دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، بسته به شرایط ، از قبیل اینکه در عقد اجاره ، حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعیین شده باشد یا خیر ، در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف است و شورای حل اختلاف ، صرفا به قراردادهای اجاره بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه رسیدگی می کند . نحوه طرح دعوی تخلیه اینگونه است که خواهان ، با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی ، دادخواست خود را ثبت نماید .

اجاره کردن یک ملک و استفاده از منافع آن ، هم در مورد املاک مسکونی و هم در مورد اماکن تجاری ، کاربرد زیادی دارد و بسیاری از افراد ، برای راه اندازی مغازه ها و فروشگاه های خود ، اقدام به اجاره نمودن ملک از دیگری نموده و به موجب قرارداد اجاره ، موظف می شوند ماهیانه ، مبالغی را تحت عنوان اجاره بها ، تا پایان مدت اجاره ، پرداخت کرده و پس از اتمام مدت قرارداد و عدم تمدید آن نیز ، ملک را تخلیه نمایند .  

علاوه بر این ، در شرایط دیگری نیز ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ، موجر می تواند دعوی تخلیه ملک تجاری را علیه مستاجر مطرح نماید . به همین دلیل ، اطلاع از اینکه در چه شرایطی امکان طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری وجود دارد و نحوه طرح این دعوی در دادگاه ، به موجر کمک می کند تا در صورت تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر به لحاظ انقضای مدت یا سایر موارد ، بتواند حقوق قانونی خود را پیگیری کند .

به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله ، ابتدا به بررسی اینکه دعوای تخلیه اماکن تجاری چیست ، پرداخته و سپس ، شرایط ، نحوه طرح ، مدارک و هزینه های مربوط به آن را توضیح می دهیم . در ادامه نیز ، صلاحیت دادگاه و شورای حل اختلاف در خصوص این دعوی را بررسی و نمونه دادخواست آن را ارائه خواهیم نمود .

دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری چیست

قبل از اینکه به بررسی دعوی تخلیه اماکن تجاری و شرایط آن بپردازیم ، باید بگوییم که کدام یک از املاک ، تجاری محسوب می شوند ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که در پروانه ساختمانی صادره برای هر ملک ، نوع کاربری آن ، اعم از مسکونی ، تجاری و یا اداری ، مشخص شده است و دارنده ، الزاما می بایست مطابق همان پروانه ، از ملک بهره برداری کند .

اما از آن جهت که اماکن تجاری نیز ، مانند املاک مسکونی ، گاها به وسیله عقد اجاره ، به دیگری واگذار می شوند ، در اجاره این املاک نیز لازم است که موجر و مستاجر ، به تعهدات قانونی خود در این باره ، پایبند باشند . مثلا موجر ، در مهلت مقرر ، ملک را تحویل مستاجر داده و مستاجر نیز ، در مدت استفاده از آن ، اجاره پرداخته و اگر هم قرارداد پایان یافت ، اقدام به تخلیه ملک نماید .

در این مورد  ، اگر مستاجر اقدام به تخلیه مکان تجاری نکند ، اجاره دهنده ، می تواند دعوای تخلیه ملک تجاری  یا  دعوی خلع ید علیه مستاجر را مطرح نماید که بسته به نوع قرارداد تنظیم شده ( عادی یا رسمی ) و نیز ، بسته به اینکه قرارداد اجاره مشمول کدام قانون باشد ، شرایط طرح و پیگیری این دعوی و دادگاه صالح آن ، متفاوت می باشد که در قسمت های بعد ، به بررسی آن خواهیم پرداخت .

شرایط دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

سوال مهمی که در ارتباط با دعوی تخلیه اماکن تجاری مطرح می شود ، این است که تحت چه شرایطی ، موجر می تواند اقدام به طرح و پیگیری این دعوی نماید ؟ برای پاسخ دادن به این سوال ، ابتدا باید ببینیم که قرارداد اجاره تنظیم شده ، مشمول کدام قانون است ؟ در این حوزه ، دو قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 وجود داشته که احکام آنها ، متفاوت است .

اماکن تجاری که تا 1376 اجاره داده شده اند ، چه به صورت سند رسمی ، عادی و یا شفاهی ، مشمول قانون مصوب 1356 می باشند . بر اساس این قانون ، پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ، نمی توان مستاجر را وادار به تخلیه نمود ؛ مگر در صورت وجود شرایطی که در این قانون ذکر شده است . از جمله شرایط طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس ماده 14 و 15 قانون 1356، می توان به موارد زیر اشاره نمود :

در صورتی که مستاجر ، اقدام به اجاره دادن مال اجاره ای نماید ؛ در شرایطی که مستاجر ، از مورد اجاره ، بر خلاف مقصودی که در اجاره نامه آمده ، استفاده یا شغل خود را تغییر دهد ، به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد نباشد ، در صورتی که مالک به ملک اجاره ای خود نیاز داشته ؛ در شرایطی که ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد و یا در شرایطی که مستاجر ، در ملک اجاره ای تعدی و تفریط کرده و یا از پرداخت اجاره خودداری نماید .

