قولنامه املاک

قولنامه املاک، سند معامله ای است که به منظور بیع و فروش ملک، میان فروشنده و خریدار، تنظیم گردیده و از اعتبار اسناد عادی، برخوردار می باشد. بنابراین، اظهار انکار و تردید، نسبت به این نوع از قولنامه ها، امکان پذیر بوده، اما، طرح دعوای خلع ید، به استناد آن، ممکن نمی باشد. در نحوه نوشتن قولنامه های ملکی، لازم است تا مشخصات طرفین و ملک، قیمت یا ثمن و تاریخ حضور در دفترخانه، قید گردیده و مبلغ وجه التزام عدم انجام تعهدات قراردادی نیز به طور دقیق، مشخص گردد.

یکی از اصطلاحاتی که در معاملات املاک، به فراوانی مورد استفاده قرار می گیرد، اصطلاح قولنامه املاک بوده که عرفا معادل مبایعه نامه است، هر چند، حقوق، آن را پیش قرارداد و وعده عقد دانسته و آثار قرارداد اصلی را بر آن، بار نمی کند.
اما، در رویه عملی معاملات املاک، قولنامه هایی که برای انجام معاملات بر روی املاک، منعقد شده، هر چند، عنوان قولنامه داشته، اما، کلیه آثار قرارداد بیع را بر جای گذاشته، مشروط بر اینکه در نحوه نوشتن آنها، به نکات حقوقی مربوطه، توجه شود، اعم از اینکه توسط خود طرفین و با کمک گرفتن از نمونه فرم های موجود، تنظیم شده یا توسط دفاتر املاک.
لذا، در مقاله حاضر، ابتدا به این سوال پاسخ داده که قولنامه املاک چیست؛ سپس، در ادامه، اعتبار این نوع از قولنامه را بررسی کرده و نحوه نوشتن آن ها را توضیح داده و در انتها نیز یک نمونه pdf فرم قولنامه های ملکی را ارائه خواهیم کرد.

قولنامه املاک چیست

اشخاصی که حداقل یک مرتبه، برای فروش ملک خود یا خرید ملکی اقدام کرده اند، حتما با اصطلاح قولنامه املاک مواجه شده اند. این سند که در حقوق، دارای معنایی متفاوت و در نتیجه، نحوه نوشتن متفاوتی از عرف بوده، در اصطلاح عرفی، گاهی معادل مبایعه نامه دانسته شده، هر چند، در مواردی معنی وسیع تری از مبایعه نامه نیز پیدا می کند. بنابراین، لازم است به این سوال پاسخ داده شود که قولنامه املاک چیست؟

در حقوق، هنگامی که گفته می شود دو نفر قولنامه ای را منعقد کردند، منظور، آن است که یک قرارداد عادی را میان خود تنظیم کرده و به موجب آن، متعهد شده اند تا در یک تاریخ معین و در یک مکان مشخص شده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند. به عنوان مثال، الف قصد دارد تا ملک خود را به ب بفروشد، اما ب هنوز ثمن یا پول ملک را به طور کامل فراهم نکرده است. به همین دلیل، طرفین، قولنامه ای را منعقد کرده و در آن، توافق می کنند که دو ماه بعد، در دفتر املاک تعیین شده، جهت انعقاد قرارداد بیع و تنظیم سند آن، حاضر شوند.

اما، در اصطلاح عرف، قولنامه املاک چیست؟ در عرف کشور ما هنگامی که گفته می شود، دو نفر، نسبت به ملک، قولنامه تنظیم کرده اند، یعنی قراردادی را برای اجاره یا فروش آن ملک، منعقد کرده اند که این قرارداد، توسط خود طرفین و با دانلود نمونه pdf فرم قولنامه یا یک دفتر املاک، تنظیم شده است. هرچند، در یک معنای خاص تر، قولنامه املاک، معادل مبایعه نامه ملک بوده و صرفا به سند عادی قرارداد بیع املاک گفته شده که میان طرفین قرارداد و توسط خود آنها یا توسط بنگاه معاملات ملکی، تنظیم می گردد.

البته، گاهی، اصطلاح قولنامه املاک، به نمونه فرم مبایعه نامه ای نیز اشاره دارد که در دفاتر املاک نوشته شده و پس از دریافت کد رهگیری املاک، می توان از طریق سامانه ایران املاک و روش های دیگری مانند پیامک، برای پیگیری و استعلام آن اقدام نمود.

