ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، در شرایطی قابل مطالبه است که دریافت خسارت در قرارداد اجاره پیش بینی شده و یا طرف زیان دیده ، اقدام به اثبات ضرر و زیان خود در دادگاه نماید . البته اگر به دلیل موجهی همچون وجود عیب در ملک ، قرارداد فسخ شود ، ضرر و زیان ، از سوی طرف مقابل فسخ کننده ، قابل مطالبه نیست . نحوه مطالبه ضرر و زیان نیز از طریق طرح دادخواست و بسته به میزان خسارت ، با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی خواهد بود .

بر اساس قانون مدنی ، عقد اجاره ، یکی از عقود لازم محسوب می شود ؛ به این معنا که اصل بر لازم الاجرا بودن آن است و کسی نمی تواند بدون دلیل موجه یا رضایت دیگری ، آن را بر هم زده یا اصطلاحا فسخ نماید . به همین دلیل ، فسخ کردن قرارداد اجاره ، صرفا با رضایت دو طرف ، امکان پذیر بوده یا اینکه برای بر هم زدن آن ، باید یکی از موارد حق فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد .

در غیر این صورت ، اگر شخصی بخواهد اجاره را قبل از پایان مهلت آن ، فسخ کند ، می بایست خساراتی را به طرف مقابل پرداخت کند که یا پرداخت این خسارت در قرارداد تعیین شده و یا در صورت عدم تعیین حق پشیمانی ، اثبات ضرر و زیان در دادگاه ، حق مطالبه خسارت را به وی می دهد . لذا افرادی که طرف مقابل شان ، با فسخ قرارداد اجاره به آنها ضرر و زیانی وارد کرده است ، می بایست با نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره آشنا شده تا بتوانند به صورت قانونی ، اقدامات لازم را انجام دهند .

به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله ، قصد داریم به بررسی این موضوعات بپردازیم که ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و پس از تحویل مورد اجاره به چه صورت است و پس از اینکه شرایط و نحوه مطالبه این ضرر و زیان را بررسی نمودیم ، مدارک لازم و هزینه های این امر را بیان کنیم . در خاتمه نیز ، نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را نیز ارائه خواهیم کرد .

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

بر اساس قانون مدنی ، عقد اجاره ، به این معنا است که مستاجر ، می تواند از منافع مال اجاره شده ، برای مدت معینی بهره مند شده و در مقابل ، به اجاره دهنده یا موجر ، مبلغی بپردازد . گفتنی است که طبق قانون ، عقد اجاره ، یک عقد لازم محسوب می شود ؛ یعنی طرفین ، باید همواره به آن پایبند باشند و یکی از طرفین ، به دلخواه خود ، نمی تواند آن را فسخ کند و برای این امر ، یا باید رضایت طرف مقابل را نیز جلب کرده یا اینکه به دلیل موجهی برای فسخ این قرارداد ، استناد کند .

اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آیا در صورت فسخ شدن قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک در دعوای فسخ قرارداد ملک اجاره ای، هر کدام از طرفین ، حق دریافت خسارت خواهند داشت ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا ، در صورتی که هر کدام از طرفین در عقد اجاره ، اعم از موجر یا مستاجر ، قرارداد را به استناد وجود دلیل موجهی که در قانون و قرارداد درج شده است ، فسخ کنند ، طرف مقابل ، حق دریافت هیچ گونه خسارت و ضرر و زیانی را نخواهد داشت .

به عنوان نمونه ، در حالتی که مورد اجاره ، دارای وجود عیب و نقص فاحشی است ، به نحوی که استفاده از ملک را برای طرف مقابل ، غیر ممکن می کند ، یا در صورتی که موجر یا اجاره دهنده در مهلت مقرر شده ، ملک را تحویل مستاجر نداده باشد و یا زمانی که یکی از طرفین ، اقدام به کلاهبرداری در اجاره و رهن نموده و مال دیگری را به کسی اجاره داده است ، یا وجود یکی از موارد مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، طرف مقابل ، به دلیل فسخ شدن قرارداد ، حق دریافت خسارت ضرر و زیان ، از فسخ کننده را ندارد .

