قولنامه دستی

قولنامه دستی که در معنای خاص حقوقی، پیش قرارداد راجع به عقد بیع است، در عرف، به سند عادی تنظیم شده به صورت دست نویس یا در فرم های چاپی بنگاه املاک گفته می شود که به موجب آن، طرفین، اقدام به خرید و فروش یک مال منقول یا غیر منقول می کنند. اعتبار این سند در دادگاه، منوط بر وجود شرایط صحت قراردادها، هنگام تنظیم و نوشتن متن آن، همچنین، وجود امضا یا اثر انگشت و یا مهر طرفین، ذیل آن بوده و عدم وجود شاهد، هنگام تنظیم این سند، تاثیری در بی اعتباری آن، نخواهد داشت.

علی رغم اینکه قانون گذار، در قانون مدنی، قرارداهای شفاهی را نیز معتبر دانسته، بسیاری از افراد، به جهت داشتن مدرکی در اثبات مالکیت یا بر حق بودن خویش، تمایل دارند که هنگام انعقاد قراردادها و عقود، به ویژه عقد بیع، اقدام به تنظیم متن کتبی مثبت انعقاد آن قرارداد و تعهدات فی مابین نمایند تا در صورت لزوم، بتوانند، از طریق آن، مالکیت و برحق بودن خود را در محکمه به اثبات برسانند.

به همین جهت، قولنامه های دستی، میان افراد جامعه، رواج بسیاری داشته و تنها در صورتی معتبر خواهند بود که کاملا، مطابق شرایط و نحوه تنظیم مخصوص به آن، تنظیم شده باشند. در غیر این صورت، ممکن است طرفین قرارداد را با آثار حقوقی جبران ناپذیری مواجه کنند.

لذا با توجه به اهمیت این موضوع، در مقاله حاضر، قصد داریم بگوییم که قولنامه دستی چیست و در چه شرایطی دارای اعتبار در دادگاه بوده، همچنین؛ در خصوص اعتبار آن، با وجود اثر انگشت و شاهد و بدون آن، توضیح داده و بررسی کنیم که نحوه فسخ این قرارداد، به چه شکل است؛ سپس، درباره اعتبار قولنامه دستی زمین و خانه و اعتبار چنین سندی، بعد از فوت فروشنده، توضیح دهیم و در آخر، بعد از ذکر قواعد مربوط به نحوه نوشتن متن قولنامه دستی، یک نمونه از متن چنین سندی را ارائه کرده و فایل دانلود آن را در اختیار خوانندگان محترم، قرار دهیم.

قولنامه دستی چیست

قبل از پاسخ به این پرسش که قولنامه دستی چیست؟ لازم است تا تعریف قولنامه را از منظر حقوقی بررسی کرده و در خصوص مفهوم اسناد عادی و رسمی توضیح دهیم، سپس، بر اساس مقدمات توضیح داده شده، بگوییم که قولنامه دستی چیست.

قولنامه، در عالم حقوقی، یک سند عادی است که پیش از انعقاد عقد بیع، به دلایلی نظیر آماده نبودن ثمن معامله یا همان پولی که خریدار به فروشنده می دهد یا هر دلیل دیگری، میان طرفین قرارداد، تنظیم می گردد و در آن، طرفین، تعهد می دهند که در یک موعد زمانی مشخص، پس از انجام موارد مندرج در قولنامه، نسبت به انتقال مبیع و ثمن به یکدیگر، اقدام کرده و عقد بیع را منعقد نمایند.

سند عادی و رسمی، در قانون مدنی، تعریف شده اند؛ سند عادی، سندی است که طرفین، آن را بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و بدون حضور یک مامور صلاحیت دار، تنظیم می نمایند و با امضا زدن یا مهر زدن و اثر انگشت، آن را رسمیت قانونی می بخشند. مقصود از سند رسمی، سندی است که در دفترخانه و توسط مامور صلاحیت دار این امر، تنظیم شده باشد.

