابل و سپس ، ثبت نمونه دادخواست تایید و تنفیذ حق فسخ توسط دادگاه می باشد که می بایست اسناد و مدارک لازم مثبت حق فسخ نیز ، ضمیمه آن شوند .

امروزه ، معاملات ملکی از قبیل عقد بیع و عقد اجاره ، از جمله مهم ترین و پر کاربردترین قراردادهایی محسوب می شوند که افراد ، می توانند اقدام به انعقاد آن نمایند . با این حال ، ضرورت اطلاع از قواعد و قوانین حقوقی در حوزه معاملات ملکی ، بر هیچ کس پوشیده نیست ؛ به ویژه ، در مباحثی همچون خیارات قانونی ، که به طرفین ، اجازه فسخ معامله ملکی را می دهند .

یکی از مهم ترین خیاراتی که در قانون ، مورد پیش بینی قرار گرفته ، خیار تدلیس می باشد که به شخص فریب خورده در هر معامله ای ، از جمله معاملات ملکی ، این اختیار را می دهد که اقدام به فسخ یا بر هم زدن قرارداد نماید . لذا به دلیل اهمیت و جایگاه مهم خیار تدلیس در معاملات ملکی ، پرداختن به شرایط و مراحل اعمال آن ، ضروری است .

از همین روست که در ادامه این مقاله ، قصد داریم ابتدا شرایط خیار تدلیس در معامله ملکی را شرح داده و مراحل و نحوه اعمال آن را ذکر کنیم . در ادامه ، مدارک و هزینه های لازم جهت اعمال خیار تدلیس را بیان کرده و در پایان ، یک نمونه دادخواست خیار تدلیس در معامله ملکی را نیز ، ارائه خواهیم داد .

شرایط خیار تدلیس در معامله ملک چیست

معاملات ملکی ، از جمله مهم ترین عقد و قراردادهای مالی هستند که اشخاص منعقد می نمایند ؛ لذا در قراردادهایی همچون بیع و اجاره ، می بایست به صورت دقیق ، ضوابط قانونی را ، لحاظ نمود تا طرفین ، متضرر نشوند . یکی از این ضوابط قانونی ، در ارتباط با خیارات مذکور در قانون مدنی می باشد . به طور کلی ، خیارات در حقوق ، به آن دسته از اختیاراتی گفته می شود که می توان از آن ها ، برای بر هم زدن عقد و معامله ، استفاده نمود .

بر اساس ماده 396 قانون مدنی ، انواع خیارات ، نام برده شده است که یکی از مهم ترین این خیارات قانونی که در معاملات ملکی نیز ، به کرات مورد استفاده قرار می گیرد ، خیار تدلیس می باشد . اما سوالی که مطرح می شود ، آن است که شرایط خیار تدلیس در معامله ملکی چیست ؟ قبل از توضیح این شرایط ، بهتر است اندکی در خصوص خیار تدلیس نیز ، توضیح دهیم .

در ماده 438 قانون مدنی ، معنا و مفهوم و نیز ، شرایط خیار تدلیس ، ذکر شده است که به موجب آن ، تدلیس ، به مجموعه عملیات و رفتارهایی گفته می شود که یکی از طرفین ، ضمن معامله ، انجام داده و این امر ، سبب فریب خوردن طرف مقابل گردد . در حالی که ، اگر شخص ، مورد تدلیس و فریب قرار نمی گرفت ، آن معامله را انجام نمی داد . مثلا ، در صورتی که در ملک مورد نظر ، ویژگی ها و یا عیوبی وجود دارد و فروشنده ، با کتمان آن ها ، طرف مقابل را راضی به قرارداد کند ، تدلیس در معامله ملکی ، رخ داده است .

لذا بر اساس ماده 438 و 439 قانون مدنی ، یکی از مهم ترین شرایط خیار تدلیس در معامله ملکی ، آن است که هر کدام از بایع و مشتری ، اقدام به تدلیس طرف مقابل کرده باشند . مثلا ، فروشنده ، صفات ممتازی برای ملک ذکر نموده ؛ در حالی که در اصل ، آن ملک ، فاقد صفات مذکور است و یا اینکه ، خریدار ، نسبت به ثمن معامله ، که به فروشنده می پردازد ، اقدام به فریبکاری نماید .

