تصرف عدوانی مستاجر

در صورت تنظیم قرارداد اجاره و تعیین تکلیف نحوه تخلیه ملک، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر، برای مالک، وجود نداشته؛ اما، در سایر فروض، مالک می تواند با ثبت دادخواست حقوقی یا شکواییه کیفری، از طریق دفاتر خدمات قضایی، رفع تصرف و مجازات مرتکب را خواستار گردد.

یکی از عقود شایع در رابطه با املاک، عقد اجاره بوده که به موجب آن، مالک، منافع ملک را به مستاجر، انتقال داده و این امکان را برای وی فراهم می کند تا در مقابل پرداخت مبلغی، تحت عنوان اجاره بها، از ملک مورد اجاره استفاده نماید.
اما، گاهی در مواردی، پس از پایان مدت اجاره و علی رغم درخواست موجر، مبنی بر تخلیه، مستاجر از تخلیه ملک، خودداری نموده و به این ترتیب، تصرف او، از حالت امانی خارج شده و شکل عدوانی می گیرد. در این صورت، به منظور حفظ حقوق قانونی مالک و تسریع در تخلیه ملک، لازم است بررسی شود که ضمانت اجرای چنین عملی چیست و مجازات آن، به چه صورت می باشد.
لذا، در این مقاله، پس از پاسخ به این سوال که منظور از تصرف عدوانی مستاجر چیست، ضمانj اجرا و مجازات این عمل غیر قانونی، توضیح داده شده و در پایان، نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر، توضیح داده شده است.

منظور از تصرف عدوانی مستاجر چیست

یکی از اصطلاحات حقوقی که در بین عامه مردم، رایج بوده، بی آنکه معنای دقیق این اصطلاح در حقوق، توسط آنها درک گردد، اصطلاح تصرف عدوانی می باشد. به دلیل اشتباه در درک این مفهوم حقوقی است که گاهی برخی از موجرین، به جای تخلیه ید، مساله تصرف عدوانی مستاجر و مجازات آن را مطرح کرده و در مورد نحوه شکایت از آن، به طرح سوال می پردازند. 

بنابراین، در این بخش، قصد داریم تا به این سوالات، پاسخ دهیم که منظور از تصرف عدوانی مستاجر چیست و اینکه اصولا، آیا می توان این اصطلاح را در مورد مستاجر ملک، اعم از تجاری و مسکونی، استعمال نمود یا خیر؟

برای اینکه به سوالات فوق، پاسخ دهیم، بهتر است که ابتدا، تعریف واضحی از تصرف عدوانی و دعوای مربوط به آن، داشته باشیم که یکی از انواع دعاوی تصرف می باشد. ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، در تعریف این دعوا، مقرر داشته: « دعوای تصرف عدوانی، عبارتست از: ‌ادعای متصرف سابق، مبنی براین که دیگری، بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال، ‌درخواست می ‌نماید.»

بنابراین، برای طرح دعوی تصرف عدوانی، لازم است تا یک شخص، مالی را برای مدتی، در تصرف خود داشته، که این شخص می تواند مالک آن مال باشد یا غیر مالک و سپس، شخص دیگری، آن مال را از تصرف شخص اول و بدون رضایت او، خارج کرده و خود، آن را تصرف کند.

با نگاهی به این تعریف، چنین برداشت می شود که مستاجر ملک که مال را با رضایت موجر، از تصرف وی خارج کرده و به تصرف خود، در می آورد، نمی تواند متصرف عدوانی، شناخته شده و در نتیجه، نمی توان علیه وی نیز دعوای تصرف عدوانی، مطرح نمود و یا مجازات او را درخواست کرد.

با این وجود، در فرضی که در پایان مدت اجاره، مستاجر، از تخلیه ملک، خودداری می کند، ممکن است این سوال، مطرح گردد که آیا با پایان یافتن رابطه استیجاری، می توان مستاجر را متصرف عدوانی محسوب نمود و در این صورت، نحوه شکایت علیه وی، به چه صورت می باشد؟

برای پاسخگویی به سوالات فوق، باید به ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره آن، مراجعه نمود. به موجب این ماده: « سرایدار، خادم، کارگر و به‌ طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا‌ کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می‌ شود.»

لذا، با توجه به این ماده، برای شکایت از تصرف عدوانی، لازم نیست که شروع تصرف متصرف، عدوانی باشد. بلکه، حتی اگر شروع تصرف متصرف، با اذن و اجازه مالک بوده، اما، پس از مطالبه مالک مبنی بر تخلیه، متصرف، از تخلیه و تحویل ملک خودداری کند، بازهم تصرف، عدوانی محسوب می گردد.

