تفکیک زمین و شرایط آن

تفکیک زمین به منظور جداسازی زمین به قطعات کوچک تر و دریافت سند مالکیت برای هر قطعه می باشد. از جمله شرایط تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای، ارائه درخواست توسط مالک رسمی زمین، می باشد. افراد به منظور طی نمودن مراحل تفکیک زمین و صدور سند آن، می بایست با تهیه مدارک لازم از جمله نقشه تفکیک زمین به شهرداری مراجعه نمایند.

در صورتی که افراد بخواهند زمین خود را به قطعات کوچک تر جداسازی نموده و برای هر قطعه، سند مالکیت مستقل دریافت نمایند، می توانند از طریق درخواست تفکیک زمین اقدام نمایند. تفکیک زمین می تواند از سوی صاحبان ملک و نسبت به کلیه اراضی از جمله زمین های شهری، روستایی و... صورت پذیرد.

ارائه درخواست تفکیک زمین از سوی مالکان آن دارای شرایط و مراحل خاصی می باشد. در صورتی که متقاضی از فرآیند صدور سند تفکیک زمین، آگاهی نداشته باشد، موفق به جداسازی زمین خود و در نتیجه صدور سند مالکیت مستقل برای هر قطعه نخواهد شد. از طرف دیگر، درخواست تفکیک زمین سند دار تنها با ارائه مدارک لازم و پرداخت هزینه آن امکان پذیر می باشد، به همین دلیل اطلاع از جزئیات فرآیند تفکیک زمین ضروری به نظر می رسد.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که شرایط تفکیک زمین چیست؛ درباره مراحل و نحوه آن توضیحاتی ارائه دهیم. سپس در خصوص مدارک لازم برای تفکیک زمین صحبت خواهیم کرد و در انتها به هزینه و تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای پرداخته خواهد شد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

شرایط تفکیک زمین

در مواردی که دو یا چند نفر به طور مشترک مالک زمینی محسوب شده، به گونه ای که سهم های مساوی یا نا مساوی برای اعضا وجود داشته باشد، برای معین نمودن قدرالسهم هر فرد، می توان ملک را به قطعات کوچک تر تقسیم نمود که به این عمل تفکیک زمین گفته می شود. تفکیک زمین متضمن رعایت شرایطی می باشد که به منظور آشنایی علاقمندان، در این بخش به شرایط تفکیک زمین پرداخته خواهد شد.

براساس قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، مهم ترین شرط از شرایط تفکیک زمین آن است که درخواست تفکیک زمین از سوی مالک ارائه شود. بنابراین افرادی که زمین به نام آن ها نمی باشد، نمی توانند برای تفکیک زمین اقدام نمایند. علاوه براین، مالک باید نقشه ای از زمینی که قصد تفکیک آن را دارد، تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری نماید. همچنین برای تفکیک زمین توسط شهرداری می بایست، قدرالسهم شهرداری راجع به ارائه خدمات عمومی نیز پرداخت گردد.

مطابق تبصره یک اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری، در تفکیک زمین رعایت قوانین، مقررات، آیین نامه های مرتبط با این موضوع الزامی می باشد. از جمله این قوانین و مقررات می توان به ماده 14 و 15 قانون زمین شهری، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اشاره نمود.

به طور مثال، تفکیک می بایست متناسب با نوع کاربری صورت پذیرد. بنابر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تفکیک زمین به منظور تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها در‌ خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌ باشد.

مراحل و نحوه تفکیک زمین

پس از توضیح در خصوص شرایط تفکیک زمین، در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره نحوه تفکیک زمین، توضیح دهیم و بگوییم که مراحل آن چه می باشد. افراد به منظور تفکیک زمین خود می بایست با مراحل و نحوه تفکیک زمین آشنا بوده تا در طی نمودن فرآیند آن، دچار مشکل نگردند.

بنابر قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، فرد می بایست نقشه ای از نحوه تفکیک زمین تهیه نموده و جهت تصویب، تسلیم شهرداری نماید. شهرداری پس از دریافت نقشه، رسیدی را در قبال آن به متقاضی تحویل می دهد. در این زمان، شهرداری موظف است تا حداکثر ظرف مدت سه ماه، نقشه تفکیک زمین را پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری، تایید و به صورت کتبی به مالک ابلاغ نماید.

پس از تایید نقشه تفکیکی، شهرداری صورت جلسه ای را به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال نموده تا کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده این اداره، برای بازدید میدانی به زمین مورد نظر مراجعه نمایند. در صورت عدم تفاوت بین نقشه تفکیک و زمین موجود، صورت جلسه تفکیک زمین به تایید کارشناس اداره ثبت رسیده و سپس سند آن، برای مالک صادر می شود. بررسی زمین های روستایی نیز توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی صورت می گیرد.