یکی دیگر از شرایط خیار تدلیس در معامله ملکی ، آن است که شخص ، پس از انجام تدلیس توسط طرف مقابل ، گول خورده و اصطلاحا ، فریفته شود و به نوعی ، بر مبنای فریب ، حاضر به انعقاد معامله ملکی شود . لذا اگر شخص ، پس از تدلیس ، به نوعی از موضوع ، مطلع شده و با اطلاع قبلی ، باز هم معامله ملکی را منعقد نماید ، نمی توان از تدلیس در معامله ملک سخن گفت .

از دیگر شرایط اعمال خیار تدلیس در معامله ملکی ، آن است که بر اساس ماده 440 قانون مدنی ، شخص فریب خورده ، پس از اطلاع از تدلیس در معامله ، به صورت فوری ، اقدامات لازم را انجام دهد . لذا خیار تدلیس ، فوری بوده و در صورتی که مدت زمان مدیدی از اطلاع شخص فریب خورده ، بگذرد ، وی نمی تواند خیار تدلیس خود را اعمال نماید که در ادامه ، نحوه و مراحل آن را نیز ، خواهیم گفت .

مراحل و نحوه اعمال خیار تدلیس در معامله ملک

خیار تدلیس در معاملات ملکی ، از جمله مهم ترین خیاراتی است که افراد ، می توانند به موجب آن ، حق فسخ قرارداد را به دست آورده و اقدام به بر هم زدن قراردادهایی مانند عقد اجاره و یا عقد بیع نمایند که مفهوم و شرایط آن را در قسمت قبل ، شرح دادیم . اما در همین رابطه ، سوال دیگری مطرح می شود و آن هم ، این است که مراحل و نحوه اعمال خیار تدلیس در معامله ملکی به چه صورت است ؟

در ارتباط با مراحل و نحوه اعمال خیار تدلیس در معاملات ملکی ، باید گفت که بر اساس ماده 440 قانون مدنی ، خیار تدلیس ، نوعی خیار فوری به شمار می رود . به همین دلیل ، در صورتی که شخص ، پس از معامله ، از عملیات تدلیس ، مطلع شود ، می بایست به صورت فوری ، معامله را بر هم بزند . فوری بودن خیار تدلیس ، با توجه به نوع معامله و شهر محل وقوع آن تعیین می گردد.

نحوه اعمال خیار تدلیس ، به این صورت است که دارنده حق فسخ و یا شخص فریب خورده ، می بایست به شکل قانونی ، حق فسخ خود را اعمال نماید ؛ به این صورت که ، ابتدا ، می بایست به صورت فوری ، بلافاصله پس از اطلاع از تدلیس ، یک اظهارنامه قضایی ، خطاب به طرف مقابل ، ارسال نموده و اعمال حق فسخ خود را به وی ، اعلام نماید .

پس از آن ، لازم است که دارنده حق فسخ ، یک نمونه دادخواست خیار تدلیس در معامله ملک نیز ، تهیه نموده و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، به ثبت برسد . معمولا ، بر روی دادخواست اعمال خیار تدلیس ، از دادگاه ، درخواست می شود که حق فسخ معامله به جهت تدلیس را ، مورد تایید قرار داده و حکمی مبنی بر استرداد ثمن معامله صادر کند .

البته ، صدور حکم دادگاه ، جنبه اعلامی داشته و صرفا ، دادگاه ، تایید می کند که شخص ، به دلیل انجام تدلیس ، حق فسخ خود را اعمال نموده است . لازم به ذکر است که حتی اگر طرفین ، در متن قرارداد معامله ملکی ، اقدام به اسقاط کافه خیارات نموده باشند ، باز هم شخص فریب خورده یا کسی که حقیقت از وی کتمان شده ، می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید .

مدارک لازم برای اجرای خیار تدلیس در معامله ملک

اعمال خیار تدلیس در معاملات ملکی ، نیازمند آن است که متقاضی اعمال حق فسخ ، وجود حق مزبور را در دادگاه ، اثبات نماید . اما سوالی که مطرح می شود ، آن است که مدارک لازم برای اجرای خیار تدلیس در معامله ملک چیست ؟ در پاسخ به این سوال ، در این قسمت از مقاله ، قصد داریم به توضیح برخی از مهم ترین مدارکی که جهت اعمال خیار تدلیس مورد استفاده قرار می گیرند ، پرداخته و مدارکی که می بایست ضمیمه دادخواست اجرای خیار تدلیس در معامله ملک شوند را ذکر نماییم .