همچنین ، در صورتی که یکی از طرفین ، از اقداماتی که طبق قرارداد ، تعهد به انجام آنها نموده ( مثل رنگ آمیزی یا بازسازی ملک ) ، امتناع کرده باشد ، یا نهایتا ، زمانی که یکی از طرفین ، طبق مفاد و متن قرارداد اجاره ، حق فسخ قرارداد خود را اعمال می کند ، به دلیل موجه بودن اعمال حق فسخ ، طرف مقابل ، حق دریافت هیچ گونه خسارتی را نخواهد داشت و اتفاقا ، در مواردی ، خود فسخ کننده قرارداد ، می تواند به خاطر غبن یا فریب خوردگی یا عدم تحویل ملک و مواردی از این قبیل ، اقدام به مطالبه ضرر و زیان خود کند .

اما در غیر از موارد موجه ذکر شده ، که حق فسخ قرارداد را به طرف مقابل می دهند ، در صورتی که یکی از طرفین ، بنا به میل خود بخواهد قرارداد را فسخ نماید ، طرف مقابل ، تنها زمانی می تواند اقدام به مطالبه و دریافت خسارت یا ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک نماید که خیار شرط یا حق پشیمانی در متن قرارداد ، درج شده و پرداخت خسارت ضرر و زیان بابت فسخ کردن قرارداد ، پیش بینی شده باشد که در این صورت ، باید از طریق دادگاه و اثبات موضوع در آن ، مبلغ خسارت را مطالبه نمود و یا اینکه ، زیان دیده ، بتواند در دادگاه ، ثابت کند که از عمل طرف مقابل ، ضرری به وی وارد شده است .

لذا در پاسخ به این سوال که آیا امکان مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل وجود دارد یا خیر ، باید گفت که بله ، حتی اگر ملک مورد نظر ، هنوز تحویل مستاجر داده نشده است ، اما یکی از طرفین ، پشیمان شده باشد ، طرف مقابل ، می تواند با اثبات شرایط لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره در دادگاه ، خسارت خود را دریافت کند . اما اگر طرف مقابل ، دلیل موجهی برای فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک داشت ، نمی توان خسارتی از وی دریافت کرد .

از طرف دیگر ، علاوه بر اینکه شخصی که قرارداد با وی فسخ شده است ، در شرایطی حق مطالبه خسارت دارد ، شخص فسخ کننده قرارداد نیز ، در شرایطی ، حق مطالبه ضرر و زیان به دلیل خسارات وارده را خواهد داشت . مثل حالتی که موجر ، در مهلت مقرر ، ملک را به موقع به مستاجر تحویل نداده و از این بابت ، خسارتی به مستاجر وارد شده است ، مستاجر می تواند از وی ، به خاطر عدم انجام تعهد ، خسارت دریافت کند ؛ حتی اگر در متن قرارداد ، چنین امری پیش بینی نشده باشد .

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل

همانطور که در قسمت قبل توضیح داده شد ، فسخ کردن قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک ، امکان پذیر است و اگر حق فسخ قرارداد ، منشاء قانونی یا قراردادی داشته باشد ، طرف مقابل ، نمی تواند به خاطر فسخ شدن قرارداد ، وجهی از طرف مقابل به عنوان خسارت ضرر و زیان ، دریافت دارد . مثل حالتی که اجاره دهنده ، حین عقد اجاره ، شرط کرده خانه را بازسازی شده تحویل مستاجر دهد ، اما به شرط خود عمل نکرده است که در این حالت ، مستاجر ، حق فسخ کردن قرارداد بدون پرداخت خسارت به موجر را خواهد داشت و حتی اگر از این شرایط ، خسارتی به وی وارد شده ، می تواند اقدام به مطالبه آن نماید .