در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون ، مستاجر حق دریافت سرقفلی ملک را خواهد داشت ؛ اعم از اینکه هنگام عقد ، به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد . البته در مواردی همچون عدم پرداخت اجاره بها ، تغییر شغل یا تعدی و تفریط ، مستاجر استحقاق مطالبه حق سرقفلی را ندارد .

اما در مورد اماکن تجاری که بعد از سال 1376 اجاره داده شده اند ، تخلیه ملک تجاری ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد ؛ منوط به اینکه اجاره نامه تنظیم شده ، به صورت کتبی ، با امضای طرفین و دو شاهد باشد . بر اساس این قانون نیز ، از جمله شرایط طرح دعوای تخلیه ملک ، می توان به پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ، عدم پرداخت اجاره بها و انجام اقداماتی بر خلاف قرارداد اجاره و تعدی و تفریط در مورد اجاره ، اشاره نمود .

نحوه طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که شرایط طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 ، با هم متفاوت هستند . یعنی از آن جهت که طبق قانون قدیم ، تمدید قرارداد اجاره برای اماکن تجاری ، به صورت خود به خود انجام می شد ، موجر نمی توانست به دلیل پایان مدت ، اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک تجاری نماید ؛ اما طبق قانون جدید ، این امکان وجود دارد .

علاوه بر این ، نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری نیز ، بر اساس این دو قانون ، متفاوت است و بسته به اینکه قرارداد اجاره ، مشمول کدامیک از این قوانین است ، نحوه طرح آن ، متفاوت خواهد شد . بر اساس قانون قدیم ، نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری ، به این صورت بود که خواهان ، می بایست دادخواستی مبنی بر صدور حکم تخلیه مستاجر ، تهیه نموده و آن را به دادگاه ارائه نماید تا دادگاه ، پس از بررسی و احراز شرایط قانونی ، حکم تخلیه اماکن تجاری را صادر کند .

اما در صورتی که قرارداد اجاره ، مشمول قانون جدید مصوب 1376 باشد ، نحوه طرح این دعوی ، متفاوت است . بر اساس این قانون ، نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری که قراردادشان طبق مفاد این قانون ( به صورت کتبی ، با تعیین مدت و امضای شهود ) تنظیم شده ، به این صورت است که اگر مدت زمان قرارداد اجاره اماکن تجاری به اتمام رسیده ، می توان بدون مراجعه به دادگاه ، حکم تخلیه فوری ملک را از طریق شورای حل اختلاف ( در قراردادهای عادی ) و یا دفاتر اسناد رسمی ( اجاره نامه های رسمی ) دریافت کرد .

اما در صورتی که موجر ، بنا به دلایل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، مثلا به دلیل تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره و یا استفاده از آن بر خلاف متن قرارداد تنظیم شده ، قصد داشته باشد اقدام به دریافت حکم تخلیه مستاجر نماید ، می بایست اقدام به طرح دعوی در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و از این طریق ، مستاجر را بیرون کند . بر اساس قانون شورای حل اختلاف ، در صورتی که اجاره ملک تجاری ، شامل حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد ، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه داشته و در غیر این صورت ، حکم تخلیه را شورای حل اختلاف صادر می کند .

نحوه طرح دعوی در این موارد ، به این صورت است که موجر ، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و نمونه دادخواستی مبنی بر تقاضای تخلیه ملک تجاری را به همراه مدارک لازم ، ارائه نماید تا پس از ارجاع موضوع به دادگاه صالح ، مورد رسیدگی قرار گیرد که در ادامه ، مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست را توضیح می دهیم .

حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، بسته به اینکه قرارداد اجاره در چه تاریخی منعقد شده باشد ، متفاوت می باشد . بر اساس قانون 1376 ، پیش بینی شده که اگر مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده ، موجر امکان تخلیه ید مستاجر بدون مراجعه به دادگاه و طرح دعوی را دارد . در واقع ، حکم تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و یا از طریق اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند صادر می شود ، امتیازی برای موجر محسوب شده و دیگر نیازی به طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه نیست .