مدارک هویتی خواهان ، اعم از شناسنامه و کارت ملی ؛

قرارداد ملکی مانند مبایعه نامه ، که خواهان ، درخواست فسخ آن به علت تدلیس در معامله را دارد ؛

کلیه اسناد و مدارکی که اثبات کننده وجود حق فسخ معامله به جهت تدلیس در معامله است ؛

متن اظهارنامه اعلام فسخ قرارداد به علت تدلیس ، که به طرف مقابل ، ارسال شده است ؛

نمونه دادخواست الزام به فسخ معامله ملکی به جهت خیار تدلیس .

کلیه اسناد و مدارک مزبور ، می بایست حین ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، ضمیمه دادخواست شده و در صورت لزوم ، حین رسیدگی به پرونده ، به مرجع صالح ، ارائه گردند که در ادامه ، یک نمونه دادخواست الزام به فسخ معامله به دلیل وجود خیار تدلیس را نیز ، ارائه خواهیم داد .

هزینه اعمال خیار تدلیس در معامله ملک

یکی از مراحل اعمال خیار تدلیس در معاملات ملکی ، ارائه اظهارنامه قضایی خطاب به طرف مقابل و نیز ، ارائه دادخواست حق فسخ به دادگاه صالح می باشد . در همین ارتباط ، ممکن است این سوال مطرح شود که هزینه اعمال خیار تدلیس در معامله ملکی چقدر است و خواهان ، چه هزینه هایی را باید پرداخت نماید ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که هزینه اعمال خیار تدلیس در معامله ، شامل مواردی به شرح زیر خواهد بود :

نخست؛ هزینه های مربوط به ثبت نام در سامانه ثنا به آدرس sana.adliran.ir و احراز هویت در آن می باشد . جهت ثبت نام در این سامانه ، می توان به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و یا اینکه به صورت غیر حضوری ، اقدام به ثبت نام در این سامانه نمود .

دوم ؛ هزینه های مربوط به تنظیم یک نمونه اظهارنامه قضایی خطاب به طرف مقابل ، جهت اعمال حق فسخ به جهت تدلیس می باشد که از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، قابل پرداخت می باشد ؛

سوم ؛ شامل هزینه های مربوط به ثبت دادخواست و اوراق قضایی و برابر اصل نمودن اسناد و مدارک ضمیمه شده می باشد که این هزینه ها نیز ، از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، قابل پرداخت خواهد بود .

چهارم ؛ شامل هزینه دادرسی مربوط به طرح دعوی در مراجع قضایی می باشد که این هزینه ها ، بر اساس نرخ تعرفه خدمات قضایی ، اخذ می گردد و از آن جهت که دادخواست فسخ معامله ملکی ، یک نوع دعوای مالی می باشد ، هزینه دادرسی آن در مرحله بدوی ، معادل دو و نیم درصد ارزش خواسته می باشد که بسته به ارزش معاملاتی ملک ، متفاوت است .

کلیه اسناد و لازم به ذکر است که کلیه هزینه های مزبور ، با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، از طریق دستگاه های کارتخوان ، قابل پرداخت خواهد بود . پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص ، مقاله زیر را نیز مطالعه نمایید .

دانلود نمونه دادخواست خیار تدلیس در معامله ملک

دادخواست فسخ معامله به جهت اعمال خیار تدلیس ، می بایست در مرجع صالح ، مورد رسیدگی قرار گیرد . به همین دلیل ، اشخاصی که قصد فسخ قرارداد بیع یا اجاره را دارند ، پس از ثبت اظهارنامه فسخ معامله ، می بایست دادخواست مربوطه را نیز ، تهیه نموده و به مرجع صالح ، ارائه نمایند . 

لکن از آن جهت که ممکن است برخی اشخاص ، با نحوه فسخ قراردادهای ملکی به دلیل تدلیس در معامله ، آشنایی لازم را نداشته باشند ، در این قسمت از مقاله ، قصد داریم یک نمونه دادخواست خیار تدلیس در معامله ملک را نیز ، ارائه نماییم که برای دانلود نمونه دادخواست خیار تدلیس در معامله ملک ، می توانید بر روی لینک زیر ، کلیک کنید .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط اعمال خیار تدلیس در معامله ملک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط اعمال خیار تدلیس در معامله ملک پاسخ دهند .