دینا / حقوقی / سایر موضوعات حقوقی / عرصه و اعیان

عرصه و اعیان

ارتباط با ما

درصورتی که برای مشاوره در تمامی زمینه های ذکر شده در سایت، به دانش چندین ساله ما در این زمینه نیاز داشتید می توانید با شماره تلفن 9099075303 ( تماس با تلفن ثابت از سراسر کشور و به ازای هر دقیقه 290000 ریال ) در ارتباط باشید. سایت مشاوره دینا یک مرکز خصوصی و غیرانتفاعی است و به هیچ ارگان دولتی و خصوصی دیگر اعم از قوه قضاییه ، کانون وکلا ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری و .... هیچگونه وابستگی ندارد.
جهت ارئه انتقادات، پیشنهادات و شکایات با شماره تلفن 54787900-021 تماس حاصل فرمایید.

logo-samandehi

تمامی حقوق این سایت متعلق به دینا می باشد ©

تماس از کل کشور : ۳ ۰ ۳ ۵ ۷ ۰ ۹ ۹ ۰ ۹
همه روزه حتی ایام تعطیل از :  ۸ صبح   الی ۱  شب

عرصه، به معنای زمین ملک و اعیان، به معنای بنا و ساختمانی است که روی آن قراردارد. اعیان (ساختمان) می تواند، مسکونی اعم از ویلا یا آپارتمان، تجاری و اداری باشد. مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان نیز به این معنا است که شخص مالک، مالک تمام ملک (زمین وساختمان روی آن)، می باشد و برای هرگونه دخل و تصرف در آن، اختیار کامل دارد.

 

اشخاصی که در زمینه خرید ملک فعالیت دارند، حتما با اصطلاح عرصه و اعیان و تفاوت های میان عرصه و اعیان آشنایی دارند. علاوه بر آن، افراد عادی نیز هنگام انجام معامله و خرید ملک، با این اصطلاح مواجه می شوند. عرصه و اعیان، یک تقسیم بندی حقوقی برای ملک است که اهمیت و تفاوت آن در حل مسائل حقوقی نمایان می شود. 

یکی از رایج ترین مسائلی که اهمیت عرصه و اعیان در آن نمایان می شود، اجاره و انتقال املاک وقفی است. همچنین، در شرایطی که دو یا چند نفر، یک ملک را به صورت اشتراکی خریداری کرده، یا ملکی به چند نفر ارث می رسد، می توان به اهمیت تفکیک عرصه و اعیان پی برد. هنگامی که افراد، قصد تخریب و نوسازی یک ملک را دارند، نیز بحث عرصه و اعیان موضوعیت پیدا می کند.

به همین دلیل، در این مقاله، ابتدا به توضیح مفهوم عرصه و اعیان پرداخته و تاریخچه ای از آن را بیان می کنیم. در ادامه به بیان نقش عرصه و اعیان، در املاک وقفی و اشتراکی می پردازیم و نحوه تفکیک و گرفتن سند عرصه و اعیان را توضیح می دهیم. در نهایت نیز  به نحوه تقسیم عرصه و اعیان، در املاک ارثی و نحوه تعیین قدرالسهم می پردازیم.

عرصه و اعیان در املاک وقفی

عرصه در لغت، به معنای میدان یا زمین و اعیان به معنی قابل مشاهده، ظاهر و آشکار می باشد. درحقوق، به زمین ملک، عرصه و به ساختمان ساخته شده بر  روی آن، اعیان گفته می شود. برای روشن شدن تفاوت میان این دو، به این مثال دقت کنید: 

فرض کنید شخصی مالک شش دانگ کامل (عرصه و اعیان) ملکی است و قصد دارد آن را تخریب و به جای آن، آپارتمانی با سه طبقه دو واحدی (در مجموع شش واحد) بسازد. در این فرض اعیان (ساختمان ملک) تخریب می شود و اعیانی جدید بر عرصه ساخته می شود. درچنین حالتی، پس از ساخت آپارتمان، سند مالکیت از حالت شش دانگ کامل، خارج می شود و به شش سند مجزا تقسیم می گردد. هر سند، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) می باشد که این درصد، به اندازه میزان سهم واحدها تعیین می شود.

عرصه و اعیان در املاک وقفی

عرصه در لغت، به معنای میدان یا زمین و اعیان به معنی قابل مشاهده، ظاهر و آشکار می باشد. درحقوق، به زمین ملک، عرصه و به ساختمان ساخته شده بر  روی آن، اعیان گفته می شود. برای روشن شدن تفاوت میان این دو، به این مثال دقت کنید: 

فرض کنید شخصی مالک شش دانگ کامل (عرصه و اعیان) ملکی است و قصد دارد آن را تخریب و به جای آن، آپارتمانی با سه طبقه دو واحدی (در مجموع شش واحد) بسازد. در این فرض اعیان (ساختمان ملک) تخریب می شود و اعیانی جدید بر عرصه ساخته می شود. درچنین حالتی، پس از ساخت آپارتمان، سند مالکیت از حالت شش دانگ کامل، خارج می شود و به شش سند مجزا تقسیم می گردد. هر سند، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) می باشد که این درصد، به اندازه میزان سهم واحدها تعیین می شود.

عرصه و اعیان در املاک وقفی

عرصه در لغت، به معنای میدان یا زمین و اعیان به معنی قابل مشاهده، ظاهر و آشکار می باشد. درحقوق، به زمین ملک، عرصه و به ساختمان ساخته شده بر  روی آن، اعیان گفته می شود. برای روشن شدن تفاوت میان این دو، به این مثال دقت کنید: 

فرض کنید شخصی مالک شش دانگ کامل (عرصه و اعیان) ملکی است و قصد دارد آن را تخریب و به جای آن، آپارتمانی با سه طبقه دو واحدی (در مجموع شش واحد) بسازد. در این فرض اعیان (ساختمان ملک) تخریب می شود و اعیانی جدید بر عرصه ساخته می شود. درچنین حالتی، پس از ساخت آپارتمان، سند مالکیت از حالت شش دانگ کامل، خارج می شود و به شش سند مجزا تقسیم می گردد. هر سند، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) می باشد که این درصد، به اندازه میزان سهم واحدها تعیین می شود.

