خرید و فروش ملک ورثه ای

رضایت همه وراث و اخذ اجازه از دادستان، بر فروش سهم الارث شخص محجور، در شرایطی که بین ورثه، فرد محجوری وجود دارد، از جمله شرایط و مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای، بوده و در صورت تمایل به انتقال سند رسمی مال موروثی، به نام خریدار جدید، داشتن مدارکی از قرار گواهی انحصار وراثت و برگه پرداخت مالیات بر ارث، ضروری است.

قانون گذار، در قانون مدنی، مساله ارث را پیش بینی نموده و مقرر داشته تا پس از فوت هر شخص، اموال بجا مانده از او، تحت عنوان سهم الارث، به ورثه شرعی و قانونی وی، تعلق گیرد که البته، وراث، در پذیرش یا عدم پذیرش ارث، مختار هستند.

در صورت پذیرش ارث، وراث می توانند، اقدام به هرگونه تصرفی که تمایل دارند، در سهم الارث خود نمایند که از جمله آن، خرید و فروش سهم الارث است. در صورتی که مال موروثی، ملک باشد و وراث، در آن، به صورت مشاعی، شریک باشند، خرید و فروش ملک ورثه ای، شرایط و قواعد مخصوص به خود را خواهد داشت و بدون رعایت آن ها، معامله ملک ورثه ای، صحیح یا نافذ، نخواهد بود.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم در خصوص شر ایط حقوقی معامله املاک ارثی، همچنین، مدارک لازم برای انجام این امر، صحبت کرده و درباره وضعیت فروش مال موروثی، بدون رضایت یکی از وراث و بدون انحصار وراثت، توضیح دهیم؛ سپس، قواعد خرید چنین ملکی، توسط یکی از وراث را بررسی کرده و نکات حقوقی و خطرات خرید و فروش مال موروثی را بگوییم.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

هنگامی که شخصی، فوت می کند، اموال یا ترکه وی، از جمله املاک او، تحت عنوان ارث، به وراث شرعی و قانونی وی، تعلق خواهد گرفت و وراث می توانند، نسبت به تصرف و خرید و فروش این اموال و املاک موروثی، اقدام کنند. در صورتی که از متوفی، ملکی به جا مانده باشد، شر ایط حقوقی معامله املاک ارثی، به شرح زیر خواهد بود:

هر کس، تنها حق دارد، سهم الارث خود را به دیگری فروخته یا انتقال دهد و در صورت تصمیم بر فروش کل ملک ورثه ای، رضایت تمامی وراث و اجازه دادستان و سپس، اعلام رضایت قیم، در شرایطی که بین وراث، ورثه محجور وجود دارد، لازم و ضروری است.

طرفین معامله خرید و فروش ملک ورثه ای، باید، از قصد، رضا، اهلیت قانونی برای معامله، برخوردار باشند و با هدف مشروع و پس از مشخص و معین نمودن موضوع معامله، اقدام به این امر نمایند.

در صورتی که قصد انتقال سند رسمی ملک موروثی، به خریدار جدید، وجود دارد، وراث باید، اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، اخذ گواهی پایان کار و همچنین، پرداخت عوارض شهرداری ملک مورد معامله نمایند.

مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه ای

یکی از سوالات رایج، پیرامون خرید و فروش ملک ورثه ای، مبنی بر این است که مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای و انتقال سند آن، به نام خریدار جدید چیست و برای این امر، به چه مدارکی، نیاز است؟ لذا، در این بخش از مقاله، قصد داریم درباره مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای و انتقال سند آن صحبت کنیم و در بخش بعدی، مدارک لازم برای انجام این امر را بگوییم. مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه ای، عبارتند از:

برای خرید و فروش ملک ورثه ای، مطابق شر ایط حقوقی معامله املاک ارثی، طرفین باید، اقدام به تهیه مدارک لازم، برای انجام این امر نمایند و تمامی وراث، رضایت خود بر این امر را اعلام کنند( البته، در صورتی که صرفا، یک یا چند تن از وراث، قصد انتقال سهم خود، به خریدار را داشته باشند، صرف رضایت این افراد، برای فروش سهم الارث آن ها، کافی است). سپس، خریدار و فروشنده، اقدام به تنظیم قرارداد فروش مال ورثه ای نمایند و تمامی وراث، ذیل آن را امضا کنند.

برای سند زدن ملک ورثه ای به نام خریدار، ابتدا باید، اقداماتی نظیر اخذ گواهی انحصار وراث، پرداخت مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری و اخذ گواهی پایان کار، صورت گیرد و سپس، طرفین، به یکی از دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کرده و نسبت به انتقال سند، از نام وراث، به نام خریدار جدید، اقدام کنند.

مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه ای

در قسمت قبل، در خصوص مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای، توضیح دادیم و گفتیم که مطابق شر ایط حقوقی معامله املاک ارثی، خریدار و فروشنده، باید، چه اقداماتی را برای تحقق معامله، به نحو صحیح، انجام دهند. پس از توضیح مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای، در این بخش از مقاله، قصد داریم درباره مدارک لازم برای این امر، صحبت کنیم که عبارتند از:

مدارک هویتی طرفین معامله؛

گواهی انحصار وراثت؛

سند ملک موروثی (سند رسمی یا عادی)؛

اجازه دادستان، مبنی بر امکان فروش سهم الارث ورثه محجور و حکم قیمومیت شخصی که مدعی قیم بودن محجور است (این مدارک، در صورت وجود ورثه محجور، اعم از صغیر، سفیه و مجنون، مورد نیاز می باشد.)

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

با توجه به اینکه مالکیت ورثه، بر مال موروثی، به صورت مشاعی است، یعنی، تمام آن ها، در جزء جزء مال، سهیم بوده و هیچ یک از ورثه، حق تصرف و انتقال کل مال (فراتر از سهم خود) را به دیگری ندارد، پرسشی که مطرح می گردد این است که وضعیت فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، به چه شکل خواهد بود؟

در پاسخ به پرسش مطروحه باید گفت، ورثه، حق فروش مال ورثه ای را بدون اخذ رضایت تمامی وراث، نخواهند داشت و در صورتی که یک یا چند تن از وراث، بدون رضایت یکی از ورثه، نسبت به فروش مال ورثه ای اقدام کنند، ورثه ای که از او، کسب اجازه نشده، می تواند اقدام به شکایت از سایر وراث، به جرم فروش مال غیر نماید و از دادگاه بخواهد، آن ها را به مجازات فروش مال غیر، محکوم کند.

همچنین، شایان ذکر است، وضعیت معامله فروش مال ورثه ای بدون اجازه یکی از وراث، غیر نافذ بوده و چون معامله، فضولی است، تا مادامی که او، نسبت به سهم الارث خود، معامله را اجازه نکند، معامله، نسبت به سهم او، غیر نافذ خواهد بود. در واقع، معامله، تنها، نسبت به سهم وراث دارای رضایت، نفوذ خواهد داشت و سبب انتقال مالکیت ملک، به میزان سهم ورثه راضی، به خریدار می گردد. در صورتی که ورثه ناراضی، معامله را اجازه نکند، وضعیت معامله، نسبت به سهم او، باطل می باشد.

فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت، مدرکی است که به درخواست هر ذی نفع یا وراث، توسط شورای حل اختلاف، صادر می گردد و به موجب آن، ورثه شرعی و قانونی متوفی و کسر سهم الارث آن ها، مشخص می شود. پرسشی که مطرح می گردد، این است که آیا فروش ملک ورثه ای، بدون داشتن گواهی انحصار وراثت و طی کردن مراحل آن، امکان پذیر است یا خیر؟

در پاسخ به پرسش مطروحه باید گفت، در برخی موارد، خرید و فروش ملک ورثه ای، بدون اخذ گواهی انحصار وراثت، امکان پذیر است و در برخی موارد، خیر که در زیر، به تفکیک، هر یک از این موارد را توضیح خواهیم داد و توضیح آن، به شرح زیر می باشد:

در صورتی که بین وراث، ورثه محجور وجود نداشته باشد و همه وراث، بر فروش مال موروثی، رضایت داشته باشند یا یکی از وراث، بخواهد، سهم الارث خود را انتقال دهد و خریدار نیز سند رسمی نخواهد، امکان خرید و فروش مال ورثه ای، بدون اخذ گواهی انحصار وراثت، وجود خواهد داشت اما، با توجه به عواقب احتمالی، توصیه نمی شود.

در صورتی که ورثه محجوری بین وراث باشد که قیم او، باید از دادستان، نسبت به فروش سهم الارث محجور، کسب اجازه کند یا خریدار، تقاضای تنظیم سند رسمی، به نام خود را داشته باشد یا سایر وراث، بخواهند به دیگری، برای فروش، وکالت رسمی بدهند، برای خرید و فروش مال ورثه ای، داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت، ضروری است. 

خرید ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

یکی از مسائلی که بعد از فوت متوفی و ارث رسیدن اموال او، به وراث شرعی و قانونی وی، مطرح می گردد، این است که آیا مطابق شر ایط حقوقی معامله املاک ارثی، خرید ملک ورثه ای، توسط یکی از وراث، امکان پذیر است یا خیر و در صورت امکان، چه شرایط و قواعدی، باید رعایت گردد؟ از آنجا که پاسخ این پرسش، مثبت است، در ادامه، مراحل خرید ملک ورثه ای توسط یکی از وراث را توضیح خواهیم داد که عبارتند از:

خریدار که یکی از وراث است، از اهلیت قانونی معامله کردن، یعنی عقل، بلوغ و رشد، برخوردار باشد و در انعقاد قرارداد، شرایط اصلی صحت معاملات، اعم از رضای طرفین، قصد، جهت مشروع و معین بودن موضوع، وجود داشته باشد.

