خرید سرقفلی مغازه

خرید سرقفلی مغازه ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، امکان پذیر می باشد . اما باید آثار و عواقب حقوقی آن را مد نظر قرار داد ؛ چرا که خریدار سرقفلی ، نمی تواند بدون اجازه مالک ، در ملک تغییرات کلی ایجاد کرده و یا شغل خود را تغییر دهد . همچنین ، فروش سرقفلی توسط مستاجر ، می بایست با رضایت مالک باشد .

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، در خصوص املاک تجاری همچون مغازه ها ، حقی تحت عنوان حق سرقفلی پیش بینی شده است که به موجب آن ، در ابتدای قرارداد اجاره ای که میان مالک ملک تجاری و مستاجر آن منعقد می گردد ، برای مستاجر ، حقی مالی تحت عنوان سرقفلی ایجاد می گردد که با حق کسب و پیشه مذکور در قانون 1356 ، متفاوت است .

در هر حال ، حق سرقفلی مغازه ، در کنار حق مالکیت ، در ابتدا ، به مالک آن تعلق دارد ؛ لکن این حق ، مالی بوده و قابلیت خرید و فروش نیز خواهد داشت ؛ مثل اینکه مالک ، آن را به مستاجر فروخته و یا اینکه مستاجر ، حق سرقفلی خود را به دیگری واگذار کند . اما از آن جهت که خرید سرقفلی مغازه ، بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر ، آثار و عواقب حقوقی مهمی دارد ، می بایست صرفا با توجه به نکات حقوقی مربوطه ، اقدام به انجام این کار نمود .

به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله ، قصد داریم ابتدا توضیح دهیم که سرقفلی مغازه چیست و چه قوانینی در خصوص آن وجود دارد . سپس ، شرایط و نحوه خرید سرقفلی مغازه را توضیح داده و آثار و عواقب خرید سرقفلی را ذکر خواهیم کرد .

سرقفلی مغازه چیست

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، در ارتباط با املاک تجاری ، حقی تحت عنوان حق سرقفلی مغازه ، مورد پیش بینی قرار گرفته است که این حق ، نوعی حق مالی بوده و به موجب آن ، مستاجر ، در ابتدای قرارداد اجاره ای که با مالک مغازه منعقد می کند ، مبلغ مشخصی را به وی پرداخت کرده و در ازای آن ، می تواند از منافع مغازه ، استفاده نماید و پس از خاتمه قرارداد ، مالک آن را به مستاجر ، پرداخت می کند .

بنابراین ، در پاسخ به این سوال که سرقفلی مغازه چیست ، باید گفت که سرقفلی ، حقی مالی است که به املاک تجاری و مغازه ها ، تعلق داشته و حین انعقاد قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر ، به مستاجر انتقال پیدا می کند . البته ، باید به این نکته توجه داشت که سرقفلی مغازه ، با حق کسب و پیشه ، متفاوت است .

مهم ترین تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه ، آن است که حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، بسته به فعالیت مستاجر در ملک تجاری ، به صورت تدریجی ، در طول مدت اجاره ، برای مستاجر ایجاد شده و به سبب حسن شهرتی بود که مستاجر ، برای آن ملک ایجاد نموده است . چنین حقی ، سبب می شد که مالک ، نتواند وی را به راحتی از ملک تجاری ، بیرون نماید . در صورتی هم که طبق قانون ، مالک می توانست حکم تخلیه ملک را بگیرد ، می بایست مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه ، به مستاجر پرداخت می نمود .

لکن سرقفلی مغازه که به موجب قانون مصوب 1376 پیش بینی شد ، بسته به فعالیت و حسن شهرت ایجاد شده توسط مستاجر نداشته و وابسته به خود مغازه می باشد و در ابتدای قرارداد اجاره ، توسط مستاجر ، به مالک پرداخت می گردد تا از منافع ملک اجاره ای ، استفاده نماید . از آن رو که حق سرقفلی مغازه ، یک حق مالی است ، می تواند تحت شرایط خاصی توسط مستاجر نیز ، به دیگری منتقل شود که در ادامه ، به توضیح آن خواهیم پرداخت .

قوانین سرقفلی مغازه

در قسمت قبل ، به توضیح مفهوم سرقفلی مغازه ، پرداخته و به این نکته اشاره نمودیم که سرقفلی مغازه ، با حق کسب و پیشه مغازه ها ، تفاوت های اساسی و مهمی دارد ؛ به خصوص در بحث تمدید قرارداد اجاره . اما برای تکمیل موضوع ، در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که قوانین سرقفلی مغازه چیست و چه احکامی در این قانون ، برای سرقفلی مغازه ها ، مورد پیش بینی قرار گرفته است ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از سال 1376 ، با اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، اصطلاح حق کسب و پیشه ، خلاف شرع شناخته شده و به جای آن ، حقی مالی تحت عنوان حق سرقفلی مغازه ، پیش بینی گردید . بر این اساس ، مستاجر ، در ابتدای قراردادهای اجاره ( که از تاریخ 1376 منعقد شده اند ) ، وجهی را به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته و مقداری هم اجاره ماهیانه تعیین می شود و به موجب آن ، موجر موظف به تمدید قرارداد اجاره می شود ؛ مگر در برخی شرایط خاص .

