تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه، در موارد متعددی می باشد. از جمله اینکه، سرقفلی، به پولی گفته می شود که مستاجر، در ابتدای اجاره به موجر داده یا وجهی است که مستاجر، در ازای اسقاط حقوق خود از موجر می گیرد؛ اما حق کسب و پیشه، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود. همچنین، فرق دیگر این دو حق، این است که سرقفلی، قابل ضمانت و توقیف بوده، اما، نه می توان از حق کسب و پیشه، ضمانت کرد و نه آن را توقیف نمود.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، مفهومی برای اولین مرتبه، تحت عنوان حق کسب و پیشه، در نظام حقوق کشور ما مطرح گردید که برگرفته از حقوق غربی بود. از آنجا که پس از انقلاب، بنا بر نظر شورای نگهبان، حق کسب و پیشه، خلاف شرع شناخته شد، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، قانون گذار، از اصطلاح دیگری تحت عنوان سرقفلی استفاده نمود و سعی کرد تا آن را جایگزین حق کسب و پیشه کند.

هر چند، به عقیده برخی، سرقفلی همان حق کسب و پیشه می باشد، اما با مراجعه به متن دو قانون فوق الذکر، معلوم می گردد، که این دو حق، دارای مفهوم کاملا متفاوتی بوده و این فرق میان دو حق، می تواند آثار مهمی را بر عقد اجاره و روابط میان موجر و مستاجر، بر جای بگذارد.

با توجه به توضیحات فوق، در این مقاله، به منظور بررسی فرق این دو حق، ابتدا، به تعریف سرقفلی پرداخته و پس از توضیح مفهوم حق و کسب و پیشه، در انتها، به این سوال پاسخ خواهیم داد که تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست.

حق کسب و پیشه چیست

اشخاصی که ملک تجاری را اجاره داده یا به اجاره گرفته اند، حتما با دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه مواجه شده و به احتمال زیاد نیز این دو مفهوم ر ابه یک معنا و به جای یکدیگر استفاده نموده اند. حال آنکه این دو واژه، از نظر حقوقی، کاملا متفاوت بوده و از جنبه های مختلف، مانند راه های انتقال حق سرقفلی و حق کسب پیشه و نحوه ایجاد آنها، دارای چند فرق اساسی می باشند. به همین دلیل، لازم است تا به این سوال پاسخ داده شود که تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

اما، پیش از آنکه به سوال فوق پاسخ دهیم، لازم است تا ابتدا به تعریف دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و سپس، با روشن شدن معنی این دو واژه، تفاوت های آن ها را توضیح دهیم. لذا در این بخش، به این پرسش جواب خواهیم داد که حق کسب و پیشه چیست؟ و در بخش بعد نیز به بررسی مفهوم سرقفلی می پردازیم.

حق کسب و پیشه، مفهومی است که برای اولین مرتبه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفت. در این قانون، مقنن در کنار مزایای متعددی همچون تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار که برای مستاجرین پیش بینی نمود، یک حق ویژه نیز تحت عنوان حق کسب و پیشه را برای آنها در نظر گرفت که مفهومی وام گرفته از حقوق غربی و به ویژه حقوق کشور فرانسه بود.

به موجب قانون مزبور، حق کسب و پیشه، حقی است که به دلیل فعالیت مستاجر در ملک تجاری، برای وی ایجاد می گردد؛ با این توضیح که، هنگامی که مستاجر ملک را اجاره کرده و آن را از موجر تحویل می گیرد، به فعالیت در آن پرداخته و در اثر این فعالیت، مشتریانی را به محل ملک تجاری جذب می نماید.

این مشتریان، در گذر زمان، باعث افزایش اعتبار و ارزش فعالیت تجاری و در نتیجه، افزایش ارزش ملک اجاره داده شده می گردند. حال اگر بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مالک بتواند مستاجر را به راحتی از ملک بیرون کرده، این امر، منتهی به استفاده رایگان و بلاوجه مالک از حاصل فعالیت و اعتبار تجاری مستاجر در ملک می گردد.

به منظور جلوگیری از این سوء استفاده موجرین و حمایت از فعالیت های تجاری مستاجرین در قرارداد اجاره، قانون سال 56، حق کسب و پیشه را برای مستاجر ملک تجاری در نظر گرفته است که موضوع آن، ارزش حاصل شده از فعالیت تجاری و اعتبار حرفه ای مستاجر در ملک اجاره ای می باشد.

حق کسب و پیشه، دارای ارزش مالی بوده و قیمت گذاری و تعیین ارزش آن، توسط کارشناس رسمی دادگستری، انجام گرفته و در موارد تخلیه ملک، جز در موارد استثنایی، موجر، موظف است تا قیمت تعیین شده توسط کارشناس را تحت عنوان حق کسب و پیشه، به مستاجر بپردازد، وگرنه امکان تخلیه ملک برای وی وجود نخواهد داشت.