پس از بررسی مفهوم قولنامه املاک و مقایسه آن با مبایعه نامه، در بخش های بعد، به توضیح نحوه نوشتن نمونه فرم این قولنامه پرداخته و خواهیم گفت، طرفین، در تنظیم این سند، باید چه نکات حقوقی را مد نظر قرار داده تا از بروز مشکلات حقوقی و قضایی آینده، جلویگری نمایند.

اعتبار قولنامه املاک

یکی از سوالات مهم دیگری که در رابطه با قولنامه املاک مطرح می شود، بحث میزان اعتبار آن ها می باشد. اما، پیش از آنکه در مورد میزان اعتبار قولنامه املاک صحبت کنیم، لازم است تا ابتدا مشخص نماییم که این گروه از قولنامه ها، چه نوع سندی محسوب می شوند، چرا که اعتبار اسناد، وابسته به نوع و تقسیم بندی آن ها می باشد.

به طور کلی، اسناد، در یک تقسیم بندی، به دو نوع سند رسمی و عادی، تقسیم می شوند. قانون گذار، در ماده 1287 قانون مدنی، به تعریف اسناد رسمی پرداخته و چنین مقرر داشته است که کلیه اسنادی که، مطابق قانون و در حدود صلاحیت مامورین اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر مامورین رسمی، تنظیم گردند، سند رسمی محسوب می شوند. بنابراین، سایر اسناد، عادی خواهند بود.

با توجه به توضیحات فوق و با در نظر گرفتن این نکته که قولنامه املاک، توسط هیچ یک از مراجع سه گانه ماده 1287 تنظیم نشده و خود طرفین قرارداد با استفاده از نمونه فرم های pdf موجود یا دفاتر املاک، اقدام به تنظیم آن می کنند، باید گفت که قولنامه های املاک، سند عادی، محسوب شده و اعتبار اسناد عادی را نیز خواهند داشت.

در نتیجه، نسبت به این نوع از قولنامه ها، در صورتی که در دادگاه، مورد استناد قرار گیرند، می توان اظهار انکار و تردید کرد و همچنین، بر اساس 1305 قانون مدنی، تاریخ آن ها، در مقابل اشخاص ثالث، معتبر نبوده و صرفا در در روابط میان طرفین، اعتبار دارد. از دیگر آثار عادی بودن قولنامه املاک، می توان به این مساله اشاره نمود که طرح دعوای خلع ید به استناد قولنامه املاک، امکان پذیر نبوده و خواهان این دعوا، ابتدا باید برای اخذ سند رسمی و یا اثبات اعتبار قولنامه در دادگاه، اقدام نماید.

لازم به ذکر است که در ارتباط با اعتبار قولنامه املاک، باید به این نکته توجه شود که از آنجا که رکن اصلی سند، در حقوق کشور ما، امضا بوده، لذا، این نوع از قولنامه، در صورتی به عنوان سند عادی، معتبر بوده و قابلیت استناد دارد که توسط طرفین قرارداد، امضا شده باشد.

نحوه نوشتن قولنامه املاک

از نظر حقوقی، قولنامه املاک، مشروط بر اینکه توسط طرفین امضا گردد، یک عقد یا قرارداد، محسوب شده و آثار مربوط به قرارداد بیع را به دنبال خواهد داشت، اما، برای اینکه، قولنامه ای که بر روی نمونه فرم های آماده، تنظیم شده، یک قرارداد صحیح، محسوب شود و دارای اعتبار باشد، لازم است که در نحوه نوشتن آن، نکات حقوقی مربوطه، مورد لحاظ قرار گیرد. به همین دلیل، در این بخش، قصد داریم تا در مورد این نکات که باید در نحوه نوشتن قولنامه املاک، مورد توجه قرار گیرد، صحبت کنیم.

در ابتدایی ترین قسمت قولنامه املاک، باید مشخصات فروشنده و خریدار، به طور کامل، درج شود. همچنین، در صورتی که قرارداد، به نمایندگی از هر یک از فروشنده یا خریدار منعقد شده، مثلا به وکالت یا قیمومت از آنها، باید مشخصات نماینده نیز به طور کامل، در قرارداد ذکر گردد.

