قرارداد اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره ای است که ضمن آن، شرط تملیک درج شده و طرفین توافق کرده اند که که پس از پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره بها، مستاجر، مالک عین مستاجره گردد. شرایط انعقاد این قرارداد، همان شرایط صحت معامله بوده و از تفاوت آن، با قرارداد فروش اقساطی، می توان به تفاوت ماهیت دو قرارداد اشاره نمود که در اجاره به شرط تملیک، ماهیت عقد، اجاره است و در فروش اقساطی، بیع.

قانون مدنی، در بخش خاصی به معرفی عقود و قراردادها پرداخته و شرایط و احکام آن ها را نیز مشخص کرده که از جمله این عقود، می توان بیع و اجاره را نام برد. اما، یکی از قراردادهایی که امروزه، به وفور منعقد شده، قرارداد اجاره به شرط تملیک بوده که در قانون مدنی، به آن اشاره ای نشده است.
از آنجا که قراردادهای اجاره به شرط تملیک، نقش بسیار مهم و پر رنگی در وام های بانکی و قراردادهای لیزینگی فروش داشته، لازم است تا احکام، قوانین و شرایط انعقاد آن، مورد توجه افرادی که قصد دریافت وام بانکی، از این طریق و یا خرید لیزینگی را داشته، قرار گرفته تا در آینده، با مشکلات حقوقی ناشی از انعقاد قرارداد، مواجه نشوند.
لذا، در مقاله حاضر، پس از توضیح مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک و ماهیت حقوقی آن، انواع، شرایط و قوانین و تفاوت این عقد با قرارداد فروش اقساطی را بررسی کرده و در پایان، فایل یک نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک را نیز ارائه خواهیم کرد.

قرارداد اجاره به شرط تملیک و ماهیت حقوقی آن

قراردادها و عقود، دارای انواع مختلفی بوده که از معروف ترین و پرکاربردتربن آن ها، می توان به بیع و اجاره، اشاره نمود. یکی از قراردادهایی که در مقایسه با بیع و اجاره، قرارداد جدیدی محسوب می گردد، قرارداد اجاره به شرط تملیک بوده که دارای شرایط و قوانین مخصوص به خود می باشد.

اما، قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی کاملا جدا از بیع و اجاره نبوده و از نظر شرایط تشکیل و ماهیت، تابع احکام این دو قرارداد می باشد؛ با این توضیح که در نمونه رایج یک قرارداد اجاره، وقتی موجر، مالی را به اجاره مستاجر می دهد، این توافق، بدین معنا است که مستاجر، حق دارد تا از مال اجاره داده شده، استفاده کرده و در مقابل، متعهد می گردد که مبلغی را به موجر بپردازد که معمولا، این مبلغ، به صورت اجاره بهای ماهیانه، به موجر پرداخت می گردد. همچنین، در پایان قرارداد اجاره، مستاجر موظف است که مال مورد اجاره را تخلیه کرده و آن را تحویل موجر دهد.

از سوی دیگر، موجر و مستاجر، حق دارند تا ضمن عقد اجاره، شرایط مورد نظر خود را که مخالف ماهیت این عقد و قوانین مرتبط با اجاره نباشد را درج نمایند. به عنوان مثال، می توانند شرط کنند که چنانچه، در اثنای اجاره، موجر، ملک را بفروشد، مستاجر، ملزم به تخلیه و تحویل آن، به مالک جدید می باشد.

یکی از شروطی که طرفین، می توانند در یک نمونه قرارداد اجاره، درج کنند، شرط تملیک است. به این معنا که طرفین توافق می کنند تا در صورتی که مستاجر در قرارداد اجاره، تمام اقساط را پرداخت کرده و به تعهدات قراردادی خود عمل نموده باشد، در پایان مدت اجاره و با پرداخت آخرین قسط، مالک مال مورد اجاره شده و مال به وی تملیک گردد.

به چنین قرارداد اجاره ای، که ضمن آن، شرط تملیک مال مورد اجاره به مستاجر، ذکر گردیده، قرارداد اجاره به شرط تملیک گفته شده که دارای شرایط و قوانین مخصوص به خود می باشد. بنابراین، ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره است و بیع (فروش) و تملیک و انتقال مالکیت عین مستاجره به مستاجر، چهره فرعی دارد.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک، که ترکیبی از دو عقد بیع و اجاره بوده، خود، دارای انواع متفاوتی می باشد. لذا، در این بخش، قصد داریم تا به بررسی انواع این نوع از قرارداد پرداخته و بگوییم که شرایط و قوانین انتقال مالکیت در هر یک از این انواع، به چه صورت می باشد.