پس از تعریف حق کسب و پیشه و آشنا شدن با مفهوم آن، در بخش بعدی مقاله، به این سوال نیز پاسخ خواهیم داد که سرقفلی چیست و سپس، در قسمت پایانی، تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را بررسی کرده و فرق های این دو مفهوم را توضیح خواهیم داد.

سرقفلی چیست

قانون روابط و موجر مصوب سال 1356، در مورد املاک تجاری، تا سال 1376 به قوت خود باقی بود و در روابط موجرین و مستاجرین این املاک، اجرا می گشت تا اینکه در سال 76، به دلیل اعتراضات گسترده موجرین به تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال های متوالی طولانی و سنگین بودن مبلغ حق کسب و پیشه، قانون گذار، قانون جدید روابط موجر و مستاجر را تصویب نمود که مفهوم سرقفلی را در کنار قواعد و احکام جدید قراداد اجاره، پیش بینی می کرد. بنابراین، در ادامه، به این پرسش جواب خواهیم داد که سرقفلی چیست؟

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، که برگرفته از قانون مدنی و تحت تاثیر قواعد شرعی، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، عقد اجاره با انقضای مدت، به پایان رسیده و به صورت خودکار تمدید نمی گشت. همچنین، مستاجر ملک تجاری، دیگر حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه نداشت که این امر، به این دلیل بود که مطابق نظر فقهای شورای نگهبان، حق کسب و پیشه، غیر شرعی اعلام شده بود.

اما، با حذف حق کسب و پیشه، مفهوم جدیدی جایگزین آن گردید که سرقفلی نام داشت و قواعد و احکام آن، کاملا با حق کسب و پیشه فرق می کرد و چه از نظر روش های ایجاد و چه از نظر مقررات دریافت، دارای تفاوت های متعددی با آن حق برگرفته از حقوق غربی بود.

قانون جدید روابط موجر و مستاجر، در پاسخ به این سوال که سرقفلی چیست، در فصل دوم خود، به تعریف این حق پرداخته و ضمن توضیح آن، در دو معنی متفاوت، راه های ایجاد این حق و موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر و مستاجر را بیان کرده است که این راه ها، عبارتند از:

ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، در توضیح یکی از معانی سرقفلی، مقرر داشته : «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می ‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید...» بنابراین، سرقفلی، طبق ماده 6 قانون مزبور، در یک مفهوم، پولی است که در ابتدای انعقاد اجاره، مستاجر به مالک پرداخته و طرفین، عنوان آن را سرقفلی می گذارند.

همچنین، ماده 7 قانون مذکور، به توضیح راه دیگری از ایجاد سرقفلی، پرداخته که به موجب این ماده: «هرگاه، ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد، مالک، حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را ‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله، عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در این صورت، مستاجر می ‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر، ‌مبلغی بعنوان سرقفلی، برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.»

بنابراین، به موجب این ماده، سرقفلی، مبلغی است که مستاجر، از موجر یا مستاجر بعد از خود دریافت کرده و در مقابل آن، حق خود برای عدم تخلیه ملک یا جلوگیری از افزایش اجاره بها توسط مالک را ساقط می کند؛ با این توضیح که اگر در قرارداد اجاره، شرط شده باشد که مستاجر، حتی پس از پایان یافتن اجاره، حق ادامه تصرفات در ملک را داشته یا اینکه با پایان سال، موجر، حق افزایش اجاره بها را ندارد، از آنجا که یک حق مالی برای مستاجر ایجاد می گردد، وی اختیار دارد که در مقابل ساقط کردن این حق، از موجر یا مستاجر بعدی، سرقفلی بگیرد.

از سوی دیگر، ماده 8 همان قانون نیز مفاد ماده 7 را به شکل دیگری، تکرار نموده که مطابق این ماده: « هرگاه، ضمن عقد اجاره، شرط شود که مالک، عین مستاجره را به ‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله، آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می ‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی، مطالبه و دریافت نماید.»

در این ماده نیز با شرط کردن این مساله که پس از پایان یافتن مدت اجاره، موجر، حق گرفتن حکم تخلیه مستاجر را نداشته و باید ملک را به همان مستاجر، اجاره دهد، یک حق مالی، برای مستاجر، ایجاد شده که می تواند، در مقابل اسقاط این حق و تخلیه کردن ملک تجاری، از موجر، سرقفلی بگیرد. به این نکته، دقت شود که در فرض های مطرح شده در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مستاجر در ابتدای عقد اجاره، مبلغی تحت عوان سرقفلی، به موجر پرداخت نکرده است.

اما، در تبصره 1 ماده 6 قانون مذکور، با مفهوم دیگری از سرقفلی مواجه هستیم. به موجب این ماده: « در صورتی ‌که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر، حق مطالبه سرقفلی به قیمت ‌عادله روز را دارد. » همانطور که ملاحظه می شود، مطابق این ماده، سرقفلی، یک حق مالی است که قابل انتقال به مستاجر می باشد.

