نکات حقوقی اجاره خانه

از جمله نکات حقوقی اجاره خانه، مسکن و آپارتمان 1402، قبل از انعقاد معامله، حین تنظیم قرارداد و بعد از آن و هنگام تحویل ملک، به ترتیب می توان به بازدید از خانه، جهت مشاهده وضعیت آن، بررسی مدارک هویتی و مالکیت موجر، تسلیم عین مستاجره، در حالتی که مستاجر بتواند از آن، استفاده مطلوب نماید، اشاره کرد.

یکی از انواع عقود معین پیش بینی شده در قانون مدنی مصوب سال هزار و سیصد و ده که در دنیای امروز نیز بسیار پر کاربرد می باشد، عقد اجاره است که می تواند نسبت به اموال منقول، نظیر ماشین یا اموال غیر منقول، نظیر ملک، منعقد شود و به موجب آن، مستاجر، حق استفاده از منافع عین مستاجره را برای مدت پیش بینی شده در قرارداد اجاره، خواهد داشت.

قرارداد اجاره خانه، مسکن و آپارتمان، از رایج ترین مصادیق عقد اجاره، نسبت به مال غیر منقول است که نکات حقوقی مهمی دارد و تنها، در صورت رعایت این نکات، قبل، حین و پس از انعقاد قرارداد است که می تواند، منشا اثر حقوقی مثبت بوده و به مستاجر، حق استفاده از منافع عین مستاجره را بدهد.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم نکات حقوقی اجاره خانه ۱۴۰۲، مسکن و آپارتمان را قبل از معامله، در هنگام تنظیم قرارداد و بعد از قرارداد و تحویل ملک، مورد بررسی قانونی قرار دهیم. علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر در خصوص این موضوع می توانند، در ادامه مقاله، همراه ما باشند.

نکات حقوقی اجاره خانه قبل از معامله 1402

قرارداد اجاره خانه، مسکن و آپارتمان، یکی از مهم ترین و رایج ترین عقود معین پیش بینی شده در قانون مدنی می باشد که ماده 466 قانون مدنی، در تعریف آن، مقرر می دارد: "اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند."

بنابراین، این عقد، از سه رکن موجر، مستاجر و عین مستاجره برخوردار است که قبل از معامله، در هنگام تنظیم قرارداد، بعد از قرارداد و تحویل ملک، باید نکات حقوقی ای را در خصوص آن ها، مد نظر داشت. در این بخش از مقاله، نکات حقوقی اجاره خانه قبل از معامله ۱۴۰۲ را مورد بررسی قانونی، قرار خواهیم داد که عبارتند از:

بازدید از ملک و بررسی وضعیت ملک، از جهت ظاهری، تطابق آن، با آنچه موجر و بنگاه می گویند و ارزیابی موقعیت و محل آپارتمان. همچنین، بررسی امکانات موجود و سلامت و کارکرد آن ها؛ چرا که به طور معمول، تمامی امکانات، با وضعیتی که در هنگام عقد اجاره دارند، در قرارداد، درج می شوند و در موعد تحویل ملک، مستاجر، مسئولیت دارد، تمامی آن ها را صحیح و سالم، به موجر، همراه ملک، تحویل دهد.

بررسی مدارک هویتی موجر و مدارک مثبت حق مالکیت او یا هرگونه مجوزی که به موجر، اذن قانونی اجاره دادن عین مستاجره و منافع آن را می دهد. چرا که مستفاد از مواد 470 و 473 قانون مدنی، یکی از شروط مهم در قرارداد اجاره خانه، قدرت تسلیم عین مستاجره، توسط موجر است و لازم نیست که موجر، حتما، مالک عین مستاجره باشد، همین که مالک منافع آن باشد نیز کافی است.

