خرید ملک رهنی

خرید املاک رهنی ، گاها آثار و عواقب حقوقی خاصی ایجاد می کند ؛ چرا که علی رغم عدم ممنوعیت خرید این املاک ، در شرایطی ممکن است خریدار متضرر شود ؛ زیرا مرتهن ، در صورت عدم دریافت مطالبات ، می تواند طلب خود را از محل فروش ملک وصول نماید . نحوه خرید ملک رهنی ، به این صورت است که باید اقدام به اخذ استعلام ملک نموده و سپس ، قرارداد را منعقد نمود .

یکی از مهم ترین عقودی که در قانون مدنی پیش بینی شده ، عقد رهن می باشد که به موجب آن ، مال یکی از طرفین ، به عنوان یک وثیقه برای پرداخت دین ، نزد دیگری خواهد بود تا وی ، بدهی اش را پرداخت نماید . به بیان دیگر ، مال مرهونه ، تا خاتمه عقد رهن و پرداخت بدهی توسط راهن ، به عنوان یک گرو یا تضمین ، نزد رهن گیرنده یا مرتهن ، خواهد بود .

بر اساس قانون مدنی ، تصرفات راهن در مال مرهونه ، صرفا در شرایطی امکان پذیر است که حق مرتهن را ضایع نکند ؛ لکن در مواردی ، خرید و فروش ملک مرهونه ، اجتناب ناپذیر می شود . در چنین شرایطی ، این سوال مطرح می شود که آیا می توان مال مرهونه را خرید و فروش نمود ؟ پاسخ به این سوال ، از آن جهت اهمیت دارد که گاهی ، افراد ، بدون در نظر داشتن آثار و عواقب خرید املاک مرهونه ، قصد دارند این امر را انجام دهند ؛ یا اینکه ملکی را خریداری نموده اند ؛ بی آنکه از رهن بودن آن ، مطلع باشند .

به همین مناسبت ، در این مقاله ، قصد داریم ابتدا به بررسی این موضوع بپردازیم که آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است ؟ در ادامه ، شرایط و نحوه خرید املاکی که در رهن هستند را مورد بررسی قرار داده و در پایان نیز ، آثار و عواقب خرید املاک رهن شده را ذکر خواهیم کرد .

آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است

در قانون مدنی ، عقود و قراردادهایی پیش بینی شده است که افراد ، می توانند روابط خود را در قالب آنها ، گنجانده و با ملاحظه آنها ، میان خود توافقاتی انجام دهند که یکی از مهم ترین این قراردادها در کنار قرارداد بیع یا همان خرید و فروش ، قرارداد رهن می باشد که در ماده 771 قانون مدنی ، مورد پیش بینی قرار گرفته است .

بر اساس این ماده ، قرارداد رهن ، به قراردادی گفته می شود که به موجب آن ، یکی از طرفین که مدیون به دیگری است ، در ازای بدهی که به طلبکار دارد ، مالی را به عنوان وثیقه ، به وی می سپارد تا به نوعی ، تضمینی در راستای طلب وی باشد . شخصی که مدیون بوده و وثیقه می گذارد را راهن ، شخصی که مالی را به وثیقه می پذیرد را مرتهن و مالی که به عنوان وثیقه سپرده می شود را مال مرهونه می گویند .

همانطور که مشاهده می شود ، اصولا فلسفه پیش بینی قرارداد رهن و وثیقه گذاشتن ، آن است که اگر زمانی ، مدیون نتواند بنا به دلایلی ، بدهی خود را پرداخت نماید ، داین یا طلبکار ، بتواند از آن مال ، طلب خود را وصول نماید . در ارتباط با چنین قراردادی ، گاهی این سوال مطرح می شود که آیا خرید و فروش ملک رهنی امکان پذیر است ؟

پاسخ به این سوال ، از آن جهت اهمیت دارد که امروزه ، اقسام رهن ، عمدتا میان افراد عادی با بانک ها منعقد می شوند تا فرد ، تسهیلاتی دریافت کند ؛ لکن بنا به دلایلی ، ممکن است که فروش ملک رهنی ، اجتناب ناپذیر شود . در این شرایط ، پرداختن به این مطلب که آیا امکان فروش مال مرهونه وجود دارد یا خیر ، پر اهمیت است .

