فسخ قولنامه

فسخ قولنامه، به صورت یک طرفه و دو طرفه، امکان پذیر است که از موارد و شرایط فسخ قولنامه به صورت دو طرفه، می توان به اقاله و از موارد حق فسخ یک طرفه، به وجود خیارات قانونی یا حق فسخ، اشاره کرد. در صورت وجود موارد قانونی و عدم موافقت یکی از طرفین با فسخ، می توان از طریق دادگاه، برای این امر، اقدام نمود.

قولنامه که مقصود از آن در عرف، همان مبایعه نامه است و امکان تنظیم، به صورت دستی و یا در نمونه فرم های مبایعه نامه املاک را دارد، از جمله قراردادهایی است که توسط قانون گذار، مورد پیش بینی قرار گرفته و طرفین، به موجب آن، اقدام به انعقاد عقد بیع (زمانی که در معنای عرفی و به عنوان جایگزین مبایعه نامه به کار رود) یا تعهد به انعقاد عقد بیع، می نمایند.

از طرف دیگر، قراردادها، از منظر قانون گذار، محترم بوده و هیچ کس نمی تواند، پس از انعقاد قرارداد، جز در موارد پیش بینی شده در قانون، اقدام به فسخ آن نماید؛ قولنامه نیز، مستثنی از این امر نمی باشد و به همین علت، ضروری است تا مطلع بود، شرایط فسخ قولنامه چیست و موارد حق فسخ یک طرفه آن، چه هستند. چراکه، جز در صورت وجود موارد قانونی، پس از انعقاد قولنامه، به هیچ وجه نمی توان، نسبت به فسخ آن، اقدام کرد.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم بگوییم که موارد فسخ قولنامه چیست، شرایط حق فسخ یک طرفه آن چه بوده، مراحل و نحوه آن، چگونه است و به چه مدارکی، برای انجام این امر، نیاز می باشد؛ سپس، در خصوص فسخ قولنامه دستی، ضرر و زیان ناشی از انجام عمل فسخ و قانون فسخ قولنامه تا 24 ساعت، صحبت کنیم.

موارد فسخ قولنامه چیست

از منظر قانون مدنی، قراردادها و عقود که قولنامه نیز از انواع آن ها است، محترم بوده و هیچ کس، حق ندارد پس از انعقاد قرارداد، جز در موارد پیش بینی شده در قانون، نسبت به فسخ عقد یا قرارداد، اقدام نماید. از این رو، در این بخش از مقاله، قصد داریم تا در خصوص موارد و شرایط فسخ قولنامه، توضیح دهیم و بگوییم که هریک از طرفین قرارداد، در چه شرایطی، می تواند با کمک این موارد، نسبت به فسخ قولنامه، اقدام کند.

اما، پیش از توضیح در خصوص اینکه موارد و شرایط فسخ قولنامه چیست، ذکر این نکته، ضروری است که در عرف، مقصود از قولنامه، همان مبایعه نامه بوده که می تواند، به صورت دستی یا در فرم های از پیش آماده بنگاه املاک، تنظیم گردد و اعتبار آن، اعتبار یک سند عادی خواهد بود.

شایان ذکر است، در مفهوم حقوقی، مقصود از قولنامه، پیش قرارداد عقد بیع بوده و به موجب آن، طرفین، تعهد می کنند، تا در موعد مقرری، نسبت به انعقاد عقد بیع، اقدام کنند. در این مقاله، هرجا سخن از قولنامه بوده، مقصود ما، مبایعه نامه است. موارد فسخ قولنامه، از منظر قانون گذار، عبارتند از: 

اقاله قرارداد؛ که به معنای توافق دو طرف قرارداد، بر برهم زدن عقد صورت گرفته و موجب فسخ قولنامه می باشد.

وجود یک دلیل موجه قانونی یا یک دلیل پیش بینی شده در قانون که یکی از طرفین قرارداد، به موجب آن، می تواند نسبت به فسخ قولنامه اقدام کند. به عنوان مثال، مستاجر می تواند، در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر، توسط موجر، به صورت یک طرفه، نسبت به فسخ قرارداد اجاره، اقدام کند.

