خیار غبن در معامله ملک

خیار غبن در معامله ملک فرصتی است تا شخص مغبون با فسخ قرارداد، از متضرر شدن خود جلوگیری نماید. از جمله شرایط اعمال خیار غبن در معامله ملک، عدم آگاهی از تفاوت قیمت می باشد و عدم رعایت این شرط، موجب اسقاط خیار غبن می شود. نحوه اعمال خیار غبن با ارائه اظهارنامه به طرف مقابل مبنی بر فسخ قرارداد، صورت می گیرد.

یکی از راه های بر هم زدن معاملات، استفاده از حق فسخ های موجود در قانون مدنی می باشد. خیار غبن نیز، از جمله حق فسخ های پیش بینی شده در این قانون است که به طرفین معامله اجازه می دهد با لغو معامله، به تعهدات قراردادی خود خاتمه دهند و متحمل ضرر و زیان نگردند. خیار غبن در همه معاملات اعم از معاملات ملکی، قابل اعمال می باشد.

اعمال خیار غبن در معاملات ملکی متضمن رعایت شرایطی است، به گونه ای که عدم رعایت این ضوابط موجب اسقاط خیار غبن و متعهد بودن طرفین به قرارداد می شود. به همین دلیل نیاز است که طرفین معامله ملک، راجع به جزئیات خیار غبن از جمله شرایط، مراحل و نحوه اعمال آن اطلاعات کافی را داشته باشند.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پاسخ به این پرسش که خیار غبن در معامله ملک چیست؛ به شرایط اعمال این نوع خیار بپردازیم. سپس در خصوص مراحل و نحوه اعمال خیار غبن در معامله ملک صحبت خواهیم کرد و در انتها به موارد اسقاط این نوع خیار در قراردادهای ملکی پرداخته خواهد شد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

خیار غبن در معامله ملک چیست

یکی از پرکابردترین معاملات در عصر حاضر، معاملات راجع به ملک می باشد. معامله ملک می تواند به صورت بیع، رهن، اجاره و.... منعقد شود. در این میان، ممکن است یکی از طرفین عقد، گمان کند که در معامله ضرر و زیان زیادی را متحمل شده و تصمیم به بر هم زدن آن بگیرد. خیار غبن در معامله ملک این فرصت را در اختیار شخص گذارده تا با لغو معامله، از ورود ضرر به خود جلوگیری کند.

در پاسخ به این سوال که خیار غبن در معامله ملک چیست، ابتدا می بایست به تعریف خیار غبن اقدام نمود. زمانی که یکی از طرفین معامله، مال خود را به کمتر از قیمت واقعی آن واگذار نماید یا این که برای کالایی، بیشتر از بهای واقعی آن بپردازد، می تواند معامله را بر هم زده که در علم حقوق به آن، خیار غبن گفته می شود. به عبارت دیگر یک طرف، دیگری را در ارزش واقعی مال خود فریب می دهد. در این زمان، مغبون می تواند از حق فسخ قرارداد خود استفاده نماید.

بنابر این منظور از خیار غبن در معامله ملک، آن است تعادل منطقی بین ارزش ملک مورد معامله با هزینه ای که بابت آن پرداخت می شود، وجود نداشته باشد. در این موارد، شخصی که به واسطه عقد دچار ضرر و زیان می گردد، می تواند با استناد به خیار غبن، معامله را فسخ کند. ماده 416 قانون مدنی، در این خصوص بیان می دارد: « هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد ازعلم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.»

شرایط خیار غبن در معامله ملک

در قسمت گذشته به تعریف خیار غبن در معامله ملک، پرداخته شد. برای این که فرد بتواند از خیار غبن خود در معامله استفاده نماید، لازم است تا شرایطی را مورد رعایت قرار دهد. عدم رعایت ضوابط مذکور، مانع از اعمال حق فسخ می گردد. به منظور آشنایی علاقمندان، در این قسمت شرایط خیار غبن در معامله ملک ارائه خواهد گردید.

اولین شرط در اعمال خیار غبن این است که تفاوت قیمت، فاحش بوده و به طور معمول نتوان از آن چشم پوشی نمود. برای مثال اگر شخصی، ملکی را که ارزش آن یک میلیارد تومان است، به قیمت یک میلیارد و ده میلیون تومان خریداری نماید، نمی تواند به استناد خیار غبن معامله را فسخ نماید. ماده 417 قانون مدنی، در این خصوص بیان می دارد: «غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.»