در غیر این صورت ، یعنی اگر مستاجر ، بخواهد به دلخواه ، اقدام به فسخ کردن قرارداد نماید ، مثل زمانی که فکر می کند با این مبلغ ، می تواند مورد اجاره بهتری را پیدا کند ، صرفا در صورتی می تواند اقدام به فسخ کردن قرارداد اجاره نماید که یا طرف مقابل را راضی به بر هم زدن عقد اجاره نموده که اصطلاحا به آن اقاله قرارداد می گویند ؛ یا اینکه با پرداخت حق پشیمانی یا خسارت ضرر و زیان به طرف مقابل ، این قرارداد را به هم بزند .

لذا در صورتی که این سوال مطرح شود که ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک به چه صورت است ، باید گفت که اگر فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک ، مثلا به خاطر وجود عیب در مورد اجاره یا مغبون شدن یکی از طرفین صورت گرفته یا تعهد ذکر شده در قرارداد توسط یکی از طرفین ( همچون بازسازی و تجهیز مورد اجاره ) انجام نشده باشد ، امکان دریافت خسارت توسط طرف مقابل ، وجود ندارد . اما اگر فسخ قرارداد صرفا به خاطر پیشمانی باشد ، امکان مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، وجود دارد که در ادامه ، شرایط آن ذکر می شود .

شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

در قسمت های قبل ، توضیح دادیم که مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل و پس از تحویل مورد اجاره ، امکان پذیر است . اما سوالی که ممکن است مطرح شود ، این است که در چه شرایطی ، امکان مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد ؟ لذا در پاسخ به این سوال ، در این قسمت ، مهم ترین شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را توضیح خواهیم داد .

بر اساس ماده 221 قانون مدنی ، اگر شخصی ، تعهد کرده باشد که امری را انجام می دهد ، اما از انجام آن خودداری کرده باشد ، مسئول پرداخت خساراتی است که از این تعهد وی ، به دیگری وارد شده است . البته ، به شرط اینکه در متن قرارداد ، جبران خسارت وارده ، تصریح شده باشد و یا اینکه تعهد وی ، به منزله تصریح به پرداخت خسارت باشد که به آن ، تعیین وجه التزام گفته می شود .

لذا با توجه به ماده مذکور ، یکی از مهم ترین شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، این است که در متن قرارداد اجاره ، متنی با مضمون حق پشیمانی ، درج شده باشد و به استناد این شرط ، از طریق دادگاه ، آن را اعمال نمود . حق پشیمانی ، به این معنا است که هر کدام از طرفین ، در صورتی که بدون داشتن دلیل موجهی ، قصد بر هم زدن و فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد ، بتواند در مهلت مشخصی ، با پرداخت مبلغ تعیین شده ، قرارداد را فسخ نماید .

یکی از مهم ترین موضوعاتی که در خصوص شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد ، این است که حق پشیمانی ، حتما باید به نحوی نوشته شده باشد که مدت زمان امکان فسخ قرارداد ، به صورت دقیق ، معین شده باشد . مثلا ، 48 ساعت پس از انعقاد قرارداد . همچنین ، میزان و مبلغ حق پشیمانی نیز ، باید کاملا تعیین شود ؛ در غیر این صورت ، برخی اعتقاد دارند که شرط مذکور ، باطل است .

همچنین ، یکی دیگر از شرایط مطالبه و دریافت خسارت یا ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، این است که این امر ، معمولا از طریق دادگاه صورت می گیرد و ذکر این شرط در قرارداد ، سبب نمی شود که در همان لحظه فسخ ، بتوان ضرر و زیان را از طرف مقابل ، مطالبه کرد . با این حال ، مثلا در صورتی که مستاجر ، اقدام به فسخ قرارداد نموده و مبلغی پول به موجر داده باشد ، موجر می تواند حق پشیمانی را کسر کرده و مابقی مبلغ را به وی بدهد ؛ اما در باقی حالت ها ، این امر نیازمند مراجعه به دادگاه است .

