بیع مشروط

بیع مشروط ، به قرارداد بیعی گفته می شود که طرفین ، نوعی شرط فعل ، شرط صفت یا شرط نتیجه را ضمن عقد ، توافق کرده اند . از جمله شرایط بیع مشروط ، این است که علاوه بر شرایط کلی صحت قراردادها ، می بایست شروط روشن و بدون ابهام و مشروع ضمن بیع قرار داده شده باشد . آثار بیع مشروط ، این است که متعهد ، ملزم به اجرای شروط مذکور است و در غیر این صورت ، می توان وی را از طریق دادگاه الزام نموده یا بیع را فسخ نمود .

عقد بیع ، به لحاظ عرفی ، همان خرید و فروش می باشد ؛ به این معنا که یکی از طرفین ، در ازای دریافت مبلغی ، مال منقول یا غیر منقول خود را به دیگری فروخته و مالکیت آن را به وی ، واگذار می کند . این حکم کلی در خصوص عقد بیع در قانون مدنی است ؛ با این حال ، بیع ، انواع و اقسام خاصی داشته و با شرایط و روش های متفاوتی ممکن است منعقد گردد .

یکی از تقسیم بندی های نسبتا مهم در خصوص قرارداد بیع ، تقسیم آن به بیع مطلق و بیع مشروط است که بر پایه تنظیم یا عدم تنظیم شرط توسط هر یک از طرفین قرارداد می باشد . لذا از آن جهت که گاها ضمن قرارداد بیع ، طرفین ، اقدام به پیش بینی شرایطی برای انعقاد قرارداد می نمایند و این شروط، آثار مهمی را بر قرارداد منعقده داشته، آشنایی با بیع مشروط و آثار حقوقی آن ، ضرورت می یابد .

به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله قصد داریم به بررسی این موضوعات بپردازیم که بیع مشروط چیست و بر اساس قانون مدنی ، چه شرایطی دارد . در ادامه نیز ، برای تکمیل بحث ، به توضیح آثار بیع مشروط طبق قانون خواهیم پرداخت .

بیع مشروط چیست

عقد بیع ، یکی از قراردادهای رایج در نظام حقوقی ایران محسوب می شود که در یک تعریف کلی ، به معنای تملیک مال به دیگری ، در عوض پرداخت بهای آن است . عقد بیع ، یک عقد لازم محسوب می شود ؛ به این معنا که هر یک از طرفین ، می بایست به آن پایبند باشند و جز در موارد خاصی که در قانون یا خود قرارداد پیش بینی شده است ، نمی توان به طور یکجانبه آن را فسخ نمود .

اما یکی از موضوعات مهمی که در خصوص این عقد مطرح شود ، این است که آیا می توان ضمن قرارداد شروطی درج نمود یا خیر ؟ پاسخ به این سوال مثبت است . به همین دلیل ، در قانون مدنی ، عقد بیعی تحت عنوان بیع مشروط ، شناسایی شده است که در این قسمت ، قصد داریم به بررسی اینکه مفهوم بیع مشروط چیست بپردازیم .

بر اساس ماده 341 قانون مدنی ، عقد بیع ، ممکن است مطلق باشد یا مشروط . همچنین ، ممکن است که برای پرداخت تمام یا قسمتی از ثمن معامله و یا برای تحویل تمام یا قسمتی از مبیع ، اجل یا مهلت خاصی توسط طرفین ، تعیین شود . بنابراین ، همانطور که ملاحظه می شود ، بیع مشروط ، در مقابل بیع مطلق می باشد .

منظور از بیع مشروط ، این است که حین انعقاد بیع ، شرط هایی توسط هر کدام از طرفین ، مقرر شده باشد و بر خلاف عقد بیع مطلق است که در آن ، هیچ قید و شرطی توسط طرفین قرارداد ، تعیین نشده است . لذا در بیع مشروط ، یک شرط خاصی توسط بایع یا مشتری ، به نفع دیگری و یا شخص ثالث پیش بینی شده است که این شرط ، می تواند به صورت شرط فعل ، شرط صفت یا شرط نتیجه باشد .

مثل اینکه فروشنده ، به خریدار بگوید که این خانه را به تو فروختم ؛ مشروط بر اینکه .... ؛ که این شرط ، می تواند به صورت شرط انجام دادن کار خاص توسط دیگری یا شخص ثالث ، شرط وجود صفت خاص و یا شرط نتیجه ای خاص در ارتباط با موضوع قرارداد بیع باشد .

لازم به ذکر است که بیع شرط با بیع مشروط ، متفاوت می باشد . بیع شرط ، بر اساس ماده 458 قانون مدنی ، به نوعی از عقد بیع گفته می شود که طرفین با هم شرط کنند که هرگاه فروشنده ، در مدت معینی تمام یا بخشی از ثمن معامله را به مشتری پس بدهد ، اختیار فسخ یا بر هم زدن معامله را داشته باشد که البته ، به دلیل سوء استفاده هایی که از آن انجام می شد ، قانون ثبت ، اقدام به تغییر احکام قانون مدنی در خصوص این قرارداد نمود . پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص ، مقاله زیر را نیز مطالعه نمایید .