دومین شرط از شرایط استفاده از خیار غبن در معامله ملک، آگاه نبودن متضرر از قیمت اصلی ملک، در زمان معامله می باشد. بنابراین، چنانچه مغبون از ارزش واقعی مال آگاه بوده، اما با این حال حاضر به انعقاد معامله شده است، دیگر نمی تواند از حق فسخ خود استفاده نماید. ماده 418 قانون مدنی به این موضوع اشاره نموده است: «اگر مغبون درحین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.»

همچنین به موجب ماده 420 قانون مدنی، استفاده از خیار غبن بعد از علم به آن فوری است و گذر زمان موجب اسقاط خیار فسخ می گردد. نکته دیگری که در ضوابط اعمال خیار غبن می بایست مورد توجه قرار گیرد؛ این است که، بر اساس ماده 419 قانون مدنی، در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید لحاظ شود.

مراحل و نحوه اعمال خیار غبن در معامله ملک

پس از احراز شرایط مذکور در قسمت قبل راجع به خیار غبن در معامله ملک، فرد می تواند برای فسخ معامله اقدام نماید. برای اعمال خیار غبن در معامله ملک، مغبون می بایست با فرآیند و چگونگی استفاده از حق فسخ خود آشنا باشد. به همین دلیل در ادامه مقاله، مراحل و نحوه اعمال خیار غبن در معامله ملک بیان خواهد گردید.

همانطور که پیش تر بیان شد، خیار غبن یک خیار فوری است. بنابراین، شخص می بایست بلافاصله بعد از اطلاع از وجود ضرر فاحش، مراحل اعمال خیار فسخ خود را آغاز نماید و گذر زمان موجب سقوط این خیار می شود. برای استفاده از خیار غبن در معامله ملک، فرد می بایست در مرحله اول، با ارسال اظهار نامه به طرف مقابل، خواهان فسخ معامله شود.

چنانچه طرف دیگر قرارداد از فسخ معامله امتناع نماید، مغبون می بایست دادخواست خیار غبن فاحش را تکمیل نموده و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال نماید. به افراد توصیه می شود که کلیه مدارک، شواهد و مستنداتی که می تواند به صدور حکم به نفع آن ها کمک نماید را ضمیمه دادخواست خود کنند.

اسقاط خیار غبن در معامله ملک

ایجاد خیار فسخ در قراردادها به دو صورت امکان پذیر می باشد که شامل خیار فسخ قانونی و قراردادی است. اسقاط و لغو این خیارات نیز به معنی از بین بردن این حق فسخ هاست. یعنی، طرفین دیگر نمی توانند از انواع خیارات خود، از جمله خیار غبن، استفاده نمایند. اسقاط خیار غبن در معامله ملک نیز می تواند به صورت قهری یا با توافق طرفین ساقط گردد.

اسقاط خیار غبن در معامله ملک به صورت قانونی زمانی صورت می گیرد که شرایط اعمال خیار غبن از طرف مغبون مورد رعایت قرار نگیرد. برای مثال، چنانچه مغبون بلافاصله پس از علم به غبن، برای فسخ معامله اقدام ننماید، گذر زمان موجب اسقاط حق فسخ او می شود. در این موارد، چنین تصور می شود که شخص متضرر، به انجام معامله راضی می باشد.

نوع دیگر توافق برای اسقاط خیار غبن در معامله ملک، توافق طرفین می باشد. بنابر ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف مقابل خود را فریب داده، تفاوت قیمت را بپردازد، این عمل موجب اسقاط خیار غبن در معامله ملک نمی شود، اما اگر مغبون راضی به دریافت مبلغ مذکور گردد، خیار غبن در معامله ملک او ساقط می شود.

از دیگر موارد اسقاط خیار غبن در معامله ملک، توافق طرفین در متن قرارداد می باشد. چنانچه طرفین، در متن قرارداد این موضوع را درج نمایند که به اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش رضایت داده اند، حق فسخ از بین می رود و حتی با رعایت شرایط، نمی توان حق فسخ خود را استفاده نمود.

برای مطالعه بیشتر درباره شرایط و نحوه اعمال خیار غبن در معامله ملک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و نحوه اعمال خیار غبن در معامله ملک پاسخ دهند.