نکات حقوقی اجاره ویلا

اجاره ویلا، از جمله عقودی است که قانون گذار در مواد 466 تا 517 قانون مدنی شرایط و نکات حقوقی مرتبط با آن را بیان نموده است. از جمله نکات حقوقی اجاره ویلا، بیان مدت اجاره و معین بودن عین مستاجره می باشد. همچنین، طرفین می بایست قوانین مرتبط مثل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 را نیز مورد رعایت قرار دهند.

قرارداد اجاره نسبت به اجاره اشیا، انسان و حیوانات به کار برده می شود. یکی از موارد اجاره اشیا، اجاره ویلا است که در برخی فصول سال و نقاط کشور، دارای اهمیت بیشتری است. معامله اجاره ویلا با هدف اقامت کوتاه مدت یا بلند مدت متقاضیان صورت گرفته و پس از پایان آن نیز، می بایست ملک مورد نظر به موجر تحویل داده شود.

برای این که افراد بتوانند معامله و قرارداد اجاره خود را با کم ترین ریسک ممکن صورت دهند، لازم است که نکات حقوقی را قبل، هنگام و بعد از معامله مد نظر داشته باشند. همچنین برای این که عقد اجاره ویلا به طور صحیح واقع شود، می بایست شرایط و قوانینی در این زمینه مورد رعایت قرار گیرد که این موضوع، اهمیت اطلاع از جزئیات قرارداد اجاره ویلا را چند برابر می نماید.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که نکات حقوقی اجاره ویلا قبل از معامله و هنگام آن چه می باشد؛ به نکات حقوقی این عقد در زمان تنظیم قرارداد بپردازیم. سپس در خصوص نکات حقوقی اجاره ویلا بعد از قرارداد و تحویل ویلا صحبت خواهیم کرد و شرایط و قوانین مرتبط با آن بیان خواهد شد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

نکات حقوقی اجاره ویلا قبل از معامله

یکی از انواع عقود، عقد اجاره می باشد. بر اساس ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند. عین مستاجره می تواند اشیا، حیوان یا انسان بوده، که اجاره ویلا نیز یکی از اقسام اجاره اشیا به حساب می آید. افراد لازم است که قبل از انجام معامله، نکات حقوقی مرتبط را در نظر داشته باشند. به همین منظور در این بخش، نکات حقوقی اجاره ویلا قبل از معامله برای علاقمندان بیان گردیده است.

اولین نکته از نکات حقوقی مرتبط با این زمینه آن است که برای انعقاد عقد اجاره، قرارداد تنظیم شود. بسیار پیش می آید که افراد، معامله اجاره ویلا را به صورت شفاهی انجام داده و برای آن سندی تنظیم نمی آیند. همین امر سبب می شود که در صورت بروز مشکل، نتوان ادعای خود را ثابت نمود یا این که اثبات حق، به سختی صورت گیرد.

همچنین، قبل از معامله اجاره ویلا، بهتر است که فرد، اطلاعاتی راجع به صاحب ملک کسب نماید، زیرا ممکن است که طرف عقد محجور یا ورشکسته بوده و از اظهار این امر خودداری نماید. برای مثال چنانچه طرف دیگر، محجور و یا ورشکسته باشد، معامله باطل شده و در مواردی نیز غیر نافذ می گردد.

علاوه بر نکات فوق، لازم است به این امر نیز، توجه شود که سند ویلای اجاره داده شده، به نام خود صاحب ملک یا همان موجر باشد و یا این که منفعت ملک به طریقی به او منتقل شده باشد. زیرا در صورتی که معامله با مال غیر صورت گیرد، معامله فضولی محسوب می گردد. بنابر ماده 247 قانون مدنی، صحت معامله فضولی منوط به اجازه صاحب آن است.

یکی از نکات حقوقی اجاره ویلا آن است که ملک به صورت کامل بررسی گردد. بسیار پیش می آید که افراد، ویلایی را تنها به صرف شنیدن و یا مطالعه وصف آن معامله کرده و بعد از مشاهده ملک، متوجه می شوند که ویلا فاقد اوصاف قیده شده بوده یا این که عیبی در آن وجود دارد. هر چند که در چنین مواردی مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت، اما با این حال، فسخ معامله نیز نیازمند طی نمودن روندی جداگانه است و می تواند وقت زیادی را از طرفین اخذ نماید.

همانطور که پیش تر بیان شد، بهتر است معامله با خود مالک ویلا صورت گیرد، اما مواردی نیز پیش می آید که طرف معامله خود صاحب اصلی ملک نبوده و تنها مالک منفعت آن باشد. در رابطه با صحت چنین معامله ای، ماده 473 قانون مدنی بیان می دارد که: «لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.»

بنابراین، در مواردی که طرف معامله خود ویلا را از کسی اجاره کرده و اکنون دارد آن را دوباره به اجاره می دهد، چنین معامله ای صحیح است، مگر این که خلاف آن شرط شده باشد. قانون مدنی در ماده 474 به این موضوع پرداخته و بیان می دارد: «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه درعقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»

نکات حقوقی اجاره ویلا در هنگام تنظیم قرارداد

همانطور که پیش تر بیان شد، بهتر است برای اجاره ویلا قرارداد تنظیم شده و به قرارداد شفاهی بسنده نشود. در این میان ممکن است، عده ای از افراد از خود سوال نمایند که قرارداد اجاره ویلا چگونه تنظیم می گردد و چه نکات حقوقی می بایست در آن مورد رعایت قرار گیرد. به همین دلیل، در این قسمت به نکات حقوقی اجاره ویلا در هنگام تنظیم قرارداد پرداخته شده است.