اعتبار قولنامه دستی در دادگاه

پس از پاسخ به این پرسش که قولنامه دستی چیست؟ در این بخش از مقاله، قصد داریم، با مراجعه به قانون مدنی، درباره اعتبار این سند، در دادگاه، صحبت کنیم و بگوییم که وجود چه شرایطی، در قولنامه دستی، ضروری است تا این سند، دارای اعتبار در دادگاه باشد و آن را به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در محکمه، به رسمیت بشناسند.

همانطور که در قسمت قبل، توضیح دادیم، قولنامه دستی، یک سند عادی است و برای بررسی اعتبار این سند عادی در دادگاه، باید، به ماده 1284 قانون مدنی که در خصوص اعتبار اسناد در دعاوی، صحبت می کند، مراجعه نماییم و سپس، شرایط صحت قراردادها، همچنین، صحت اسناد عادی تنظیمی را بگوییم. این ماده، مقرر می دارد: "سند، عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد." شرایط صحت معاملات، همچنین، صحت و اعتبار اسناد عادی تنظیمی نیز، به شرح زیر است:

وجود قصد و رضا و وجود اهلیت قانونی که شامل رشد، عقل و بلوغ بوده، در طرفین قرارداد، همچنین، مشروعیت جهت و مشخص و معین بودن موضوع عقد، از شرایط اساسی صحت تمامی عقود و قراردادها بوده که قولنامه دستی نیز مستثنی از آن، نیست.

سند عادی تنظیمی، باید، از شرایط اساسی صحت معاملات که در بالا، ذکر شد، برخوردار بوده و طرفین باید، با امضا زدن یا انگشت و مهر کردن سند عادی تنظیمی، به آن رسمیت بخشند. بدون امضا، مهر یا اثر انگشت، سند عادی، من جمله قولنامه دستی، دارای اعتبار در دادگاه نخواهد بود.

اعتبار قولنامه دستی با اثر انگشت

یکی از پرسش های رایج در خصوص اعتبار قولنامه دستی، این است که آیا چنین قولنامه ای، بدون وجود اثر انگشت و بدون شهودی که ذیل آن را امضا زده باشند یا قولنامه در حضور آن ها، تنظیم شده باشد، اعتبار خواهد داشت یا خیر؟ به عبارتی دیگر، آیا وجود اثر انگشت یا شاهد، از موارد ضروری برای اعتبار قولنامه دستی در دادگاه است؟ 

لذا در این بخش، قصد داریم، در خصوص اعتبار قولنامه دستی با اثر انگشت یا بدون آن، صحبت کرده و در قسمت بعد، اعتبار یا عدم اعتبار قولنامه دستی بدون شاهد را بررسی کنیم. برای پاسخ به این پرسش، باید، شرایطی را که قانون گذار، جهت اعتبار سند عادی یا دست نویس، در نظر گرفته، بررسی کرد.

ماده 1293 قانون مدنی، مقرر می دارد: "هر گاه سند، به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد، تهیه شده لیکن مامور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات ‌مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور، در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، عادی است."

بر اساس آنچه در ماده فوق، در خصوص اعتبار سند عادی، به واسطه وجود مهر یا امضا آمده، می توان گفت، چنانچه قولنامه ای، به صورت دستی، تنظیم شود و طرفین، آن را مهر یا امضا کنند، قولنامه دستی، اعتبار خواهد داشت. علی رغم اینکه در قانون، از اثر انگشت، حرفی به میان نیامده، اما، اثر انگشت نیز، موجب اعتبار سند عادی خواهد شد و قولنامه دستی دارای اثر انگشت نیز مستثنی از این امر، نیست.

آیا قولنامه دستی بدون شاهد اعتبار دارد

در قسمت قبل، در خصوص اعتبار قولنامه دستی با اثر انگشت، صحبت کردیم و گفتیم که قانون گذار، چنین قولنامه ای را معتبر دانسته و آن را به عنوان ادله در مقام دفاع یا دعوا، به رسمیت می شناسد. پس از توضیح در این خصوص، در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره اعتبار قولنامه دستی بدون شاهد در دادگاه، توضیح دهیم.