برای پاسخ دادن به این سوال ، ماده 793 قانون مدنی ، قابل توجه است که بر اساس آن ، راهن یا رهن گذار ، نمی تواند در مال مرهونه ، تصرفاتی انجام دهد که سبب خدشه دار شدن حقوق مرتهن شده باشد ؛ مگر اینکه خود مرتهن ، نسبت به این امر رضایت داشته و اجازه دهد .

بر اساس ظاهر این ماده ، به نظر می رسد که فروش املاک رهن شده به فرد دیگر ، از آن جهت که منافی حق مرتهن بوده و دریافت طلب از محل فروش ملک مرهونه را دچار اشکال می کند ، ممنوع بوده و راهن ، حقی بابت واگذاری ملک خود به دیگری ندارد ؛ مگر اینکه مرتهن ، رضایت داشته باشد . با این حال ، در پاسخ به این سوال که آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است یا خیر ، باید گفت که در حال حاضر ، طبق رویه قضایی ، خرید و فروش ملک رهنی ، ممنوع نمی باشد .

در واقع ، از آن جهت که فروش املاک رهن شده ، منافاتی با حق مرتهن از بابت وصول طلب خود ندارد ، چنین معامله ای ، نه ممنوع و باطل است و نه اینکه مرتهن ، می تواند اقدام به باطل کردن چنین معامله ای نماید . چرا که حتی در صورتی که ملک رهنی ، چندین بار هم فروخته شود ، در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن ، مرتهن همچنان این حق را دارد که ملک را فروخته و از محل آن ، طلب خود را وصول نماید و به عبارت دیگر ، حق عینی مرتهن بر ملک مرهونه ، با خرید و فروش آن ، تضییع نمی گردد .

شرایط خرید ملک رهنی

بر اساس قانون مدنی ، راهن که مال خود را به عنوان وثیقه ، نزد مرتهن گذاشته است ، نمی تواند اقداماتی انجام دهد که حقوق مرتهن را خدشه دار نماید و یکی از این اقدامات ، می تواند شامل فروش ملک رهنی باشد . به همین دلیل ، افردی که قصد خرید و فروش املاکی که در رهن هستند را دارند ، می بایست به این نکته توجه داشته باشند که لازم بودن عقد رهن ، اقتضای آن را دارد که طرفین ، به مفاد آن پایبند باشند .

با این حال ، باید گفت که محدودیت خرید ملک رهنی ، مطلق نیست ؛ بلکه در شرایط خاصی ، ممکن است که فرد ، بتواند اقدام به فروختن ملک رهنی خود نماید . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که شرایط خرید املاک رهن شده چیست .

به طور کلی ، خرید املاک رهنی ، با خرید املاک غیر رهنی ، تفاوتی ندارد ؛ اما برای جلوگیری از به وجود آمدن آثار و عواقب حقوقی و کیفری خرید ملک رهنی ، می بایست در رهن بودن ملک ، به خریدار ، اطلاع داده شده و خریدار هم قبل از پرداخت مبلغ معامله ، با دیدن سند ملکی و استعلام از سامانه هایی همچون سایت ثبت من یا اداره ثبت ، از رهنی نبودن ملک ، اطمینان حاصل نماید . برای اجتناب از ایجاد مشکلات ، می توان از راه های زیر نیز ، استفاده کرد : .

یکی از شرایط مهم جهت خرید ملک رهنی ، آن است که راهن ، بدهی خود به مرتهن را پرداخت کرده و به نوعی تسویه حساب نماید . در این صورت ، ممنوعیت خرید ملک رهنی برداشته می شود و دیگر آن ملک ، در وثیقه نیست . برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص ، می توانید مقاله فک رهن ملک و موارد آن را نیز ، مطالعه نمایید .

همچنین ، در شرایطی که سند ملکی ، در رهن بانک بوده و راهن ، قصد دارد اقدام به فروش آن نماید ، می تواند اقدام به تعویض ملک در رهن بانک نموده و سپس ، ملک را به دیگری بفروشد . به این صورت که به جای آن ملک ، ملک دیگری را در بانک ، به گرو گذارد و سپس ، ملک اولی را به دیگری بفروشد که در این صورت ، چون از ملک ، فک رهن شده ، خرید آن ممانعتی ندارد .