علاوه بر زمانی که حق دریافت خسارت در متن قرارداد پیش بینی شده است ، به طور کلی ، بر اساس قواعد حقوقی ، زمانی که شخصی ، خسارت و ضرر و زیانی را به دیگری وارد می کند نیز ، مسئول جبران خسارات وارده است . البته ، شرایط مطالبه خسارت در این حالت ، همچون خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد ، نیازمند ارائه دادخواست مطالبه خسارت به دادگاه است که دادگاه ، در صورت احراز وجود شرایط مطالبه خسارت ناشی از قرارداد ، حکم به جبران یا پرداخت خسارت به وی می نماید .

از جمله شرایط مطالبه خسارتی که در متن قرارداد پیش بینی نشده است ، می توان به وقوع فعل زیانبار توسط خسارت زننده ، احراز وقوع ضرر و زیان به خسارت دیده و نیز ، احراز رابطه سببیت میان فعل زیانبار و زیان وارده می باشد که اگر دادگاه وقوع این سه شرط را تصدیق کند ، حکم به پرداخت خسارت و ضرر و زیان وارده در خصوص فسخ قرارداد اجاره صادر می کند ؛ حتی اگر در متن قرارداد ، جبران خسارت ، مقرر نشده باشد .

نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، منوط به وجود شرایطی است که در قسمت قبل ، به توضیح آن پرداخته و گفتیم که اگر حق پشیمانی در متن نمونه قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری قید شده باشد ، به استناد آن ، می توان به دادگاه مراجعه و از طریق قانونی ، اقدام به مطالبه ضرر و زیان نمود و یا اینکه وقوع خسارت را با شرایط سه گانه آن ، اثبات کرد . اما بسیاری از افرادی که از فسخ قرارداد اجاره متضرر شده اند ، این سوال را نیز مطرح می کنند که نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره به چه صورت است ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، به این صورت است که خواهان دریافت خسارت از طرف مقابل ، می بایست به روش قانونی و قضایی ، این امر را در مراجع مربوطه ، پیگیری کند . لذا به صرف درج شرط پشیمانی در متن قرارداد اجاره نیز ، نمی توان ضرر و زیان وارده را مطالبه کرد ؛ بلکه این امر باید از طریق قضایی ، درخواست و پیگیری شود .

به طور کلی ، نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، توسط موجر یا مستاجر ، نیازمند تهیه مدارک لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، تنظیم نمونه دادخواست و ارائه آن به مرجع مربوطه می باشد که در صورتی که مبلغ خسارت درخواستی خواهان ، تا سقف بیست میلیون تومان باشد ، شورای حل اختلاف و اگر بیش از مبلغ ذکر شده باشد ، دادگاه حقوقی ، صلاحیت رسیدگی به آن را خواهد داشت .

در قسمت های بعد ، نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را ارائه خواهیم کرد ؛ اما نکته مهمی که وجود دارد ، آن است که برای تنظیم و ثبت این دادخواست ، ابتدا باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و پس از ثبت نام در سامانه ثنا ، متن دادخواست خود را ارائه و ثبت نمایید .

مدارک لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، به این صورت است که خواهان ، با تنظیم یک نمونه دادخواست و ثبت آن از طریق دفاتر خدمات قضایی ، خسارات وارده به خود ، به خاطر نقض قرارداد را مطالبه می نماید . اما تنظیم این دادخواست نیز ، نیازمند آن است که مدارک و مستندات کافی ، به همراه آن ، ارائه گردد تا مستند صدور حکم توسط دادگاه باشد . به همین دلیل ، در این قسمت ، قصد داریم برخی از نکات مهم در خصوص مدارک لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را مرور کنیم .

علاوه بر ارائه مدارک هویتی ، از قبیل شناسنامه و کارت ملی جهت تنظیم دادخواست ، یکی دیگر از مهم ترین مدارک لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد ، همان قراردادی است که طرفین ، تنظیم کرده اند . بنابراین ، علاوه بر استناد به قرارداد تنظیم شده ، لازم است که خواهان ، یک فتوکپی از متن قرارداد ، به دادخواست خود نیز ، ضمیمه کند تا دادگاه با ملاحظه آن ، حکم به پرداخت ضرر و زیان وی صادر نماید .

