افراز چیست

افراز، به معنای جدا سازی و مشخص کردن دقیق سهم هریک از مالکان املاک مشاعی، در آن است و تنها در صورت وجود شرایط افراز، یعنی، مشاعی و غیر منقول بودن ملک، امکان انجام آن، وجود خواهد داشت. نحوه افراز ملک مشاع، بسته به شرایط، با درخواست از اداره ثبت یا ثبت دادخواست این امر، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارسال آن، به دادگاه بوده و در صورتی که ملک؛ غیر قابل افراز باشد، نظیر برخی آپارتمان ها، باید، دستور فروش ملک مشاعی، توسط دادگاه، صادر گردد.

مالکیت شراکتی یا مشاعی بر اموال، اعم از مال منقول یا غیر منقول، می تواند، به واسطه عوامل قهری، نظیر ارث یا به واسطه عوامل اختیاری، نظیر انعقاد عقد بیع یا صلح، اتفاق، بیفتد. در مواردی که افراد، به هر دلیلی، در یک مال، به صورت مشاعی شریک هستند، امکان مشخص کردن دقیق اینکه کدام بخش از مال، متعلق به کدام شریک مشاعی است وجود نداشته و این امر، تصرف در مال و یا فروش آن را دشوار می کند.

به همین دلیل، در اغلب موارد، شرکای مشاعی، خصوصا در اموال غیر منقول، نظیر زمین، به دنبال مشخص کردن سهم و قسمت دقیق متعلق به آن ها، در مال غیر منقولی هستند که در آن، شراکت، به نحو اشاعه وجود دارد و این امر، تنها از طریق افراز، قابل انجام می باشد که باید، برای تحقق آن، نحوه و مراحل بخصوصی، طی شده و به مرجع صالح این امر، مراجعه گردد.

از این رو، در این مقاله، قصد داریم، توضیح دهیم که افراز به چه معنا بوده، تفاوت آن با تفکیک و تقسیم، در چه مواردی می باشد و قانون حاکم بر این امر، کدام قانون است؛ سپس، بررسی کنیم که شرایط و نحوه افراز ملک مشاع چیست و ملک غیر قابل افراز، به چه ملکی گفته می شود و در آخر، پس از پاسخ به این پرسش که آیا آپارتمان، قابلیت افراز دارد یا خیر، درباره دادخواست فروش املاک مشاع، صحبت کرده و نمونه فرم افراز از اداره ثبت را ارائه دهیم.

افراز چیست

قبل از پاسخ به این پرسش که افراز چیست؟ باید، در خصوص مفاهیمی از قرار مال غیر منقول، مال مشاعی و شراکت به نحو اشاعه، صحبت کرده و پس از تصریح موارد مذکور، با استناد به توضیحات مربوط به آن ها، به این پرسش که افراز چیست؟ پاسخ دهیم.

قانون مدنی، در ماده 12 خود، در تعریف مال غیر منقول، مقرر می دارد: "مال غیرمنقول، آن ست که از محلی به محل دیگر، نتوان نقل نمود؛ اعم از اینکه استقرار آن، ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که‌ نقل آن، مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود." بر اساس این ماده، به مالی که به علت ویژگی های ذاتی یا به علت عمل انسان، دیگر، قابل نقل و انتقال و جابجایی از یک محل به محل دیگر نباشد و یا جابجایی آن، خرابی در مال یا محل استقرار آن را ایجاد کند، مال غیر منقول یا غیر قابل جابجایی و نقل و انتقال، می گویند.

شراکت به نحو اشاعه نیز، بدین معنا بوده که افراد، به علت عوامل قهری، نظیر ارث یا عوامل اختیاری، نظیر معامله، باهم، در یک مال، مانند زمین یا ماشین، شریک باشند. به مالی که شراکت در آن، به نحو اشاعه است، مال مشاعی می گویند، یعنی، مالکین، در جزء جزء مال، سهیم هستند و نمی توان مشخص کرد، کدام قسمت از مال، متعلق به کدام مالک یا شریک مشاعی است.