اما اگر قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 نباشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، ناچار از طرح دعوی علیه مستاجر می باشد . به این منظور ، می بایست از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، دادخواستی تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند . اما سوال این است که صدور حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که صدور حکم تخلیه در این حالت که قرارداد مشمول قانون 1356 است ، صرفا در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد و دادگاه حقوقی شهری که مال غیر منقول یا ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را خواهد داشت . لذا ، شورای حل اختلاف ، صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 را ندارد .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که صدور رای تخلیه اماکن تجاری ، در مورد قراردادهای مشمول قانون 1356 ، صرفا در صلاحیت دادگاه بوده و دادگاه ، می بایست در خصوص حق سرقفلی ، اظهارنظر نماید . اما در مورد قراردادهایی که مشمول قانون 1376 هستند ، شورای حل اختلاف ، در مواردی صلاحیت رسیدگی و صدور رای دارد .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری ، دو حالت دارد ؛ یا قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 بوده و به دلیل اتمام مدت زمان قرارداد ، موجر تقاضای تخلیه فوری آن را می نماید که در این صورت ، دادخواست تخلیه اماکن تجاری ، در شورا مورد بررسی قرار گرفته و اگر شرایط لازم احراز شود ، ظرف مهلت یک هفته ، از طریق واحد اجرای احکام شورا ، این حکم اجرا می شود .

حالت دوم ، زمانی است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 بوده ، اما به دلیل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، موجر قصد دریافت حکم تخلیه ملک را دارد که در این صورت نیز ، شورای حل اختلاف ، بر اساس قانون ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را دارد ؛ اما در مورد سرقفلی ، صلاحیت صدور رای نخواهد داشت .

مدارک لازم برای طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

همانطور که اشاره شد ، تخلیه اماکن تجاری ، به دو طریق امکان پذیر است ؛ یا دریافت حکم تخلیه فوری بدون طرح دعوی در دادگاه ، یا طرح دعوی در دادگاه و صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صالح . اما موضوعی که در این قسمت ، قصد داریم بررسی نماییم ، این است که مدارک لازم برای طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری چیست ؟

در صورتی که اجاره نامه مشمول قانون 1376 ، به صورت عادی (قولنامه تنظیم شده در بنگاه ) یا رسمی ( تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ) باشد ، متقاضی دریافت حکم تخلیه ، می بایست درخواست تخلیه را بر روی فرم دادخواست تخلیه ، ثبت و مشخصات هویتی طرفین را بر روی آن قید کند . همچنین ، مشخصات ملک تجاری و تاریخ اجاره سند نیز ، باید درج شده و مدارکی از قبیل تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره و کارت ملی موجر ، ضمیمه آن شود و نهایتا آن را به شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی ثبت کننده قرارداد تحویل دهد .

اما در صورتی که اجاره نامه تنظیم شده مشمول قانون 1376 نباشد ، خواهان برای طرح دعوی تخلیه ، می بایست یک نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری تهیه و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، به دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول ، ارائه نماید . مدارک هویتی و قرارداد اجاره نامه تنظیم شده نیز ، باید ضمیمه این دادخواست شوند تا دادگاه به آن رسیدگی نماید .

هزینه دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، مانند سایر دعاوی ، نیازمند پرداخت هزینه دادرسی می باشد . لذا در این قسمت ، قصد داریم هزینه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه را مورد بررسی قرار دهیم . اما قبل از آن ، باید گفت که این دعوی ، به لحاظ ذاتی ، یکی از دعاوی مالی محسوب می شود ؛ لکن قانونگذار ، آن را دعوای غیر مالی اعتباری محسوب کرده است و می بایست مطابق تعرفه دعاوی غیر مالی ، برای آن هزینه دادرسی پرداخت کرد که کمتر از هزینه دادرسی دعاوی مالی است .

اصولا هزینه طرح دعاوی ، به موجب نرخ تعرفه ای تعیین می شود که همه ساله ، منتشر می شود . بر اساس تعرفه خدمات قضایی سال 1401 ، مبلغ 180 هزار تومان تا 400 هزار تومان می باشد . بنابراین ، هزینه دعوی تخلیه اماکن تجاری نیز ، مطابق این نرخ می باشد ؛ البته خواهان ، می تواند ضمن ارائه دادخواست به دادگاه ، این هزینه را از خوانده مطالبه نماید .

نمونه دادخواست دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در صورتی که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 ، شرایط طرح دعوی تخلیه ملک تجاری در دادگاه و یا شورای حل اختلاف وجود داشته باشد ، خواهان یا موجر ، می بایست از طریق ثبت نمونه دادخواست تخلیه ملک و پیگیری آن در سامانه ثنا ، دعوی تخلیه اماکن تجاری را پیگیری نماید . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم یک نمونه دادخواست دعوی تخلیه اماکن تجاری را برای مخاطبین محترم ارائه نماییم .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری در کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری پاسخ دهند .