وجود خیار شرط (حق فسخ)؛ که به معنای درج شرطی به عنوان شرط ضمن عقد، مبنی بر داشتن حق برهم زدن قرارداد، به صورت یک طرفه، برای یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن ها می باشد. به عنوان مثال، طرفین، شرط کنند که در صورت عدم پرداخت ثمن تا تاریخی مشخص، توسط مشتری، بایع حق دارد، یک طرفه، نسبت به برهم زدن عقد، اقدام کند.

وجود یکی از خیارات قانونی، یعنی اختیار برهم زدن معامله، به موجب قانون، در صورت وجود خیاراتی نظیر خیار حیوان، خیار غبن فاحش، خیار تبعض صفقه، خیار تدلیس، خیار مجلس، خیار تاخیر ثمن و....؛ با این توضیح که قانون گذار، برای برهم زدن قانونی قرارداد، شرایط و اختیارات ویژه ای را تحت عنوان خیارات قانونی، در نظر گرفته است که در زیر، به توضیح برخی از مهم ترین آن ها، می پردازیم:

 خیار مجلس : که به موجب آن، هریک از طرفین، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد و در صورت عدم ترک مجلس، در همان مجلس و محلی که انعقاد قرارداد صورت گرفته، می توانند، نسبت به فسخ قولنامه، اقدام کنند. ماده 397 قانون مدنی، مستند این خیار قانونی است که مقرر می دارد: " هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند."

خیار تاخیر ثمن که مستند آن، ماده 402 قانون مدنی، می باشد، بدین معنا است که چنانچه مشتری، در پرداخت ثمن، تعلل کند و سه روز از انعقاد قرارداد، بگذرد، بایع می تواند، نسبت به فسخ قولنامه، اقدام نماید؛ منوط بر اینکه، بایع، هنوز مال را تسلیم نکرده باشد، مال مورد معامله، عین خارجی و یا در حکم آن باشد و مشتری و بایع، برای تحویل ثمن معامله، اجل و مهلت، مشخص نکرده باشند.

 خیار رویت و تخلف از وصف که مستند آن، ماده 410 قانون مدنی، است، زمانی تحقق می یابد که مشتری، مالی را بدون دیدن و صرف وصف، خریداری نماید و بعد از رویت، متوجه گردد که مال، دارای اوصاف ذکر شده نیست.

 خیار غبن که مستند آن، ماده 416 قانون مدنی است، زمانی تحقق می یابد که تفاوت بسیار واضح و آشکار و غیر قابل چشم پوشی ای میان قیمت مورد معامله در قرارداد، با قیمت بازار، وجود داشته باشد. خیار غبن، فوری است و فرد، باید، سریعا و به محض اطلاع، نسبت به اعمال آن، اقدام کند.

 خیار عیب که مستند آن، ماده 422 قانون مدنی است، زمانی، قابل اعمال می باشد که بعد از معامله، مشخص شود، مورد معامله، معیوب است و این عیب، باید، عیب پنهان باشد و در زمان معامله، مشتری، متوجه آن، نگردد.

شرایط فسخ یک طرفه قولنامه

در قسمت قبل، توضیح دادیم که اقاله، شیوه برهم زدن دو طرفه قولنامه یا هر قرارداد دیگری، با توافق طرفین است، اما، امکان برهم زدن یک طرفه قولنامه زمین یا خانه یا سایر اموال نیز وجود دارد که در این بخش از مقاله، قصد داریم در خصوص شرایط حق فسخ یک طرفه قولنامه، از منظر قانون مدنی، توضیح دهیم که به شرح زیر می باشد:

وجود حق فسخ یا خیار شرط که معمولا، به عنوان شرط ضمن عقد، در قولنامه، درج می شود و تعیین می گردد که در صورت رخ دادن برخی اتفاقات، یکی از طرفین، حق دارد، به صورت یک طرفه، نسبت به فسخ قولنامه، اقدام کند.

وجود جهات و موارد مورد پیش بینی قانون گذار، برای برهم زدن قولنامه یا قرارداد در برخی عقود معین.

