تغییر کاربری زمین

تغییر کاربری زمین، یعنی، اقدام به بهره برداری و انتفاع از زمین، در مواردی غیر از امور و کاربری ای که زمین، به آن، اختصاص دارد که این عمل، در خصوص زمین های کشاورزی و باغ ها، جرم بوده؛ مگر در موارد کسب مجوز از جهاد کشاورزی و سازمان های ذی ربط، آن هم، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، برای استفاده مالکین زمین، تا 500 متر مربع یا مواردی که ضروری دانسته شود.

زمین ها، جزو خاک هر کشور بوده و علی رغم اینکه افراد می توانند تحت شرایطی، مالکیت برخی زمین های مسکونی و یا کشاورزی را داشته باشند، دولت، همچنان، به جهت صیانت و حفظ خاک کشور، برخی قواعد و شرایط را در خصوص کاربری و بهره برداری از زمین های تحت مالکیت قانونی افراد، وضع نموده و به موجب آن ها، به مالکین قانونی، اجازه هر نوع تغییر و دگرگونی در زمین ها را نمی دهد.

از جمله این قوانین، قانون حفظ کاربری اراضی زاراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون می باشد که تغییر کاربری زمین را صرفا، در موارد بخصوصی، مجاز دانسته و آن را منوط به اخذ مجوز قانونی و نظر کارشناس کرده است و هر تغییری، خارج از قانون را جرم انگاری نموده که مجازات سنگینی، برای مرتکب، در پی خواهد داشت. به همین جهت، ضروری است تا با مفهوم کاربری اراضی، تغییر کاربری و شرایط انجام این امر، آشنا بود تا با مجازات مربوط به آن، روبرو نشد.

از این رو، در این مقاله، قصد داریم بگوییم که منظور از تغییر کاربری اراضی، چیست، موارد مجاز و استثنائات آن، چه هستند و تغییر کاربری زمین کشاورزی، در چه شرایطی، امکان پذیر است و در چه شرایطی، این عمل جرم بوده و در نهایت، قواعد این مساله را از منظر قانون تغییر کاربری اراضی، بررسی کنیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر، در خصوص این موضوع، با ما همراه باشید.

منظور از تغییر کاربری اراضی چیست

برای توضیح اینکه منظور از تغییر کاربری اراضی، چیست، ابتدا باید، در خصوص مفهوم کاربری زمین و انواع آن، توضیح داده و بگوییم، علت پیش بینی چنین مساله ای چه می باشد، سپس، به این پرسش که مقصود از تغییر کاربری زمین چیست؟ پاسخ دهیم.

از آنجا که شیوه های استفاده از زمین ها که خاک هر کشور بوده، تاثیر بسزایی، بر محیط زیست، اکوسیستم، منابع طبیعی و ... دارد، دولت، با وجود قانونی دانستن مالکیت زمین ها و امکان هر گونه دخل و تصرف در آن ها، به موجب حق مالکیت، سیاست کاربری اراضی و کسب مجوز برای تغییر کاربری زمین را نیز پیش بینی کرده و آن را به موجب قوانین مختلف، اجرایی می نماید.

بر اساس قانون، زمین ها، می توانند کاربری های مختلفی، نظیر زراعی یا کشاورزی، مسکونی، تجاری، حمل و نقل، فضای سبز، پارکینگ، ورزشی و مواردی از این دست را داشته باشند و هیچ کس، حق ندارد، بدون کسب مجوز قانونی، از نهاد ذی صلاح که بسته به نوع کاربری زمین، می تواند، مرجعی نظیر شهرداری، سازمان جهاد کشاورزی یا منابع طبیعی باشد، اقدام به تغییر کاربری زمین نماید.

کاربری زمین، یعنی، هر زمینی، بسته به شرایط جغرافیایی و محیطی خود، امکان انتفاع و بهره برداری مخصوص به خود را داشته و در صورت استفاده خارج از کاربری، ممکن است به محیط زیست، منابع طبیعی، اکوسیستم و جانواران و... در بلند مدت، آسیب وارد آورد و از همین رو، صرفا، بهتر است، در کاربری مخصوص خود، از آن، استفاده و بهره برداری شود.

موارد مجاز تغییر کاربری اراضی

همانطور که گفتیم، قانون گذار، کاربری های مختلفی را برای زمین ها، پیش بینی کرده و هر گونه تغییر کاربری زمین کشاورزی یا مسکونی را منوط به اجازه از مراجع ذی صلاح نموده است. از این رو، در این قسمت، قصد داریم، درباره موارد مجاز تغییر کاربری اراضی، بر اساس قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، صحبت کنیم. 