گاهی، قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد می گردد و ضمن آن، طرفین توافق می کنند که با پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره بها، مستاجر، به صورت خود به خود، مالک عین مستاجره می شود. بنابراین، در این نوع از اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت به مستاجر، در پایان عقد اجاره، به طور خود به خود، انجام گرفته و در نتیجه، نیاز به انجام اقدام خاصی نمی باشد.

گاه، در قسمت شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک، این شرط درج می شود که در پایان مدت اجاره، در صورتی که مستاجر، از مال مورد اجاره رضایت داشته باشد، می تواند با پرداخت آخرین قسط، با تملیک مال به خود، موافقت نماید. لذا، انتقال مالکیت در این نوع از اجاره به شرط تملیک، منوط به رضایت و خواست مستاجر بوده و در صورتی که وی، رضایتی برای تملیک عین مستاجره نداشته باشد، انتقال مالکیت عین انجام نگرفته و اجاره، فقط اجاره باقی می ماند.

شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک

برای اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک، به نحو درستی منعقد شده و آثار قانونی خود را نسبت به طرفین داشته باشد، لازم است تا شرایط خاصی، از سوی طرفین رعایت گردیده و قوانین مربوط به این نوع از قرارداد، مورد توجه قرار گیرد. بنابراین، در ادامه، به توضیح این شرایط و قوانین خواهیم پرداخت.

به منظور انعقاد صحیح قرارداد اجاره به شرط تملیک، در درجه اول، لازم است تا شرایط صحت معاملات، فراهم باشد. با این توضیح که طرفین عقد باید، اولا، قصد و رضای انعقاد آن را داشته و بنابراین، به عنوان مثال، مجبور نبوده و عقد را در اثر اکراه منعقد نکرده باشند؛ ثانیا، هر دو موجر و مستاجر، باید دارای اهلیت بوده و مجنون، صغیر و سفیه نباشند؛ ثالثا، موضوع قرارداد، یعنی مال مورد اجاره و اجاره بها، باید کاملا معین و معلوم گردد و رابعا، جهت، یعنی هدف طرفین از انعقاد قرارداد، باید یک امر مشروع و قانونی باشد.

علاوه بر شرایط صحت معامله، از آنجایی که ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره بوده، لازم است تا شرایط اختصاصی عقد اجاره نیز در این قرارداد، رعایت شود. بنابراین، موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک، باید یک مال مصرف نشدنی و قابل بقا باید. در نتیجه، اموال مصرف شدنی، مانند خوراکی را نمی توان موضوع این عقد، قرار داد.

همچنین، این قرارداد، به دلیل ماهیت اجاره ای خود، تابع مقررات قانون مدنی(بخش اجاره) و قانون روابط موجر و مستاجر بوده؛ اما طرفین، این امکان را داشته که شرایط مد نظر خود را تا حدی که مخالف مقررات قوانین فوق نباشد، در آن، درج نمایند.

از تبعیت قرارداد اجاره به شرط تملیک از قوانین عقد اجاره، دو نتیجه مهم گرفته می شود: اول آنکه، حقوق و تکالیف طرفین عقد، تابع قرارداد اجاره بوده و دوم آنکه، چون عقد اجاره، یک عقد لازم می باشد، در نتیجه، قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز یک عقد لازم بوده و طرفین، جز در موارد قانونی، امکان فسخ آن را نخواهند داشت.

آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک

علاوه بر شرایط و قوانین، یکی دیگر از مسائلی که در رابطه با قرارداد اجاره به شرط تملیک، باید مورد توجه قرار گرفته و به برسی آن پرداخت، بحث آثار این قرارداد می باشد. لذا، در این بخش، به این سوال پاسخ خواهیم داد که آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟

اولین اثر از آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک، این است که موجر(اجاره دهنده) باید مورد اجاره را به نحو سالم، تحویل مستاجر داده و مستاجر نیز موظف است تا اقساط اجاره بها را مطابق شرایط پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره، به موجر بپردازد. 