در مواردی که شهرداری وظایف خود را در زمان مقرر انجام ندهد، دادگاه به درخواست متقاضی، به موضوع رسیدگی می نماید. بنابر این در صورتی که مهلت سه ماهه شهرداری تمام شود و زمین تعیین تکلیف نشود، مالک می تواند تقاضای تفکیک زمین خود را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه نیز با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم کرده و رای صادر می نماید.

مدارک لازم برای تفکیک زمین

پیش از این، در رابطه با شرایط، مراحل و نحوه تفکیک زمین توضیحاتی ارائه گردید. علاوه بر رعایت موارد فوق، افراد می بایست قبل از شروع فرآیند تفکیک زمین، به تهیه مدارک لازم نیز اقدام نمایند. به منظور آشنایی علاقمندان، در این قسمت به بیان مدارک لازم برای تفکیک زمین پرداخته خواهد شد. تهیه این مدارک به منظور، صدور سند تفکیک الزامی می باشد:

درخواست تفکیک ملک

مدارک شناسنامه ای و هویتی کلیه مالک یا مالکان زمین

نقشه تفکیک زمین به همراه کپی آن که توسط متقاضی تهیه شده است.

مدارک مربوط به زمین تفکیکی از جمله سند رسمی آن

مدرک مشخص کننده موقعیت زمین تفکیکی سند دار بر روی نقشه 

با اینکه مراحل و شرایط تفکیک زمین های روستایی با زمین شهری متفاوت است، اما به طور کلی، مدارک لازم برای تفکیک زمین روستایی همانند تفکیک زمین شهری محسوب شده و از این نظر تفاوتی میان آن ها وجود ندارد. بنابراین متقاضیان تفکیک زمین روستایی نیز می بایست به تهیه مدارک قید شده در قسمت فوق نظیر، نقشه تفکیک زمین، ارائه درخواست و... اقدام نمایند.

هزینه تفکیک زمین

هزینه تفکیک زمین با توجه به متراژ و کاربری آن متفاوت بوده و نمی توان یک هزینه ثابت را برای آن بیان نمود. عدم پرداخت هزینه مزبور مانع از ادامه پیگری و اتمام فرآیند تفکیک زمین می شود به همین دلیل، در این بخش، هزینه تفکیک زمین برای متقاضیان بیان گردیده است.

هزینه تفکیک زمین در قالب قدر السهم شهرداری، از متقاضیان اخذ می شود. بر اساس تبصره سه قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تامین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید.

در صورت توافق شهرداری و مالک، می توان به جای قدرالسهم، قیمت روز زمین را به شهرداری پرداخت نمود. تبصره 3 همین ماده در این خصوص بیان می دارد :«شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.» 

هم چنین در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک میسر نباشد، شهرداری می‌ تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی از مالک زمین دریافت نماید. بنابراین، باید به این موضوع توجه داشت که صد در صد ملک، مورد تفکیک قرار نمی گیرد و مقداری، تحت عنوان قدر السهم متعلق به شهرداری می باشد.

تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای

در قسمت های گذشته راجع به مراحل، شرایط، مدارک و هزینه تفکیک زمین توضیحاتی ارائه گردید. سوالی که ممکن است برای مالکان زمین ایجاد شود، این است که آیا تفاوتی بین تفکیک زمین سند دار با تفکیک زمینی که سند آن به صورت قولنامه تنظیم شده است وجود دارد یا خیر. به منظور پاسخ به این پرسش در این قسمت به تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای پرداخته خواهد شد.

طبق قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری تنها مالک زمین می تواند برای تفکیک درخواست دهد. بنابراین افرادی که به طور رسمی مالک زمین محسوب نمی شوند، حق ارائه درخواست به منظور تفکیک ملک را نخواهند داشت. از طرف دیگر، قولنامه سند عادی محسوب شده و برخلاف، تصور عموم سند رسمی نیست.

بر طبق ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله نظیر زمین، باید در نزد دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، در غیر این صورت، سند در نزد ادارات و محاکم به رسمیت شناخته نخواهد شد. بنابراین افرادی که دارای سند قولنامه ای در رابطه به ملک خود هستند، یا می بایست ابتدا سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل نمایند یا این که از طریق شخصی که ملک به صورت رسمی به نام اوست، برای تفکیک زمین اقدام نمایند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد مراحل و شرایط تفکیک زمین در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون مراحل و شرایط تفکیک زمین پاسخ دهند.