قانون گذار، برای مشخص کردن سهم مالکین مشاعی در مال غیر منقول، نهاد حقوقی افراز را پیش بینی کرده است. مقصود از افراز، این است که سهم مالکین، در مال مشاعی، جداسازی و مشخص گردد و بتوان گفت، کدام قسمت، متعلق به کدام شریک است. 

تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم

از جمله مفاهیمی که با افراز، یکی انگاشته می شود، تفکیک و تقسیم است. با توجه به رایج بودن این اشتباه و از آنجا که این مفاهیم، با یکدیگر، تفاوت داشته و هر کدام، آثار حقوقی متفاوتی را ایجاد می کنند، در این بخش، قصد داریم، درباره تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم، صحبت کنیم که به شرح زیر است: 

افراز: افراز، عبارت است از مشخص کردن سهم دقیق هریک از مالکین مشاعی، در مالی که شراکت در آن، به نحو اشاعه است و صرفا، در خصوص اموال غیر منقول مشاعی، مصداق داشته و مرجع انجام آن، اداره ثبت می باشد، مگر در موارد استثناء قانون گذار؛ نظیر زمانی که یکی از شرکا، غایب مفقود الاثر یا مجور است و یا یکی از شرکا، به افراز اداره ثبت، اعتراض دارد. پس از انجام افراز، مالکیت مشاعی، از بین رفته و در رای صادره توسط اداره ثبت یا دادگاه، سهم هر شخص در مال، مشخص شده است.

تفکیک: مقصود از تفکیک، این است که مال غیر منقول، به قطعات کوچکتر، تقسیم گردد و بر خلاف افراز، نیازی نیست که حتما، شراکت در مال، به نحو اشاعه باشد و صرف وجود یک مالک نیز، قابل انجام بوده و مرجع رسیدگی به آن، اداره ثبت خواهد بود و پس از انجام آن، صورت مجلس تفکیکی، صادر می گردد. تقسیم یک زمین 500 متری به 5 قطعه 100 متری، از مصادیق تفکیک است. می توان، با رضایت شرکا، مال مشاعی را نیز تفکیک کرد و شراکت در آن، همچنان، به نحو اشاعه باقی بماند.

تقسیم: تقسیم یک مفهوم عام است که در خصوص مال، اعم از منقول یا غیر منقول، کاربرد دارد و بدین معنا می باشد که سهم شرکا، در مال، جداسازی شود. تقسیم، می تواند، با تنظیم یک تقسیم نامه رسمی یا عادی، توسط شرکا صورت گیرد یا پس از صدور حکم مربوط به تقسیم ترکه، در موارد اموال مربوط به ارث. در هر حال، تقسیم می تواند، افراز و تفکیک را نیز، در بر گیرد اما، انجام آن، صرفا، محدود به این موارد نبوده و می تواند، به اشکال دیگر نیز، محقق گردد.

قانون افراز چیست

یکی از پرسش هایی که در خصوص مساله افراز و فروش املاک مشاع، وجود دارد این است که قانون حاکم بر افراز که در خصوص نحوه افراز املاک مشاع، تعیین تکلیف کرده، چه قانونی می باشد و بر اساس این قانون، قواعد، تشریفات و نحوه فروش و نحوه افراز ملک مشاع چیست؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت، "قانون افراز و فروش املاک مشاع"، مصوب سال هزار و سیصد و پنجاه هفت، قانون حاکم بر مساله افراز بوده و در مواد خود، تعیین تکلیف نموده که نحوه فروش و افراز املاک مشاع، باید، به چه صورت باشد و مرجع صالح به رسیدگی به این امور، چه مرجعی خواهد بود.

یکی از مواردی که در اخذ سند رسمی، مورد نیاز است، صورت مجلس تفکیکی آپارتمان بوده که علاقمندان به کسب اطلاعات در خصوص آن، می توانند، اقدام به مطالعه مقاله ای که در زیر، با همین عنوان، آمده است، نمایند.