وجود یکی از خیارات قانونی، نظیر خیار غبن فاحش که به معنای متضرر شدن در قرارداد، به واسطه فریب یا اختلاف قیمت آشکار مورد معامله با عرف بازار است و یا سایر خیارات قانونی، نظیر خیار حیوان، خیار مجلس، خیار تبعض صفقه و....

فسخ کننده، از اهلیت قانونی لازم، برای انجام این امر، برخوردار باشد و با قصد و رضای کامل، نسبت به فسخ قولنامه، اقدام کند.

فسخ کننده، از مدارک قانونی لازم، برای فسخ قرارداد، برخوردار باشد.

شایان ذکر است، در صورتی که هر دو طرف قرارداد یا یکی از آن ها، شرط اسقاط کافه خیارات، یعنی، ساقط کردن تمام خیارات قانونی را پذیرفته باشد، نمی تواند به این جهت از جهات قانونی، نسبت به فسخ قولنامه خود، اقدام کند.

مراحل و نحوه فسخ قولنامه

یکی از پرسش های رایج در خصوص فسخ قولنامه، مبنی بر این است که مراحل و نحوه فسخ قولنامه، در انجام این امر، به صورت یک طرفه یا دو طرفه، چه می باشد؟ لذا در این بخش از مقاله، در دو قسمت، سعی در پاسخ به پرسش فوق الذکر را داریم. 

در این شیوه، کافی است تا هریک از طرفین، اراده خود بر فسخ قولنامه را به دیگری، اظهار نموده و طرف دیگر، موافقت خود را با آن، اعلام نماید. این اظهار اراده، می تواند از طریق ارسال یک اظهارنامه قضایی یا پیامک یا اعلام شفاهی باشد.

در فسخ قولنامه به صورت یک طرفه، ابتدا، شخصی که قصد فسخ، به علت وجود خیارات قانونی یا حق فسخ را دارد، ترجیحا، باید، اراده خود را به صورت کتبی و با کمک ارسال یک اظهارنامه قضایی، از طریق دفاتر خدمات قضایی، به دیگری، اعلام دارد. 

در صورتی که طرف دیگر قولنامه، این امر را نادیده گرفت و نسبت به استرداد مال یا وجه، خودداری نمود، فرد دارای حق فسخ یا خیارات قانونی، می تواند، به دفاتر خدمات الکترونیک، مراجعه کرده و دادخواست خود، مبنی بر تایید فسخ قولنامه، به استناد حق فسخ، وجود جهات و یا خیارات قانونی را اعلام دارد و از قاضی رسیدگی کننده به پرونده، تقاضای صدور حکم در این خصوص را داشته باشد.

شایان ذکر است، برای ثبت دادخواست، ابتدا، متقاضی باید، حساب کاربری سامانه ثنای خود را تشکیل دهد و در صورت امکان، دادخواست خود را از قبل، تنظیم و بر روی یک فایل ورد یا pdf ذخیره کند تا در مراجعه حضوری، تحویل دفاتر خدمات قضایی بدهد.

مدارک لازم برای فسخ قولنامه

هنگامی که یکی از طرفین عقد، قصد فسخ قولنامه را به صورت قانونی دارد، باید از مدارک لازم برای انجام این امر، برخودار باشد، در غیر این صورت، موفق به فسخ قولنامه، نخواهد بود. لذا در این بخش از مقاله، در خصوص مدارک لازم برای این امر، صحبت خواهیم کرد و خواهیم گفت که مدارک لازم برای فسخ قولنامه چیست که به شرح زیر، هستند: 

وجود قرارداد یا همان قولنامه یا هر سند و مدرکی که مثبت وجود قولنامه و قراردادی، فی مابین طرفین است.

وجود مدارک مثبت خیارات قانونی یا حق فسخ. 

دادخواست الزام به فسخ قولنامه

 نام کاربری و رمز عبور حساب کاربری سامانه ثنا که در صورت عدم برخورداری از این امر، متقاضی، ابتدا باید، برای تشکیل حساب، به صورت حضوری و با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا به صورت اینترنتی و مراجعه به آدرس sana.adliran.ir اقدام کند. 