بنابراین، با توجه به مواد فوق، در پاسخ به این سوال که سرقفلی چیست، می توان گفت، در اجاره تجاری منعقد شده بعد از سال 1376، سرقفلی، هم به معنی پولی است که از سمت مستاجر به موجر داده شده و هم به معنی وجهی است که از سوی موجر به مستاجر، پرداخت شده و هم به معنی حق انتقال داده شده به مستاجر است؛ با این توضیح که:

گاهی مستاجر، در ابتدای مدت اجاره، مبلغی را به موجر می پردازد که این مبلغ، با توافق طرفین، سرقفلی نامیده می شود و در پایان مدت اجاره، مستاجر، حق استرداد آن را طبق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 76 دارد.

گاهی موجر، ضمن عقد اجاره، حقوقی را برای مستاجر در نظر می گیرد، مانند اینکه در پایان مدت، ملک را تخلیه نکرده و دوباره به همان مستاجر اجاره دهد که مستاجر می تواند، برای اسقاط این حقوق، وجهی را از موجر یا مستاجر بعدی بگیرد که این وجه نیز سرقفلی نام دارد.

در هر یک از این حالات، در اثر پرداخت سرقفلی توسط مستاجر به موجر و یا برقراری حقوق خاصی برای مستاجر، حق خاصی تحت عنوان حق سرقفلی، به مستاجر منتقل شده که دارای ارزش مالی بوده و در هنگام تخلیه، به نرخ روز محاسبه می گردد

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

پس از توضیح دو اصطلاح حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه و روشن شدن معنی آن ها، در این بخش از مقاله، قصد داریم تا به این سوال پاسخ دهیم که فرق این دو حق چه بوده و تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

اولین فرق حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، قانون مورد استناد این دو حق می باشد. با این توضیح که، برای مشخص کردن احکام سرقفلی،باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 مراجعه نمود؛ در حالی که مقررات حق کسب و پیشه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، بیان شده است.

تفاوت در ماهیت، از دیگر تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. چرا که سرقفلی، غالبا به پولی گفته می شود که مستاجر، در ابتدای اجاره به موجر داده یا وجهی است که مستاجر، در ازای اسقاط حقوق خود از موجر می گیرد؛ اما، حق کسب و پیشه، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستاجر در ملک تجاری و خوش نامی و اعتبار وی، برای او ایجاد می شود.

در فرضی نیز که سرقفلی، به معنی حقی بوده که در اثر پرداخت وجه توسط مستاجر به موجر و یا برقراری حقوق خاصی برای مستاجر، به وی منتقل شده، بازهم حق سرقفلی، ارتباطی با فعالیت مستاجر در ملک و اعتبار وی نداشته؛ در حالی که برقراری حق کسب و پیشه، برای مستاجر، نتیجه مستقیم فعالیت وی بوده و اگر، مستاجر بعد از اجاره، فعالیتی در ملک نداشته باشد و ملک کاملا خالی باشد، حق کسب و پیشه ای نیز برای او برقرار نمی شود.

فرق دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه که مرتبط با ماهیت این دو حق می باشد، این مساله بوده که حق کسب و پیشه، به تدریج و در گذر زمان ایجاد می شود؛ اما، سرقفلی، به یکباره و در اثر پرداخت وجه از سوی مستاجر و یا اسقاط حقوق وی، ایجاد می گردد.

انتقال حق کسب و پیشه، صرفا با تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی، امکان پذیر بوده؛ اما، در مورد سرقفلی، انتقال، می تواند با سند عادی نیز انجام گیرد و لذا، تنظیم سند رسمی در این مورد، اجباری نمی باشد.

تفاوت دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که طرفین قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستاجر، می توانند برای برقراری حق سرقفلی توافق کرده یا با عدم توافق، از ایجاد آن جلوگیری کنند؛ اما، حق کسب و پیشه، به حکم قانون ایجاد شده و ارتباطی با توافق طرفین عقد اجاره ندارد.

قابلیت انتقال، یکی دیگر از فرق های این دو حق می باشد؛ توضیح آنکه، مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، سرقفلی علی الاصول، قابل انتقال به غیر است، مگر حق انتقال، از مستاجر سلب شده باشد؛ در حالی که حق کسب و پیشه، اصولا قابل انتقال نیست، مگر اینکه ضمن عقد اجاره، اجازه انتقال آن به مستاجر داده شده باشد.

میزان سرقفلی، در زمانی که مستاجر آن را به موجر داده یا موجر در مقابل اسقاط حقوق مستاجر، به وی می پردازد، مشخص است؛ در حالی که، میزان حق کسب و پیشه، معلوم نبوده و صرفا، پس از اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری، مشخص می گردد.

از تفاوت مورد قبل، دو فرق دیگر میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، ایجاد و ناشی می شود؛ با این توضیح که سرقفلی، قابل ضمانت و قابل توقیف بوده، اما نه می توان از حق کسب و پیشه، ضمانت کرد و نه آن را توقیف نمود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه پاسخ دهند.