در قسمت بعد، لازم است تا مشخصات کامل مبیع، یعنی موضوع معامله یا همان ملکی که قرار است فروخته شود، قید گردد. آدرس، پلاک ثبتی، طبقه و تعداد دانگ مورد معامله ملک، از مهم ترین ویژگی هایی است که باید در قرارداد، به آن ها تصریح شود.

علاوه بر مبیع، ثمن یعنی قیمتی که برای ملک پرداخته می شود نیز باید به طور دقیق، در قولنامه املاک، درج شده و نحوه پرداخت آن، اعم از اینکه به طور نقدی باشد یا به صورت اقساط و با دادن چک یا بدون آن و یا هر تضمین دیگری در مورد پرداخت و خسارت تاخیر پرداخت آن، در قرارداد، مشخص گردد.

در صورتی که ملک مورد معامله، از جمله املاک ثبت شده باشد، طرفین باید در نحوه نوشتن قولنامه املاک، به این نکته توجه نمایند، که تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی و شماره و آدرس دفتر، در قرارداد، به طور دقیق، ذکر شود و خسارتی را نیز برای عدم حضور هر یک از فروشنده یا خریدار، در دفترخانه و در تاریخ مقرر، در نظر بگیرند.

به علاوه، تاریخ تحویل ملک از طرف فروشنده نیز باید مشخص گردد و تعیین شود که در صورت عدم تحویل، خریدار، حق چه اقدامی را دارد. به عنوان مثال، در این بخش، می توان مبلغی خسارت را تعییین کرد که در صورت عدم تحویل به موقع ملک، از طرف فروشنده به خریدار پرداخت گردد.

علاوه بر نکات فوق، دو نکته مهم دیگر نیز در رابطه با نحوه نوشتن قولنامه املاک، باید مورد توجه فروشنده و خریدار، قرار گیرد. اول آنکه، در بخش شرایط قولنامه املاک، همانند سایر انواع قولنامه، غالبا، بندی درج می شود، با این عبارت که (طرفین، با امضای این قرارداد، کافه خیارات را اسقاط کردند.) منظور از اسقاط کافه خیارات، آن است که با امضای قولنامه املاک، فروشنده و خریدار، دیگر امکان فسخ قرارداد را جز در موارد استثنایی، مانند خیار تدلیس نخواهند داشت. لذا، در صورتی که احتمال می دهید ممکن است در آینده برای فسخ قرارداد اقدام کنید، از امضای این شرط، خودداری نمایید.

دوم آنکه، به طور معمول، در قسمت شرایط، شرط دیگری نیز تحت عنوان وجه التزام، در نظر گرفته می شود که منظور از آن، مبلغ معینی از خسارت است که اگر هر یک از طرفین، به تعهدات خود در قرارداد عمل نکند، باید به صورت ماهیانه یا یک جا، به طرف مقابل بپردازد. در ارتباط با وجه التزام، دقت داشته باشید که مبلغ آن، به صورت خیلی سنگین، تعیین نشود.

در نهایت، قرارداد باید توسط فروشنده وخریدار، امضا شده و بهتر است که دو نفر شاهد نیز ذیل قولنامه املاک را امضا کرده تا در صورت بروز مشکلات حقوقی، اثبات معامله انجام گرفته در دادگاه، برای طرف استناد کننده، آسانتر باشد.

دانلود pdf نمونه قولنامه املاک

در بخش های قبل، به این سوال، پاسخ دادیم که قولنامه املاک چیست و همچنین، توضیح دادیم که این نوع از قولنامه ها، اعتبار اسناد عادی را داشته و لذا، آثار اسناد عادی نیز در مورد آن ها اجرا می گردد. در این بخش، قصد داریم تا یک نمونه فرم قولنامه املاک را ارائه کرده و فایل pdf آن را نیز جهت استفاده خوانندگان محترم، در انتهای همین بخش قرار خواهیم داد. لازم به ذکر است که نمونه مبایعه نامه املاک نیز در مقاله ای با همین عنوان، ارائه شده است.

برای دانلود نمونه فرم pdf قولنامه املاک، بر روی دکمه دانلود فایل، در باکس زیر کلیک نمایید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد قولنامه املاک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قولنامه املاک پاسخ دهند.