تاثیر سن بنا در معاملات مسکن

‏تاثیر سن بنا در معاملات مسکن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است، زیرا این سن مقدار عمر مفید ساختمان و میزان فرسودگی آن را مشخص می کند. علاوه بر این، عمر بنا یا ساختمان در دریافت تسهیلات مسکن از بانک ها و موسسات مالی هم بسیار موثر است. همچنین در میزان قیمت گذاری ملک نیز موثر خواهد بود. معمولا خریداران با اهداف متفاوتی از جمله سکونت، ساخت و ساز و… یک ساختمان را خریداری می کنند. بنابراین محاسبه سن ساختمان برای خرید یا فروش الزامی می باشد.

معمولا هنگام خرید یک خانه یا ساختمان، مشاورین املاک در ابتدا عمر ساختمان را برای خریدار مشخص می کنند. تعیین سن بنا و عمر مفید ساختمان یکی از مهم ترین نکات در معاملات مسکن می باشد. دلیل اهمیت این موضوع نیز اهداف مختلف خریداران از معامله یک ملک یا ساختمان است. 

در واقع ساختمان ها نیز مانند هر چیز دیگری به مرور زمان، فرسوده شده و کارایی خود را از دست می دهند. به بیان دیگر، ایده آل بودن یک ساختمان بر اساس سن و عمر آن تعیین شده که در ساختمان های گوناگون، معیارهای مختلفی داشته و متفاوت می باشد. در همین راستا لازم به ذکر است ساختمان ها بر اساس عمر بنا، به دو دسته نوساز و کلنگی تقسیم می شوند.

عمر بنا یکی از مهم ترین عوامل تاثیرگذار در تعیین قیمت ساختمان می باشد. بنابراین نباید تاثیر سن بنا در معاملات مسکن را نادیده گرفت. بر همین اساس، در این مقاله توضیحاتی در رابطه با مفهوم سن بنا در معاملات مسکن، اهمیت و تاثیر آن در ارزش ملک، مبنای محاسبه سن بنا در ساختمان، عوامل موثر در کاهش سن بنا و عمر مفید ساختمان در معاملات مسکن ارائه شده است.

مفهوم سن بنا در معاملات مسکن چیست

هنگام خرید یک ملک یا ساختمان می بایست نکات زیادی را مد نظر قرار داد. از جمله این نکات می ‌توان به موقعیت ساختمان، نوع بنا، سن و… اشاره کرد. از میان این موارد، عمر بنای ساختمان اولین و مهم ترین مورد برای خرید و یا اجاره آن می باشد، زیرا تاثیر مستقیمی در قیمت گذاری ساختمان دارد.

بعد از اینکه عمر مفید یک ساختمان مشخص شد، در صورت گذر از بازه زمانی معین، از ردیف ساختمان های نوساز خارج شده و در دسته ساختمان های قدیمی و کلنگی قرار می گیرد. بنابراین نحوه مشخص شدن نوساز یا کلنگی بودن یک ساختمان که اهمیت بسیار بالایی در بازار املاک دارد نیز بدین صورت است.

عمر بنا در ساختمان علاوه بر تاثیر گذاری در قیمت، بر میزان دریافت وام مسکن و نوع برنامه ریزی مالک در مورد سکونت، اجاره یا ساخت و ساز نیز موثر خواهد بود. بنابراین اگر خریدار قبل از خرید ساختمان به سن آن توجه نداشته باشد، در آینده خساراتی را متحمل خواهد شد. با توجه به این توضیحات، مفهوم سن بنا در معاملات مسکن همان عمر ساختمان یا نوساز و کلنگی بودن آن می باشد که بر اساس معیارهای مختلفی تعیین می گردد.

اهمیت سن بنا در معاملات مسکن

عمر بنا در ساختمان، اولین و مهم ترین عامل در معاملات ملکی می باشد. همانطور که پیش تر نیز اشاره شد، سن بنا یا ساختمان در قیمت گذاری، دریافت تسهیلات بانکی و نوع استفاده خریدار بسیار اهمیت دارد. ساختمان های بنا شده در ایران پس از طی حداکثر ۳۰ سال عمر مفید، در دسته ساختمان های کلنگی قرار می گیرند. بدین ترتیب با توجه به کاهش عمر مفید آن ها، از نظر قیمتی نیز نسبت به ساختمان های نوساز در قیمت های پایین تری به فروش می رسند.

