انتقال ملک با قول نامه

شرایط انتقال ملک با قول نامه ، شامل وجود اهلیت و قصد و رضایت در طرفین ، به همراه تعیین موضوع قرارداد و مشروعیت آن می باشد . طرفین ، جهت تنظیم نمونه متن قول نامه ملکی ، می توانند به یکی از بنگاه های معاملات ملکی مراجعه و با پرداخت هزینه ها و تحویل مدارک لازم ، یک قولنامه ملکی دریافت کنند .

امروزه ، مرسوم است که طرفین ، برای خرید و فروش املاکی همچون زمین ، خانه ، باغ ، ویلا ، آپارتمان و غیره ، با مراجعه به یکی از دفاتر یا بنگاه های معاملات ملکی ، یک قول نامه تنظیم کرده و سپس ، با گذشت مدت زمانی ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و سند رسمی انتقال ملک را نیز ، دریافت می دارند .

نقل و انتقال املاک با قول نامه ، همواره با حساسیت هایی رو به رو بوده است ؛ چرا که در صورت عدم توجه هر کدام از طرفین قرارداد ، به آثار حقوقی ناشی از اقدامات انجام شده ، ممکن است خسارت و ضرری متوجه طرفین شود . به همین دلیل ، بهتر است حین انتقال ملک با قولنامه ، طرفین ، با شرایط آن ، آشنا شده و متن قول نامه را به نحو مناسبی تنظیم کنند .

به همین دلیل ، در این مقاله ، قصد داریم شرایط ، مراحل و نحوه انتقال ملک با قول نامه را بررسی نموده و سپس ، مدارک لازم ، هزینه و مالیات آن را شرح دهیم . در ادامه ، خطرات و آثار انتقال ملک با قول نامه را ذکر و یک نمونه متن انتقال ملک با قولنامه را نیز ، ارائه خواهیم داد .

شرایط انتقال ملک با قول نامه

اصطلاح قول نامه ، به لحاظ حقوقی و عرفی ، معانی متفاوتی دارد . به لحاظ قانونی ، تنظیم قولنامه ، به این معناست که طرفین ، میان خود ، برای انجام یک معامله در آینده ، به توافق رسیده و متعهد می شوند که در تاریخ مشخصی ، قرارداد اصلی را منعقد کنند ؛ لکن به لحاظ عرفی ، معنای قول نامه ملک ، به معنای مبایعه نامه ملک ، نزدیک شده است ؛ به این صورت که ، تنظیم قول نامه ملک ، به معنای انعقاد قرارداد اصلی بیع و یا همان تنظیم مبایعه نامه ملکی می باشد .

در هر حال ، در این مطلب ، مفهوم قول نامه ملک ، مترادف با اصطلاح مبایعه نامه ملکی بوده و منظور ، همان قرارداد خرید و فروش املاک است که میان دو شخص ، منعقد گردیده و طرفین ، به مفاد قرارداد ، پایبند خواهند شد . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، آن است که شرایط انتقال ملک با قول نامه چیست ؟ در این خصوص ، باید گفت که برای انعقاد هر قراردادی ، از جمله قرارداد انتقال ملک با قول نامه ، چهار شرط اساسی باید وجود داشته باشد که این شرایط ، به شرح ذیل اند :

یکی از مهم ترین شرایط انتقال ملک با قول نامه ، وجود اهلیت در هر کدام از طرفین معامله می باشد . به این معنا که هم خریدار و هم فروشنده ، می بایست بالغ و عاقل و رشید بوده و توانایی تصرف در اموال خود را داشته باشند .

یکی دیگر از شرایط انتقال ملک با قول نامه ، داشتن قصد و رضایت مبنی بر انجام عقد یا قرارداد جهت انتقال ملک می باشد . در صورتی که هر کدام از طرفین ، مجبور به انعقاد قرارداد شود ، این قرارداد ، به لحاظ فقدان قصد ، باطل است و اکراه نیز ، سبب عدم نفوذ انتقال ملک خواهد بود .

از دیگر شرایط انتقال ملک با قولنامه ، تعیین موضوع قرارداد به صورت دقیق می باشد . معلوم و معین بودن مورد معامله ، به این معناست که حین انتقال ملک با قول نامه ، باید دقیقا مشخص شود که کدام ملک ، مورد نقل و انتقال قرار گرفته و بهای پرداختی برای آن ، چقدر است .

علاوه بر اینها ، انتقال ملک با قولنامه ، می بایست در شرایطی انجام شود که جهت معامله و یا هدف از آن ، مشروع باشد . بنابراین ، در صورتی که انتقال ملک با قولنامه ، به منظور فرار از پرداخت دین یا بدهی توسط فروشنده باشد ، این معامله ، صحیح نخواهد بود .

