فسخ معامله از جمله راه هایی است که طرفین عقد می توانند با اعمال آن، به تعهدات قراردادی خود خاتمه داده و معامله را بر هم بزنند. استفاده از این نوع حق، مستلزم رعایت شروطی می باشد و در صورتی که ضوابط آن در قرارداد رعایت نشود، نمی توان به حق فسخ استناد نمود.

از طرف دیگر، برخی حق فسخ ها تنها برای یکی از طرفین معامله در نظر گرفته شده اند و طرف دیگر نمی تواند از آن استفاده نماید. بنابراین، آگاهی از شرایط فسخ معامله و موارد ابطال قرارداد از طرف خریدار و فروشنده، برای برهم زدن معامله ضروری می باشد.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، به بیان شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد به طور کلی بپردازیم. سپس در خصوص ضوابط فسخ معامله از سوی فروشنده و خریدار صحبت خواهیم کرد و راجع به جزئیات آن توضیحاتی ارائه خواهیم نمود. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد

 مطابق ماده 219 قانون مدنی، هر گاه طرفین با یکدیگر معامله ای نمایند، لازم است که به آن پایبند بوده و به تعهدات خود عمل نمایند. با این حال، ممکن است که یکی از طرفین و یا در مواردی شخص ثالث، به هر علتی بخواهند که قرارداد و معامله را منحل نموده و یا به آن خاتمه دهند. در چنین مواقعی می توان با فسخ، به حیات معامله پایان داد. فسخ معامله با رعایت شرایط آن امکان پذیر می باشد که در این بخش به شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد پرداخته شده است.

 

از شرایط فسخ، آن است که معامله به نحو صحیح واقع شده باشد. این معامله می تواند به شکل عقد جایز یا لازم منعقد شود. مطابق ماده 185 قانون مدنی، عقد لازم عقدی است که طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در مواری که فسخ اجازه داده شده باشد. از طرف دیگر نیز، عقد جایز عقدی است که هر کدام از طرفین معامله هر زمان که بخواهد، بتواند قرارداد را بر هم بزند. بنابراین شرایط خاصی برای فسخ آن مد نظر نیست.

 

شرط دیگر برای فسخ معامله، این است که حق فسخ، به موجب قانون یا با رضایت طرفین در قرارداد درج شده باشد. بدین ترتیب مطابق ماده 399 و 456 قانون مدنی، طرفین می توانند با در نظر گرفتن حق فسخ معامله و بیان شرایط آن، برای خود یا طرف دیگر یا شخص ثالث، حق بر هم زدن معامله را در نظر گیرند. البته مطابق ماده 401، در این نوع حق فسخ، که به آن خیار شرط گفته می شود، حتما می بایست مدت ذکر شود وگرنه هم شرط و هم معامله باطل است.

 

در برخی موارد نیز قانون گذار، به طور مستقیم، حق فسخ را برای طرفین قرارداد پیش بینی نموده تا از ورود ضرر و زیان به آن ها جلوگیری نماید. حق فسخ قانونی بنابر ماده 396 قانون مدنی شامل خیار عیب، خیار حیوان، خیار شرط، تاخیر ثمن، خیار وصف، خیار غبن، خیار مجلس، تدلیس، تبعض صفقه و خیار تخلف شرط می شود که از این میان، خیار غبن، عیب، تدلیس و خیار تخلف از وصف، فوری می باشند.

 

برای اعمال خیارات قانونی، طرفین نمی بایست با اسقاط کافیه خیارات یا هر عمل حقوقی دیگری، حق فسخ را از بین برده باشند. همچنین، فسخ، عمل حقوقی ایقاع می باشد؛ بنابراین برای موثر بودن لازم است که اراده فسخ کننده، به ترتیبی قانونی مانند ارسال اظهارنامه به طرف دیگر اعلام شود.

حتما بخوانید: فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک

شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده

در مواردی که معامله بیعی صورت گرفته است، ممکن است فروشنده به علل مختلف تمایل به فسخ معامله داشته باشد. در این مواقع، وی می تواند با رعایت شرایطی، بیع را بر هم زده و به تعهدات خود خاتمه دهد. همانطور که پیش تر بیان شد، معامله در دو صورت از طرف فروشنده فسخ می شود. در مواردی که حق فسخ را خود طرفین در معامله درج می نمایند، یعنی در خیار شرط، شرایط استفاده از آن نیز، به عهده خود طرفین می باشد.

 

در مواردی که قانون گذار، حق فسخی را برای فروشنده در نظر گرفته، شرایط اعمال آن را نیز بیان نموده است. به منظور آشنایی علاقمندان، در این قسمت از مقاله، شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده برای هر یک از خیارهای فسخ ارائه گردیده است. 