نحوه خرید ملک رهنی

خرید ملکی که در رهن دیگری است ، با ممنوعیت قانونی مواجه نبوده و در شرایطی ، این امر ، امکان پذیر می باشد . در عمده موارد ، خرید ملک رهنی ، مربوط به حالتی است که ملک مزبور ، در رهن بانک بوده و راهن ، با این وثیقه گذاری ، تعهد کرده تا تسهیلات اخذ شده از بانک را مسترد نماید . در این شرایط ، این سوال مطرح می شود که نحوه خرید ملک رهنی به چه صورت است ؟

در خصوص نحوه خرید  املاک رهن شده در بانک ، باید به این نکته اشاره کرد که در وهله اول ، خریدار ملکی که در رهن بانک است ، می بایست نسبت به این موضوع ، اطلاعات کافی را داشته و موافق آن باشد که با خرید ملک رهنی ، یا تسهیلات اخذ شده از بانک ، به وی منتقل می شود و یا اینکه باید آمادگی خطرات ناشی از عدم پرداخت بدهی ، توسط فروشنده (راهن) و توقیف مال از جانب بانک را داشته باشد . لذا در حالتی که نحوه خرید املاک رهن شده ، بدون اطلاع خریدار نسبت به این موضوعات باشد ، ممکن است که مصداق جرم کلاهبرداری محسوب شود .

نحوه خرید ملک رهنی ، به این صورت است که ابتدا ، خریدار ، می بایست اقدام به استعلام ملک مزبور نماید تا از رهنی بودن یا نبودن ملک ، اطلاع پیدا کند . در حال حاضر ، استعلام ملک می تواند از طریق مراجعه به اداره ثبت و یا به صورت الکترونیکی ، از طریق مراجعه به سایت ثبت من ، امکان پذیر می باشد .

همچنین ، لازم است که خریدار و فروشنده ، با مراجعه به بانک ، توافقات خود را به صورت شفاهی و کتبی ، انجام داده و اسنادی را امضا نمایند تا وام ها و تسهیلاتی که از بانک گرفته شده ، به خریدار انتقال یابد . در این شرایط خرید ملکی که در رهن بانک بوده ، امکان پذیر شده و خریدار ، می تواند سند ملکی دریافت کند .

آثار و عواقب خرید ملک رهنی

یکی از مهم ترین ویژگی های مال موضوع عقد رهن ، این است که ملک ، متعلق به راهن باشد تا مرتهن ، بتواند در صورت عدم پرداخت بدهی ، آن را فروخته و طلب خود را وصول کند . لذا خرید املاکی که در رهن شخص دیگری هستند ، ممکن است آثار و عواقب حقوقی و کیفری خاصی را برای طرفین ، به دنبال داشته باشد . لذا در این قسمت قصد داریم مهم ترین آثار و عواقب خرید ملک رهنی را توضیح دهیم .

در درجه اول ، یکی از آثار و عواقب خرید  املاک رهن شده​ ، آن است که از این طریق ، ممکن است خریدار ، نسبت به رهن بودن ملک ، اطلاعات کافی نداشته باشد و به این طریق ، متضرر شود ؛ چرا که ملکی که خریداری نموده ، در رهن دیگری است و به همین دلیل ، حق مالکیت وی ، تحت الشعاع قرار گرفته و نمی تواند به صورت تمام و کمال ، حقوق مالکانه خود را اعمال نماید . چرا که مرتهن ، با عدم دریافت طلب خود ، هر لحظه ، می تواند ملک رهنی را فروخته و از محل آن ، طلب خود را وصول نماید .

علاوه بر این ، صرف فروش مال رهنی از طرف راهن ، کلاهبرداری نبوده ؛ اما در صورتی که با شرایط خاصی ، این امر انجام شده باشد ، ممکن است مصداق جرم کلاهبرداری یا تحصیل مال از طریق نامشروع باشد ؛ مثل زمانی که راهن ، سند ملکی را که در آن قید شده ملک در رهن بانک می باشد ، از خریدار ، پنهان کرده یا از طریق سند جعلی ، رهنی بودن ملک را کتمان نماید  .

در چنین شرایطی ، از آن جهت که ممکن است خریدار ، پس از خرید  املاک رهن شده ، درگیر دعاوی کیفری شود ، به نظر می رسد که وی ، می بایست با اطلاع از آثار و عواقب حقوقی مذکور ، اقدام به این امر نموده و حتما ، قبل از انجام هرگونه اقدامی ، وضعیت ملک را پیگیری نماید . پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص ، مقاله زیر را نیز مطالعه نمایید .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط و نحوه خرید ملک رهنی در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و نحوه خرید ملک رهنی پاسخ دهند .