بنا بر قسمت آخر نکته بالا، بررسی اذن اجاره، در شرایطی که مستاجر، مال در اجاره خود را اجاره می دهد نیز ضروری است؛ چرا که مستفاد از ماده 474 قانون مدنی، مستاجر نیز می تواند، مسکنی که در اجاره دارد را به اجاره دهد، مشروط بر اینکه این حق، از او، سلب نشده باشد.

بررسی وضعیت پرداخت قبوض آب و برق و گاز، توسط ساکن قبلی.

بررسی وکالت نامه موجر، از جهت صحت و اعتبار و تاریخ، در شرایطی که موجر، به وکالت از مالک اصلی، اقدام به اجاره دادن خانه، مسکن و آپارتمان او می نماید. همچنین، بررسی مجوز قانونی بنگاه معاملات ملکی که قرار است، قرارداد عقد اجاره، در آن، منعقد گردد.

بررسی وجود اذن شرکای مشاعی، در صورتی که یکی از شرکا، در خانه مشاعی، اقدام به اجاره خانه یا آپارتمان مشاعی می نماید؛ چرا که مستفاد از ماده 475 قانون مدنی، می توان مال مشاعی را اجاره داد اما، تسلیم آن، منوط بر اذن شریک و شرکای دیگر است.

نکات حقوقی اجاره خانه، مسکن، آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد

انعقاد قرارداد اجاره خانه، می تواند به صورت شفاهی یا کتبی، صورت گیرد و در هر صورت، محترم و مورد پذیرش قانون گذار بوده و طرفین، ملزم هستند به تعهدات خود در آن، پایبند باشند. در انعقاد قرارداد اجاره، اعم از اینکه به صورتی کتبی باشد یا شفاهی، باید نکات حقوقی را حین انعقاد عقد و تنظیم قرارداد آن، مد نظر داشت. نکات حقوقی اجاره خانه، مسکن ۱۴۰۲، آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد عبارتند از:

اهلیت داشتن طرفین، برای انعقاد قرارداد که شامل عقل، بلوغ و رشد می باشد. فقدان هر کدام از این شرایط، می تواند سبب بطلان و در پاره ای موارد، سبب عدم نفوذ قرارداد شود.

وجود قصد و رضا و مشروعیت جهت اجاره، همچنین، مشخص و معین بودن مورد اجاره.

تعیین مدت عقد اجاره؛ چراکه در غیر این صورت، مستفاد از ماده 468 قانون مدنی، عقد اجاره، باطل خواهد بود. البته، اگر در قرارداد، مدت شروع اجاره، قید نشود، مستفاد از ماده 469 قانون مدنی، مدت شروع، از زمان انعقاد عقد، محاسبه می گردد.

درج موعد دقیق تسلیم ملک، توسط موجر و تعهداتی که موجر، اقدام به پذیرش آن ها، در هنگام تحویل عین مستاجره نموده است. نظیر تحویل ملک، به صورت رنگ شده یا سرامیک شده و...

تعیین میزان دقیق اجاره بها و موعدی که مستاجر، موظف به پرداخت آن است و مشخص کردن طریقه پرداخت و شماره حسابی که باید، مبلغ اجاره بها، به آن، واریز گردد. همچنین، موجر می تواند، خسارت دیرکرد در پرداخت اجاره بها را نیز در قرارداد، مشخص کند تا در صورتی که مستاجر، در موعد مقرر، از پرداخت اجاره، استنکاف نمود، مالک بتواند، خسارات و زیان ناشی از این دیرکرد در پرداخت را دریافت کند.

درج شرط برخورداری از خیارات قانونی، جهت فسخ قرارداد به موجب آن ها و یا درج شرط اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش که البته، شرط دوم، به جهت محدودیت هایی که در فسخ قرارداد، برای پذیرندگان آن، ایجاد می نماید، توصیه نمی گردد.

تهیه اجاره نامه در دو نسخه و امضای اجاره نامه دستی یا اجاره نامه تنظیم شده در بنگاه معاملات ملکی، توسط طرفین قرارداد، همچنین، امضای دو شاهد، ذیل آن، جهت اعتبار پیدا کردن این سند عادی و همینطور، استفاده از آن، برای گرفتن دستور تخلیه، توسط موجر، در صورت بروز اختلاف. 

