دعوی خلع ید به استناد سند عادی

نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، بدین صورت بوده که مالک ملک، باید حکم قطعی دادگاه، مبنی بر اثبات مالکیت خود را اخذ کرده و سپس، با استناد به مدارک لازم، از جمله حکم اثبات مالکیت و سند عادی و با اثبات شرایط لازم، شامل تصرف غیر قانونی خوانده، برای طرح دعوا اقدام نماید. دادخواست این دعوی، از طریق دفاتر خدمات قضایی، ثبت شده و دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، در صورت احراز شرایط، حکم بر خلع ید ملک قولنامه ای را صادر خواهد کرد. 

یکی از دعاوی مهمی که در رابطه با املاک، در مراجع قضایی کشور ما مطرح می گردد، دعوی خلع ید بوده که توسط مالک ملک، علیه متصرف غیر قانونی آن، اقامه می شود. به طور معمول، این دعوا، با ارائه سند رسمی مالکیت ملک، طرح شده و در صورتی که دارای شرایط لازم باشد، دادگاه نیز حکم بر خلع ید صادر می کند.

اما، گاهی، مالک ملک تصرف شده، فاقد سند رسمی بوده و بنابراین، با توجه به لزوم رسمی بودن سند مالکیت، برای طرح دعوی خلع ید، قادر به اقامه دعوا نمی باشد؛ چراکه در صورت طرح دعوی به استناد سند عادی، دعوای وی رد خواهد شد. با این وجود، باید به این نکته نوجه نمود که نداشتن سند رسمی، به طور کامل، مانع مالک برای طرح دعوی خلع ید نبوده و وی می تواند با انجام یک سری از اقدامات، در نهایت، دعوی خلع ید به استناد سند عادی را طرح کرده و در دعوا نیز پیروز شود.

بنابراین، با توجه به اهمیت این مساله، برای مالکین املاک، در مقاله حاضر، ابتدا به این سوال پاسخ داده که آیا اقامه دعوی خلع ید به استناد سند غیر رسمی امکان پذیر است یا خیر؛ سپس، شرایط، مدارک و نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی را بررسی کرده و در انتها، مساله خلع ید از ملک قولنامه ای را توضیح خواهیم داد.

آیا دعوی خلع ید به استناد سند عادی امکان پذیر است

از جمله دعاوی مرتبط با املاک که به وفور در سیستم قضایی کشور ما مطرح گردیده و بخش زیادی از پزونده های دادگاه را به خود، اختصاص می دهد، دعوی خلع ید بوده که از سوی مالک ملک، علیه متصرف غیر قانونی آن که دارای رابطه اجاری با مالک ملک نبوده، طرح می گردد. 

نحوه طرح دعوی خلع ید، به طور معمول، بدین صورت بوده که مالکین، با در دست داشتن سند رسمی ملک خود، شخصا یا توسط وکیل، برای طرح دعوا اقدام نموده و چنانچه، شرایط مربوطه را در دادگاه اثبات نمایند، دادگاه، حکم بر خلع ید صادر خواهد کرد.

اما، گاهی، مالک ملکی که توسط دیگری تصرف گردیده، فاقد سند رسمی برای ملک خود می باشد؛ در این صورت، این سوال مطرح می گردد که آیا دعوی خلع ید به استناد سند عادی امکان پذیر است یا خیر و در صورتی که پاسخ این سوال، مثبت می باشد، شرایط خلع ید از ملک قولنامه ای و نحوه دعوی آن به چه صورت خواهد بود؟

برای پاسخ به این سوال، باید به مواد 22، 46 ،47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و به ویژه، رای وحدت رویه شماره 672 - 1 /10 /1383 هيات عمومی ديوان عالی كشور، مراجعه نمود که در ادامه، به توضیح این مواد و رای دیوان خواهیم پرداخت.

به موجب ماده 22 قانون ثبت: « همین که ملکی، مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور، از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. »

همچنین، مطابق مواد 46 و 47 قانون مزبور: « ثبت اسناد، اختیاری است، مگر در موارد ذیل: 1) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد... » و « در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: 1) کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. 2) صلحنامه و هبه‌ نامه و شرکت ‌نامه. »

ماده 48 قانون ثبت نیز در مورد ضمانت اجرای مواد فوق، مقرر داشته است: « سندی که مطابق مواد فوق، باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. »

همانطور که در مواد فوق، مشاهده می شود، تاکید قانون گذار، بر ثبت معاملات مربوط به املاک بوده و ضمانت اجرای عدم ثبت این معاملات نیز عدم پذیرش سند عادی معاملات انجام گرفته، در مراجع دولتی، من جمله دادگاه های کشور می باشد.