مراحل و نحوه انتقال ملک با قول نامه

انتقال ملک با قول نامه ، یکی از رایج ترین عقد و قراردادهایی است که ممکن است طرفین ، منعقد نمایند . در واقع ، اشخاصی که قصد بیع خانه یا زمین و مغازه ای را دارند ، در اولین مرحله ، می بایست اقدام به تنظیم یک قول نامه نمایند . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، آن است که مراحل و نحوه انتقال ملک با قول نامه یا همان مبایعه نامه  ، به چه صورت است ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که مراحل و نحوه انتقال ملک با قول نامه ، به این صورت است که طرفین ، بر روی یک برگه ، مفاد توافقات خود در ارتباط با انتقال ملک را ، به ثبت می رسانند . هر چند که می توان قول نامه مربوطه را به صورت قول نامه دستی تنظیم کرده و با امضای ذیل آن ، طرفین را به مفاد آن متعهد ساخت ، با این حال ، مرسوم است که طرفین ، جهت انتقال ملک با قول نامه ، به یکی از دفاتر بنگاه های معاملات ملکی ، مراجعه نمایند .

بنگاه های معاملات ملکی ، با اخذ مدارک لازم و هزینه های مربوطه ، یک نمونه مبایعه نامه یا قول نامه انتقال ملک ، تهیه نموده و علاوه بر ذکر مشخصات دقیق متعاملین و ذکر مورد معامله ، هر گونه شرایط دیگری را نیز ، که مد نظر طرفین باشد ، بر روی نمونه متن قول نامه ، درج کرده و سپس ، از طرفین می خواهند که ذیل آن را امضا کرده و بدان متعهد گردند .

پس از انجام مراحل و نحوه انتقال ملک با قول نامه ، یک نسخه از متن قول نامه ملک ، به هر کدام از طرفین ، تحویل داده خواهد شد که از اعتبار سند عادی برخوردار است ؛ لکن به منظور جلوگیری از خطراتی که در ادامه خواهیم گفت ، بهتر است که طرفین ، اقدام به ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی نموده و به جای قول نامه عادی ، یک سند رسمی دریافت کنند .

مدارک لازم برای انتقال ملک با قول نامه

نحوه انتقال ملک با قول نامه ، به این صورت است که طرفین ، ابتدا با مراجعه به یکی از دفاتر معاملات ملکی ، یک متن قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم می نمایند که اعتبار سند عادی دارد و سپس ، در مهلت توافق شده ، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و سند قول نامه را به صورت رسمی نیز ، به ثبت می رسانند .

قبل از تنظیم متن قولنامه ملک به صورت دستی میان خود طرفین و یا مراجعه ایشان به بنگاه های معاملات ملکی ، برای تنظیم قول نامه ، لازم است که متعاملین ، یک سری مدارک را نیز ، فراهم نمایند . از جمله مهم ترین مدارکی که جهت انتقال ملک با قول نامه مورد نیاز است ، می توان به مدارک هویتی طرفین قرارداد ، به همراه اسناد مالکیت ملک مورد نظر ، اشاره نمود .

با این وجود ، در این قسمت از مقاله ، قصد داریم مدارک لازم برای انتقال ملک با قول نامه را که برای تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه نیاز است را نیز ، شرح دهیم که طرفین ، می بایست پس از تهیه و ارائه آنها به محضر ، قول نامه عادی را تبدیل به سند رسمی مالکیت نمایند .

مدارک هویتی هر کدام از طرفین قول نامه ، شامل شناسنامه و کارت ملی .

سند ملکی مربوط به خانه ، زمین ، مغازه و یا آپارتمانی که مورد نقل و انتقال قرار گرفته است ؛

انجام استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ، مبنی بر قابل نقل و انتقال بودن ملک مورد نظر ؛

استعلام از شهرداری و اداره مالیات ؛

ارائه گواهی پایان کار ساختمان ؛

صورت مجلس تفکیکی آپارتمان .

پس از ارائه مدارک لازم ، در صورت لزوم ، دفاتر اسناد رسمی ، استعلام های مورد نیاز را انجام داده و در صورتی که انتقال ملک با مبایعه نامه ، موانع قانونی و اداری نداشته باشد ، یک سند رسمی تنظیم نموده و پس از گذشت مدتی ، این سند رسمی ، از طریق پست ، به آدرس اعلام شده توسط طرفین ، ارسال می گردد .

هزینه و مالیات انتقال ملک با قول نامه

در حالت عادی ، زمانی که خود طرفین ، بر روی یک برگه عادی ، اقدام به تنظیم قولنامه نمایند ، این امر ، مشمول پرداخت هیچگونه هزینه و مالیاتی نمی باشد ؛ لکن در صورتی که این انتقال ، ضمن تنظیم قول نامه در دفاتر املاک انجام گیرد ، نیازمند پرداخت هزینه می باشد که مطابق تعرفه ، معادل نیم درصد ارزش معامله می باشد .

همچنین ، انتقال ملک با قولنامه و ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی نیز ، نیازمند آن است که طبق توافق متعاملین ، هزینه های مربوطه ، پرداخت شده و حتی فروشنده ، ملزم به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک نیز ، می باشد . به همین دلیل ، در این قسمت ، قصد داریم هزینه و مالیات انتقال ملک با قول نامه را نیز ، شرح دهیم .