فسخ قولنامه دستی

تنظیم قولنامه، هم به صورت دستی و توسط خود طرفین و هم به صورت تنظیم در فرم های از پیش آماده بنگاه املاک و توسط بنگاه صلاحیت دار برای این امر، امکان پذیر بوده و اعتبار قولنامه تنظیمی در هر دو روش، اعتبار سند عادی است. سوالی که مطرح می گردد این است که نحوه فسخ قولنامه دستی، چگونه است؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت، چنانچه طرفین، قصد داشته باشند، به صورت دو طرفه، نسبت به فسخ قولنامه دستی اقدام کنند، صرف اظهار اراده و اعلام توافق، کافی است و نیاز به طی کردن مراحل ویژه ای نخواهد بود.

در صورت فسخ قولنامه به صورت یک طرفه، ابتدا باید، ضمن اظهارنامه یا پیامک و... به طرف دیگر، اطلاع رسانی شود که با استناد به خیارات قانونی یا حق فسخ، فسخ قولنامه، انجام گرفته و در صورت عدم همکاری طرف دیگر، بر فسخ، باید، دادخواست تایید فسخ قولنامه، به استناد حق فسخ یا خیارات قانونی، تنظیم گردد و از طریق دفاتر خدمات قضایی، به محکمه، ارسال شود تا دادگاه، در خصوص آن، حکم مقتضی را صادر نماید.

ضرر و زیان ناشی از فسخ قولنامه

دریافت ضرر و زیان ناشی از فسخ قولنامه، همانند ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره، صرفا در شرایط بخصوص و ویژه ای، امکان پذیر می باشد. لذا، در این بخش از مقاله، قصد داریم بگوییم که موارد و شرایط مطالبه ضررو زیان ناشی از فسخ قولنامه چیست و چگونه باید، نسبت به مطالبه آن، اقدام نمود.

از جمله مواردی که می توان، به واسطه وجود آن در قرارداد، اقدام به مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قولنامه نمود، این است که طرفین، در قرارداد، شرط کرده باشند که در صورت اعمال حق فسخ یک طرفه، به واسطه خیار شرط یا پشیمانی از معامله، فسخ کننده، باید، مبلغی را تحت عنوان حق پشیمانی یا ضرر و زیان ناشی از فسخ، به دیگری، بپردازد.

از دیگر مواردی که به واسطه فسخ قولنامه، می توان نسبت به مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ اقدام نمود، باید به این امر اشاره کرد، که دیگری، از فسخ قولنامه، دچار ضرر و زیان شده است؛ البته، این امر، صرفا با اثبات ضرر و زیان وارده که ناشی از فسخ قولنامه است، ممکن و میسر، خواهد بود و برای این امر، در صورت عدم پذیرش طرف مقابل به پرداخت ضرر و زیان، متقاضی باید، از طریق ثبت دادخواست، اقدام نماید تا محکمه، در این خصوص، حکم صادر کند.

قانون حق فسخ قولنامه تا 24 ساعت

از سوالات رایجی که پیرامون مساله فسخ قولنامه، مطرح می گردد، مبنی بر این است که قانون حق فسخ قولنامه تا 24 ساعت چیست و آیا چنین امری، از لحاظ قانونی، صحیح است یا خیر؟ لذا در این بخش از مقاله، قصد داریم در خصوص موارد امکان حق فسخ یک طرفه قولنامه، تا 24 ساعت پس از انعقاد آن صحبت کنیم.

در پاسخ به پرسش فوق الذکر، باید گفت، قانون نوشته شده ای تحت عنوان قانون حق فسخ یک طرفه قولنامه ماشین، خانه، زمین و.... تا 24 ساعت، وجود ندارد، بنابراین، هنگامی که از حق فسخ قولنامه تا 24 ساعت، صحبت به میان می آید، مقصود این است که؛

طرفین، در ضمن عقد، شرطی، به عنوان حق فسخ قولنامه تا 24 ساعت پس از انعقاد آن را در نظر گرفته اند و دارنده حق، می تواند، حداکثر تا 24 ساعت، اراده خود، مبنی بر فسخ قولنامه را ضمن یک اظهارنامه یا به صورت کتبی، به دیگری، اظهار دارد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط و موارد فسخ قولنامه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط و موارد فسخ قولنامه پاسخ دهند.