دعوای فسخ قرارداد ملک

نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، از طریق تنظیم نمونه دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد ملک و ارائه آن به دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است که باید به میزان تعرفه خدمات قضایی نیز ، هزینه دادرسی پرداخت شود . پیگیری این دعوا ، پس از صدور حکم قطعی در دادگاه نیز از طریق صدور اجراییه از دادگاه صادر کننده حکم می باشد .

یکی از راه ها و روش هایی که به واسطه آن ، می توان قراردادهای منعقد شده در خصوص املاک ، اعم از فروش و یا اجاره را بر هم زد ، فسخ قرارداد می باشد . در واقع ، از آن جهت که قراردادهای ملکی ، عقد لازم محسوب می شوند ، اصولا لازم الاجرا بوده و طرفین ، باید به آن پایبند بمانند ، مگر اینکه بنا به دلایل موجه و قانونی ، بتوانند آن را فسخ کنند .

البته ، اعمال حق فسخ در قراردادهای ملکی ، در صورتی که اجرای حق فسخ ، مورد موافقت طرف مقابل قرار نگیرد ، نیازمند مراجعه به دادگاه و اقامه دعوای فسخ قرارداد ملک می باشد . به همین دلیل ، از آن جهت که ممکن است شخصی ، قصد فسخ کردن قرارداد ملکی خود را داشته و اعمال آن طبق قانون ، باید به فوریت انجام گیرد ، آشنایی با نحوه این فرآیند ، ضرورت دارد ؛ چرا که در غیر این صورت ، ممکن است حق فسخ از بین رفته و فرد ، متضرر شود .

به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله قصد داریم شرایط ، نحوه و مراحل دعوای فسخ قرارداد ملکی را مورد بررسی قرار داده و پس از بررسی مدارک و هزینه ها و دادگاه صالح رسیدگی به این دعوی ، نحوه پیگیری آن را تشریح نماییم . در خاتمه نیز ، نمونه دادخواست فسخ قرارداد ملک ، ارائه خواهد شد .

دعوای فسخ قرارداد ملک چیست

قراردادهای ملکی ، به قراردادهای مربوط به رهن ، اجاره ، صلح ، هبه ، خرید و فروش و سایر معاملات اموال غیر منقولی از قبیل زمین ، خانه ، آپارتمان ، باغ و غیر اینها اطلاق می شود . در بیشتر این معاملات ، قراردادها ، از نوع قرارداد یا عقد لازم بوده که به معنای این است که هیچ کدام از طرفین ، نمی تواند بدون داشتن دلیل موجه و قانونی ، اقدام به بر هم زدن آنها کند .

لذا ، بر هم زدن قراردادهای ملکی ، از قبیل بیع و اجاره ، نیازمند آن است که یا هر دوی طرفین ، به این امر رضایت داده و آن را اقاله کنند ، یا اینکه با استناد به یکی از موارد مذکور در قانون و یا قرارداد ، حق فسخ داشته باشند . با این توضیح که در متن قراردادهای ملکی ، معمولا خیاراتی درج شده است که به استناد آنها ، هر یک از طرفین ، می تواند قرارداد را حتی بدون رضایت دیگری ، بر هم بزند و گاهی هم ، قانون ، حق فسخ کردن قرارداد را برای طرفین ، لحاظ نموده است . در مواردی نیز ، طرفین ، فسخ کردن قرارداد را شرط کرده اند که به آن ، خیار شرط گفته می شود .

به هر حال ، زمانی که یکی از طرفین ، قصد فسخ قرارداد را دارد و طرف مقابل راضی نیست ، خواهان باید به دادگاه مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد . لذا ، در پاسخ به این سوال که دعوای فسخ قرارداد ملک چیست ، باید گفت که اگر شخصی ، به استناد قانون یا قرارداد ، حق فسخ قرارداد ملک را داشته و بخواهد آن را اعمال نماید ، با ارائه دادخواست به دادگاه و پیگیری آن ، می بایست این دعوی را مطرح نموده و رای دادگاه ، مبنی بر تایید اعمال حق فسخ قرارداد را بگیرد که در ادامه ، شرایط و مراحل طرح این دعوی را توضیح خواهیم داد .

شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که اعمال حق فسخ قرارداد ملکی ، نیازمند تایید اعمال حق فسخ توسط دادگاه صالح است . به همین دلیل ، ممکن است این سوال مطرح شود که شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک چیست و تحت چه شرایطی می توان این دعوا را در دادگاه اقامه و پیگیری نمود ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از جمله شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، این است که خواهان ، یک دلیل موجه و قانونی برای اعمال حق فسخ خود ، در اختیار داشته باشد و سپس ، دادخواست خود را طرح کند . این دلیل موجه ، گاهی در قانون ذکر شده است ؛ مثلا یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره ملک ، این است که در مال اجاره ای ، عیب و نقصی وجود داشته باشد ؛ به نحوی که به سهولت ، قابل استفاده نبوده و قابل برطرف شدن هم نباشد .

