تهاتر ملک چیست

تهاتر ملک، عقد معاوضه ملک با ملک یا عوض مالی دیگر است که از شرایط این امر، اهلیت طرفین، برخورداری از حق تصرف در عوضین و برخورداری از مدارک لازم، نظیر مدارک مثبت مالکیت عوضین و مدارک هویتی می باشد. نحوه تهاتر ملک، با انعقاد قرارداد شفاهی یا کتبی که به صورت رسمی و یا عادی، تنظیم شده خواهد بود.

قراردادها و عقود (اعم از معین یا نا معین)، از مهم ترین نهادهای حقوقی پیش بینی شده در قانون مدنی هستند که قانون گذار، برای پایبندی به آن ها، اهمیت ویژه ای قائل است و ایجاد اثر حقوقی به موجب آن ها را پیش بینی کرده و این حق را برای افراد، در نظر گرفته تا از استنکاف کننده اجرای مفاد آن ها، در راستای احقاق حق خود، شکایت حقوقی نمایند.

تهاتر در زمینه ملک، یکی از رایج ترین قراردادهایی است که امروزه، میان افراد، منعقد می گردد و از آنجا که شرایط، نحوه و مراحل مخصوص به خود را دارد، تنها در صورتی قابل انجام و دارای اثر حقوقی خواهد بود که طرفین عقد، قواعد و تشریفات آن را رعایت کرده و از مدارک لازم برای انجام ین امر، برخوردار باشند.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم بگوییم، مقصود از تهاتر ملک چیست، شرایط، مراحل و نحوه انجام آن، چگونه است؛ سپس، مدارک لازم برای تهاتر ملک را نام برده و هزینه های قابل پرداخت برای این امر را بررسی کنیم. علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، می توانند در ادامه مقاله، همراه ما باشند.

تهاتر ملک چیست

برای پاسخ به این پرسش که مقصود از تهاتر ملک چیست؟ لازم است تا ابتدا، تهاتر را از منظر لغوی و از منظر حقوقی، مورد بررسی قرار داد. در فرهنگ لغت، تهاتر، معادل "داد و ستد جنسی و معاوضه جنس‌ با جنس" در نظر گرفته شده است.

 از منظر حقوقی، تهاتر، در ماده 294 قانون مدنی، تعریف شده و به معنای سقوط دیون، در برابر یکدیگر است. ماده 294، در خصوص تهاتر دیون، مقرر می دارد: "وقتی دو نفر، در مقابل یکدیگر، مدیون باشند، بین دیون آن ها به یکدیگر، به طریقی که در مواد ذیل مقرر است، تهاتر حاصل می شود."

بنابراین، تهاتر در عالم حقوق، در زمینه دیون پیش بینی شده، بدین ترتیب که دو دین کلی دارای جنس (از نظر موضوعی) یکسان که زمان و مکان مطالبه یکسان نیز دارند (ولو با اختلاف سبب ایجاد دین)، در برابر یکدیگر، تهاتر می شوند و هیچ یک از مدیون ها، لازم نیست که اقدام به پرداخت دین طرف مقابل کند. مثلا، الف، 100 تومان از ب طلبکار است و ب، 100 تومان از الف، در این شرایط، بین دین این دو، تهاتر حاصل می شود.

اما زمانی که از تهاتر ملک، سخن به میان می آید، معنای حقوقی مفهوم تهاتر در قانون مدنی در خصوص دیون، مد نظر نیست، بلکه، مقصود، بسته به قصد طرفین، عقد معاوضه یا بیع است. با این توضیح که قانون مدنی، در ماده 464 خود، در تعریف عقد معاوضه، مقرر می دارد:

"معاوضه، عقدی است که به موجب آن، یکی از طرفین، مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند؛ بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری، ثمن باشد." بنابراین، زمانی که شخصی، ملک خود را با ملک دیگری، معاوضه می کند، یا ملک خود را با مالی نظیر خودرو، مصالح و... معاوضه می نماید و هیچ یک از طرفین، مبیع یا ثمن بودن عوضین را مد نظر ندارد، عقد معاوضه ملک، محقق شده است.

در صورتی که فرد، ملک خود را در ازای دریافت پول یا عوض معلوم، به دیگری بدهد و قصد آن ها این باشد که یکی از عوضین، مبیع و دیگری، ثمن لحاظ شود، تهاتر ملک، عقد بیع لحاظ خواهد شد و احکام عقد بیع، بر آن، جاری خواهد بود.