نکات حقوقی اجاره خانه بعد از قرارداد و تحویل ملک

از جمله مواردی و نکات حقوقی اجاره سوئیت و خانه که در قرارداد اجاره باید مد نظر قرار داد، نکات بعد از قرارداد و تحویل ملک است که در این بخش، قصد داریم این نکات را با در نظر گرفتن قانون مدنی، مورد بررسی قرار دهیم. نکات حقوقی اجاره آپارتمان بعد از قرارداد و تحویل ملک در سال 1402، عبارتند از:

ماده 477 قانون مدنی، مقرر می دارد: "موجر باید، عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند، استفاده مطلوبه از آن را بکند."بنابراین، ملک باید، در وضعیتی تحویل مستاجر شود که او بتواند، در آن، سکونت نماید و بهره عرفی ای که از ملک اجاره ای قابل بردن است را ببرد.

کمیسیون فسخ اجاره قبل از تحویل، بر عهده فسخ کننده قرارداد خواهد بود و باید، سهم هر دو نفر را بپردازد و فسخ قرارداد، ارتباطی با عدم تعلق کمیسیون، به بنگاه معاملات ملکی ندارد و صرف معرفی ملک و انعقاد قرارداد، بنگاه را مستحق دریافت اجرت و کمیسیون، می گرداند.

مواد 478 و 479 قانون مدنی، مقرر می دارند: "هر گاه معلوم شود، عین مستاجره، در حال اجاره، معیوب بوده، مستاجر می تواند، اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند؛ ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ، ندارد." و " عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد."

بنابراین، در شرایطی که عین مستاجره، در حالت اجاره، عیبی داشته باشد که موجب سختی در انتفاع از ملک یا نقص منفعت ملک بوده و موجر، از تعمیر و رفع عیب، امتناع کند یا نتواند، آن را به گونه ای برطرف سازد که به مستجر، ضرری نرساند، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.

در شرایطی که بعد از انعقاد عقد اجاره و قبل از قبض آن توسط مستاجر، عیبی در عین مستاجره، حاصل شود (عیبی که موجب سختی در انتفاع از ملک یا نقص منفعت ملک بوده)، مستاجر، از خیار فسخ قرارداد، برخوردار خواهد بود و اگر این عیب، در مدت اجاره ایجاد شود، مستاجر، نسبت به باقی مانده مدت اجاره، از خیار قانونی فسخ، برخوردار خواهد بود.

اگر بعد از قرارداد و تحویل ملک، عیبی حاصل شود که ملک یا همان عین مستاجره را از قابلیت انتفاع و بهره بردن، خارج کند و امکان رفع آن نیز وجود نداشته باشد، قرارداد اجاره، باطل می شود و در صورتی که مستاجر، مبلغی به عنوان رهن، به موجر پرداخته، باید به او، مسترد گردد.

در صورتی که مستاجر، در نگهداری عین مستاجره، تعدی و تفریط کند و موجر نیز نتواند مانع این امر شود و او را از این امر، منع کند و این شرایط، برای محکمه، محرز گردد، موجر می تواند، قرارداد اجاره فی مابین را فسخ کند که مستند فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر در این شرایط ، ماده 487 قانون مدنی است. 

بر اساس ماده 486 قانون مدنی که مقرر می دارد: "تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره، برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده مالک است؛ مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد، بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد."؛ تمامی هزینه هایی که برای انتفاع و بهره بردن از ملک لازم می باشد، بر عهده مالک است نه مستاجر، مگر اینکه مستاجر در قرارداد، خلاف این امر را قبول کند یا عرف، حکم دیگری دهد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نکات حقوقی اجاره خانه و آپارتمان در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نکات حقوقی اجاره خانه و آپارتمان پاسخ دهند.