بر اساس این ماده، می توان گفت، مالکان زمین های زراعی و باغ ها، تا 500 متر مربع، مجاز به تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ خود، برای سکونت شخصی می باشند و البته، ذکر این نکته، ضروری است که در موارد مجاز نیز این عمل، یعنی، تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ، صرفا پس از اخذ مجوز از جهاد کشاورزی، امکان پذیر می باشد و قانون گذار، در ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها، به آن، تصریح کرده است.

استثنائات تغییر کاربری اراضی

برای بررسی استثنائات تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها، باید به تبصره 4 و 5 ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مراجعه کرد و دید که قانون گذار، چه مواردی را مستثنی از تغییر کاربری اراضی دانسته و یا آن ها را مشمول قانون حفظ کاربری اراضی یا قانون اصلاح این قانون، نمی داند. این استثنائات، شامل مواردی که انجام آن ها، استفاده بهینه از تولیدات کشاورزی بوده و مواردی که داخل در اراضی طرح هادی هستند، می باشد که در زیر، به توضیح آن ها، خواهیم پرداخت.

بر اساس این ماده، چنانچه شخصی، پس از کسب مجوز از جهاد کشاورزی، اقدام به ساخت مواردی نظیر گلخانه، دامداری یا مرغداری یا پرورش ماهی و سایر مواردی نماید که بهینه کردن تولیدات کشاورزی، محسوب شود، عمل وی، تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ ها، نبوده و جرم، تلقی نمی شود.

طرح هادی، طرحی بوده که با هدف اصلاح بافت و کاربری زمین های روستایی، طراحی شده و هدف آن، این است که از بافت روستاها، بهترین استفاده ممکن، صورت گیرد و به موجب آن، بسیاری از زمین هایی که پیش از این، به جهت کاربری خود، مجوز ساخت و تغییر کاربری نمی گرفتند، تغییر کاربری، می گیرند و بر اساس ماده فوق الذکر، زمین های داخل طرح هادی، از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، مستثنی هستند.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که مقصود از تغییر کاربری اراضی چیست و  شرایط آن، چه می باشد و گفتیم که انواع کاربری زمین ها، چه هستند. پس از بررسی مفهوم تغییر کاربری اراضی و انواع کاربری زمین، در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره تغییر کاربری زمین کشاورزی و شرایط آن، صحبت کنیم که قواعد آن، در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، آمده است.

بر اساس دو قانون فوق الذکر، تغییر کاربری اراضی کشاورزی، صرفا، در موارد استفاده شخصی مالکان دارای سند، برای سکونت، تا 500 متر مربع و یا در مواردی که ضروری، تشخیص داده شود، پس از کسب مجوز های لازم، از سازمان جهاد کشاورزی و سایر مراجع ذی صلاح، امکان پذیر، خواهد بود و انجام هرگونه تغییر کاربری بدون مجوز، جرم بوده و مشمول مجازات هایی همچون، حبس، جزای نقدی و قلع و قمع بنا می شود.

همچنین، احداث گلخانه، دامداری یا مرغداری و هر امری که با هدف استفاده بهتر و بهینه تر از تولیدات کشاورزی باشد، تغییر اراضی، محسوب نمی گردد، لکن، با وجود این امر، شخص، برای احداث این موارد نیز نیازمند کسب مجوز از سازمان جهاد کشاورزی و سایر مراجع ذی صلاح، خواهد بود.

آیا تغییر کاربری اراضی جرم است

برای بررسی این مساله که آیا تغییر کاربری اراضی، جرم است یا خیر؟ باید، ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را مورد بررسی قرار داد. ماده 4 قانون فوق الذکر، در خصوص جرم بودن یا جرم نبودن تغییر کاربری اراضی، مقرر می دارد: 

بر اساس این ماده، هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها که بدون کسب مجوز از جهاد کشاورزی، صورت گیرد، جرم بوده و مرتکب این امر را با مجازات جزای نقدی و حبس، روبرو خواهد کرد و علاو بر آن، بنای ساخته شده نیز، قلع و قمع، خواهد گردید.

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، همان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، می باشد که در ماده یک خود، در پاسخ به این پرسش که آیا امکان تغییر کاربری زمین کشارزی و باغ، به مسکونی، وجود دارد یا خیر؟ مقرر می دارد: 

بر اساس ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین کشاورزی، صرفا، در موارد ضروری، نظیر استفاده شخصی مالکان آن ها که داری سند رسمی یا عادی بوده، تا 500 متر مربع، امکان پذیر بوده و با توجه به تبصره یک ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تشخیص این ضرورت، با کمیسیونی است که متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس مسکن و شهر سازی، همچنین، مدیر کل حفاظت محیط زیست استانی که زمین در آن واقع شده و یک نماینده از سمت استاندار، می باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تغییر کاربری زمین در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تغییر کاربری زمین پاسخ دهند.