اما، با این وجود، از آنجا که پس از انقلاب اسلامی و تدوین مجدد بسیاری از قوانین، مطابق شرع اسلام، تعداد زیادی از قوانین اصلاح گردید و از جمله، شهادت نیز به عنوان دلیل، در تمامی دعاوی پذیرفته گردید، اختلاف نظری در بین محاکم حقوقی ایجاد شد که به موجب آن، برخی از دادگاه ها، دعوی خلع ید از ملک قولنامه ای را قبول کرده، اما برخی دیگر، دعوی خلع ید به استناد سند عادی را رد می کردند.

این اختلاف نظر ها، سرانجام باعث شد که دیوان عالی کشور، در سال 1383 اقدام به صدور یک رای وحدت رویه، به شماره 672 - 1 /10 /1383 نموده که به موجب آن: «خلع ‎يد از اموال غيرمنقول، فرع بر مالكيت است؛ بنابراين، طرح دعوای خلع‎ يد از زمين، قبل از احراز و اثبات مالكيت، قابل استماع نيست. بنا به مراتب و با توجه به ‎مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك، رای شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان به نظر اكثريت اعضاء هيات عمومی ديوان‌ عالی كشور كه با اين نظر انطباق دارد، صحيح و قانونی تشخيص می‎ شود.»

بنابراین، رای مزبور به کلیه اختلافات، پایان داده و به موجب این رای، دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در محاکم پذیرفته نشده و داشتن سند رسمی مالکیت، مهم ترین شرط از شرایط خلع ید از ملک قولنامه ای می باشد.

شرایط دعوی خلع ید به استناد سند عادی

هر چند، با توجه به مواد 22، 46 ،47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و به ویژه، رای وحدت رویه هيات عمومی ديوان عالی كشور که منابع استنادی در زمینه عدم امکان طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در کشور ما هستند، طرح این دعوا با استناد به سند قولنامه ای امکان پذیر نبوده، اما این امر بدین معنا نیست که دارندگان سند عادی که املاک آن ها ثبت نگردیده، به طور کلی، از طرح این دعوا ممنوع می باشند.
با این توضیح که در صورت وجود یک سری از شرایط قانونی، مالک ملک قولنامه ای می تواند، با اثبات اعتبار سند عادی خود، برای طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، مطابق مقررات نحوه طرح این دعوا اقدام نماید. این شرایط که به دو گروه عمومی و اختصاصی تقسیم شده، عبارتند از:

برای اینکه طرح دعوی خلع ید از ملک قولنامه، برای مالک آن، امکان پذیر باشد، لازم است تا شرایط عمومی دعوا، شامل ذی نفعی خواهان، طرح دعوا در دادگاه صالح، اهلیت خواهان و توجه دعوی به خوانده، در این دعوا نیز وجود داشته باشد.

علاوه بر شرایط عمومی اقامه دعوا که میان دعوی خلع ید با سند عادی و سایر دعاوی، مشترک بوده، لازم است تا یک سری از شرایط اختصاصی نیز برای طرح این دعوا وجود داشته باشند که این شرایط، با توجه به مقررات قانون مدنی، عبارتند از:

مهم ترین شرط از شرایط اختصاصی دعوی خلع ید به استناد سند عادی، این شرط است که مالک، ابتدا باید با طرح دعوی اثبات مالکیت در دادگاه، حق مالکیت خود را بر ملک مورد ادعا ثابت کرده و سپس، با حکم قطعی اثبات مالکیت، برای طرح دعوای خلع ید از ملک قولنامه ای اقدام نماید. بنابراین، مطابق مقررات نحوه دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در اینجا، حکم دادگاه، جایگزین سند رسمی می گردد.

علاوه بر شرط فوق، لازم است تا شرایط دیگری نیز برای طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، وجود داشته که عبارتند از: لزوم ارائه سند مالکیت توسط مالک ملک، تصرف ملک توسط خوانده بدون وجود رابطه استیجاری و قرارداد اجاره میان وی و مالک و غیر قانونی بودن و عدم مشروعیت تصرفات خوانده.

لازم به ذکر است که در صورت وجود رابطه استیجاری میان متصرف و مالک، طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی، امکان پذیر نبوده و مالک باید برای اقامه دعوای تخلیه ید اقدام نماید. به عنوان مثال، در فرضی که مدت قرارداد اجاره تمام شده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند، لازم است تا دعوای تخلیه ید، از سوی مالک، طرح شود.

