دعوی خلع ید علیه مستاجر

 دعوی خلع ید علیه مستاجر ، اصولا امکان پذیر نمی باشد ؛ بلکه به جای طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر ، می بایست علیه مستاجر ، « دعوی تخلیه ید » اقامه نمود که نحوه طرح این دعوی ، به این صورت است که خواهان ، باید با تکمیل یک نمونه دادخواست تخلیه ید و ثبت آن از طریق دفاتر خدمات قضایی ، علیه مستاجر اقامه دعوی نموده و حکم تخلیه ملک را دریافت نماید .

احترام به حق مالکیت افراد ، در قانون به اندازه ای اهمیت دارد که در صورت نقض این حق توسط افراد دیگر و تصرف اموال غیر منقول شان ، به آنها اجازه داده شده تا علاوه بر مطالبه حقوق قانونی خود و بیرون کردن متصرف غیر قانونی ، در مواردی ، علیه وی شکایت کیفری کرده و بعضا اجرت المثل استفاده از مال غیر منقول را نیز مطالبه نمایند .

یکی از دعاوی مهمی که ناشی از تصرف غیر قانونی اموال غیر منقول دیگران از قبیل خانه ، زمین ، باغ و غیره است ، دعوی خلع ید می باشد . با این حال ، طرح این دعوی ، ظرایف حقوقی خاص خود را داشته و با دعاوی همچون تخلیه ید ، تفاوت های آشکاری دارد که عدم طرح صحیح دعوی مذکور ، منجر به رد آن از سوی دادگاه خواهد شد . 

برای پرداختن به این موضوع ، در ادامه مقاله به توضیح شرایط و نحوه طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر پرداخته و پس از توضیح خلع ید مستاجر توسط مالک جدید ، آثار طرح این دعوی را توضیح داده و نمونه دادخواست دعوی خلع ید علیه مستاجر را نیز ارائه خواهیم داد .

شرایط دعوی خلع ید علیه مستاجر

یکی از مهم ترین اختلافاتی که میان افراد جامعه مطرح می شود ، این است که گاهی اموال غیر منقول آنها ، توسط دیگری ، به زور تصرف شده ؛ در حالی که مالک اصلی ، رضایت ندارد . همین امر و اهمیتی که قانونگذار برای حق مالکیت افراد قایل شده ، سبب گردیده تا دعاوی حقوقی مهمی در این حوزه پیش بینی شود تا افراد بتوانند از حقوق خود دفاع کنند .

به عنوان مثال ، دعوی تصرف عدوانی ، به دعوایی گفته می شود که شخصی ، اقدام به تصرف عدوانی یا به زور ، در مال غیر منقول دیگری نموده باشد که متصرف سابق ، می تواند علیه وی در دادگاه حقوقی طرح دعوی نموده و همزمان ، برای جنبه مجرمانه موضوع ، از متصرف عدوانی شکایت کیفری نیز طرح کند . البته ، برای طرح دعوی تصرف عدوانی ، نیازی به اثبات مالکیت توسط خواهان وجود ندارد .

در کنار آن ، دو دعوای دیگر نیز وجود دارد که یکی از آنها ، دعوای خلع ید و دیگری ، دعوای تخلیه ید است که علی رغم شباهت عنوان ، تفاوت های آشکار و بارزی با یکدیگر دارند ؛ هر چند که در عرف ، گاها یکسان انگاشته می شوند ؛ با این حال باید دانست که انتخاب دعوی به صورت اشتباه ، سبب می شود که دادگاه ، دادخواست خواهان را رد کند .

لذا در این قسمت ، قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر ، چه دعوایی باید علیه وی اقامه کرد ؟ آیا در این شرایط دعوای خلع ید علیه مستاجر باید اقامه شود یا دعوای تخلیه ید مستاجر ؟ برای پاسخ دادن به این سوالات ، ذکر این نکات ضروری به نظر می رسد :

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تخلیه ید ، در آن است که اگر میان خواهان و خوانده دعوی ، رابطه قراردادی وجود داشته و در واقع ، شروع تصرف خوانده دعوی ، به استناد قراردادی بوده است ، نمی توان علیه وی دعوای خلع ید اقامه کرد ؛ بلکه می بایست از دعوای تخلیه ید یا همان تخلیه استفاده کرد . مثلا ، در حالتی که تصرف خوانده دعوی ( مستاجر ) ، به استناد قراردادی ( همچون عقد اجاره ) بوده است ، موجر ، نمی تواند علیه وی دعوای خلع ید اقامه کند ؛ چرا که شروع تصرف مستاجر ، به استناد قرارداد بوده است .