در واقع، ملاک اینکه تهاتر ملک، بیع لحاظ شود یا معاوضه، تابع قصد طرفین است و عرف، به طور معمول، دریافت پول در ازای ملک را بیع و دریافت مال (غیر از پول) یا کالای دیگر در برابر ملک را معاوضه لحاظ خواهد کرد. علاقمندان به کسب اطلاع در خصوص مفهوم تهاتر و انواع آن، می توانند نسبت به مطالعه مقاله زیر، اقدام کنند.

شرایط تهاتر ملک

در این بخش از مقاله، قصد داریم به این پرسش، مبنی بر اینکه شرایط تهاتر ملک چیست؟ پاسخ دهیم. چرا که هر عقدی، تنها در صورتی دارای اثر حقوقی خواهد بود که از شرایط قانونی عام و خاص انعقاد آن عقد، برخوردار باشد. شرایط تهاتر ملک عبارتند از:

طرفین، از اهلیت قانونی (عقل، بلوغ و رشد) برخوردار باشند؛ طرفین، با قصد و رضا و بدون اکراه، اقدام به انجام آن کنند؛ موضوع تهاتر، معین و جهت تهاتر، مشروع و قانونی باشد.

طرفین، ایجاب و قبول خود را اعلام دارند؛ مال موضوع تهاتر، در هنگام انعقاد عقد، موجود باشد؛ اجل و مهلت تحویل عوضین، معلوم و معین باشد نه مجهول؛ ملک موضوع تهاتر، وقفی نباشد؛ طرفین تهاتر ملک، از اهلیت تصرف در عوضین، برخوردار باشند و طرفین، نسبت به ثبت تهاتر ملک، مطابق قانون ثبت اقدام کنند.

مراحل و نحوه تهاتر ملک

پس از توضیح درباره شرایط تهاتر ملک و بررسی مفهوم آن، از منظر قانون مدنی، در این بخش از مقاله، قصد داریم بگوییم که مراحل و نحوه تهاتر ملک چیست و افراد متقاضی انجام این عمل حقوقی، باید چگونه نسبت به ایجاد اثر مالکیت به واسطه تهاتر ملک، اقدام کنند. 

مراحل و نحوه تهاتر ملک، اعم از اینکه مقصود طرفین، عقد بیع باشد یا معاوضه، بدین صورت خواهد بود که باید، با یکدیگر، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند که این امر، هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی، با تنظیم سند عادی یا سند رسمی، ممکن و میسر است.

در تنظیم سند رسمی تهاتر ملک، طرفین باید، با در دست داشتن مدارک مثبت حق تصرف در عوضین، به دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کنند و پس از درج مشخصات هویتی آن ها، در سند بیع یا معاوضه، همچنین، درج مشخصات عوضین (ملک مورد تهاتر و عوض در مقابل آن)، همچنین، درج تاریخ تنظیم سند و تاریخ تحویل عوضین و شروط ضمن عقد توسط دفتر دار، با مطالعه سند، ذیل آن را امضا نمایند. داشتن دو شاهد در این شرایط نیز، پیشنهاد می گردد.

در تنظیم سند عادی تهاتر ملک، طرفین باید، به صورت دستی، قرارداد خود را تنظیم کنند، با کمک اوراق هویتی، نام و مشخصات طرفین تهاتر ملک را نوشته، ویژگی های عوضین تهاتر را شرح داده، تاریخ انعقاد قرارداد را مشخص کرده و پس از توافق بر سر شروط ضمن عقد، همچنین تعیین تاریخ تحویل عوضین و درج این موارد، ذیل سند عادی تنظیمی را امضا کنند. (بدون امضا، سند تنظیمی، فاقد اعتبار است و تاکید می شود در هنگام تنظیم سند عادی، دو شاهد نیز حضور داشته و ذیل آن را امضا نمایند.)

نکته مهمی که باید، در تهاتر ملک و تنظیم قرارداد آن، مد نظر داشت این است که حتما برای انتقال سند ملک مورد تهاتر، به دفترخانه مراجعه شود و قبل از انعقاد قرارداد، سند ملک، مورد استعلام قرار گیرد. شایان ذکر بوده که بهتر است طرفین، از تهاتر املاک فاقد سند رسمی، خودداری کنند.