سایر وراث، ضمن دریافت گواهی انحصار وراثت، نسبت به فروش مال موروثی (نسبت به سهم الارث خود) به یکی از ورثه، رضایت داشته باشند و در صورتی که ورثه محجور، بین وراث، وجود دارد، قیم او، به نیابت از او و پس از اخذ اجازه فروش، از دادستان، اعلام قصد و رضایت بر فروش نماید.

خریدار که از وراث است، اطمینان حاصل کند که متوفی، به موجب یک وصیت نامه، بخشی از اموال خود را به شخصی غیر از وراث، وصیت نکرده و در صورت وجود چنین امری، در هنگام خرید، اقدام به اخذ رضایت او نیز، بر فروش سهم الارث اش نماید.

نکات حقوقی و خطرات خرید و فروش مال موروثی

پس از توضیح پیرامون مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای و ذکر شر ایط حقوقی معامله املاک ارثی و قواعد قانونی این امر، در این بخش از مقاله، قصد داریم درباره نکات حقوقی و خطرات خرید و فروش مال موروثی، توضیح دهیم و بگوییم که خریدار و فروشنده چنین مالی، باید، چه مواردی را مد نظر قرار دهند. نکات حقوقی و خطرات خرید و فروش مال موروثی، به شرح زیر هستند:

خریدار باید، از تعلق مال، به متوفی و عدم فروش آن، پیش از این، مطمئن گردد؛ چراکه در غیر این صورت، ممکن است با خطر خرید مال غیر یا کلاهبرداری، مواجه شود. اطمینان از این امر، با انجام استعلامات ثبتی و مشاهده سند ملک و تطبیق آن، با اطلاعات هویتی متوفی، همچنین، مشاهده برگه مالیات بر ارث ملک که در آن، ملک، در لیست اموال متوفی آمده، میسر و ممکن می باشد.

خریدار باید، از رضایت تمام وراث، بر فروش مال موروثی، اطمینان حاصل کند، چراکه در غیر این صورت، با مساله معامله فضولی، مواجه خواهد شد و تا ورثه ناراضی، معامله را نسبت به سهم خود، تنفیذ نکنند، خریدار، مالک کل مال، نخواهد بود و فقط، مالکیت او، نسبت به سهم ورثه دارای رضایت، محقق خواهد شد. اطمینان از رضایت تمامی وراث، با مشاهده برگه انحصار وراثت، جهت اطلاع از تعداد وراث و سپس، تطبیق آن، با تعداد وراث حاضر در روز معامله، جهت امضای قرار داد، خواهد بود.

خریدار باید، اطمینان حاصل کند که وکالت نامه ارائه شده از سوی یکی از وراث، مبنی بر اجازه فروش مال ورثه ای از سوی یک یا چند نفر از وراث، قانونی و رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) و دارای تاریخ است؛ چرا که در غیر این صورت، با مساله معامله فضولی، مواجه خواهد شد.

خریدار باید، نسبت به سن وراث و وجود ورثه محجور در میان وراث، دقت داشته باشد، چراکه در صورت وجود ورثه محجور (صغیر، مجنون و سفیه)، تنها قیم، با اجازه دادستان، حق فروش مال متعلق به محجور را خواهد داشت و در غیر این صورت، معامله، نسبت به سهم ورثه محجور، تا مادامی که دادستان، اجازه نداده است، صحیح و نافذ، نخواهد بود.

خریدار باید، از وجود یا عدم وجود وصیت نامه، اعم از وصیت نامه دستی، رسمی یا سری، پرسش و جو کند؛ چراکه ممکن است متوفی، به موجب وصیت، بخشی از مال خود را به شخصی، غیر از ورثه، بخشیده باشد و آن شخص نیز، همراه وراث، سهیم در ملک ورثه ای مورد معامله باشد. همچنین، بهتر است که خریدار، سهم هر ورثه از ثمن معامله را، پس از انعقاد معامله، به خود آن ها، تقدیم نماید و از اختلافات بعدی ناشی از عدم انجام این امر، جلوگیری کند. 

فروشنده مال موروثی، باید اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت، نموده باشد و در صورت وجود ورثه محجور، از قیم او، خواسته باشد که از دادستان، اجازه فروش سهم الارث محجور را اخذ کرده باشد. 

همچنین، در صورتی که وراث، قصد دارند، به سایر ورثه، برای فروش مال موروثی، وکالت دهند، باید، این وکالت نامه را در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم کرده باشند تا دارای اعتبار باشد و یکی از وراث، به نمایندگی از سایر ورثه، اقدام به فروش مال ورثه ای نماید.

وراث باید، از وجود یا عدم وجود وصیت نامه برای متوفی، مطمئن گردند؛ چرا که ممکن است متوفی، قبل از فوت، بخشی از دارایی خود را نسبت به شخصی غیر از وراث، وصیت کرده باشد (که تا یک سوم این وصیت نافذ و مازاد بر یک سوم، نیاز به تنفیذ وراث دارد). در صورت عدم توجه به این نکته، ممکن است، وراث، به فروش مال غیر، متهم گردند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای پاسخ دهند.