به همین دلیل ، در خصوص اینکه شرایط دعوی خلع ید علیه مستاجر چیست ، باید گفت که اساسا طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر ، موضوعیت ندارد و از طرف دادگاه ، رد می شود ؛ چرا که به دلیل وجود رابطه قراردادی میان موجر و مستاجر ، موجر می بایست دعوی تخلیه ید اقامه نماید و با دریافت حکم تخلیه مستاجر ، وی را از خانه بیرون کند .

لذا این تصور که دعوی خلع ید علیه مستاجر قابل اقامه است ، اشتباه بوده و صرفا دعوای خلع ید را علیه فردی می توان اقامه نمود که از قبل ، رابطه قراردادی با خواهان نداشته است ؛ مثل زمانی که فردی ، بدون داشتن قرارداد اولیه به مالک ، اقدام به تصرف منزل و سکونت در خانه اش نموده باشد .

با این حال ، باید گفت که شرایط دعوای تخلیه ید علیه مستاجر ، این است که مستاجر ، پس از پایان مدت زمان قرارداد اجاره و یا زمانی که قرارداد اجاره بنا به دلایلی فسخ شده است ، از تخلیه کردن ملک ، امتناع نموده و به این ترتیب ، مالک قانونی ملک یا مستاجر جدید ، علیه وی به دادگاه مراجعه و نمونه دادخواست تخلیه ید مستاجر را ارائه می دهد که در ادامه ، به بررسی بیشتر این موضوع خواهیم پرداخت .

نحوه دعوی خلع ید علیه مستاجر

بر اساس قانون ، امکان طرح دعوای خلع ید علیه مستاجر وجود ندارد ؛ بلکه دعوای خلع ید را می توان علیه افرادی که اصلا قراردادی با مالک نداشته اند ، مطرح کرد . لذا به جای خلع ید ، باید تخلیه ید مستاجر را از دادگاه تقاضا نمود . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که نحوه طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر چگونه است ؟ برای پاسخ دادن به این سوال ، در این قسمت ، به بررسی و توضیح نحوه طرح دعوی تخلیه ید علیه مستاجر خواهیم پرداخت .

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که نحوه طرح دعوی تخلیه ید مستاجر ، به این صورت است که مالک قانونی ملک و یا مستاجر جدیدی که ملک به وی اجاره داده شده است ، می تواند یک نمونه دادخواست تخلیه ید علیه مستاجر سابق تهیه نموده و به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ، ارائه نماید .

نحوه ارائه این دادخواست ، به این صورت است که خواهان ، می بایست با ارائه اسناد و مدارک لازم به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست تخلیه ید مستاجر را به ثبت رساند . پس از طرح دعوای تخلیه ید ، بسته به مورد ، شورای حل اختلاف ( در مورد تخلیه فوری ) یا دادگاه ( در باقی موارد ) ، به آن رسیدگی نموده و در صورتی که حکم تخلیه مستاجر را صادر نماید ، به تقاضای خواهان ، اجراییه صادر شده و به مستاجر اخطار داده می شود که ظرف ده روز ملک را تخلیه نموده وگرنه حکم ، توسط ماموران به اجرا در می آید .

لازم به ذکر است که بر اساس قانون ، دعوای تخلیه ید علیه مستاجر ، نوعی دعوای غیر مالی محسوب می شود ؛ به همین دلیل ، برای پرداخت هزینه دادرسی دعوای تخلیه ید ، می بایست طبق تعرفه اعلام شده ، برابر با چهل تا صد و هشتاد هزار تومان هزینه دادرسی پرداخت نمود ؛ در حالی که طرح دعوای خلع ید ، نوعی دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی آن ، به میزان سه و نیم درصد ارزش خواسته می باشد .

آثار دعوی خلع ید علیه مستاجر

در قسمت قبل ، تلاش کردیم که به بررسی دعوای تخلیه ید و دعوای خلع ید علیه مستاجر پرداخته و شرایط و نحوه طرح این دعوی را با مقایسه آن دو ، توضیح دهیم و گفتیم که زمانی که قرارداد اجاره منعقده میان موجر و مستاجر ، به اتمام رسیده و یا بنا به علل قانونی فسخ می شود ، اما مستاجر ، از تخلیه عین مستاجره امتناع می نماید ، موجر می تواند علیه وی دعوی خلع ید اقامه نماید .