از دیگر دلایل اهمیت سن بنا در معاملات مسکن، دریافت تسهیلات بانکی می باشد. بر همین اساس خریدار ملک یا ساختمان در صورتی که قصد استفاده از وام مسکن را داشته باشد، ابتدا می بایست سن و سال ساخت آن را بررسی نماید. در صورت نادیده گرفتن این نکته، قطعا خسارات مالی قابل توجهی به خریدار تحمیل خواهد شد. پس برای جلوگیری از هر گونه مسئله ای می بایست تاریخ صدور پروانه ساخت مورد بررسی قرار گیرد، زیرا دریافت تسهیلات بانکی، تنها بر اساس این تاریخ امکان پذیر می باشد. همچنین سن ساختمان برای دریافت وام مسکن در برخی موارد ۱۵ سال و در برخی دیگر کمتر از ۲۰ یا ۳۵ سال می باشد.

مورد دیگر در رابطه با اهمیت سن بنا، نوع استفاده خریدار می باشد. طبیعتا یک خریدار برای خرید ساختمان به منظور سکونت، آپارتمان یا خانه ای با طول عمر کمتر را انتخاب می نماید. همچنین در صورت تمایل به ساخت و ساز، ساختمان های کلنگی را خریداری خواهد کرد.

تاثیر سن بنا در ارزش معاملات مسکن

تاثیر سن بنا در معاملات مسکن بسیار زیاد است. در واقع، عمر ساختمان ارتباط مستقیمی با قیمت گذاری آن دارد. سن و عمر مفید یک ملک در کشور ایران حدود ۳۰ سال می باشد که محاسبه دقیق آن، تاثیر بسیار زیادی در تصمیم گیری برای خرید یا عدم خرید آن خواهد داشت. بنابراین محاسبه عمر بنا برای خرید و فروش ساختمان امری ضروری است.

محاسبه عمر ساختمان یا آپارتمان مورد نظر به منظور خرید و فروش، مهم ترین نقش را در تعیین قیمت آن خواهد داشت. در واقع ساختمان های با سن کمتر یا به اصطلاح نوساز، قیمت بالاتری نسبت به ساختمان های قدیمی و کلنگی دارند. معمولا این موضوع در بیشتر مواقع صادق است. البته در برخی موارد نیز ممکن است یک ساختمان قدیمی به علت سن زیاد و یا بافت خاص، قیمت بالاتری نسبت به ساختمان های نوساز داشته باشد.

ساختمان هایی که کمتر از ۳ سال از عمر آن ها گذشته، در دسته ساختمان های نوساز قرار می گیرند. در عوض، ساختمان های با عمر بیش از ۳ سال، به ازای هر سال، حداقل یک و نیم درصد کمتر از ساختمان های نوساز قیمت گذاری می شوند. بر همین اساس، بهتر است قبل از انجام هر تصمیمی، ابتدا سن بنا مشخص شده تا از هرگونه سوء استفاده و یا اختلاف بین خریدار و فروشنده جلوگیری گردد.

مبنای محاسبه سن بنا در ساختمان

عمر ساختمان بر اساس سه شیوه به نام های سن واقعی، بهره برداری و سندی محاسبه می گردد. در ادامه، هر یک از این سه روش به طور کامل شرح داده خواهد شد.

کارشناسان ساختمان بر این عقیده می باشند که سن واقعی ساختمان می بایست از زمان پی ریزی اولیه و ساخت فونداسیون محاسبه گردد. در واقع از زمان قرار گرفتن فونداسیون یا اولین میلگرد ساختمان در زمین، سن واقعی آن بنا شروع شده است. بر این اساس، سن واقعی یک بنا یا ساختمان بر مبنای تاریخ صدور جواز یا پروانه ساختمانی محاسبه می گردد.

سن بهره برداری بنای ساختمان از زمان اتصال انشعابات و نصب کنتور آغاز می شود. در واقع از زمان سکونت در ساختمان، سن آن نیز محاسبه می گردد. البته گاهی بر اساس مشکلات پیش بینی نشده، ممکن است دریافت پایان کار ساختمان با تاخیر انجام شود. بنابراین گاهی بین تاریخ اتمام کار و بهره برداری، اختلافاتی به وجود خواهد آمد که با طولانی شدن آن احتمال منصرف شدن خریدار وجود دارد.

مبنای دیگر برای تعیین سن بنای ساختمان، سن سندی می باشد. سن سندی در هنگام صدور صورت مجلس تفکیکی و سند پایان کار ساختمان محاسبه می گردد. لازم به ذکر است که برای بانک ها و موسسات مالی، مبنای محاسبه برای تعیین سن ساختمان، همان سن واقعی یعنی تاریخ دریافت مجوز و پروانه ساخت می باشد. به منظور قیمت گذاری ساختمان برای فروش نیز از سن سندی و بهره برداری استفاده می شود. بنابراین بهتر است خریدار هنگام خرید ساختمان، تاریخ نصب کنتور ملک را به دقت بررسی کرده تا تناقضی وجود نداشته باشد.