 

عرصه و اعیان در املاک اشتراکی

در صورتی که دو شخص به طور اشتراکی، اقدام به خرید ملک نمایند، در تمام ملک (عرصه واعیان) شریک هستند. در چنین حالتی هیچ یک از آن ها نمی تواند، بدون اجازه دیگری، در سهم خود دخل و تصرف کند و در صورت انجام این کار، تصرف آن شخص، مانند معامله فضولی بوده و ضامن محسوب می شود.

ماده 581 قانون مدنی: «تصرفات هر یک از شرکا، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»

ماده 582 قانون مدنی: «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.»

بنابر این، اگر هر یک از شرکا، قصد تصرف در مال خود، بدون اجازه شخص دیگر را داشته باشند، باید از ثبت محل درخواست افراز (تقسیم) نمایند. ثبت محل، پس از بررسی درخواست، در صورتی که امکان افراز وجود داشته باشد، با توجه به سهم هر یک از شرکا، اقدام به افراز ملک کرده و برای هرکدام از آن ها سند ملکی مستقل، صادر و در هر سند، مقدار عرصه و اعیان را به طور دقیق مشخص می نماید.

 

تفکیک و گرفتن سند عرصه و اعیان

در ساختمان های چند واحدی، لازم است برای هر واحد، سند جداگانه و مستقل صادر شود تا مالک یا مالکان برای خرید و فروش، دچار مشکل نشوند. تفکیک اعیان، با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام می شود و مستلزم طی کردن مراحل مشخصی می باشد.

به این نحو که ابتدا مالک، مالکان یا وکیل قانونی باید، اقدام به گرفتن گواهی پایان کار ساختمان کرده و آن را همراه سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه دهد. اداره ثبت پس از دریافت مدارک، نماینده ای به محل ملک مورد نظر می فرستد تا اطلاعات ملک را راستی آزمایی کند و در صورت تایید و عدم وجود تفاوت بین مدارک و واقعیت، صورت مجلس تفکیکی، توسط اداره ثبت صادر می شود.

در مرحله آخرمالک یا مالکین طی نامه ای از دفترخانه اسناد رسمی، درخواست صدور تقسیم نامه می کند و پس از طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه، برای هر واحد و به صورت مجزا، سند تک برگی صادر می شود.

نمونه ای از سند تک برگی:

 

عرصه و اعیان ملک

 

برای تفکیک عرصه، به این نحو عمل می شود که مالک یا وکیل قانونی آن، باید از شهرداری منطقه، درخواست نقشه تفکیک پلاک نماید. پس از صدور نقشه تفکیک پلاک، شهرداری، مدارک لازم را از مالک دریافت و نقشه مصوبه را به وی تحویل می دهد. نسخه دیگری از نقشه نیز به اداره ثبت ارسال می شود تا با ضوابط و مقررات ثبتی، منطبق و عدم تفاوت آن تایید شود.

پس از طی این مرحله، نماینده اداره ثبت به محل وقوع ملک مراجعه می کند تا گواهی عدم تجاوز به مجاورین (ساختمان های همسایه)، معابر (خیابان ها) و شوارع (برزگراه ها) را صادر کند. در صورت صدور گواهی مذکور، نماینده، صورت مجلس تفکیکی که شامل توضیحی کامل از ملک می شود را تنظیم می نماید. در ادامه، پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه ها، تفکیک عرصه صورت می گیرد.

 

تقسیم عرصه و اعیان میان وراث

زمانی که شخصی فوت می کند، ترکه او به وراث می رسد. هر یک از ورثه به میزان نزدیکی و رابطه ای که با متوفی دارند، از ترکه به جا مانده سهم می برند. حال اگر مال باقی مانده از متوفی ملک باشد، و تعداد وراث بیش از یک نفر باشد، باید عرصه و اعیان ملک را بین آن ها تقسیم کرد.

بنابراین در مورد ملکی که به چند نفر ارث رسیده، اگر تنها به تقسیم اعیان پرداخته شود و سهم هریک از وراث از عرصه مشخص نشود، زمانی که وراث، قصد تخریب یا نوسازی ملک را داشته باشند، با مشکل رو به رو می شوند. به همین دلیل، توصیه می شود، همان طور که در بخش تفکیک عرصه اشاره شد، با همراه داشتن مدارک به شهرداری مراجعه کرده و درخواست تفکیک عرصه نمایند.

 

قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه

در پاسخ به این سوال که قدرالسهم چیست؟ باید گفت، در موقعیتی که ملک باید بین چند نفر، خواه چند وارث، چند شریک یا چند خریدار، تقسیم شود، علاوه بر اعیان لازم است عرصه نیز تقسیم و تفکیک شود. به این نحو که هر یک از مالکان به نسبت سهم خود از اعیان ملک، مالک بخشی از عرصه نیز می شود.

به عبارت دیگر به سهم هر مالک از عرصه و زمین ملک، که بسته به میزان سهم او از اعیان و ساختمان ملک بستگی دارد، قدرالسهم آن شخص می گویند. قدرالسهم، در مواردی که، عرصه و اعیان ملک باید میان وراث یا شرکا تقسیم شود، کاربرد دارد.

 

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد عرصه و اعیان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون مسائل مربوط به عرصه و اعیان​ پاسخ دهند .