عرصه و اعیان

عرصه، به معنای زمین ملک و اعیان، به معنای بنا و ساختمانی است که روی آن قراردارد. اعیان (ساختمان) می تواند، مسکونی اعم از ویلا یا آپارتمان، تجاری و اداری باشد. مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان نیز به این معنا است که شخص مالک، مالک تمام ملک (زمین وساختمان روی آن)، می باشد و برای هرگونه دخل و تصرف در آن، اختیار کامل دارد.

اشخاصی که در زمینه خرید ملک فعالیت دارند، حتما با اصطلاح عرصه و اعیان و تفاوت های میان عرصه و اعیان آشنایی دارند. علاوه بر آن، افراد عادی نیز هنگام انجام معامله و خرید ملک، با این اصطلاح مواجه می شوند. عرصه و اعیان، یک تقسیم بندی حقوقی برای ملک است که اهمیت و تفاوت آن در حل مسائل حقوقی نمایان می شود. 

یکی از رایج ترین مسائلی که اهمیت عرصه و اعیان در آن نمایان می شود، اجاره و انتقال املاک وقفی است. همچنین، در شرایطی که دو یا چند نفر، یک ملک را به صورت اشتراکی خریداری کرده، یا ملکی به چند نفر ارث می رسد، می توان به اهمیت تفکیک عرصه و اعیان پی برد. هنگامی که افراد، قصد تخریب و نوسازی یک ملک را دارند، نیز بحث عرصه و اعیان موضوعیت پیدا می کند.

به همین دلیل، در این مقاله، ابتدا به توضیح مفهوم عرصه و اعیان پرداخته و تاریخچه ای از آن را بیان می کنیم. در ادامه به بیان نقش عرصه و اعیان، در املاک وقفی و اشتراکی می پردازیم و نحوه تفکیک و گرفتن سند عرصه و اعیان را توضیح می دهیم. در نهایت نیز  به نحوه تقسیم عرصه و اعیان، در املاک ارثی و نحوه تعیین قدرالسهم می پردازیم.

عرصه و اعیان به چه معناست؟

عرصه در لغت، به معنای میدان یا زمین و اعیان به معنی قابل مشاهده، ظاهر و آشکار می باشد. درحقوق، به زمین ملک، عرصه و به ساختمان ساخته شده بر  روی آن، اعیان گفته می شود. برای روشن شدن تفاوت میان این دو، به این مثال دقت کنید: 

فرض کنید شخصی مالک شش دانگ کامل (عرصه و اعیان) ملکی است و قصد دارد آن را تخریب و به جای آن، آپارتمانی با سه طبقه دو واحدی (در مجموع شش واحد) بسازد. در این فرض اعیان (ساختمان ملک) تخریب می شود و اعیانی جدید بر عرصه ساخته می شود. درچنین حالتی، پس از ساخت آپارتمان، سند مالکیت از حالت شش دانگ کامل، خارج می شود و به شش سند مجزا تقسیم می گردد. هر سند، شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) می باشد که این درصد، به اندازه میزان سهم واحدها تعیین می شود.

تاریخچه عرصه و اعیان

قوانین ایران از گذشته تا کنون شاهد تحولات بسیاری بوده و بسیاری از مواد قانونی حذف یا بعدها، بنا به ضرورت به قانون الحاق شده اند. موضوع عرصه و اعیان نیز از این قاعده مستثنی نیست. در نسخه اولیه قانون مدنی ایران، مصوب 1307، در موادی که مربوط به ارثیه زوجه می باشد، شاهد تفکیک عرصه و اعیان و قائل شدن تفاوت میان آن ها، هستیم، هرچند این مواد در اصلاحات بعدی قانون مدنی حذف شده اند.

مورد دیگری که می توان، به عنوان یکی از دلایل تفکیک ملک به عرصه و اعیان ذکر کرد، اختلاف زارعان و اربابان بر سر مالکیت عوامل تولید و بناهای ساخته شده توسط زارعان، در زمین هایی که متعلق به اربابان بوده، می باشد. در همین راستا قانون گذار، در قانون اصلاحات ارضی مصوب 1340 به این مسئله پرداخته و حق مالکیت اعیانی را برای زارعان به رسمیت شناخته است.

مورد بعدی، در خصوص اهمیت تفکیک عرصه و اعیان املاک وقفی می باشند، که قانون گذار با تصویب قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343، در این خصوص نیز احکامی صادر کرده است. به طور کلی، مسئله تفکیک عرصه و اعیان، از این حیث که مالک اعیان و مالک عرصه می توانند بایکدیگر متفاوت باشند، دارای اهمیت است و به همین دلیل، قانون گذار در قوانین جدید ثبتی نیز از پرداختن به آن غافل نشده است.