شرایط افراز چیست

برای بررسی شرایط افراز و فروش مال مشاع، باید، به "قانون افراز و فروش املاک مشاع"، مراجعه کرد. با توجه به اینکه انجام این امور، تنها در صورت وجود شرایط آن، امکان پذیر خواهد بود، در این بخش از مقاله، قصد داریم، در خصوص شرایط افراز و فروش مال مشاع، توضیح دهیم که به شرح زیر است:

اولین شرط از شرایط افراز، این است که مال، غیر منقول بوده و دو یا چند نفر، به نحو اشاعه، در آن، شراکت داشته باشند و بر تفکیک آن، به توافق نرسند. 

از دیگر شرایط افراز، این است که در خصوص مال غیر منقول مشاعی، سند مالکیت معارض، وجود نداشته باشد. مقصود از سند مالکیت معارض این است که اداره ثبت، برای یک ملک، دو سند، صادر کرده باشد.

و شرط مهم دیگر افراز، این بوده که ملک یا مال غیر منقول، قابلیت افراز را داشته باشد؛ در غیر این صورت، هر یک از شرکا، می تواند، با پر کردن نمونه فرم دادخواست دستور فروش مال مشاع، از دادگاه محل وقوع ملک، تقاضای صدور حکم، مبنی بر فروش مال مشاع غیر قابل افراز را داشته باشد. 

مراحل و نحوه افراز

پس از توضیح در خصوص مفهوم و شرایط افراز، همچنین، صحبت از مواردی که مالک ملک مشاعی، می تواند، با پر کردن نمونه فرم دادخواست فروش ملک مشاع، تقاضای انجام این امر را از دادگاه داشته باشد، در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره نحوه افراز، توضیح دهیم و بگوییم که مراحل افراز ملک مشاع چیست. بر اساس "قانون افراز و فروش املاک مشاع"، نحوه افراز ملک مشاع، به دو صورت زیر، قابل انجام است: 

 بر اساس قانون افراز و فروش ملک مشاع، افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، تنها در صورتی که جریان ثبتی یک ملک، به پایان رسیده باشد و میان مالکان مشاعی، محجور یا غایب مفقود الاثر، وجود نداشته باشد، امکان پذیر خواهد بود. مقصود از پایان یافتن جریان ثبتی، این است که با طی کردن مراحل تحدید حدود، حدود اربعه ملک مشخص شده و آماده ثبت در دفتر املاک باشد.

در چنین شرایطی، هریک از مالکان املاک مشاعی، می تواند، با در دست داشتن مدارک لازم، از قرار نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت، مدارک هویتی، اطلاعات تمام مالکان، سند رسمی ثبتی یا استعلامات ثبتی مربوط به ملک، به اداره ثبت محل وقوع ملک، مراجعه کرده و درخواست افراز ملک مشاع را ارائه دهد.

پس از ارائه درخواست، کارشناس ثبت، مدارک را بررسی کرده و در صورت تکمیل بودن و واجد شرایط بودن، معاینه محلی، از ملک مشاع، توسط کارشناس ثبت، صورت می گیرد و نقشه های آن، ترسیم می گردد. در نهایت، مسئول اداره ثبت، با بررسی نقشه ها و مدارک، تصمیم مربوط به افراز ملک مشاع را به مالکان، اعلام می دارد. پس از ابلاغ تصمیم اداره ثبت به مالکین، آن ها، 10 روز برای اعتراض، به تصمیم اداره ثبت، فرصت خواهند داشت؛ شایان ذکز است که به این اعتراض، در دادگاه، رسیدگی خواهد شد. 

در صورتی که یکی از شرایط افراز ملک از طریق اداره ثبت، وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع، باید، از طریق دادگاه محل وقوع ملک، صورت گیرد که نحوه انجام این امر، با تکمیل نمونه فرم دادخواست افراز ملک مشاع و ثبت آن، توسط تمام یا یکی از مالکین ملک، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می باشد و خواهان یا خواهان های دعوا باید، در دادخواست خود، نام و مشخصات سایر مالکان مشاعی را به عنوان خوانده دعوا، ذکر کنند.