گاهی هم ، به استناد خیارات قانونی که در متن قرارداد ملکی درج شده است نیز ، می توان قرارداد را فسخ کرد ؛ مثل خیار مجلس ، خیار تاخیر ثمن ، خیار غبن ، خیار تدلیس ، خیار عیب و غیره . البته ، باید دقت داشت که در صورتی می توان به استناد این خیارات ، اقدام به طرح دعوای فسخ قرارداد ملک نمود که خواهان ، در متن قرارداد ، بند اسقاط کافه خیارات را امضا نکرده باشد .

در مواردی نیز ، خود طرفین ، ضمن متن قرارداد ، با هم شرط می کنند که در طول مدت معینی پس از انعقاد معامله ، حق فسخ کردن قرارداد را داشته باشند که به آن ، خیار شرط گفته می شود و طرفین به استناد این بند ، می توانند قرارداد ملکی را بر هم زده و آن را فسخ کنند . اگر هم مطالبه خسارت در متن قرارداد به دلیل فسخ آن در نظر گرفته شده باشد ، می توان با طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، وجه التزام آن را مطالبه نمود .

در هر حال ، در صورتی که یکی از شرایط فسخ قرارداد ملک وجود داشته باشد ، خواهان می تواند آن را از طریق دادگاه ، اعمال نماید . منتها باید توجه داشت که از جمله شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک در دادگاه ، این است که خواهان ، اهلیت لازم برای طرح دعوی در دادگاه را داشته باشد ؛ یعنی بالغ ، عاقل و رشید باشد . همچنین ، وجود قصد و رضایت در خواهان ، از دیگر شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک در دادگاه می باشد که مراحل و نحوه آن را نیز در ادامه خواهیم گفت .

نحوه و مراحل طرح دعوای فسخ قرارداد ملک

یکی از پرسش های مهمی که در خصوص دعوای فسخ قرارداد ملک مطرح می شود ، این است که نحوه و مراحل آن به چه صورت است ، به عبارت دیگر ، در صورتی که شخصی قصد داشته باشد از طریق دادگاه ، تقاضای صدور رای مبنی بر تایید اعمال حق فسخ قرارداد را داشته باشد ، چه مراحلی را باید طی کرده و به چه نحوه ای اقدام کند ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، به این صورت است که ابتدا خواهان فسخ ، اظهارنامه ای تنظیم کرده و به خصوص در مواردی که اعمال حق فسخ ، فوری است ، علت فسخ را به طرف مقابل ، اعلام و ابلاغ کرده و از وی ، تقاضا می کند که ظرف مهلت مشخصی ، وجوه پرداخت شده در قبال قرارداد ملکی را بازگرداند .

در صورتی که مرحله ارسال اظهارنامه قضایی به خوانده ، منجر به نتیجه نشود ، این بار می بایست از طریق دادگاه ، دعوای فسخ قرارداد ملک را اقامه کرد . نحوه و مراحل طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، به این صورت است که خواهان ، با تهیه یک نمونه دادخواست ، استناد به مدارک لازم و پرداخت هزینه های مربوطه ، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، تقاضای تنفیذ اعمال حق فسخ خود را داشته و سپس ، اقدام به پیگیری دعوای خود در دادگاه می نماید که جزئیات تکمیلی آن در قسمت های بعد ، مطرح می شود .

مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد ملک

زمانی که خواهان ، می خواهد به شیوه قانونی حق فسخ خود را اعمال کند و طرف مقابل ، نسبت به آن رضایت نمی دهد ، می بایست ضمن اظهارنامه ای این موضوع را به اطلاع طرف مقابل رسانده و از دادگاه ، صدور حکم مبنی بر تنفیذ حق فسخ قرارداد ملکی خود از قبیل بیع یا اجاره را مطالبه نماید . اما سوال این است که مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد ملک چیست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از جمله مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، در وهله اول ، قرارداد ملکی ، همچون مبایعه نامه یا اجاره نامه است که میان طرفین منعقد شده است . علاوه بر این ، ارائه مدارک هویتی خواهان از قبیل کارت ملی نیز ، برای طرح دعوی ، ضرورت دارد .

همچنین ، همانطور که اشاره شد ، خواهان ، ابتدا باید ضمن اظهارنامه ای ، اعمال فسخ را به اطلاع طرف مقابل برساند و به همین دلیل ، متن اظهارنامه ارائه شده نیز ، از دیگر مدارکی است که باید ضمیمه دادخواست شود . در صورتی که اسناد و مدارک دیگری نیز در خصوص اثبات حق فسخ در دسترس است ، همچون سند مالکیت ملک ، لازم است آنها را نیز ، به دادخواست ضمیمه نمود .