مدارک لازم برای دعوی خلع ید به استناد سند عادی

در صورتی که مالک ملکی که فاقد سند رسمی بوده، بخواهد تا با استناد به سند قولنامه ای خود، برای طرح دعوی خلع ید، علیه متصرف قانونی اقدام نماید، علاوه بر رعایت مقررات نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی و شرایط این دعوا، لازم است تا مدارک لازم را نیز ضمیمه دادخواست خود نماید. این مدارک، عبارتند از:

کارت ملی خواهان

سند عادی یا همان قولنامه مالکیت ملک

حکم قطعی دادگاه، مبنی بر اثبات مالکیت

به طور معمول، در دعاوی خلع ید، مالک مال، در کنار درخواست برای تخلیه کردن ملک، پرداخت اجرت المثل یا همان بهای منفعت ملک را نیز از دادگاه درخواست می کند. برای دریافت اطلاعات بیشتر در این رابطه، مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی

خواهان هر دعوایی که قصد اقامه دعوی خود در دادگاه حقوقی یا کیفری را داشته، لازم است تا علاوه بر دارا بودن شرایط و مدارک لازم، مقررات نحوه طرح آن دعوی را نیز رعایت کند. به عنوان مثال، طرح دعوی افراز ملک ثبت شده در دادگاه، نیازمند آن است که خواهان، قبل از مراجعه به دادگاه، گواهی عدم افراز ملک را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.

طرح دعوای خلع ید از ملک، با استناد به قولنامه خانه یا قولنامه سایر انواع ملک نیز از این قاعده مستثنی نبوده و خواهان دعوا، برای اقامه و پیروزی در دعوا، باید مقررات نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی را رعایت کند. با توجه به اهمیت این مساله، در ادامه، به توضیح نحوه طرح دعوی خلع ملک قولنامه ای می پردازیم.

در اولین مرحله، مالک ملک، پس از ثبت نام در سامانه ثنا و بعد از تنظیم دادخواست اثبات مالکیت، برای ثبت دادخواست خود، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت نماید. هرچند، با توجه به تخصصی بودن این دعوا و دعوی خلع ید، بهتر است که خواهان، با اعطای وکالت به یک وکیل پایه یک دادگستری، شانس خود را برای پیروزی در دعوی افزایش دهد.

پس از رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک، به عنوان دادگاه صالح رسیدگی به دعاوی اموال غیر منقول، به دادخواست اثبات مالکیت و صدور رای قطعی در این دعوا، این مرتبه، خواهان باید با در دست داشتن حکم قطعی دادگاه، سند عادی خود و سایر مدارک، برای ثبت دادخواست دعوی خلع ید به استناد سند عادی، در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام نماید. لازم به ذکر است که به عقیده برخی، خواهان می تواند دعوی اثبات مالکیت و خلع ید ملک قولنامه ای را در یک دادخواست و به طور یکجا طرح کند.

دادخواست ثبت شده، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارجاع شده و پس از ارجاع آن، به شعبه دادگاه، وقت جلسه دادرسی، تعیین و به خواهان و خوانده ابلاغ می گردد. دادگاه، به اسناد و دلایل خواهان، رسیدگی نموده و در صورت احراز شرایط، حکم بر خلع ید، صادر کرده که این رای، پس از قطعیت، توسط قسمت اجرای احکام دادگاه بدوی اجرا می گردد.

خلع ید از ملک قولنامه ای

در بخش های قبل، در مورد دعوی خلع ید به استناد سند عادی صحبت کرده و پس از بررسی شرایط و مدارک لازم برای طرح این دعوا، نحوه طرح این دعوا و پیگیری دادخواست آن را نیز توضیح دادیم. در این قسمت، قصد داریم تا در مورد خلع ید از ملک قولنامه ای، توضیح داده و به این سوال پاسخ دهیم که نحوه خلع ید از چنین املاکی به چه صورت می باشد؟

قولنامه، به قراردادی گفته می شود که به موجب یک سند عادی، میان فروشنده و خریدار ملک، منعقد شده و این امر، می تواند توسط خود طرفین معامله یا با مراجعه به بنگاه املاک و دریافت کد رهگیری انجام گیرد. بنابراین، خلع ید از ملک قولنامه ای، تابع شرایط و نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی می باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد دعوی خلع ید به استناد سند عادی در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون دعوی خلع ید به استناد سند عادی پاسخ دهند.