ملک غیر قابل افراز چیست

یکی از سوالاتی که در مساله افراز مطرح می گردد؛ این است که ملک غیر قابل افراز چیست و در صورت غیر قابل افراز شناخته شدن ملک، مالکان مشاعی، باید، برای رسیدن به حق خود، چه مراحلی را طی نمایند؟ از این رو، در این بخش، قصد داریم، در خصوص ملک غیر قابل افراز توضیح داده و بگوییم که در این موارد، مالکان، باید، چه اقداماتی انجام دهند.

ملک غیر قابل افراز، ملکی است که به دلیل ویژگی های ذاتی خود، به دلیل اینکه افراز، موجب از ارزش افتادن آن می گردد یا به این دلیل که موقعیت آن، به نحوی است که نمی توان، سهم مشخص و دقیق هریک از مالکان را در آن مشخص کرد، قابلیت افراز نداشته و این امر، باید، توسط کارشناس، تعیین گردد.

در صورت غیر قابل افراز شناخته شدن ملک، هریک از مالکان ملک مشاعی، می تواند، با پر کردن نمونه فرم دادخواست دستور فروش ملک مشاع و ثبت و ارسال آن، به دادگاه صالح از طریق دفترهای خدمات الکترونیک قضایی، از دادگاه محل وقوع ملک، تقاضای صدور حکم و دستور فروش ملک مشاعی را داشته باشد. بدین ترتیب، ملک، پس از قیمت گذاری، به مزایده گذاشته شده و مبلغ حاصل از فروش آن، به حساب صندوق دادگستری واریز خواهد گردید و به هر مالک، به میزان حصه او، پرداخت خواهد گردید.

آیا آپارتمان قابل افراز است 

در پاسخ به این پرسش که آیا آپارتمان، قابل افراز است یا خیر؟ باید گفت، با توجه به اینکه عموما، موقعیت ذاتی آپارتمان ها، به نحوی است که نمی شود در آن، سهم دقیق هریک از مالکان را مشخص کرد و امکان جزء جزء کردن و تقسیم آن، به اجزا مساوی و برابر وجود ندارد، باید، آپارتمان را غیر قابل افراز دانست.

 اما، استثنائاتی نیز وجود دارد که گاهی آپارتمان را قابل افراز می نماید. در شرایطی که موقعیت آپارتمان، از حیث لوله کشی و مساحت، به نحوی است که می توان، سهم دقیق هر مالک را مشخص نمود و آپارتمان را به گونه ای تقسیم کرد که هر یک از مالکان، از سهم و اجزای برابری برخوردار باشند، می توان، آپارتمان مشاعی را قابل افراز دانست. مثلا، آپارتمان دو طبقه دارای مالکیت مشاعی و با واحد های مشابه یا آپارتمانی که می توان، دو واحد مجزا از آن ساخت، از جمله مثال های آپارتمان های قابل افراز هستند.

در مواردی که آپارتمان، قابلیت افراز ندارد و چنانچه مالکان آپارتمان مشاعی، در خصوص تقسیم آن، به توافق نرسند، باید، همانند آنچه در قسمت های قبل، توضیح داده شد، با در دست داشتن مدارک و پس از پر کردن نمونه فرم دادخواست فروش ملک مشاعی، به دلیل غیر قابل افراز بودن، دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح، ارسال کنند تا دادگاه، در خصوص آن، رای مقتضی، صادر نماید.

نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت

یکی از مراحل نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، این است که مالکین ملک مشاعی، تقاضای خود برای انجام این امر را به اداره ثبت اظهار دارند که انجام این امر، تنها با پر کردن فرم درخواست افراز اداره ثبت، امکان پذیر می باشد که در زیر، متن و فایل دانلود آن را ارائه خواهیم کرد: 

علاقمندان به دانلود نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت، می توانند، از طریق لینک زیر اقدام کنند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد افراز ملک مشاع در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون افراز ملک مشاع پاسخ دهند.