از دیگر مدارک مورد نیاز برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد ، این است که اگر در خصوص موضوع ، اظهارنامه حقوقی ، تنظیم و به طرف مقابل ارسال شده تا به عنوان مثال ، تعهد خود در خصوص بازسازی منزل یا رفع عیب یا تحویل ملک مورد اجاره را انجام دهد ، اما طرف مقابل ، بدون توجه به این اظهارنامه ، از ادای تکالیف خود امتناع کرده باشد ، با ضمیمه کردن آن به دادخواست ، درخواست رسیدگی از دادگاه یا شورای حل اختلاف شود .

هزینه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره از طریق مراجع قانونی ، همچون شورای حل اختلاف و یا دادگاه حقوقی ، نیازمند آن است که هزینه های مربوطه نیز ، به صورت کامل ، پرداخت گردد . لذا ، افرادی که قصد طرح دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را دارند ، ممکن است این سوال را بپرسند که هزینه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره چقدر است ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که یکی از موارد هزینه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، این است که ابتدا باید در سامانه ثنا ، ثبت نام کرده و سپس ، احراز هویت انجام داد تا بتوان دادخواست را از این طریق ، به ثبت رسانید . این امر را می توان در دفاتر خدمات قضایی نیز انجام داد که در این صورت ، هزینه ثبت نام در سامانه نیز ، به هزینه ثبت دادخواست ، اضافه می شود .

از دیگر موارد هزینه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، پرداخت هزینه دادرسی است . هزینه دادرسی دعاوی مالی همچون مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، به میزان سه و نیم درصد ارزش خواسته می باشد که برای اطلاع بیشتر در این خصوص ، می توانید مقاله هزینه دادرسی و تعرفه خدمات قضایی را نیز مطالعه نمایید .

نکته مهمی که در خصوص هزینه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد ، این است که حین تقدیم دادخواست به مراجع قضایی ، می توان خسارات دادرسی را نیز ، علاوه بر خسارات و ضرر و زیان وارده ناشی از فسخ قرارداد ، از طرف مقابل ، مطالبه نمود که در قسمت بعد ، نمونه متن دادخواست آن ، ارائه خواهد شد .

نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

تنظیم یک دادخواست صحیح ، که جامع نکات مهم و ضروری در خصوص موضوع دعوی باشد ، از اهمیت بسزایی برخوردار است . با این وجود ، نمی توان در خصوص مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، یک دادخواست واحد ارائه داد ؛ چرا که در هر مورد ، ممکن است شرایط خاصی وجود داشته باشد که با دعاوی دیگر ، متفاوت بوده و همین امر ، نگارش یک نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، که در تمامی موارد کاربرد داشته باشد را دشوار می کند .

با این حال ، به دلیل اهمیتی که نحوه تنظیم دادخواست دارد ، در این قسمت ، قصد داریم برای آشنایی بیشتر مخاطبین ، یک نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را ارائه نماییم ؛ اما در صورت وجود شرایط خاص ، می توان نمونه دادخواست ارائه شده را ، حسب مورد ، تغییر داد یا اصلاح نمود .

نمونه دادخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

ریاست محترم ..............

با سلام .

احتراما به استحضار می رساند که اینجانب ..................... فرزند ........................ به شماره ملی .................... ، در تاریخ ......................... اقدام به انعقاد قرارداد اجاره با خوانده ، آقا / خانم .................... فرزند ................. ، در خصوص ملک مسکونی به آدرس .................................................... ، به شرح متن پیوست نمودیم . لکن علی رغم اینکه ایشان ، طبق مفاد قرارداد ، متعهد به بازسازی مورد اجاره بودند ، با وجود ارسال اظهارنامه ، از ایفای تعهد خود ، امتناع نموده اند و قرارداد مزبور ، به لحاظ تخلف از شرط مزبور ، از طرف اینجانب ، فسخ شده است . بر این اساس ، صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده ، بر پرداخت کلیه خسارات ناشی از فسخ قرارداد و هزینه دادرسی را تقاضا دارم .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پاسخ دهند .