شرایط بیع مشروط

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که منظور از بیع مشروط چیست . همانطور که اشاره شد ، منظور از بیع مشروط ، این است که طرفین معامله ، اقدام به پیش بینی شرط خاصی ضمن عقد بیع نموده اند ؛ مثل اینکه شرط شده است که مبیع یا کالای فروخته شده ، شرایط خاصی را داشته باشد . اما سوالی که در خصوص این نوع قرارداد مطرح می شود ، این است که شرایط بیع مشروط بر اساس قانون مدنی چیست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بیع مشروط ، نوعی عقد یا قرارداد است که مانند سایر انواع بیع ، می بایست شرایط صحت قراردادها را داشته باشد تا به صورت صحیح و قانونی منعقد شده و آثار حقوقی به بار آورد . بر اساس ماده 190 قانون مدنی ، شرایط کلی صحت قراردادها  ، شامل وجود قصد و رضایت در طرفین قرارداد و نیز ، وجود اهلیت در آنها ( بلوغ ، عقل و رشد ) می باشد .

همچنین ، موضوع قرارداد در بیع مشروط ، می بایست به صورت کامل و دقیق تعیین شده و هدف از انعقاد عقد بیع مشروط نیز ، مشروع و قانونی باشد . بنابراین ، در صورتی که شرط فعل ، شرط صفت یا شرط نتیجه ای که ضمن بیع مشروط ، طرفین در خصوص آن توافق کرده اند ، مربوط به انجام دادن کاری باشد که نامشروع می باشد ، مثل زمانی که یکی از شروط باطل کننده قرارداد وجود داشته ، شرط و بیع ، باطل خواهند بود . البته ، شروط مذکور در عقد بیع ، باید واضح ، روشن و بدون ابهام باشند .

لازم به ذکر است که از جمله شرایط بیع مشروط ، این است که هر یک از خریدار و فروشنده ، می بایست علاوه بر اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد ، اهلیت تصرف کردن در مبیع و ثمن را نیز داشته باشند . همچنین ، بیع مشروط در خصوص اموالی که خرید و فروش آنها قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت و منفعت عقلایی ندارد ، باطل است .

همچنین ، گفتنی است بر اساس ماده 344 قانون مدنی ، اگر ضمن عقد بیع ، شرطی ذکر نشده باشد و یا اینکه برای پرداخت ثمن یا تحویل مبیع ، مهلتی مشخص نشده باشد ، بیع قطعی تعلقی شده و ثمن ، حال محسوب می شود ؛ مگر اینکه به لحاظ عرفی ، وجود شرط یا مهلتی پیش بینی شده باشد که در این حالت ، حتی اگر در قرارداد ذکر نشود ، بیع مشروط محسوب می گردد .

آثار بیع مشروط

در قسمت های قبل ، گفتیم که بیع مشروط چیست و چه شرایطی دارد . همانگونه که اشاره گردید ، بیع مشروط نوعی قرارداد بیع است که شرطی اعم از شرط فعل ، شرط صفت و یا نتیجه در آن قید شده است که در این صورت ، برخلاف بیع مطلق ، می بایست به شرط مذکور در قرارداد عمل شود . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آثار بیع مشروط چیست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از جمله آثار بیع مشروط ، این است که به محض انعقاد قرارداد ، تملیک مال به خریدار ، رخ می دهد ؛ به این معنا که پس از وجود شرایط صحت قرارداد ، خریدار مالک مال خریداری شده خواهد گردید و این موضوع ، بر عکس عقد معلق است . اصولا در بیع معلق ، اصل قرارداد به حصول امری تعلیق گردیده است که صرفا پس از تحقق آن ، عقد بیع تحقق پیدا می کند .

اما در بیع مشروط ، آثار عقد بیع یعنی همان تملیک مال منقول یا غیر منقول به خریدار ، فارغ از شرط ، از همان لحظه وقوع معامله رخ می دهد . مثلا اگر فروشنده بگوید خانه ام را به تو فروختم ؛ به شرط اینکه در مدت یک سال آن را به من اجاره بدهی ، از آن جهت که بیع مشروط به شرط خاصی است ، آثار بیع از همان لحظه ایجاد می شود ؛ منتها شرایط مذکور در قرارداد نیز ، می بایست محقق گردند که جزئیات بیشتر در این خصوص را می توانید در مقاله تفاوت عقد معلق و عقد مشروط مطالعه نمایید .

از دیگر آثار بیع مشروط ، این است که هر کدام از طرفین ، ملزم به انجام شروط پیش بینی شده ضمن قرارداد می باشند . به همین دلیل ، در صورتی که مشروط علیه ، از اجرای شرایط مذکور در عقد بیع امتناع نماید ، مشروط له می تواند از دادگاه تقاضای الزام وی به اجرای شرایط مذکور در قرارداد را داشته باشد و در صورتی که امکان اجرای شروط مذکور در بیع وجود نداشته باشد ، می تواند از حق فسخ قرارداد استفاده نموده به صورت یکطرفه ، به آن قرارداد خاتمه بدهد .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص انعقاد بیع مشروط و شرایط آن در کانال تلگرام قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون انعقاد بیع مشروط و شرایط آن پاسخ دهند .