عرصه و اعیان در املاک وقفی

هنگامی که شخصی، شش دانگ ملک خود را به طور کامل وقف می کند، عرصه و اعیان آن به مالکیت اداره اوقاف در می آید و حق هرگونه استفاده از ملک به این اداره منتقل می شود. ممکن است، اداره اوقاف، اعیان ملک را منتقل و به مالکیت شخص دیگری درآورد؛ اما این انتقال، دائمی نیست و تنها نود و نه سال، اعتبار دارد. پس از گذشت نود و نه سال، اداره اوقاف مجددا  در مورد نحوه مالکیت آن، تصمیم گیری می نماید.

یکی از اصطلاحات پرکاربردی که ممکن است، در این خصوص با آن رو به رو شوید، ملک وقفی است. در پاسخ به این سوال که ملک وقفی چیست، می توان گفت، ملکی است که عرصه آن، متعلق به اداره اوقاف و اعیان آن، متعلق به مالک دیگری است. مالک اعیان، حق استفاده کامل و انتقال آن را دارا می باشد، اما درخصوص دخل و تصرف در عرصه، اختیاری ندارد. همچنین باید سالانه مبلغی را به عنوان اجاره بها به اداره اوقاف پرداخت کند. این مبلغ، در واقع اجاره بهای عرصه ای (زمین) است که اعیان (ساختمان) در آن قرار دارد. با این حال، سند تک برگی مبنی بر مالکیت اعیان، صادر و به مالک اعیانی تسلیم می شود.

در خصوص نحوه انتقال املاک وقفی، در ماده 474 قانون مدنی، آمده است که مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر آن که در عقد اجاره، خلاف آن، شرط شده باشد. اما در مورد املاک وقفی، به دلیل شرایط خاص آن، نحوه اجاره دادن ملک متفاوت است، اگر مستاجر بخواهد عین مستاجره موقوفی را به شخصی دیگر اجاره دهد، باید رضایت متولی، اداره اوقاف را به دست آورد و علاوه بر آن، ده درصد از کل مبلغ سرقفلی محل مورد اجاره را به تشخیص کارشناس، به اداره اوقاف پرداخت کند.

این مساله که ساختمان واقع در زمین وقفی به فروش برسد، بسیار در عرف رواج دارد افرادی هستند که اقدام به خرید ملک وقفی می کنند. در این انتقال، خریدار، تنها در خصوص اعیان حق مالکیت دارد و نمی تواند به عنوان مالک، در عرصه، دخل و تصرف کند. چرا که درحقیقت، مالک عرصه، سازمان اوقاف می باشد و مالک اعیان مستاجر آن محسوب می شود.

اگر مستاجر در ملک وقفی (عرصه ملک) ساختمانی بسازد، از آن جا که اعیان ساخته شده با مصالح متعلق به مستاجر ساخته شده، متعلق به مستاجر می باشد؛ اما پس از پایان مدت اجاره، موجر می تواند به دو نحو عمل کند:

۱مالک، اعیان را از بین ببرد و بهای آن را به مستاجر پرداخت نماید.

۲ساختمان را در عرصه نگه دارد؛ در این حالت، مالک می بایست قیمت اعیان را به مستاجر پرداخت کند تا مالک آن شود.

دراین خصوص می توان به تبصر دو ماده 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 اشاره کرد که در آن آمده است: «در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد، تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیه و با در نظر گرفتن جمیع جهات، نسبت به تعیین اجرت زمین، اقدام و در رای صادره، تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد، برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین، مقرر و معین خواهد کرد.»

عرصه و اعیان در املاک اشتراکی

در صورتی که دو شخص به طور اشتراکی، اقدام به خرید ملک نمایند، در تمام ملک (عرصه واعیان) شریک هستند. در چنین حالتی هیچ یک از آن ها نمی تواند، بدون اجازه دیگری، در سهم خود دخل و تصرف کند و در صورت انجام این کار، تصرف آن شخص، مانند معامله فضولی بوده و ضامن محسوب می شود.

ماده 581 قانون مدنی: «تصرفات هر یک از شرکا، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»

ماده 582 قانون مدنی: «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.»