مدارک لازم برای تهاتر ملک

مدارک لازم برای تهاتر ملک چیست؟ این پرسش اغلب کسانی است که قصد انعقاد قرارداد معاوضه ملک یا تهاتر ملک را دارند، لذا، در این بخش از مقاله، قصد داریم تا به بررسی مدارک لازم برای انجام این امر بپردازیم که عبارتند از:

مدارک هویتی طرفین، اعم از شناسنامه و کارت ملی؛

مدارک مربوط به ملک مورد تهاتر و عوض مقابل آن که در خصوص ملک، شامل سند رسمی، سند عادی اعم از قولنامه یا مبایعه نامه، گواهی پایان کار ساختمان، مفاصا حساب مالیاتی و برگه مربوط به پرداخت عوارض شهرداری بوده و در خصوص سایر اموال در عوض ملک، نظیر خودرو، شامل برگ سبز، برگ کمپانی، بیمه نامه، کارت سوخت، برگه مفاصا حساب مالیاتی و عوارض خودرو می باشد؛

چنانچه ملک مورد تهاتر، ورثه ای است، گواهی انحصار وراثت نیز از دیگر مدارک لازم برای انجام این امر بوده و همچنین، باید، اوراق مربوط به پرداخت مالیات بر ارث نیز ارائه شود؛

در صورتی که فردی، به وکالت از دیگری، اقدام به انعقاد قرارداد معاوضه ملک می نماید، وکالت نامه معتبر، از دیگر مدارک لازم برای تنظیم قرارداد تهاتر ملک، خواهد بود و بهتر است که اصالت و تاریخ وکالت نامه، از دفترخانه، استعلام شود تا فرد، با مسائلی نظیر کلاهبرداری در معامله یا معامله فضولی یا انتقال مال غیر، مواجه نگردد.

هزینه تهاتر ملک

در قسمت های قبلی مقاله، توضیح دادیم که مقصود از تهاتر ملک چیست و نحوه و مراحل انجام آن، چگونه می باشد. در این بخش از مقاله، قصد داریم، پیرامون هزینه تهاتر ملک، صحبت کرده و بگوییم که این هزینه ها، شامل چه مواردی می شود:

از آنجا که طرفین، در نهایت، بعد از انعقاد قرارداد معاوضه و تهاتر ملک، باید برای انتقال سند رسمی به نام دیگری، به دفترخانه مراجعه کنند، یکی از مهم ترین هزینه های تهاتر ملک، مربوط به حق الزحمه دفاتر برای تنظیم سند جدید و ثبت فرآیند و پروسه انتقال است که این هزینه ها، در خصوص سند ملک که مالی غیر منقول است و در خصوص تنظیم سند انتقال خودرو یا هر مال منقولی که در عوض ملک داده می شود، به شرح زیر است: 

در خصوص اسناد اموال منقول: تا مبلغ ده میلیون ریال، 350هزار ریال؛ تا مبلغ 200 میلیون ریال نسبت به مازاد 10 میلیون ریال، 6در هزار؛ تا مبلغ یک میلیارد ریال نسبت به مازاد 200 میلیون ریال، 4در هزار؛ بیش از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال، 1در هزار؛ 

در خصوص انواع سند معاملات غیر منقول و پیش فروش ساختمان و بر طبق ارزش معاملاتی: تا مبلغ ده میلیون ریال مقطوعا، 800هزار ریال؛ تا مبلغ 50 میلیون ریال نسبت به مازاد 10 میلیون ریال، 120در هزار؛ تا مبلغ 100 میلیون ریال نسبت به مازاد 50 میلیون ریال، 40در هزار؛ تا مبلغ 200 میلیون ریال نسبت به مازاد 100 میلیون ریال، 20در هزار؛ تا مبلغ 500 میلیون ریال نسبت به مازاد 200 میلیون ریال، 12در هزار؛ تا مبلغ 1 میلیارد ریال نسبت به مازاد 500 میلیون ریال، 6در هزار؛ بیش از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال، 3در هزار

همچنین، هزینه های مربوط به مالیات و عوارض شهرداری ملک و اخذ گواهی پایان کار یا عوارض خودرو و جریمه ها و مالیات آن (چنانچه عوض در تهاتر، خودرو باشد)، از دیگر هزینه های تهاتر ملک بوده که باید، مد نظر طرفین قرارداد تهاتر ملک، قرار گیرد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط و نحوه تهاتر ملک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و نحوه تهاتر ملک پاسخ دهند.