هزینه دعوای فسخ قرارداد ملک

پرداخت هزینه دادرسی ، یکی از مهم ترین بخش های طرح دعوی در دادگاه می باشد . به همین دلیل ، افرادی که قصد طرح دعوای فسخ قرارداد ملک را دارند ، ممکن است این سوال را مطرح کنند که هزینه دعوای فسخ قرارداد ملک چقدر است و پرداخت آن به عهده کیست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا دعوای فسخ قرارداد ملک ، یکی از دعاوی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی دعوای فسخ قرارداد ملک نیز ، همچون سایر دعاوی ، با ملاحظه تعرفه خدمات قضایی محاسبه می شود که بر اساس آن ، هزینه دادرسی دعاوی مالی در مرحله بدوی ( در مواردی که مبلغ تا 20 میلیون است ، معادل دو و نیم درصد ارزش خواسته ) و ( در مواردی که مبلغ بیشتر از 20 میلیون تومان است ، معادل سه و نیم درصد ارزش خواسته ) می باشد .

همچنین ، باید افزود که هزینه دعوای فسخ قرارداد ملک ، می بایست توسط خواهان پرداخت شود ؛ مگر اینکه ادعای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی وی ، مورد قبول دادگاه قرار گیرد . همچنین ، خواهان ، می تواند در متن نمونه دادخواست خود ، محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و خسارات وارده به خود را نیز ، مطالبه نماید .

دادگاه صالح برای دعوای فسخ قرارداد ملک

در قسمت های قبل ، مراحل ، نحوه و هزینه های دعوای فسخ قرارداد ملک را بررسی نمودیم . اما سوال این است که کدام دادگاه ، صلاحیت رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد ملک را دارد و به عبارت دیگر ، در صورتی که دعوای فسخ قرارداد ملک مطرح شود ، کدام دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می کند ؟

پاسخ به این سوال ، از این جهت اهمیت دارد که اصولا در دعاوی حقوقی ، دادگاه محل اقامت خوانده ، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت . اما در دعاوی مربوط به فسخ قرارداد ملکی از قبیل فسخ بیع ، فسخ اجاره و غیره ، از آن جهت که مربوط به اموال غیر منقول است ، دادگاهی صلاحیت رسیدگی دارد که مال غیر منقول در حوزه آن قرار گرفته است . لذا ، دادگاه صالح برای دعوای فسخ قرارداد ملک ، همان دادگاهی است که ملک موضوع قرارداد ، در حوزه آن واقع شده است .

نحوه پیگیری دعوای فسخ قرارداد ملک

پس از اینکه خواهان ، دادخواست فسخ قرارداد ملک را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه نمود ، لازم است که اقدام به پیگیری دعوا نماید تا در صورت صدور رای توسط دادگاه ، بتواند اجرای آن را نیز ، تقاضا نماید . لذا در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که نحوه پیگیری دعوای فسخ قرارداد ملک به چه صورت است ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که تا قبل از صادر شدن رای توسط دادگاه ، خواهان ، می تواند با مراجعه به حساب کاربری خود در سامانه ثنا ، از جزئیات مربوط به پرونده اطلاع پیدا کرده و آن را پیگیری نماید ؛ چرا که وقت رسیدگی به دعوی توسط دادگاه و همچنین رای صادر شده ، از طریق سامانه ثنا به طرفین ابلاغ می شود .

اما پس از صادر شدن رای قطعی در دادگاه ، مبنی بر تنفیذ حق فسخ قرارداد ملکی ، پیگیری دعوای فسخ قرارداد به این صورت است که متقاضی ، از دادگاه صادر کننده رای بدوی ، تقاضای صدور اجراییه می نماید . در صورتی که طرف مقابل ، ظرف مهلت 30 روز پس از ابلاغ اجراییه ، رای دادگاه را اجرا نکند ، می توان فسخ را اجرا کرد و عندالزوم ، بابت استرداد مبلغ قرارداد ملک ، اقدام به توقیف اموال خوانده نمود .

نمونه دادخواست فسخ قرارداد ملک

در قسمت های قبل ، مطالب لازم در ارتباط با نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد ملکی و پیگیری آن را مطرح نموده و نکات قانونی مربوط به آن را شرح دادیم . اما از آن جهت که طرح دعوای فسخ قرارداد ملکی ، مانند دعاوی حقوقی دیگر ، نیازمند ارائه دادخواست به دادگاه صالح می باشد ، در این قسمت ، قصد داریم یک نمونه دادخواست فسخ قرارداد ملک را نیز ، برای آشنایی شما عزیزان ، ارائه نماییم .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص دعوای فسخ قرارداد ملک در کانال تلگرام قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون دعوای فسخ قرارداد ملک پاسخ دهند