در ارتباط با هزینه انتقال سند ملک در دفترخانه ، باید گفت که علاوه بر پرداخت هزینه هایی همچون عوارض شهرداری و دارایی که می بایست توسط فروشنده پرداخت شود ، هزینه های دیگر از قبیل هزینه حق الثبت و حق التحریر دفاتر اسناد رسمی ، مالیات بر ارزش افزوده و هزینه صدور سند الکترونیک نیز ، می بایست در دفاتر اسناد رسمی پرداخت شود .

بر اساس بخشنامه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی ، دفاتر اسناد رسمی ، می توانند بر اساس جدول زیر ، اقدام به محاسبه و دریافت هزینه های انتقال ملک با قول نامه نمایند که پرداخت این هزینه ها ، حسب توافق طرفین ، به عهده هر یک از خریدار و فروشنده ، یا هر دوی ایشان خواهد بود .

اما در خصوص مالیات انتقال ملک با قول نامه ، باید گفت که بر اساس قانون مالیات های مستقیم ، فروشنده ملک ، متعهد به پرداخت مالیات بر نقل و انتقال ملک می باشد که مبلغ و میزان آن ، معادل 5 درصد از ارزش مورد معامله خواهد بود . به این منظور ، کافی است که حین مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ، از طریق دستگاه های پوز ، این هزینه ، توسط فروشنده ، پرداخت شود .

خطرات و آثار انتقال ملک با قول نامه

یکی از مهم ترین روش های بیع املاک ، انتقال ملک با قول نامه می باشد . همانطور که در قسمت های قبل توضیح داده شد ، سند قول نامه املاک ، حتی در صورتی که توسط بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود ، به منزله سند عادی می باشد و اعتبار قولنامه ، اعتبار اسناد عادی خواهد بود . لذا به جهت اینکه ممکن است این موضوع ، خطراتی برای طرفین ، در پی داشته باشد ، در این قسمت ، قصد داریم خطرات و آثار انتقال ملک با قول نامه را شرح دهیم .

در خصوص خطرات و آثار انتقال ملک با قول نامه ، باید گفت که انتقال ملک با قول نامه ، از آن جهت که قول نامه تنظیم شده ، نوعی سند عادی محسوب می شود ، قابلیت انکار و تردید را خواهد داشت . به این معنا که در صورت بروز اختلاف میان طرفین و طرح دعوی در دادگاه ، هر کدام از طرفین قرارداد ، می توانند اقدام به طرح ادعای انکار و تردید نسبت به صحت سند قول نامه نموده و یا اینکه در خصوص آن ، ادعای جعل نمایند .

به همین دلیل ، بهتر است که پس از تنظیم قول نامه ، طرفین ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده سند قول نامه را به صورت سند رسمی ، در آورند تا از مشکلات حقوقی مربوطه ، جلوگیری شده و مالک جدید ، بتواند بدون دردسر ، در صورت لزوم ، به استناد سند رسمی ، مالکیت خود را اثبات کند .

از سوی دیگر ، برخی از املاک هستند که اصلا سند ملکی برای آنها صادر نشده است و خریداران ، می بایست ملک را صرفا به صورت قولنامه ای ، خریداری نمایند و مرحله دوم انتقال ملک قولنامه ای یا تنظیم سند رسمی به نام خریدار ، در خصوص آنها ، امکان پذیر نمی باشد . در چنین شرایطی ، خطرات و آثار انتقال ملک با قول نامه ، ناظر بر این موضوع است که ممکن است که فروشنده ، مالک واقعی ملک نبوده و یا اینکه ، خانه را به بیش از یک نفر ، بفروشد .

علاوه بر اینها ، از دیگر خطرات و آثار انتقال ملک با قول نامه ، می توان به این موضوع اشاره نمود که گاها ، انتقال ملک در دفاتر املاک فاقد مجوز و نداشتن کد رهگیری ، سبب می شود که برای متعاملین ، مشکلاتی در خصوص قرارداد انتقال ملک به وجود بیاید که حل آن ، مستلزم پرداخت هزینه های گزاف و صرف زمان طولانی است .

نمونه متن انتقال ملک با قول نامه

انتقال ملک با قول نامه ، معمولا در دفاتر و بنگاه های معاملات ملکی صورت گرفته و طرفین ، می توانند با ارائه مدارک لازم و پرداخت هزینه ها ، یک قرارداد انتقال ملک ، تنظیم نمایند . با این حال ، از آن جهت که ممکن است برخی ، با مفاد و متن انتقال ملک با قول نامه و تنظیم قولنامه زمین و خانه ، آشنایی لازم را نداشته باشند ، در این قسمت از مقاله ، یک نمونه متن انتقال ملک با قول نامه را نیز ، ارائه خواهیم نمود . برای دانلود نمونه متن انتقال ملک با قول نامه ، می توانید بر روی لینک زیر ، کلیک کنید .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه انتقال ملک با قول نامه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه انتقال ملک با قول نامه پاسخ دهند .