بنابر این، اگر هر یک از شرکا، قصد تصرف در مال خود، بدون اجازه شخص دیگر را داشته باشند، باید از ثبت محل درخواست افراز (تقسیم) نمایند. ثبت محل، پس از بررسی درخواست، در صورتی که امکان افراز وجود داشته باشد، با توجه به سهم هر یک از شرکا، اقدام به افراز ملک کرده و برای هرکدام از آن ها سند ملکی مستقل، صادر و در هر سند، مقدار عرصه و اعیان را به طور دقیق مشخص می نماید.

تفکیک و گرفتن سند عرصه و اعیان

در ساختمان های چند واحدی، لازم است برای هر واحد، سند جداگانه و مستقل صادر شود تا مالک یا مالکان برای خرید و فروش، دچار مشکل نشوند. تفکیک اعیان، با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام می شود و مستلزم طی کردن مراحل مشخصی می باشد.

به این نحو که ابتدا مالک، مالکان یا وکیل قانونی باید، اقدام به گرفتن گواهی پایان کار ساختمان کرده و آن را همراه سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه دهد. اداره ثبت پس از دریافت مدارک، نماینده ای به محل ملک مورد نظر می فرستد تا اطلاعات ملک را راستی آزمایی کند و در صورت تایید و عدم وجود تفاوت بین مدارک و واقعیت، صورت مجلس تفکیکی، توسط اداره ثبت صادر می شود.

در مرحله آخرمالک یا مالکین طی نامه ای از دفترخانه اسناد رسمی، درخواست صدور تقسیم نامه می کند و پس از طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه، برای هر واحد و به صورت مجزا، سند تک برگی صادر می شود.

نمونه ای از سند تک برگی:

برای تفکیک عرصه، به این نحو عمل می شود که مالک یا وکیل قانونی آن، باید از شهرداری منطقه، درخواست نقشه تفکیک پلاک نماید. پس از صدور نقشه تفکیک پلاک، شهرداری، مدارک لازم را از مالک دریافت و نقشه مصوبه را به وی تحویل می دهد. نسخه دیگری از نقشه نیز به اداره ثبت ارسال می شود تا با ضوابط و مقررات ثبتی، منطبق و عدم تفاوت آن تایید شود.

پس از طی این مرحله، نماینده اداره ثبت به محل وقوع ملک مراجعه می کند تا گواهی عدم تجاوز به مجاورین (ساختمان های همسایه)، معابر (خیابان ها) و شوارع (برزگراه ها) را صادر کند. در صورت صدور گواهی مذکور، نماینده، صورت مجلس تفکیکی که شامل توضیحی کامل از ملک می شود را تنظیم می نماید. در ادامه، پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه ها، تفکیک عرصه صورت می گیرد.

تقسیم عرصه و اعیان میان وراث

زمانی که شخصی فوت می کند، ترکه او به وراث می رسد. هر یک از ورثه به میزان نزدیکی و رابطه ای که با متوفی دارند، از ترکه به جا مانده سهم می برند. حال اگر مال باقی مانده از متوفی ملک باشد، و تعداد وراث بیش از یک نفر باشد، باید عرصه و اعیان ملک را بین آن ها تقسیم کرد.

بنابراین در مورد ملکی که به چند نفر ارث رسیده، اگر تنها به تقسیم اعیان پرداخته شود و سهم هریک از وراث از عرصه مشخص نشود، زمانی که وراث، قصد تخریب یا نوسازی ملک را داشته باشند، با مشکل رو به رو می شوند. به همین دلیل، توصیه می شود، همان طور که در بخش تفکیک عرصه اشاره شد، با همراه داشتن مدارک به شهرداری مراجعه کرده و درخواست تفکیک عرصه نمایند.

قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه

در پاسخ به این سوال که قدرالسهم چیست؟ باید گفت، در موقعیتی که ملک باید بین چند نفر، خواه چند وارث، چند شریک یا چند خریدار، تقسیم شود، علاوه بر اعیان لازم است عرصه نیز تقسیم و تفکیک شود. به این نحو که هر یک از مالکان به نسبت سهم خود از اعیان ملک، مالک بخشی از عرصه نیز می شود.

به عبارت دیگر به سهم هر مالک از عرصه و زمین ملک، که بسته به میزان سهم او از اعیان و ساختمان ملک بستگی دارد، قدرالسهم آن شخص می گویند. قدرالسهم، در مواردی که، عرصه و اعیان ملک باید میان وراث یا شرکا تقسیم شود، کاربرد دارد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد عرصه و اعیان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون مسائل مربوط به عرصه و اعیان​ پاسخ دهند .