عقد اجاره از جمله عقود معین می باشد و قانون گذار در مواد مختلف قانون مدنی، احکام آن را بیان نموده است. یکی از نکات حقوقی مهم در هنگام تنظیم قرارداد اجاره ویلا آن است که مدت اجاره حتما در قرارداد ذکر شود. ماده 468 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.» همچنین بر اساس ماده 469 همین قانون، در صورتی که در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، ابتدای زمان از وقت عقد محسوب می شود.

در عقد اجاره ویلا، باید مشخص شود که مستاجر قصد اجاره کدام ویلا را دارد. ماده 472 قانون مدنی به این موضوع اشاره نموده و بیان می دارد: «عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.» بنابراین در صورتی که ویلای مورد اجاره به طور دقیق مشخص نباشد و یا بین چند ملک مردد باشد، قرارداد اجاره ویلا باطل تلقی می گردد. همچنین، مبلغ اجاره بها لازم است که در متن قرارداد تعیین شود.

بنابر ماده 501 قانون مدنی، اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار، روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد؛ قرارداد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به سبب رضایت طرفین، برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

همچنین بهتر است در قرارداد اجاره، زمان پرداخت اجاره بها نیز بیان شده و نحوه پرداخت آن نیز معین گردد. در صورتی که مالک بیم آن را داشته که مستاجر، اجاره را در مدت مقرر پرداخت ننماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان جریمه دیرکرد در قرارداد معین نموده تا بتوان از این طریق خسارات وارده را جبران نمود.

نکات حقوقی اجاره ویلا بعد از قرارداد و تحویل ویلا

برخلاف تصور عموم، مسائل و نکات حقوقی اجاره سوئیت و ویلا با انعقاد قرارداد خاتمه نیافته و ممکن است که موضوعاتی پس از انعقاد عقد اجاره ویلا یا سوئیت ویلایی و تحویل آن ها اتفاق افتد. به همین دلیل، در این بخش از مقاله به نکات حقوقی اجاره ویلا بعد از قرارداد و تحویل ویلا پرداخته شده است.

بنابر ماده 477 قانون مدنی، یکی از نکات حقوقی اجاره ویلا بعد از قرارداد و تحویل ویلا آن است که موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را داشته باشد. همچنین بر طبق ماده 478 همین قانون، هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا این که ویلا را به همان نحوی که بوده است، با تمام اجرت قبول کند. با این حال، اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق استفاده از خیار عیب ندارد.

منظور از عیب در ماده فوق، بر طبق ماده 479 قانون مدنی، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. همچنین بر طبق ماده 480 قانون مذکور، اگر در اثنا مدت اجاره، عیبی در ویلا ظاهر شود، نسبت به بقیه مدت، خیار فسخ برای مستاجر وجود خواهد داشت. همچنین هر گاه عیب به صورتی باشد که قابلیت انتفاع را از ویلا سلب نماید و نتوان آن را رفع نمود، قرارداد اجاره باطل می گردد.

همچنین ید مستاجر، ید امانی است. بنابراین، تا زمانی که مستاجر در نگه داری از ویلا، تعدی و تفریط ننموده باشد، مسئول نمی باشد. با این حال، ماده 476 قانون مدنی در این خصوص بیان داشته است: «هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.»

شرایط و قوانین اجاره ویلا

با این که قرارداد اجاره ویلا تنظیم شده بین موجر و مستاجر، از جمله قراردادهای خصوصی بوده که بر طبق ماده 10 قانون مدنی، منعقد می شوند، اما قوانین خاصی نیز در این رابطه وجود دارند، که نباید مغفول واقع شوند. به منظور آشنایی علاقمندان با شرایط و قوانین اجاره ویلا، در این قسمت توضیحاتی در این رابطه ارائه داده شده است.

یکی از شرایط و قوانین اجاره ویلا که می بایست در معامله مورد رعایت واقع شود، مواد 466 تا 517 قانون مدنی می باشد. در این مواد، قانون گذار احکام کلی اجاره را شرح داده که شامل اجاره اشیا، انسان و حیوان می گردد. همچنین در این زمینه، قانونی تحت عنوان "قانون روابط موجر و مستاجر" مصوب سال 1376 نیز وجود دارد که لازم است مفاد آن، در قرارداد اجاره ویلا مورد تبعیت قرار گیرد.

علاوه بر مواد فوق، شرایط کلی صحت معاملات، نیز می بایست در قرارداد اجاره لحاظ شود. بر طبق ماده 190 قانون مدنی، برای صحت هر معامله دارا بودن چهار شرط الزامی است که شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت آن ها، معین بودن موضوع مورد معامله و مشروعیت جهت معامله می شود. همچنین، بر اساس ماده 210 قانون مدنی، متعاملین باید برای انجام معامله اهلیت داشته باشند و اهلیت نیز بنابر ماده 211 همین قانون، به معنی بالغ و عاقل و رشید بودن طرفین قرارداد است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نکات حقوقی اجاره سوئیت در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نکات حقوقی اجاره سوئیت پاسخ دهند.