اما سوالی که در ارتباط با طرح این دعوی مطرح می شود ، این است که آثار اقامه دعوی خلع ید علیه مستاجر چیست و به عبارت دیگر ، در صورتی که شخصی علیه مستاجر خود این دعوی را اقامه نماید ، چه آثار حقوقی از این اقدام وی ناشی می شود ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از جمله مهم ترین آثار اقامه دعوی خلع ید علیه مستاجر ، آن است که دادگاه ، پس از بررسی موضوع و احراز شرایط طرح دعوی تخلیه ید مستاجر ، حکم تخلیه فوری ملک توسط وی صادر می کند ؛ به همین دلیل ، خواهان پس از اقامه این دعوی ، می تواند به خواسته خود که رفع تصرف مستاجر است ، برسد .

علاوه بر این ، از دیگر آثار طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر ، این است که خواهان می تواند به ازای مدت زمانی که مستاجر ، بدون داشتن قرارداد ، در ملک اجاره ای به سکونت خود ادامه داده است ، از وی مطالبه اجرت المثل نماید . مطالبه اجرت المثل ، به این صورت است که ضمن ارائه نمونه دادخواست خلع ید مستاجر به دادگاه ، مطالبه اجرت یا اجاره بهای سکونت مستاجر نیز ، درخواست می شود که پیشنهاد می شود مطلب زیر را نیز مطالعه نمایید .

خلع ید مستاجر توسط مالک جدید

طبق آنچه بیان شد ، تفاوت های دعوای خلع ید مستاجر و تخلیه ید مستاجر را مورد بررسی قرار داده و گفتیم که به لحاظ قانونی ، امکان طرح دعوای خلع ید علیه مستاجر وجود نداشته و فردی که قصد دارد حکم تخلیه مستاجر ملکی را بگیرد ، در صورت گرفتن چک ضمانت ، می بایست علاوه بر اجرا گذاشتن چک تخلیه ملک ، تخلیه وی را طریق دادگاه ، تقاضا نماید ؛ چرا که یکی از شرایط دعوای خلع ید ، این است که هیچ رابطه قراردادی میان خواهان و خوانده وجود نداشته باشد .

اما در همین رابطه این سوال مطرح می شود که آیا امکان خلع ید مستاجر توسط مالک جدید وجود دارد ؟ به عنوان مثال ، زمانی که آقای الف ، ملک خود را به آقای ب ، اجاره داده است و قبل از پایان مدت قرارداد ، اقدام به فروش ملک به آقای ج می نماید . در این صورت ، آیا شرایط طرح دعوی خلع ید توسط مالک جدید یعنی آقای ج وجود دارد یا خیر ؟

پاسخ به این سوال مثبت است ؛ به این معنا که اگر ملکی ، به مالک جدید واگذار شده باشد ، به دلیل اینکه رابطه قراردادی میان مالک جدید و مستاجر سابق وجود نداشته است ، مالک جدید ، می تواند پس از ارائه نمونه اظهارنامه خلع ید ، اقدام به طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر نیز بنماید . البته ، این در حالتی است که شرایط طرح دعوای خلع ید ، وجود داشته باشد .

به این معنا که مالک جدید ، می بایست به استناد سند رسمی مالکیت خود ، اقدام به طرح دعوای خلع ید علیه مستاجر نماید و در صورتی که مالک جدید ، سند عادی دارد ، بهتر است از همان دعوی تخلیه ید استفاده کند . همچنین ، لازم به ذکر است که مدت زمان قرارداد اجاره مستاجر ، می بایست به اتمام رسیده و یا اینکه به علل قانونی ، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مهلت آن ، رخ داده باشد . لذا قبل از آن ، امکان طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر ، وجود نخواهد داشت .

نمونه دادخواست دعوی خلع ید علیه مستاجر

شرایط و نحوه طرح دعوای خلع ید یا به عبارت درست تر ، دعوای تخلیه ید مستاجر ، به صورت کامل مورد بررسی قرار گرفت که طبق آنچه بیان شد ، طرح دعوای خلع ید مستاجر ، تنها در یک صورت امکان پذیر است و آن هم ، زمانی است که ملک ، توسط فرد دیگری خریداری شده باشد که در این حالت ، مالک جدید می تواند علیه مستاجر ، دعوی خلع ید هم اقامه نماید که البته ، دعوی خلع ید به استناد سند عادی ، دشوار بوده و برای مالکینی کاربرد دارد که سند رسمی دارند .

در هر حال ، از آن جهت که طرح دعوی تخلیه ید مستاجر در دادگاه ، نیازمند ارائه دادخواست می باشد ، در این قسمت ، قصد داریم یک نمونه دادخواست دعوی تخلیه ید علیه مستاجر را ارائه نموده و فایل pdf این دادخواست را نیز ، برای دانلود قرار دهیم .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر پاسخ دهند .