با این وجود، مطابق تبصره همین ماده: « دعوای تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز درمواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف، قرارداد و شرایط ‌خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقررات این ماده نخواهند بود.»

همانطور که ملاحظه می شود، مطابق این تبصره، اگر میان مالک و متصرف ملک، قراردادی برای تخلیه، وجود داشته باشد، مالک در مورد تخلیه، حق استناد به ماده 171 و اقامه دعوی تصرف عدوانی را نخواهد داشت.

از سوی دیگر، یکی از مواردی که در آن مورد، موعد و نحوه تخلیه ملک، با توافق طرفین و در جریان انعقاد قرارداد، مشخص می گردد، قرارداد اجاره بوده که ضمن آن، مستاجر، ملزم می گردد که در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه کرده و تحویل موجر دهد. همچنین، به طور معمول، مبلغی، تحت عنوان وجه التزام نیز برای عدم تخلیه در تاریخ مشخص شده، از سوی طرفین، در نظر گرفته می شود.

بنابراین، اصولا، در مواردی که قرارداد اجاره ای، میان موجر و مستاجر، در میان بوده و ضمن آن قرارداد، طرفین، در مورد نحوه تخلیه و تحویل ملک نیز توافق و تعیین تکلیف نموده اند، موجر، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر، علیه مستاجر را نداشته و نمی تواند مجازات وی را نیز خواستار شده و باید با تقدیم دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضای مدت اجاره، حقوق قانونی خود را احقاق نماید.

استثنای عدم امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر، در جایی است که شخصی، بدون انعقاد قرارداد اجاره و صرفا به صورت تواقی و شفاهی، ملک خود را در اختیار دیگری قرار می دهد. در این حالت، چون توافقی برای تخلیه وجود نداشته، در صورت مطالبه مالک، مبنی بر تحویل ملک و امتناع مستاجر، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر، برای مالک، وجود خواهد داشت.

به عنوان مثال، مالک باغی، باغبانی را استخدام کرده و اتاق کوچک انتهای باغ را نیز در اختیار وی گذاشته و مبلغی از حقوق وی را بابت اجاره ماهیانه اتاق، کسر می کند. در این فرض، اگر مالک، خواهان تخلیه اتاق شده و باغبان از تحویل آن، خودداری کند، این امکان برای مالک وجود داشته تا برای طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر، اقدام نماید.

ضمانت اجرای تصرف عدوانی مستاجر

سوال دیگری که در رابطه با تصرف عدوانی مستاجر، باید به آن پرداخته شود، بحث ضمانت اجرای آن می باشد. البته، مجددا یادآور می گردد که با توجه به تبصره ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی، در فرضی که مانند عقد اجاره، طرفین در مورد تخلیه ملک و نحوه انجام آن، توافق کرده اند، در صورتی که مستاجر، در پایان مدت اجاره، از تخلیه و تحویل ملک، خودداری کند، طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی و کیفری مستاجر، توسط موجر، امکان پذیر نمی باشد.

در این حالت، موجر می تواند برای اقامه دعوی تخلیه ید فوری، در شورای حل اختلاف، اقدام نموده، آن هم در حالتی که قرارداد اجاره، شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 را داشته، من جمله اینکه مکتوب گردیده و 2 شاهد، ذیل آن را امضا کرده باشند. همچنین، هنگامی که طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر، به صورت حقوقی، امکان پذیر نبوده، به طریق اولی، موجر این حق را نیز نخواهد داشت که برای طرح دعوای تصرف عدوانی مستاجر، به شیوه کیفری، اقدام نماید.

اما، در فرضی که شخصی، بی آنکه یک قرارداد اجاره در میان باشد، صرفا به صورت توافقی و شفاهی، ملکی را از مالک آن، تحویل گرفته و طرفین، توافق برای مشخص کردن نحوه تخلیه ملک نداشته اند، در صورت مطالبه مالک، مبنی بر تحویل ملک و خودداری مستاجر از تخلیه، مالک می تواند برای طرح دعوای تصرف عدوانی مستاجر، اقدام نموده و با گرفتن حکم و اجرای آن، متصرف را از ملک خود، بیرون نماید.

همچنین، بر اساس ماده 691 قانون مجازات اسلامی، بخش تعزیرات، در صورتی که ورود فرد به ملک دیگری، با قهر و غلبه نبوده، اما، بعد از اخطار، متصرف با قهر و غلبه، در ملک بماند، عمل وی، مجرمانه، تلقی گردیده و مالک می تواند مطابق مقررات نحوه شکایت از تصرف عدوانی، از متصرف، شکایت نموده و مجازات وی را خواستار گردد.