 

مطابق ماده 396 قانون مدنی، یکی از مواردی که حق فسخ از طرف فروشنده اعمال می شود، خیار مجلس است.بر اساس ماده 397 قانون مدنی، طرفین تا زمانی که در مجلس عقد بوده و متفرق نشده اند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. بنابراین شرط اعمال خیار مجلس از جانب فروشنده، آن است که طرفین در مجلس انعقاد معامله حاضر بوده و آن را ترک ننموده باشند. یکی دیگر از موارد فسخ معامله از طرف فروشنده، خیار تاخیر ثمن معامله از جانب خریدار می باشد. برای اعمال این نوع حق فسخ می بایست مطابق ماده 402، شرایطی رعایت گردد که به شرح زیر است:

 

مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد.

برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع مدتی معین نشده باشد.

سه روز از تاریخ عقد بیع گذشته باشد.

نه فروشنده کالا را تسلیم کند و نه مشتری تمام ثمن را بدهد.

 

مطابق ماده 416 قانون مدنی، در زمانی که فروشنده کالایی را به قیمت کمتر از نرخ روز بفروشد و این تفاوت قیمت فاحش باشد، اختیار دارد که معامله را فسخ کند. اعمال این نوع خیار، یعنی خیار غبن نیز دارای شرایطی می باشد که از جمله آن می توان به فوری بودن و غیر قابل مساحمه بودن تفاوت قیمت اشاره نمود. توجه به این نکته ضروری است که این نوع خیار برای خریدار نیز وجود دارد، و او هم می تواند با رعایت شرایط مذکور، معامله را فسخ کند.

 

همچنین در مواردی که خریدار تعهد نموده که شرطی را محقق سازد و به آن عمل ننماید، فروشنده بنابر مواد 234 تا 235 حق فسخ معامله را خواهد داشت. مطابق ماده 439 در صورتی که فروشنده معامله به هر نحوی از سوی طرف دیگر، فریب داده شود، می توانند معامله را فسخ کنند. فوری بودن اعمال حق فسخ، از شرط لازم استفاده این نوع خیار، یعنی خیار تدلیس محسوب می شود که این حق، برای خریدار نیز در نظر گرفته شده است.

 

بیشتر بخوانید: شرایط مرجوعی کالا

 

شرایط فسخ معامله از طرف خریدار

قانونگذار، به خریدار این حق را اعطا نموده است تا در مواردی که بر اثر انجام معامله، متحمل ضرر و زیانی می گردد، معامله را فسخ نماید. بر هم زدن معامله به این روش، متضمن رعایت شروطی می باشد. به همین دلیل، در این بخش از مقاله، شرایط فسخ معامله از طرف خریدار ارائه شده است.

 

همانطور که در قسمت گذشته بیان شد، یکی از موارد حق فسخ معامله، خیار مجلس بوده که مطابق ماده 397 قانون مدنی، این حق هم برای فروشنده و هم برای خریدار در نظر گرفته شده است. بنابراین خریدار می تواند تا زمانی که طرفین در مجلس عقد بوده و آن را ترک نکرده اند، معامله را به هم بزند.

 

یکی از خیاراتی که به طور انحصاری برای خریدار، در ماده 398 قانون مدنی در نظر گرفته شده است، خیار حیوان است. در نوع فسخ، زمانی که مبیع حیوان باشد، فسخ می تواند ظرف سه روز، از طرف خریدار رخ دهد. در نتیجه شرط اعمال این نوع خیار، این است که مبیع حتما حیوان باشد و فسخ ظرف سه روز از طرف خریدار به فروشنده اطلاع داده شود. همچنین این نوع حق فسخ، فقط در معاملات مربوط به بیع جاری است.

 

هرگاه خریدار، مالی را که ندیده و فقط  وصف آن را  شنیده، خریداری نماید، و بعد معلوم شود که مبیع فاقد اوصاف ذکر شده است، بنابر ماده 410 قانون مدنی، این حق را دارد که معامله را فسخ کند. شرط استفاده از نوع حق، این است که خریدار مال را ندیده باشد و اگر بعضی از آن را مشاهده نموده باشد و بعضی دیگر را نه، می بایست یا کل مال را رد کند یا همه را قبول کند و حق ندارد که فقط، قسمتی را رد کند. خیار وصف نسبت به فروشنده نیز جاری است.

 

همچنین اگر خریدار مالی را خریداری نماید و بعد معلوم شود که کالا معیوب بوده، مطابق ماده 423 قانون مدنی حق فسخ از طرف خریدار ایجاد خواهد شد. شرط اعمال این حق، یعنی خیار عیب، آن است که عیب در زمان خرید موجود و پنهان بوده و یا اگر آشکار است، مشتری متوجه آن نشده باشد. علاوه بر این، فسخ معامله بر اثر وجود عیب، خیار فوری است و خریدار باید بعد از علم به آن، برای فسخ اقدام نماید.

 

در ادامه بخوانید: تفاوت اقاله با فسخ و انفساخ

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد پاسخ دهند.

 

 

سوالات متداول

1- شرایط فسخ معامله چه می باشد؟

2- شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده در زمان تاخیر در پرداخت ثمن چیست؟

3- شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار در خیار حیوان چه می باشد؟

---

نظرات کاربران