عوامل موثر در کاهش سن بنا ساختمان

امروزه با توجه به رشد روزافزون جمعیت و تورم اقتصادی، اکثر ساختمان سازها تنها به دنبال پیدا کردن راهی برای کاهش قیمت تمام شده و افزایش سود خود می باشند. همین موضوع باعث کاهش سن بنا و عمر مفید ساختمان می گردد. پس از ساخت یک ملک یا ساختمان به مرور زمان، عوامل محیطی و ساختاری بر روی آن اثر گذاشته و موجب کاهش ویژگی های خوب و مفید آن خواهند شد. کاهش این ویژگی ها نیز نشان دهنده اتمام عمر مفید ساختمان می باشد.

به دنبال کاهش عمر مفید ساختمان، هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر آن نیز افزایش می یابد. بنابراین ساختمان سازان می بایست امکان تعادل بین قیمت تمام شده و کیفیت را برقرار نمایند. به طور کلی، عوامل مختلفی در کاهش عمر بنا در ساختمان موثر بوده که مهم ترین آن ها خطاهای طراحی، اجرایی و نظارتی، بهره برداری و نگهداری می باشند. حال این سوال پیش می ‌آید که این خطاها در چه زمانی رخ می دهند. عوامل و زمان های رخداد خطاهای طراحی عبارتند از:

عدم دقت در مطالعات اولیه

عدم توجه دقیق به معیارهای طرح

ایجاد خطا در بررسی طرح و محاسبات مربوط به آن

خطا در تهیه نقشه ها

خطا در طرز تهیه مشخصات اجرایی و فنی

عدم انتخاب درست تجهیزات و مصالح

ناکارآمدی نیروهای انسانی در تهیه تجهیزات، نظارت و اجرا

نامناسب بودن روش اجرای کار

عدم توجه به کنترل کیفیت

اظهارنظرهای غیرکارشناسی و اصرار بر اجرای آن ها

کاهش کیفیت و استفاده از نیروهای غیرحرفه ای به منظور صرفه جویی در هزینه ها

عدم رعایت ضوابط مربوطه

بهره گیری از نیروهای بی تجربه و غیر متخصص برای مراقبت ساختمان

بهره برداری بدون توجه به امکان و عواقب آن

بارگذاری خارج از عرف

عدم بهسازی ساختمان در موعد مقرر 

عمر مفید ساختمان در معاملات مسکن چقدر است

تاثیر سن بنا در معاملات مسکن را نمی توان نادیده گرفت، زیرا مهم ترین عامل در خرید یا فروش یک ساختمان می باشد. همانطور که پیش تر نیز اشاره شد، حداکثر عمر مفید در معاملات مسکن در کشور ایران ۳۰ سال می باشد. در صورتی که عمر مفید ساختمان در کشورهای صنعتی حتی به 100 سال هم می رسد.

عمر مفید ساختمان یا سن بنا به عوامل مختلفی بستگی دارد. به طور کلی، عوامل موثر در عمر مفید یک بنا به دو دسته عوامل طبیعی و اجرایی تقسیم بندی می شوند. منظور از عوامل اجرایی همان خطاهای طراحی، نظارتی، بهره برداری و نگهداری می باشند که از عوامل کاهش دهنده عمر مفید ساختمان بوده و در تیتر پیشین به طور مفصل توضیح داده شدند. عوامل طبیعی تاثیرگذار بر عمر مفید ساختمان نیز به شرح زیر می باشند.

اولین عامل طبیعی تاثیرگذار در عمر مفید ساختمان رطوبت می باشد. رطوبت می تواند از روش های مختلفی به ساختمان نفوذ کرده و تاثیر منفی بگذارد. نفوذ آب های زیرزمینی و بارش باران به بدنه، کف و سقف بنا می تواند باعث نمناکی و رطوبت ساختمان گردد. به همین دلیل، معمولا در شهرهای شمالی به علت میزان رطوبت بسیار بالا از آجر در ساختمان سازی استفاده نمی شود.

ضریب انبساط ساختمان یا اقلیم منطقه، مهم ترین عامل برای طراحی و اجرای یک سازه توسط کارشناسان عمران می باشد. در برخی از نقاط کشور میزان حرارت بسیار زیاد در طول روز باعث انبساط و کاهش دما در شب موجب انقباض سازه و مصالح می گردد. در نتیجه، این انقباض و انبساط ها در طول روز موجب ایجاد ترک در ظاهر و درون ساختمان شده که در نهایت باعث کاهش عمر مفید آن می شود. بنابراین قبل از اجرای یک طرح و پی ریزی ساختمان ابتدا می بایست اقلیم آن منطقه را بررسی نمود.