در پاسخ به این پرسش که آیا قولنامه دستی بدون شاهد، اعتبار دار یا خیر؟ باید گفت، قانون گذار، در هیچ یک از مواردی که در خصوص شرایط اصلی صحت قراردادها یا شرایط اعتبار سند عادی دست نویس، صحبت می کند، حرفی از ضرورت وجود شاهد به میان نیاورده است.

بنابراین، در پاسخ به پرسش فوق الذکر، باید گفت، بله، قولنامه دستی بدون شاهد، در دادگاه، اعتبار دارد و الزامی به وجود شاهد، برای اعتبار قولنامه دستی نیست، اما، داشتن شهودی که قولنامه، در حضور آن ها، تنظیم شده یا ذیل آن را امضا زده اند، از این جهت، موثر است که در صورت انکار یا تردید طرف مقابل، نسبت به سند عادی، می توان، از شهادت آن ها، در محکمه، برای اثبات ادعا، بهره برد.

فسخ قولنامه دستی

علی رغم اینکه قراردادها، محترم هستند و طرفین عقد، باید به تعهدات خود، وفادار و پایبند بمانند، اما، قانون گذار، شرایطی را برای فسخ قراردادهای جایز و لازم، پیش بینی کرده است و قولنامه دستی نیز مستثنی از این امر نبوده و در صورت وجود شرایط فسخ، طرفین آن، می توانند، نسبت به انجام این امر، اقدام کنند.

برای فسخ قولنامه دستی، باید، یکی از خیارات قانونی پیش بینی شده در ماده 396 قانون مدنی، اعم از خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس یا خیار تاخیر ثمن، وجود داشته باشد یا طرفین، ضمن قولنامه، برای دیگری، با در نظر گرفتن شرایطی، حق برهم زدن معامله یا حق فسخ را قائل شده باشند.

تنها در چنین مواردی، امکان فسخ قولنامه دستی، وجود خواهد داشت که نحوه انجام آن نیز بدین شکل می باشد که طرف متمایل به فسخ، باید، ضمن اظهارنامه ای قضایی یا به هر ترتیب دیگری، اراده خود بر فسخ قولنامه را با ذکر خیار قانونی یا ذکر استفاده از حق فسخ، به جهت تحقق شرط فسخ، اعلام دارد. در صورتی که فرد مقابل، با فسخ معامله مخالفت کند و این امر را نپذیرد، پیگیری امر، از طریق مراجع قضایی، ممکن خواهد بود.

قولنامه دستی زمین و خانه

مقصود از قولنامه دستی زمین و خانه، سند عادی تنظیم شده فی مابین مالک و کسی که خریدار ملک یا زمین مالک بوده، به عنوان مدرکی، دال بر اثبات مالکیت و انعقاد عقد بیع می باشد که در آن، طرفین، به طور معمول، توافق می نمایند، در موعدی مقرر، نسبت به انتقال سند رسمی مالکیت، به نام خریدار جدید، اقدام نمایند.

به موجب قولنامه دستی تنظیمی، مالکیت ملک، اعم از زمین یا خانه، در ازای پرداخت ثمن معامله، به خریدار، منتقل می گردد. به طور معمول، طرفین، برای تنظیم قولنامه دستی زمین یا خانه، به بنگاه املاک، مراجعه می نمایند اما، نوشتن آن، بین طرفین عقد، بدون مراجعه به بنگاه نیز صحیح است.

 قولنامه دستی زمین یا ملک، باید، از شرایط اصلی صحت قراردادها، همچنین، از شرایط اعتبار سند دست نویس، یعنی امضا یا اثر انگشت و مهر طرفین، برخوردار باشد تا به رسمیت، شناخته شود. در ادامه، در خصوص اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده، همچنین، نحوه نوشتن متن قولنامه دستی، صحبت خواهیم کرد.

اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده

یکی دیگر از پرسش های رایج در خصوص قولنامه دستی، این است که وضعیت اعتبار چنین قولنامه ای، بعد از فوت فروشنده، چگونه خواهد بود و آیا مرگ فروشنده، سبب فسخ قولنامه دستی می شود یا خیر؟ لذا در این بخش، قصد داریم، به بررسی تاثیر فوت فروشنده، در اعتبار قولنامه دستی، بپردازیم.

قانون گذار، در هیچ یک از مواد قانونی، از لازم یا جایز بودن عقد و قرارداد به موجب قولنامه، سخنی به میان نیاورده و در شرع نیز، مطلبی در این خصوص، گفته نشده است. اما، با توجه به اصل لزوم که اصل را بر لازم بودن قراردادها می داند، مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود، باید گفت، عقد به موجب قولنامه دستی، یک عقد لازم است.

 عقود لازم، بر خلاف عقود جایز، با فوت و جنون و سفه طرفین عقد، خود به خود، منفسخ نمی شوند و برای برهم خوردن آن ها، نیاز به وجود خیارات قانونی است. لذا قولنامه دستی، چه زمانی که به معنای تعهد به بیع باشد و چه زمانی که به معنای قرارداد خرید و فروش، با فوت کسی که تعهد به فروش کرده یا با فوت فروشنده، منفسخ نخواهد شد و دارنده آن، می تواند، به طرفیت وراث، طرح دعوا کرده و الزام آن ها را به ایفای تعهد مورثشان در قولنامه دستی، بخواهد.

نحوه نوشتن قولنامه دستی

 نحوه نوشتن قولنامه دستی، بدین صورت است که طرفین باید، در سند دست نویس خود، بخش هایی را برای درج اطلاعات مربوط به خریدار و فروشنده؛ مورد معامله و ثمن آن؛ تاریخ انتقال سند؛ شروط ضمن عقد و امضا، در نظر گیرند و در هر بخش، اطلاعات زیر را وارد نمایند تا قولنامه، نوشته شده، دارای اعتبار قانونی باشد:

در اولین بخش قولنامه دستی، تنظیم کنندگان متن قولنامه، باید، نام، نام خانوادگی و مشخصات هویتی طرفین قرارداد، یعنی خریدار و فروشنده، همچنین آدرس و تلفن آن ها را بنویسند.

در دومین بخش قولنامه دستی، تنظیم کنندگان متن قولنامه، باید، مشخصات مال موضوع قولنامه و میزان ثمن پرداختی در ازای آن را به طور دقیق ذکر کنند.

در سومین بخش، قولنامه دستی، طرفین باید، تاریخ انتقال سند رسمی به نام خریدار جدید را ذکر کرده و وجه التزامی را برای استنکاف فروشنده از حضور در دفاتر اسناد رسمی، در نظر بگیرند.

در بخش آخر متن قولنامه دستی، طرفین باید، شروط منجر به فسخ قرارداد را نوشته و ذیل آن را امضا نموده یا مهر و اثر انگشت بزنند. در صورتی که شهودی نیز هنگام انعقاد قرارداد، وجود داشته، شهود نیز، ذیل قولنامه دستی را با ذکر تاریخ، امضا نمایند.

نمونه متن قولنامه دستی

پس از توضیح در خصوص نحوه نوشتن متن قولنامه دستی، در این بخش از مقاله، قصد داریم، یک نمونه متن در این خصوص، ارائه کرده و فایل آن را برای دانلود، قرار دهیم تا متقاضیان بتوانند، در صورت نیاز، از آن، استفاده کرده و قولنامه دستی خود را تنظیم کنند.

علاقمندان به دانلود فایل نمونه متن قولنامه دستی، می توانند، از طریق لینک زیر، اقدام نمایند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر درباره نحوه نوشتن قولنامه دستی در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه نوشتن قولنامه دستی​ پاسخ دهند.