همچنین، از آنجا که قرارداد اجاره به شرط تملیک، ماهیت اجاره داشته، پس عین مستاجره، تا پیش از پرداخت آخرین قسط از اجاره بها، به مالکیت مستاجر در نیامده و در دست وی،امانت می باشد. در نتیجه، اگر این مال، بدون تقصیر مستاجر تلف شود، وی مسئولیتی برای جبران خسارت موجر نداشته، مگر اینکه شرط دیگری، مبنی بر مسئولیت مستاجر، در قرارداد درج شده باشد.

به طور معمول، این شرط در قرارداد اجاره به شرط تملیک، نوشته می شود که در صورت تخلف مستاجر از انجام تعهدات قراردادی، به ویژه عدم پرداخت اقساط اجاره بها، قرارداد منفسخ شده یا اینکه موجر، حق فسخ آن را خواهد داشت. بنابراین، در حالتی که مستاجر، از پرداخت اقساط خودداری کند، عقد با اعلام اراده موجر، به پایان می رسد.

با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک و با پرداخت آخرین قسط، مال مورد اجاره، به مالکیت مستاجر در آمده و عقد بیع، در این لحظه، منعقد و کامل می گردد. از این لحظه به بعد مستاجر، مالک مال بوده و حق هر گونه دخل و تصرف مالکانه را در آن، خواهد داشت.

تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی

یکی از عقودی که شباهت بسیار زیادی به قرارداد اجاره به شرط تملیک داشته، قرارداد فروش اقساطی می باشد. اما، با وجود این شباهت ظاهری، این دو قرارداد، متفاوت از یکدیگر بوده و ماهیت حقوقی کاملا متفاوتی نیز دارند. تفاوت های اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، به شرح زیر می باشد:

قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی است که به موجب آن، موجر، مال خود را اجاره داده و ضمن قرارداد، با مستاجر شرط می کند که با پرداخت آخرین قسط اجاره بها، مستاجر، مالک موضوع اجاره شود. بنابراین، این عقد یا قرارداد، یک قرارداد اجاره با وعده بیع بوده و در نتیجه، ماهیت آن، اجاره است. اما، در قرارداد فروش اقساطی، بایع(فروشنده)، مالی را به مشتری یا خریدار، فروخته و ضمن قرارداد، شرط می کنند که ثمن(بهای قراردادی) به صورت اقساط پرداخت گردد. لذا، ماهیت این قرارداد، بیع است.

با توجه به تفاوت ماهیت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، برخی از شرایط انعقاد این دو قرارداد نیز با توجه به قوانین حاکم بر آن ها، متفاوت خواهند بود. بنابراین، به عنوان مثال، مال موضوع قرارداد، در اجاره به شرط تملیک، حتما باید یک مال مصرف نشدنی و قابل بقا بوده؛ حال آنکه چنین شرطی در مورد فروش اقساطی، لازم الرعایه نمی باشد.

علاوه بر شرایط، آثار این دو قرارداد نیز متفاوت می باشند؛ با این توضیح که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مال موضوع قرارداد، در دست مستاجر، امانت بوده و بنابراین، در صورتی که با تقصیر مستاجر، تلف یا ناقص شود، مستاجر، ملزم به جبران خسارت موجر خواهد بود. حال آنکه در فروش اقساطی، از آنجا که خریدار، مالک مال بوده، تلف یا نقص آن نیز مسئولیتی برای وی، به دنبال نخواهد داشت.

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

در بخش های قبل، به این سوالات پاسخ دادیم که قرارداد اجاره به شرط تملیک و ماهیت حقوقی آن چیست و شرایط و قوانین حاکم بر این قرارداد چه می باشد. همچنین، گفتیم که این عقد، متفاوت از قرارداد فروش اقساطی بوده و این تفاوت ها را نیز بررسی کردیم.

در این بخش، قصد داریم، یک نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک را ارائه کرده تا خوانندگانی که قصد منعقد کردن این قرارداد را داشته، با نمونه، نحوه تنظیم آن و موارد مذکور در اجاره نامه، آشنایی پیدا کرده و تصویر کلی و صحیحی از این قرارداد داشته باشند. در پایان این بخش نیز، فایل نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک را جهت دانلود خوانندگان محترم، قرار داده ایم.

برای دانلود نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک، بر روی دکمه دانلود فایل، در باکس زیر کلیک نمایید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قرارداد اجاره به شرط تملیک پاسخ دهند.