همچنین ، لازم به ذکر است که سرقفلی مغازه ، یک حق مالی غیر منقول است که تمامی آثار حقوق مالی ، در خصوص آن ، قابل اعمال است ، به این معنا که قابل به ارث رسیدن است و ارث سرقفلی ، به این معنا است که پس از فوت شخص ، ورثه ، بر اساس طبقات و درجات ارث می توانند اقدام به تقسیم آن نمایند .

علاوه بر اینها ، ضمانت از حق سرقفلی مغازه و یا توقیف نمودن آن ، به عنوان یک حق مالی ، امکان پذیر و قانونی می باشد ؛ بر خلاف حق کسب و پیشه ، که چنین موضوعی در خصوص آن ، امکان پذیر نبود . پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین خرید و فروش سرقفلی مغازه ، مقاله زیر را نیز ، مطالعه نمایید .

شرایط خرید سرقفلی مغازه

سرقفلی مغازه که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، در ارتباط با املاک تجاری مورد پیش بینی قرار گرفته است ، نوعی حق مالی می باشد که به ملک تجاری تعلق داشته و در کنار حق مالکیت مالک آن است . بر این اساس ، مالک ملک تجاری ، همزمان ، حق مالکیت ، حق سرقفلی آن را نیز دارد . اما مالک ، می تواند آن را به دیگری ، بفروشد و خریدار ، مستاجر وی محسوب می شود .

اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که شرایط خرید سرقفلی مغازه چیست و به بیان دیگر ، تحت چه شرایطی می توان اقدام به خرید سرقفلی مغازه نمود ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که شرایط خرید سرقفلی مغازه ، آن است که خریدار و فروشنده ، می توانند با توافق در خصوص مسائل مهم از جمله مبلغ سرقفلی ، قابلیت انتقال یا عدم انتقال آن به دیگری ، مدت زمان آن و مواردی از این قبیل ، اقدام به انعقاد یک قرارداد نمایند .

در این حالت ، خرید سرقفلی مغازه ، نوعی قرارداد یا عقد است که میان دو شخص منعقد می شود ؛ اما ممکن است که انتقال حق سرقفلی ، به صورت قهری و یا به موجب حکم دادگاه هم باشد که خارج از بحث است . در هر حال ، از آن جهت که خرید سرقفلی مغازه ، یک قرارداد است که به موجب آن ، حق مالی ، توسط مالک ، به دیگری انتقال پیدا می کند ، شرایط اساسی صحت معامله ، از جمله وجود قصد و رضایت ، موضوع قرارداد و مشروعیت هدف معامله نیز ، می بایست مد نظر قرار گیرد .

در هر صورت ، مهم ترین شرایط خرید سرقفلی مغازه ، می بایست با توافق طرفین ، به موجب یک قرارداد کتبی ، تعیین گردد که در صورت تخلف از آن ، متعهد له ، می تواند ضمن مراجعه به دادگاه ، حقوق قانونی خود را مطالبه نماید که این بحث را در قسمت آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه ، بیشتر توضیح خواهیم داد .

نکته ای که ذکر آن پر اهمیت است ، آن است که معمولا ، منظور از اصطلاح خرید سرقفلی مغازه ، همان خرید و فروش یا نقل و انتقال حق کسب و پیشه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد و دعاوی ناشی از آن نیز ، بر اساس همین قانون رسیدگی می شود ؛ با این حال ، از آن جهت که دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه ، به دلیل شباهت هایی که دارند ، به جای هم به کار می روند ، می بایست شرایط و قوانین حاکم بر هر دوی این عناوین را بررسی نمود .

نحوه خرید سرقفلی مغازه

در صورت وجود شرایط خرید سرقفلی مغازه ، مالک ملک تجاری و مستاجر ، می توانند با یکدیگر قراردادی منعقد نموده و با ذکر توافقات خاص خود ، اقدام به واگذاری سرقفلی نمایند . در این حالت ، خریدار سرقفلی مغازه ، به نوعی مستاجر ملک محسوب شده و می تواند در طول مدت قرارداد اجاره ، از آن استفاده نماید .

البته ، لازم به ذکر است که پس از خرید سرقفلی از مالک ، مستاجر نیز ، تحت شرایط خاصی می تواند اقدام به فروش سرقفلی به فرد دیگری نماید ؛ لکن می بایست رضایت مالک را نیز ، داشته باشد ؛ مثل اینکه حین قرارداد ، توافق شده باشد که مستاجر ، حق فروش سرقفلی را داشته و یا حداقل ، وی را از انجام این کار ، منع نکرده باشد . در غیر این صورت ، بر اساس قانون مصوب 1356 ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی ، حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .

اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که نحوه خرید سرقفلی مغازه به چه صورت است و به عبارت دیگر ، اگر مستاجر یا فرد دیگری ، می خواست به جای اجاره کردن یا خرید مغازه ، حق سرقفلی آن را بخرد ، به چه صورت باید اقدام نماید ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که نحوه خرید حق سرقفلی مغازه ، می تواند به صورت تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و یا ضمن سند عادی باشد .

به این معنا که خریدار و فروشنده سرقفلی ( اعم از مالک ملک یا مستاجری که سرقفلی ملک را خریده است ) ، برای تنظیم قرارداد و برای جلوگیری از مشکلات احتمالی همچون کلاهبرداری توسط کسانی که مالک سرقفلی نبوده و آن را به فروش می رسانند ، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و اقدام به خرید و فروش سرقفلی مغازه نمایند که این سند ، از نوع سند رسمی است ؛ لکن انتقال سرقفلی به موجب سند عادی نیز ، بلااشکال است .

در دفترخانه ، می بایست اسناد و مدارکی همچون شناسنامه و کارت ملی طرفین ، اصل سند مالکیت و اصل اجاره نامه ، ارائه شود . همچنین ، گواهی مالیات و عدم بدهی و عوارض نیز ، برای خرید و فروش سرقفلی مغازه در دفترخانه اسناد رسمی ، مورد ملاحظه قرار می گیرد تا احتمالا از آثار و عواقب سوء خرید و فروش سرقفلی ، کاسته شود .

اما در خصوص نحوه خرید سرقفلی مغازه ، باید این نکته را نیز افزود که بر خلاف خرید سرقفلی مغازه ها که هم می تواند به صورت سند عادی و هم به صورت سند رسمی صورت گیرد ، نحوه خرید حق کسب و پیشه مغازه ها مشمول قانون 1356 ، صرفا از طریق سند رسمی می بایست این خرید و فروش را انجام داد و انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی ، امکان پذیر نیست .

آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه

متاسفانه ، برخی از افرادی که اقدام به خرید سرقفلی مغازه می نمایند ، نسبت به آثار و عواقب حقوقی خرید سرقفلی مغازه ، بی اطلاع بوده و به همین دلیل ، ممکن است که مشکلاتی حقوقی ، میان خریدار و فروشنده سرقفلی ، ایجاد شود . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه چیست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که یکی از مهم ترین آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه ، این است که مالک مغازه ، همچنان مالک قانونی و رسمی آن محسوب شده و می تواند حق مالکیت خود را در خصوص آن ، اعمال نماید و خریدار سرقفلی ، حق مالکیتی نسبت به مغازه نداشته و صرفا سرقفلی آن را خریده است . این موضوع ، آثار حقوقی مهمی بر جای می گذارد که بی توجهی به آن ، می تواند سبب ایجاد مشکلاتی شود ؛ از جمله اینکه :

خریدار سرقفلی مغازه ، نمی تواند بدون اجازه و یا رضایت مالک ، اقدام به ایجاد تغییرات کلی در کسب و کار خود نماید ؛ مثل اینکه مغازه ای که برای شغل خیاطی مهیا شده است را به شغل آرایشگری اختصاص بدهد ؛

خریدار سرقفلی ، نمی تواند بدون رضایت و اجازه مالک مغازه ، هیچ گونه تغییری در مغازه ایجاد کرده و به عنوان نمونه ، دکوراسیون آن را تغییر داده و یا ساخت و سازی در آن انجام دهد که با ساختار اصلی مغازه ، تفاوت دارد ؛

همچنین ، خریدار سرقفلی مغازه ، نمی تواند بدون رضایت و اجازه فروشنده ، اقدام به انتقال سرقفلی به شخص ثالثی نماید و برای این کار ، ابتدا باید رضایت مالک را به موجب اظهارنامه ای اخذ نماید ؛ در غیر این صورت مالک نیز می تواند حکم تخلیه وی را بگیرد .

البته ، باید به این نکته نیز ، توجه داشت که آثار حقوقی ذکر شده ، مطلق نیستند ؛ بلکه خریدار و فروشنده حق سرقفلی ، می توانند حین تنظیم قرارداد انتقال حق سرقفلی ، در خصوص آنها ، توافق نموده و همان توافق را ملاک عمل قرار دهند ؛ مثل اینکه مالک ، می تواند به خریدار سرقفلی ، این حق را بدهد که تغییراتی در ملک ایجاد نموده و یا حق انتقال سرقفلی توسط خریدار به دیگری نیز ، پیش بینی شده باشد .

الازم به ذکر است که آثار و عواقب خرید حق و کسب پیشه مغازه ها که مشمول قانون 1356 هستند نیز ، همین مطالبی است که در خصوص آثار خرید سرقفلی مغازه ذکر گردید و از آن جهت که اکثر دعاوی خرید سرقفلی مغازه که در دادگاه ها مطرح می شود ، به نوعی مربوط به دعاوی خرید حق کسب و پیشه مشمول قانون 1356 هستند ، می بایست به نکات ذکر شده ، توجه نمود .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین خرید سرقفلی مغازه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قوانین خرید سرقفلی مغازه پاسخ دهند .