مجازات تصرف عدوانی مستاجر

پیش از توضیح مجازات تصرف عدوانی مستاجر، لازم است تا به این مساله، اشاره گردد که در فرضی که مستاجر، دارای یک قرارداد اجاره با مالک ملک بوده و طرفین، ضمن آن قرارداد، در مورد تخلیه ملک نیز تعیین تکلیف نموده اند، اقامه دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی مستاجر و دعوای کیفری آن، امکان نداشته و لذا، مساله مجازات این عمل نیز قابل طرح نمی باشد.

اما، در حالتی که قرارداد اجاره ای در میان نبوده و تصرفات مستاجر، تابع توافق شفاهی وی با مالک بوده و در مورد نحوه تخلیه ملک نیز تعیین تکلیف نشده است، برای تعیین مجازات متصرف، در صورت عدم تخلیه ملک، با وجود درخواست مالک، باید به ماده 691 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی، مراجعه نمود که به موجب آن:

« هر کس به قهر و غلبه، داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است، اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود، به قهر و غلبه نبوده، ولی بعد از اخطار، متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز، حسب مورد به یک تا شش ماه حبس، محکوم می ‌شود... »

بنابراین، در فرض نبود قرارداد اجاره و عدم تعیین تکلیف در مورد تخلیه ملک، در صورتی که علی رغم درخواست مالک، متصرف ملک، با قهر و غلبه در ملک مانده و به تصرفات خود ادامه دهد، در صورت شکایت مالک، مطابق مقررات نحوه شکایت در آیین دادرسی کیفری، متصرف به حبس از یک تا شش ماه، محکوم می گردد.

نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر

در بخش های قبل، به بررسی دعوی تصرف عدوانی مستاجر، پرداخته و گفتیم که ضمانت اجرای حقوقی و کیفری این عمل، چه می باشد. همچنین، توضیح دادیم که در شرایط خاصی، تصرف عدوانی مستاجر، ممکن است به صدور حکم به مجازات از یک تا شش ماه حبس، منتهی گردد.

در این بخش، قصد داریم تا در مورد نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر، در فرضی که قرارداد اجاره ای میان مالک و وی نبوده و در مورد تخلیه نیز تعیین تکلیف نشده، بپردازیم. لازم به ذکر است که در صورت وجود قرارداد اجاره و توافق در مورد تخلیه ملک، موجر باید برای اقامه دعوی تخلیه ید، اقدام کند.

در اولین مرحله از مراحل نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر، مالک باید با ورود به آدرس sana.adlira.ir یا مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، برای ثبت نام و احراز هویت ثنا، اقدام نموده و سپس، با داشتن اطلاعات نام کاربری و کلمه عبور ثنا، متن دادخواست یا شکواییه تنظیم شده و سایر مدارک، من جمله سند مالکیت، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضای، مراجعه کند.

در صورتی که مالک، قصد طرح دعوی حقوقی را داشته باشد، باید برای ثبت دادخواست، اقدام کرده و چنانچه، تمایل به اقامه دعوای کیفری داشته، لازم است تا شکواییه مربوطه را ثبت نماید. در گام بعدی، دادخواست برای دادگاه حقوقی، ارسال شده و شکواییه به دادسرای مربوطه، ارجاع می شود.

در دعوای کیفری، دادسرا، به عنوان مرجع رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی کیفری، پس از انجام تحقیقات مقدماتی و استماع اظهارات شاکی(مالک) و متهم(مستاجر)، در صورتی که نظر بر وقوع جرم داشته باشد، با صدور قرار جلب به دادرسی و پس از صدور کیفرخواست، پرونده را برای دادگاه کیفری دو، ارسال می کند.

در این مرحله از مراحل نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر، دادگاه کیفری، با تشکیل جلسه و اخذ اظهارت شاکی و متهم، مجددا به دلایل موجود، رسیدگی نموده و در صورت کافی بودن دلایل، رای بر محکومیت به تصرف عدوانی و مجازات آن، صادر خواهد کرد. دادگاه حقوقی نیز با دعوت خواهان و خوانده و با بررسی مدارک ارائه شده، در صورتی که وقوع تصرف عدوانی را محرز بداند، رای بر رفع تصرف، صادر خواهد کرد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه شکایت از تصرف عدوانی مستاجر در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه شکایت از تصرف عدوانی مستاجر پاسخ دهند.